重庆项目策划全文样本.docx

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重庆项目策划全文样本

重庆某项目策划全文

一、重庆房地产市场简析

1、重庆市房地产住宅市场继去年市场火热，再续引起了重庆房地产市场“沸点”。

一方面，重庆市房地产通过几年发展，房地产市场已从“概念时代”进入“产品时代”，另一方面大范畴都市拆迁与旧城改造进一步实行，刺激了房地产市场投资和开发，同步也促动了一大批住宅消费群体需求。

2、随着重庆市住宅市场发展和成熟，其住宅需求也日益呈现出多样化格局。

小户型依然受到市场一定青睐，特别在解放碑以外市场；低密度住宅成为今年房地产中高档市场主流产品，其风靡盖过了江景房和都市中心公寓，在一定限度上，正阐明当前重庆市场已进入产品时代；而有一定环境做依托中低档次住宅，特别受到消费者追捧，重庆市大范畴拆迁，直接拉动了此类住宅需求。

3、产品差别化定位已成为项目之间品质划分。

龙湖、金科、融桥、南方、广厦、大川等等地产公司在重庆房地产市场相继推出千亩大盘，可谓是如火如荼，但随着重庆滨江路环境与配套设施日趋改进，江景楼盘已开始大张旗鼓突围，今年中，势头最盛金沙水岸、东方港湾、金沙港湾等江景楼盘分别以独特概念、卖点、及居家文化、成熟配套等，以实现区域共赢吸引较多消费者眼球。

然而江景楼盘异军突起加剧了重庆房地产市场竞争。

二、重庆房地产市场开发简析

1、上半年重庆市房地产市场总体供求表

指标

开发施工面积

（万平米）

房屋竣工面积

（万平米）

房屋销售面积

（万平米）

房屋销售平均价格（元/m2）

开发投资额

（亿元）

上半年

3781.2

345.3

532.86

1987

112.75

住宅

2823.1

240.7

481.2

1763

同比增长（%）

19.9

67.4

104.4

4.34

37.2

办公楼

128.1

8.3

3.6

2848

商业营业用房

830

96.3

39.06

3882

2、结论分析：

（1）上半年，重庆市商品房销售面积继续保持一定幅度增长，全市商品房销售面积达1042.1万平方米，同比增长46.9%。

其中主城区销售面积达708.8万平方米，同比增长29.6%。

与此同步，商品房竣工面积则低于销售面积。

，重庆市房地产竣工面积为1020.6万平方米。

商品房销售面积不不大于竣工面积，在一定限度上减少了商品房空置量，对于房地产业发展是一大利好，同步也表白重庆市房地产业布满着活力，开发前景辽阔。

（2）上半年，重庆市商品房商品面积更得到高速增长，房屋销售面积远高于竣工面积，上半年房屋销售面积同比增长在104.4%，分析市场重要因素在于一场全市范畴内大拆迁运动，直接拉动了重庆市房地产旺盛需求和价格上涨。

三、市场调查分析

由于本项目所在区域可比性江景楼盘较少，故我司以渝中区江景楼盘为主作调查分析。

（一）市场调查分析表（略）

二）结论分析

1、当前渝中区江景物业建筑形态重要由高层建筑构成，其品质以中高挡为主，市场价格在建面3600—3900元/平米左右，本项目区域江景物业市场价格在建面2800元/平米左右。

2、江景物业产品设计重要以建面120—150平米两房与三房为主，热销户型重要以建面80—120平米内小两房与三房为主，其重要因素是总价相对较低，导致以大户型为主力江景物业销售较差。

3、由于渝中区嘉滨路沿线正处与规划建设中，其周边环境较差，生活配套相对较弱，这也是当前影响江景物业销售重要因素。

4、通过市场调查发现本区域江景物业在产品设计上有较多“黑房”，重要由于江景物业占地面积相对较小，其落差较大，临江面户型多由3-4户，建面130平米—170平米三室构成，而一梯8户单层布局，导致其她背江户型采光差和房间“黑房”形成。

四、项目研究分析

（一）项目SWOT分析

1.项目优势（S）

（1）良好江景资源

本项目位于渝中区曾家岩嘉滨路，北接嘉陵江大桥，500米江岸线，视野宽阔，嘉陵江景一览无余。

（2）增值空间较大。

本区域尚处在规划建设期，其本区域住宅价格相对较低，随着交通与生活配套上完善、成熟，有助于提高本项目物业增值空间。

2.项目劣势（W）

（1）地块面积较小，地形落差较大

地块临街面长度较短，地块现覆盖物为农田、杂草。

地势起伏，中心低落差约20米，其两面由高层建筑夹集，这对本项目环境规划与产品设计有较大难度。

（2）交通系统不完善

本区域道路（嘉滨路）作为进入渝中半岛外环，重要分流进入主城区外地车辆，其公交车辆较少，出行极为不便。

（3）区域商业配套设施缺少

本区域正处在规划建设中，其商业配套重要由上清寺与观音桥商业支持，而本区域配套设施重要由各社区与学田湾居民区独立构成，这与本项目所在位置均有较远距离，也使本项目在配套服务设施上相对缺少。

3.项目市场机会（T）

（1）交通系统完善

本项目区域公交车站设立与6月，轻轨较新线（2号）通行，在很大限度上完善了本区域（嘉滨路）交通系统，大大提高了本区域地段品质。

（2）政府规划有助于推动本区域房地产市场发展

南滨路繁华景象将是本区域市场将来发展前瞻，在政府对渝中半岛整体规划中，嘉滨路将规划形成集高档住宅、餐饮娱乐为一体“休闲水岸”，这对本区域房地产市场开发有较好发展前景。

（3）楼盘、人气汇集加快商业成形

在对本项目所在区域市场调查分析中，本区域楼盘都以嘉滨路轻轨车站（曾家岩）为点，沿线1公里内集中开发，建筑形态重要以单体楼为主，现已开发楼盘江都怡园成功引进了餐饮巨头——每天鱼港，建立了本区域良好商业氛围，在本区域楼盘陆续面市，人气汇集，将支撑与增进本区域商业迅速发展。

4.项目风险（O）

（1）当前本区域除江都怡园已建成外，其她在建楼盘已开始动工（场地平整），其位置都位于轻轨旁，与本项目地段相比有好优胜，这将在此后一定限度上加剧了本项目区域竞争。

（2）北滨路与沙滨路正处与建设发展中，实力较强开发商也陆续在其圈地开发高品质江景物业（如北滨路金沙水岸、沙滨路金沙港湾），都将形成本项目较强潜在竞争对手。

（3）南滨路楼盘以较高品质规模与成熟商业配套成为消费者选取江景物业重要区域，这将对本项目日后销售有较大冲击。

（二）项目最大价值挖掘

本项目最大价值挖掘是通过对项目地块价值分析，努力克服不利因素限制与影响，最大限度发挥项目地块资源优势，让消费者切实感觉所购买住宅产品超值性，充分挖掘其项目最大价值。

（1）品牌价值

充分运用开发商公司雄厚自身实力与形象增进本项目受众力度，提高本项目潜在品质形象。

（2）产品价值

通过对本项目可看山城“江景、夜景”优势，合理规划，独特产品设计，优质物业管理来构筑本项目产品价值，将本项目做成区域及全市精品江景物业，在市场中脱颖而出，成为购房者关注焦点。

（3）交通价值

本项目紧邻轻轨车站，拉近空间距离，提高本项目品质优势。

（4）机会价值

充分运用滨江路房地产发展契机，炒热本区域，汇集人气，顺势推出“本项目”，一炮而红，大导致为江景楼盘品质典范。

三、产品定位

项目所处地块面积较小，相邻项目都是以高层建筑为主，故我司将本项目规划设计为31层高层建筑，重要分为裙楼（地下一层，临街三层）商业某些和塔楼（27层）住宅某些。

如下分别对裙楼和塔楼进行定位分析。

（一）裙楼定位——餐饮、娱乐业

根据地块所处位置——嘉滨路沿线发展大体走势，我司将其裙楼某些重要定位为餐饮、娱乐市场。

1、本项目不适合经营百货业态。

百货业态普通建立在人流量大商业中心地区，很大限度上依赖于人流汇集来保证收益产生。

而该地块虽然临街，但没有大面积广场或其她公共休闲场合吸引人群逗留，仅仅依托少量地区客户是远远不能保证此种业态利润收益，因此，本项目不适合于百货业态生存。

2、本项目不适合经营汽车、建材等专业市场。

该项目临街，存在做汽车、建材等专业市场条件。

但汽车市场对楼层层高有一定规定，裙楼高度增长导致塔楼高度减少，从而减小住宅建筑面积；无论是汽车还是建材市场，都会因区域内没有同类市场而显得势单力薄，形成较大市场风险。

3、项目裙楼宜做餐饮、娱乐市场。

尽管当前地块周边餐饮娱乐行业氛围还没充分显现，但每天渔港餐饮巨头姿态就是该地区发展牵引力；并且渝中半岛都市形象“休闲水岸”定位也为本区域市场发展提供了政策支持；轻轨通车、嘉滨路交通改进都将带动该地区经济发展。

（二）塔楼定位——中高档住宅产品

项目处在居住区之中，若做写字楼产品在交通方面条件限制相称大，因此我司将塔楼定位为住宅。

项目依嘉陵江而建，江景资源是本项目优势与卖点突出体现。

由于该项目占地面积小，自身不也许在主题景观营造上大做文章，因此必要要对自然景观进行充分运用，倾力打造江景住宅。

嘉滨路已有某些江景房存在，并且沿线仍有大量地块或圈地或已进入拆迁阶段，因此，咱们项目一定要谋求差别化竞争。

咱们将项目定位为中高档产品，在塔楼建筑设计上采用梯型退台设计，加大住宅景观面与采光面，走精致、阳光产品路线，这重要依赖于产品户型超大落地玻璃景观窗、弧形窗、景观阳台，以及在外立面设计等方面，这某些将随后进行详细阐述。

（三）形象定位

对于一种房地产项目来说，除了产品定位与特点之外，可以通过赋予产品概念来达到形象树立与提高，也就是所谓虚实结合。

依照产品定位和建筑设计，我司提出“上生活空间”居家理念，本项目是一种居家闲适之所，坐观潮涌潮落，人生却始终向着更高方向走；“上”是一种趋势，一种冲劲，代表积极，上风上水，源于产品外观梯形设计与户型上跃层设计，表达生活往更高处发展之意，并可衍生出时“尚”之感。

居家理念诠释，凸显本项目

一种标榜、一种个性、一种炫耀，丰富了其品质内涵。

四、目的客户定位

（一）裙楼目的客户定位

由于该区域当前只有每天渔港一家大型餐饮，市场环境成熟度远远不够，需要知名商家入驻为区域定位迅速造势，带动区域发展，因此裙楼目的客户介定为具备一定影响力和品牌形象大型餐饮、娱乐商家，以带动本地区娱乐业经营，同步也是为嘉滨路蓄势。

（二）塔楼目的客户定位

从对本地区前瞻出发，咱们初步以为该项目目的客户群定位为以二次置业者和多次置业投资户为主。

如下为细分：

1、本区域企事业单位职工，占20%左右。

上清寺从来是重庆市重要行政区域，该地区人群重要以企事业单位职工为主。

此类人群大某些已有集资建房供居住，家庭人口多以三口之家为主，她们有稳定收入来源，略显落后居住环境令她们产生了更新换代规定。

工作就近性则圈定了她们选取住房范畴。

2、既有居所较远渝中区上班族，占55%左右。

这某些人群年龄构造偏年轻化，约在25-30岁之间，是都市中精英人群，收入高而稳定。

居家远离工作场合，每天挥霍大量时间在交通上，生活、工作都不甚以便，这就提出了选取就近居家规定。

她们或为初次置业，或为更新居所，或为第二居所，构成比例约为3：

5：

2。

3、普通投资户，占20%左右

项目所处居住区大环境必然涵盖了某些普通投资型客户在内，普通投资客户群资金量不大，但极具备投资意识，这某些人闲散资金量约在15－40万之间，她们普通投资于中小户型，并且投资量不大，普通在两套以内，她们职业特性是本地个体工商户、有近年资金积累重庆老居民、政府公务员和小型公司老总等。

4、本地区拆迁户，占5%左右。

该区域拆迁户数量不多，重要在沿江地带，她们在选取居所心理接近性和地区性上，拆迁户中一某些会就近选取新居所。

规划建议

（一）产品整体布局

（1）产品整体布局如附件1所示。

（2）对产品整体布局分析阐明：

①入口：

在临嘉滨路段开设主入口，同步，为以便业主生活，考虑从龙泉社区借道，作为住宅次入口。

²该地块自身限制，不能从其她地方开设主入口，虽考虑从龙泉社区借道，但不适当设为主入口，有损产品品质。

²该路段交通日趋成熟。

离项目十分钟处设有轻轨站点，在即将竣工同通车。

同步，该路段设有公共汽车站。

²周边地块日益成熟。

据我司对周边地块调查和预计，随着轻轨站点修建和住宅项目不断开发，该路段在后来将会形成一种日益成熟住宅片区。

②绿化景观：

将转换层架空，修建1200平米左右空中花园。

同步，对建筑物一侧堡坎进行景观解决。

²由于项目地块限制，无空间进行较大面积景观绿化，属于项目缺陷之处。

考虑到对此缺陷弥补和充分运用空间，可在转换层修建空中花园。

²建筑物一侧近25米堡坎给建筑较低层住宅带来诸多不便，如产生较大压抑之感、采光通风较差等等，为了缓和这些不良后果，可考虑对堡坎进行景观绿化上解决，如种植藤状开花植物等。

③道路：

考虑消防规定，沿地块外边界布置环形车道。

同步在临滨江路一段地块两侧预留车行道进出口。

（二）商业物业

（1）商业平面布置如附件2所示。

（2）商业物业：

项目3层裙楼定位为餐饮、娱乐，单层面积在平方米左右，总建筑面积在6000平方米左右。

（三）住宅物业

（1）住宅物业平面布置如附件3所示。

（2）住宅物业：

①概况：

项目塔楼某些定位为住宅，其单层建筑面积在900平米左右，一梯9户，平均每户建筑面积控制在100平米以内。

住宅塔楼为27层，总建筑面积约为2.43万平方。

②户型

本项目成功要素之一是产品品质，而户型又是体现项目品质核心点。

该项目一梯9户，设计了六种精致户型：

Ø户型配比为：

户型

套内面积

主卧

客厅

所占比例（套数计）

三室二厅双卫

三室二厅双卫

二室二厅单卫

二室二厅单卫

二室二厅单卫（跃层）

一室一厅单卫

Ø户型功能设计亮点：

①观景。

单层平面设计保证70%户型皆可直观江景。

这是本项目较大卖点。

②采光。

每个户型重要空间均有较大采光面。

此外，建议观景阳台与客厅之间采用落地窗。

这将成为本项目另一卖点。

③增大阳台面积，扩展阳台功能。

对离江较近两个优质户型设计大面积阳台。

大面积阳台使客厅与户外有机结合，亦有引户外风景于户内之功能。

④弧型采光面。

对梯形退台解决第二层户型转角采用弧型采光面。

避免了观景阳台对背面住户观景影响，也保证了这些户型采光、观景效果。

⑤精致斜阳台。

对某些离江较远，易受周边建筑物影响户型设计精致观景斜阳台，增大景观面。

以弥补这些户型不利之处。

Ø户型细部设计亮点

户型内部功能区布局容易引起注重，但是某些细部环节却容易被忽视，而细部人性化解决能给顾客带来真正实惠与以便。

²所有户型客厅开间都保证在3.6m以上；主卧室开间至少一面在3.6m以上，便于摆放室内家具，卧室最小开间不低于2.7m。

²大某些户型主卧室都布置在室内走廊尽头，且室内通道长度不超过其宽度4倍。

²大某些户型都设立了入户玄关，作为空间过渡，使重要空间更加私密，同步也以便换鞋，整顿衣冠。

²大某些户型设计中厨房尽量接近入户门，避免了穿越客厅。

²所有户型设计都保证了客、餐厅在空间上尽量连通，一是使得空气流通，二是照顾到了人们边吃饭边看电视习惯。

③配套设施规划

规划在转换层建集中会所，约800平方米。

由于项目周边配套设施不完善，需要在项目内部设立一定配套设施，但地块自身存在诸多限制，不也许将配套设施置于建筑物周遍，因而，将配套设施集中在会所，设于转换层，实现与空中花园浑然一体。

集中会所需要配备功能：

²茶室

²小型超市

²健身房

²台球室