绿城集团丁香公寓工程营造总结.docx
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绿城集团丁香公寓工程营造总结
绿城·丁香公寓
工程营造总结
绿城集团丁香公寓项目部
二○○七年八月
一、工程概况······························3
二、工程建设概况··························6
三、工程营造过程分析·····················11
四、工程管理·····························18
五、经验及教训···························25
六、交付工作·····························42
一、工程概况
（一）工程总体介绍
绿城·丁香公寓地处杭州黄龙体育中心，北临天目山路，南沿沿山河，远眺宝石山，是西湖风景区、市中心和杭州高新开发区的三角中心。
得天独厚的自然景观、深厚的人文底蕴奠定了其作为高尚社区的基石，黄龙商圈的地块稀缺性则有效保证了丁香公寓的升值潜力。
◎建筑
绿城·丁香公寓建筑采用新古典主义手法，外形柔和内敛，外立面全部采用巴西进口紫点黄麻花岗岩，门窗采用粉末喷涂彩色铝合金窗框及Low-E中空低辐射玻璃，体现出高贵、典雅之神韵。
绿城·丁香公寓地上17层，其中1-2层为会所、商铺及配套用房，3-13层为中廊式布局的精装修单身公寓，14-17层为精装修复式公寓；地下2层，为地下车库及设备用房。
◎景观
绿城·丁香公寓景观设计强调景观材料、色彩与建筑的和谐统一，追求图案、线条的合理运用，力求简洁明快。
小区北侧以高低错落的植栽形成天然屏障，隔离外界的喧闹；内庭利用精致小品、水景及形态各异的植物搭配出丰富的层次感，以丁香为主题的四季花卉灌木点缀在植栽群落中，营造都市中的自然享受。
◎精装修
绿城·丁香公寓是绿城集团首座精装修单身公寓，室内装修秉承了建筑精致、典雅的新古典主义风格。
公共部位和室内装修用材考究，色彩沉稳内敛，以白色、浅米色为基调的空间色彩，既保证了室内外装修风格的协调统一，也为居住的个性化需求搭建了平台，营造充满品味与个性的居住空间。
◎配套
绿城·丁香公寓位于黄龙商圈，周边配套成熟。
公寓内配有星级酒店标准的大堂及会所、沿街精品商铺、地下车库、智能化安保系统，为业主提供舒适、便捷、安全的居住环境。
会所设置商务休闲吧、健身房、棋牌室、乒乓室，可满足业主商务洽谈、会客交友、休闲娱乐的基本需求。
◎服务
绿城·丁香公寓以星级酒店式物业管理服务，高尚完善的周边配套，构筑出一个精致完美的生活空间，让每一位居住者体验到信息时代全新的优雅与自由。
技术经济指标：
◎总用地面积：
6426平方米
◎总建筑面积：
31213.31平方米
◎建筑密度：
4.08
容积率：
31%
◎建筑层数：
地上十七层；地下两层
◎总居住户数：
276户住宅，4户商铺
◎机动停车位：
95个（地下84个，地上11个）
（二）主要参建单位
◎设计单位：
规划设计单位：
浙江绿城建筑设计有限公司
建筑设计单位：
浙江绿城建筑设计有限公司
室内设计单位：
浙江绿城装饰设计有限公司
（标准层、复式、棋牌室、健身房）
上海雅狮建筑设计咨询有限公司（大堂）
景观设计单位：
澳大利亚PLACE景观设计公司
市政设计单位：
杭州市城乡建设设计院
◎监理单位：
浙江省工程咨询有限公司
◎施工单位：
建筑工程：
浙江省建工集团有限责任公司
安装工程：
杭州市设备安装有限公司
弱电工程：
浙江绿城电子工程有限公司
幕墙工程：
沈阳远大铝业工程有限公司
精装修工程：
3-8层：
浙江亚厦装饰集团有限公司
9-13层：
杭州正大装饰有限公司
1-2层、14-17层：
浙江华能装饰工程有限公司
消防报警工程：
浙江赋安安全设备有限责任公司
景观工程：
浙江绿城景观工程有限公司
（三）主要设备及材料品牌选择
电梯设备：
客梯—日本三菱GPS-III载重量1150KG速度为1.75ｍ/ｓ
服务梯—上海三菱GPS-III载重量800KG速度为1.75M/S
大堂空调：
日本进口三菱重工KX2变频空调
家用空调：
上海大金“DARKIN”
变压器：
顺特电气有限公司
开关柜：
中山市明阳电器有限公司
报警设备：
深圳市赋安安全系统有限公司“赋安”
风机设备：
上虞市专用风机厂
生活水泵：
格兰富水泵（上海）有限公司
消防水泵：
山东双轮集团有限公司
卫生洁具：
1-2层大堂：
“CASERO”（卡西奥）
3-13层单身公寓：
“KOHLER”（科勒）
14-17层复式公寓：
“VILLEROY&BOCH”（唯宝）
橱柜：
3-13层单身公寓：
德国“柏丽”橱柜
14-17层复式公寓：
德国“西曼帝克”橱柜
灯具：
“雷士”等
开关：
1-2层大堂及3-13层单身公寓：
MerlinGerin（梅兰日兰）
14-17层复式公寓：
“GIRA”（吉徕）
涂料：
1-2层大堂及3-13层单身公寓：
ICI
14-17层复式公寓：
大师
二、工程建设概况
（一）桩基工程
本工程采用人工挖孔桩基础，桩数125根，其中受压桩98根，抗拔桩27根，桩身砼采用C25、C30、C35三种。
围护桩采用钻孔灌注桩挡土，水泥搅拌桩止水。
（二）土建工程
本工程地下二层，地上十七层，1-2层层高为4.5m，3-13层层高为3.2m，14层层高为3.6m，15-17层层高为3.2m。
主体地下室为车库、设备用房、战备时作为防空地下室，基础采用柱下承台、地梁及筏板结构形式，地下室底板及侧壁为C40防水砼，抗渗等级S8（掺ZY微膨胀剂）其他柱、墙砼等级为C45，梁、板及节点为C40。
地下室以上主体结构为现浇框架剪力墙结构，其砼等级为C40、C35、C30三种。
竖向钢筋连接采用电渣压力焊，横向主筋采用电弧焊和闪光对焊。
地下室填充墙采用粘土多孔砖，用M5水泥砂浆砌筑。
主体结构外墙填充墙采用粘土多孔砖，用M5水泥砂浆砌筑；内墙填充墙采用上海伊通蒸汽砂加气混凝土砌块，用伊通专用黏结剂砌筑。
（三）幕墙工程
本工程建筑立面设计采用新古典主义手法，典雅、高贵，外墙装饰主要有石材幕墙、铝合金窗、铝合金百叶等。
石材幕墙采用大量的线条分割，使整个建筑造型极富立体感。
幕墙总面积为23510㎡，其中石材及线条20005㎡，门窗3505㎡。
（四）安装工程
安装内容包括建筑电气、给排水、通风与空调、建筑智能化、电梯五个分部工程。
1、建筑电气
配电动力照明系统主回路采用电缆进入各分路配电箱，楼层照明和动力则由空气型630A母线从强电竖井进入楼层配电间，消防系统采用耐火电线、电缆介入各配电系统。
2、给排水
给排水系统主要分为冷水变频给水系统、生活热水系统、排水系统、消火栓及自动喷淋系统。
（1）冷水变频给水系统采用钢塑复合管，分高区、低区、市政直供三个供水系统。
（2）生活热水系统采用薄壁紫铜管焊接，全部输送管线、阀门均为全铜制品，热水管保温采用橡塑保温材料。
（3）排水系统主要采用UPVC排水管和柔性铸铁管，地下室的出建筑水平横干管采用柔性铸铁管连接。
（4）消火栓系统八层以下采用减压型消火栓，系统管道采用无缝钢管二次镀锌卡箍式连接、镀锌钢管丝口连接。
（5）自动喷淋系统管路和消火栓系统相同，由地下室部分至二层、三至十六层分设二组湿式报警阀，报警阀位于地下二层消防水泵房，室外设2只地上式自喷水泵结合器。
3、通风与空调
通风与空调系统包括VRV空调系统、送排风及防排烟系统。
一、二层空调系统为集中VRV空调系统，三层以上分户式VRV空调系统组成。
通风系统有排风、补风系统。
该系统主要由补风机、地下室机房送排风、卫生间排风等组成。
防排烟系统主要是地下一二层汽车库排烟系统，经管井到屋顶排放、地上各层内走道排烟经竖井屋顶排放，排烟风机置于屋顶。
4、建筑智能化
建筑智能化包括综合布线系统、保安监控系统、有线电视系统、紧急广播及背景音乐系统、UPS电源、防雷接地系统6个子系统。
5、电梯
本工程电梯共五部，客梯四部，物管工作电梯一部，客梯中的二部兼消防电梯，是由上海三菱电梯有限公司专业安装。
（五）装饰工程
丁香公寓作为一种为城市CBD区服务的具有酒店服务式功能的商务型高级公寓，其服务功能完善、配套设施齐全、许多管理和服务性的功能类似于星级酒店。
公寓的精装修设计分为两部分进行。
第一部分是一、二层大堂装修设计，第二部分是三至十七层酒店式公寓和复式公寓装修设计。
大堂装修设计是由新加坡全资上海雅狮建筑咨询设计有限公司负责全案设计，三至十七层酒店式公寓及复式公寓的装修设计是由浙江绿城装饰设计公司设计。
其中的大堂装修设计风格以简约精致的设计手段，着意把西式古典设计元素，结合现代的设计理念，使用白色、米色的、同时点缀红影木制的色彩创作出和谐、舒适室内环境空间。
精装修材料全部选择进口或合资的高档装饰材料：
1-2层大堂：
墙面采用进口的“露易丝”米黄大理石，地面采用进口的“希波尔”米黄大理石，吊顶采用合资“可耐福”品牌轻钢龙骨石膏板系列；
3-13层单身公寓：
墙纸采用美国进口“布鲁斯特”品牌壁纸，地面采用美国进口“秀”品牌地毯，吊顶采用合资“可耐福”品牌轻钢龙骨石膏板系列，橱柜采用德国“柏丽”品牌橱柜，卫生间墙面采用意大利进口仿真石材，洁具采用美国“科勒”品牌；
14-17层复式公寓：
墙纸采用美国进口“布鲁斯特”品牌壁纸，地面采用高档实木复合地板，吊顶采用合资“可耐福”品牌轻钢龙骨石膏板系列，橱柜采用德国“西曼帝克”品牌橱柜，卫生间墙面采用意大利进口仿真石材，洁具采用“唯宝”品牌。
（六）景观工程（含市政工程）
室外景观由国际著名景观设计公司澳大利亚PLACE规划设计股份有限公司担任设计，铺装、景观小品采用矩阵体系布局，从而达到点、线、面的统一。
管理过程中，各体系（包括硬质、软质）的放线、标高要在基层开挖前就核实准确；主要用材必须在景观施工单位进场前就确认完毕；各路窨井盖的位置要提前考虑，以配合整体景观的效果；景观与土建、幕墙交接处节点的处理办法要尽早确定，以免不必要的返工；景观与市政的配合要控制得当，推进才会井然有序。
（七）丁香公寓工程营造大事记
2003年05月09日 桩基工程开工
2003年07月24日 桩基工程结束
2003年07月18日 土建工程发招标文件
2003年09月05日 土建工程决标，建工中标
2003年09月15日 土建工程开工，土方与支撑工程开始
2003年10月24日 安装工程发招标文件
2003年11月26日 安装工程承包合同签定（杭州市设备安装有限公司）
2003年12月02日 安装工程开工
2004年02月09日 丁香公寓命名（省地名办）
2004年03月05日 幕墙第二次招标发招标文件
2004年04月07日 幕墙、铝合金门窗工程承包合同签定（沈阳远大）
2004年04月28日 丁香公寓公开发售公寓（开盘均价12000元/平方米）
2004年07月09日 业主监理小组成立并召开首次业主监理小组会议
2004年09月30日 公寓主体结顶
2004年09月20日 公寓3-13层户式空调设备明确（大金空调）
2005年08月15日 公寓3-13层精装修样板房完成（交付样板、展示样板）
2005年08月21日 丁香公寓产品说明会召开
2005年08月26日 丁香公寓标准层精装修样板房验收
2005年09月01日 公寓3-13层装修施工单位进场
2005年12月15日 室外排水单位进场施工
2006年03月25日 公寓复式样板房进场施工
2006年05月23日 丁香公寓通过人防验收
2006年05月25日 丁香公寓通过消防验收
2006年05月26日 丁香公寓通过工程预验收
2006年06月21日 丁香公寓通过竣工验收
2006年04月11日 丁香公寓正式通水
2006年04月26日 丁香公寓正式通电
2006年06月15日 丁香公寓取得竣工规划验收合格证
2006年06月20日 丁香公寓通过卫生防疫验收
2006年06月23日 丁香公寓通过环保验收
2006年09月11日 丁香公寓通过绿化验收
2006年09月12日 丁香公寓通过交警验收
2006年09月20日 丁香公寓工程资料完成档案馆备案
2006年10月 丁香公寓取得排污许可证、通过环卫验收
2006年10月10日 丁香公寓通过建委工程处备案
2006年10月27日-29日 公寓3-13层房源交付业主
2006年11月07日 复式户型装修施工合同签订
2006年11月24日 复式公寓交付
三、工程营造过程分析
（一）进度分析
丁香公寓从2003年5月9日打桩开工到2006年6月21日竣工，历时3年零42天，其中大直径人工挖孔桩及基坑围护桩（钻孔灌注桩和水泥搅拌桩）施工工期为2.5个月；两层地下室施工工期为6个月；主体施工工期为6.5个月；装修施工工期为8个月；幕墙施工工期为10个月；综合管线施工工期为3个月；景观施工工期为3个月。
丁香公寓整个工程营造工期较长，影响工期的因素也很多，主要原因为：
1、丁香公寓桩基施工实行桩基先行，工程桩及围护桩施工于2003年7月24日完成后，土建施工总包的确定工作未及时跟上，直到2003年9月5日才确定土建总包单位，2003年9月15日土建单位才正式施工，造成工期延误50天。
主要原因是：
丁香公寓项目为省重点工程，根据省重点工程招投标的有关规定，从招标文件发放到询标、答疑、评标、决标，必须经省重点建设工程招标办审核，整个招标过程较长（2个月）；另一原因，主要负责丁香公寓营造的班子，在桩基施工时，集团公司做了调整，也对工程的展开带来一定的影响。
2、丁香公寓前期方案讨论、定位不够充分，在整个工程营造过程中多次调整，大的调整就有四次，工程施工处于边设计边施工边报批的三边状态，也大大影响了工程的工期。
（1）取消会所二层的室内游泳池
丁香公寓建筑占地面积1870m2，当时按集团领导的要求，按四星级标注打造，室内设有7×15m的室内游泳池。
在开工后，经各方调查，认为该室内游泳池太小，不适合做公共泳池且距该项目不远的黄龙体育中心就有专业、规模的游泳池，经论证请示，进行了调整。
设计也相应地要做大的调整。
（2）楼层层数及户型的调整
2003年9月15日土建开工时，丁香公寓设计为地下2层、地上16层，其中15、16层为小户型的跃层，且在15层东、西设有两户227m2的较大户型。
当时考虑到15、16层的跃层销售抗性较大，为此经请示集团同意，将15、16层调整为与标准层布置相同的小户型，也造成设计做较大的调整。
（3）丁香公寓原外立面设计为三段式结构，五层以下外墙为干挂花岗岩，五至十三层外墙为面砖，十三层以上为干挂石材。
在开工后，集团领导提高了外立面的标准，要求外立面全部改为干挂花岗岩。
由于干挂石材的工艺与外立面铺贴面砖的施工工艺不同，对结构的尺寸也要求不同，该调整造成五层以上所有外围结构都做了很大的设计调整。
（4）调整规划指标，建筑层数增加
原规划许可丁香公寓是地上16层，户型为小户型的单身公寓，在2004年4月28日开盘定价评审时，集团领导要求调整顶部外立面的做法同时要求增加一层，且做部分大户型以适应市场的需求。
经调整，3-13层为标准的单身公寓小户型，14-17层为大户型的跃层公寓，由原规划的地上16层调整为17层。
3、精装修方案的确定时间过长也造成了工期的延长
丁香公寓是绿城首批精装修项目，精装修的管理依靠现场工程部员工，管理经验不足，也造成了工期的加长。
项目在2004年9月30日主体就结顶完成，精装修方案确定、施工图纸完成是在2005年8月15日，装修施工单位进场施工是2005年9月1日。
精装修设计方案历时一年零三个月的时间才最后确定，而且在精装修施工过程中由于有些节点、做法，装修设计师边施工边调整，造成装修施工时间自2005年9月1日到2006年4月30日才完成，历时8个月。
4、14-17层大户型复式公寓由毛坯调整为精装修
丁香公寓14-17层复式公寓由于是营造过程中调整的，同时也受标准层单身公寓中管井、排气井的影响，造成布局不够理想，且有的户型面积较大，房间数很少。
为了给业主有充分的个性化要求，同时也规避规划验收的风险，原定14-17层为毛坯交付，后考虑到整个楼盘的整体形象，避免交付后装修对标准层业主的影响，将14-17层由毛坯交付调整为精装修交付。
由于调整交付标准，导致复式部分的装修施工必须在规划验收后进行，也对整个工期的控制带来影响。
综合分析丁香公寓的施工工期，对于精装修项目要加快进度需重点处理好以下几个方面：
1、对于精装修楼盘，装修设计要提前，在建筑初步设计完成后就要着手装修方案的设计，装修方案确定后，卫生间的布置、厨房的布置也就相应确定了，然后再进行建筑施工图的设计。
这样做，一方面加快设计进度，避免了设计浪费，同时也节省了设计成本（水、暖、电、结构设计根据装修方案一次性完成，不必在装修施工图设计时重复设计）。
2、样板房的设计施工要尽量提前。
通过样板房的施工，一方面确定选用的材料，另一方面可以解决装修图上的未反映的细节，避免在大面积施工时引起大量返工。
3、项目的前期定位一定要仔细完善，尽量避免在施工过程中做大的调整。
4、所有方案确定后，甲供及甲定乙供材料的及时供应也是确保工程进度的重要因素。
（二）成本分析
丁香公寓总的开发成本为21926.03万元，其中土地费用为4921.83万元，前期费用752.69万元，工程费用为14299.2万元。
实际的工程成本较目标成本13361.1万元增加938.1万元。
具体分析如下：
序号
分项
目标成本
（万元）
实际成本
（万元）
单方造价
（元/m2）
备注
1
桩基工程
235.9
248.8
79.5
/
2
基坑围护
173.2
242.5
77.5
/
3
土建工程
3548
3511.6
1125
/
4
幕墙工程
2144.8
2563.2
822
/
5
安装工程
687
693.5
221.5
/
6
装修工程
会所
583
794
255
含硬装、设施、设备
7
3-13层
3794
3417
1095
含硬装、设施、设备
8
14-17层
/
1164.2
373
/
9
软装
/
147.6
48
/
10
设备工程
338.5
350.6
112.3
/
11
室外综合管线
45
37.4
12
/
12
电力
308
253.7
81.03
/
13
弱电
449.9
503.1
160.69
/
14
环境工程
绿化
387.7
50.8
16.3
/
15
景观
321.2
103
/
16
不可预见
666.1
/
/
/
合计
13361.1
14299.2
4581.82
/
通过上述表格比较，实际建安总造价比目标成本增加，主要是幕墙工程调整增加较多及复式精装修交付标准的调整，部分项目的造价下降。
主要原因分析如下：
1、增加成本方面
（1）原设计5-13层外墙为面砖，后调整为干挂花岗岩，工程成本相应增加700万元。
（2）内墙墙体原设计为粉煤灰砌块，后调整为伊通砂加气砌块，相应增加工程成本70万元。
（3）地下室地坪刷地坪漆，相应增加成本10万元。
（4）14-17层原目标为毛坯，后改为精装修后，成本增加1164万元。
2、减少成本方面
（1）电力工程节省54.3万元。
（2）室外综合管线工程节省成本7.6万元。
（3）汽车坡道、自行车坡道的墙体由于干挂石材改为密缝打胶的湿帖，节约成本12万元。
（4）配套餐饮商铺的装修由租赁方承担，节省装修费用180万元。
丁香公寓由于营造过程中大的调整较多，造成工程成本控制较难，实际工程成本较目标成本增加较大。
（三）质量管理
丁香公寓工程的质量目标是：
确保西湖杯，争创钱江杯。
在工程施工过程中，工程部员工与监理公司密切沟通并加大监督力度，确保施工单位把质量控制落实到施工过程的每一个环节、每一个细节中，同时对从原材料的检查到隐蔽验收到成品保护的各个环节都进行有效地实施控制。
工程质量受到质监站的好评，目前丁香公寓已获得西湖杯、钱江杯。
整个工程营造过程中，在确保质量的前提下，对安全生产的要求很高，工程部及监理公司每周对安全进行专项检查并做好记录。
丁香公寓项目被评为杭州市文明施工标化工地。
1、丁香公寓的幕墙施工在整个项目施工中难度较大，为确保工程质量，在选择好的幕墙施工单位的同时，对主要的幕墙材料的供应商的选择也是非常重要的。
丁香公寓幕墙总面积23510m2，其中石材及线条就有20005m2。
所以，石材幕墙的质量决定着整个外墙的质量。
在石材供应厂家选择中，经考察比较选择上海新先达石材公司，该公司质量意识较高，在集团公司的几个项目合作中，都有较好的合作业绩。
另外，在幕墙施工中对于任何细节都不放过，反复斟酌。
如石材密封胶的颜色，常规都是用黑色的硅酮胶，但在柱子转角等部位，若仍用黑色胶，对整体效果有影响，经反复比较，最后在转角处选用与石材面同色的黄色硅酮胶，提高了整个外墙的感观。
2、装修工程是呈现给客户的面子工程，工程质量尤为重要。
在工程管理过程对容易引起质量通病的各个环节、细节事先分析、讨论，并请精装修部的谢工、程谦等一起研究施工方案，较好地完成了装修施工，施工质量较好，目前正在参评浙江省装饰奖。
（1）加强与设计师的沟通，确保设计方案的高品质
装修效果如何，很大程度上取决于装修设计方案的优劣，所以，对设计方案的把控尤为重要。
除严格按集团的规定进行评审、请集团精装修方面的专家帮助把控外，对一些细节上的做法还需要与设计师用心斟酌、反复推敲。
例如丁香公寓复式户型的装修设计时，工程部员工与设计师对卫生间的布置、门套及门的颜色、吊顶的形式、墙纸的选择、灯具的确定到插座的位置、信息点的布置均非反复讨论确定。
（2）重视过程控制。
通过事先控制、事中检查查整改及事后总结，确保整个过程有效地控制以确保工程品质。
精装修工程的质量管理的重点是装修细部的检查、控制，可以说细部质量得到控制的同时也就确保了整个装修工程的品质。
例如墙纸的铺贴，在铺贴前请厂家出具体的施工方案向施工单位交底，并检查施工单位所用的铺贴胶水的质量、检查墙面的平整度、阴阳角的顺直等，满足规范要求后方可进入后道工序。
又如丁香公寓卫生间人造大理石的铺贴质量控制，由于人造大理石板较薄且尺寸较大，若铺贴不当极易造成空鼓、脱落。
为此，工程部专程前往上海类似项目进行考察，又会同集团精装修管理部、粘结剂厂家及施工单位进行专题讨论，制定切实可行的施工方案，为工程品质及后续的环节奠定了基础。
另外，丁香公寓的室内门套设计师采用白色浑水门套，这种设计手法，可提升整体效果，但如果施工质量不好，极易产生裂缝，经与施工方反复讨论考察后采用石膏复合门套，现场再选用优质胶粘结等方法，降低了裂缝的产生。
（3）坚持施工样板先行，确保工程品质
在装修施工的各个环节、细节施工前，强调样板先行制度。
施工样板完成后，组织设计、施工、监理单位及主要设备厂商对样板进行评审，通过评审对设计方案、材料的选用、施工的工序及工艺进行充分的讨论，较好地指导后续施工。
如丁香公寓共有四个不同面积的户型，每个户型的顶棚做法、电梯厅、走廊的顶棚、电梯厅门门套的做法等等，均先做施工样板经评审
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