小区物业管理系统毕业设计.docx

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小区物业管理系统毕业设计

经济管理学院本科毕业论文

某小区物业管理系统分析与设计

学生姓名：

靳岁劝

学号：

0459217

班级：

管理042

专业：

信息管理与信息系统

系别：

管理系

指导教师：

孙鸿飞

2008年6月20日吉林

论文原创性和知识产权权属声明

本人声明，所呈交的学位论文系在导师指导下本人独立完成的研究成果。

文中依法引用他人的成果。

论文内容未包含法律意义上已属于他人的任何形式的研究成果。

本人负责因论文成果不实产生的法律纠纷。

本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属东北电力大学。

学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权利。

本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成果时，署名单位仍然为东北电力大学。

论文作者签名：

日期：

年月日

指导教师负责学生毕业设计（论文）质量声明

本科毕业论文实行指导教师负责制，指导教师应加强指导，严格把关。

学生正式通过答辩后，论文正式提交学院时，导师必须亲笔签名，并签署“同意提交论文”字样，保证被指导的学生毕业设计（论文）质量达到及格以上标准。

导师签名：

日期：

年月日

摘要

物业管理是当前社会极具潜力的新兴行业，他的发展对我们社会的各行各业，尤其是房地产业有这极其重要的意义。

为此，我选择了物业管理系统的开发作为我的毕业设计内容。

小区物业管理系统是典型的信息管理系统（MIS）,其开发主要包括后台数据库的建立和维护以及前端应用程序的开发两个方面。

对于前者要求建立起数据一致性和完整性强、数据安全性好的库。

而对于后者则要求应用程序功能完备,易使用等特点。

因此本人通过对小区物业管理的调查、了解后，对MSSQLServer2000数据库管理系统、SQL语言原理、VF应用程序设计，VF数据库技术进行了较深入的学习和应用，在系统开发过程中我使用VF作为开发工具，利用其提供的各种面向对象的开发工具，尤其是数据窗口这一能方便而又简洁操纵数据库的智能化对象。

本系统主要完成对小区物业的以下几个项目的管理：

住户管理、住户投诉管理、住户报修管理、物业设备维修管理、停车场管理、物业收费项目管理、物业收费管理。

我通过系统分析、设计、开发、测试、生成EXE等系统的步骤，使得本系统包括相当的实用功能，包括实现各部分增加、删除、浏览、查询等物业信息管理。

同时采用本物业管理系统将极大的简化、方便您的管理，提高您的工作效率和管理效果。

系统运行结果证明，本系统能够基本满足住户、小区工作人员以及管理员三方的需要。

关键词：

物业管理；数据库；应用程序

Abstract

Systemofestateisanewaliening  professionthathasverypotentialaboutthenowsociety.Hisdevelopmenttooursocialisveryimportant,particularlyforestateindustrycontainthishasveryimportantmeaning.Ichosethesystemofestatedevelopmentofthesystemisusedasmygraduatedesigncontents.ThemanagementofhousesisatypicalMIS（themanagementofinformationsystem）.Thedevelopmentofthissystemincludesbothbuildingandprotectingitsdatabasebehindanddevelopingitsapplicationprogrambefore.Totheformerone,itneedstobuildadatabase，whichcouldkeeptheapplicationprogramcommunalityandsafety.Andtothelatterone,itneedstheapplicationprogramtohavegoodfunctionandtobeeasytouse.Afterhavinginvestigatedthemanagementofhouses,andhavinglearnedMSSQLServer,VFanddatabase.InthesystemdevelopmentprocessIusetheVFconductandactionsdevelopmenttool,makinguseofitseverykindofthetoolofdevelopmentthatprovidethatfacetotheobject,particularlyisintelligencethatdatawindowwaythisoncanningbeconvenientbutagainChine’smanipulatesthedatabaseturntheobject.Idevelopedthissystem.Itincludesthefollowingmanagementitems:

themanagementoftheresidents,themanagementofresidents’request,themanagementofrepairingequipment,themanagementofparkinglotandthemanagementofcommission.Byrunningthissystem,itshowsgoodproperty.Itcanbasicallysatisfytheresidents’,theworkers’andthemanagers’need.Ipassthesystemanalysis,design,development,test,thebornEXEwaitsthestepofthesystem,makingthissystemincludetheverypracticalfunction,includingtorealizeeachsectionroomincrement,delete,view,searchetc.thingindustryinformationmanagement.Adoptatthesametimesystemwillincreaseyourworkefficiencywithmanagetherest.

Keywords：

Management；Database；Applicationprogram

第1章绪论

1.1本课题的研究背景和意义

随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅小区已经成为人们安家置业的首选，几十万到几百万的小区住宅比比皆是。

人们花的钱越多，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对物业小区的服务和管理也要求很高。

诸如对小区的用户信息管理、车辆管理以及收费，甚至对各项投诉都要求小区管理者做的好，做的完善。

这样要求小区管理者对物业管理要进行宏观的和微观的细致管理，其中最好的办法是用计算机操作的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理，这就为本人设计小区物业管理系统提供了市场需要。

而我设计的小区物业管理系统在现代社会是最热门的行业，是最关切老百姓实际生活的设计，各种人性化的配置，使业主能享受到更方便、更快捷、更满意的服务。

伴随着小区的规模不断扩大和住户的不断增多，像小区中的汽车，小区附带设施，小区的各项维修、投诉等都将越来越复杂，工作量也将越来越大。

但一直以来人们使用传统人工的方式管理各种数据，这种管理方式存在着许多缺点,比如:

效率低、保密性差，另外时间一长，将产生大量的文件和数据,这对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。

随着科学技术的不断提高,计算机科学技术日渐成熟,其强大的功能已为人们深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。

作为计算机应用的一部分,使用计算机对企业单位的各项信息进行管理，具有手工管理所无法比拟的优点。

例如:

检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。

这些优点能够极大地提高工作的效率,也是企业的科学化、正规化管理与世界接轨的重要条件。

因此，开发这样一套小区物业管理系统软件成为很有必要的事情。

建立起一个安全稳定，性能良好，功能齐全的小区物业管理系统不仅将有效的提高工作效率，大大减少烦琐的操作，充分发挥所管理的物业的各项人才、设备和信息优势，提高经济效益，以达到最大的投资回报率及用户满意率。

1.2国内外发展状况

随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。

在经济效益对地方政府而言，主要体现为：

减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。

同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。

在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。

但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：

1.物业管理架构不完善。

目前，我国物业管理存在的首要问题是架构完善体制需进一步理顺和重新构建。

例如，西安市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：

一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1/3。

而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，使物业管理的规章制度流于形式。

2.配套设施运作不理想。

目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。

其公用设施本来已很少。

3.物业管理法制不健全。

全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。

为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。

4.物业管理不到位。

目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。

随着我国经济的稳定发展，人民生活水平的不断提高，中小城市的小区建设规模的加大，小区物业管理的科学化、系统化、信息化也成为各个物业公司追求的目标。

因此，要实现这些功能，就要求各小区配备一套小区物业管理信息系统，以便给小区的人们提供良好的、完善的服务且以最快地速度响应人们的需求，及时为他们提供必备的服务，为他们营造一个高效、便捷的生活环境。

1.3论文使用研究方法

1.理论与实践相结合的方法

本人在调查及系统开发阶段采用了理论与实践相结合的方法，这种方法贯穿于系统开发的整个过程。

采用这种方法可以更好的让理论知识在实践中得到运用。

2.本系统采用结构化生命周期法进行开发

采用结构化的方法开发小区物业管理系统。

在开发过程中以早期的详细调查为基础，根据调查得到的相关数据，画出业务流程图，数据流程图，相关的功能模块图等等，然后以VF语言实现。

由于本人熟悉结构化的开发方法，用它来完成系统可以避免许多错误也有助于系统的实现。

1.4本人所做的工作

在确定了开发系统：

小区物业管理系统的分析与设计之后，本人所做的主要工作是按照结构化分析的原则来进行系统的调查，系统分析，系统设计，系统实施。

而又偏重于系统分析和系统设计。

其中在系统调查过程中，重点对选定小区的业务流程进行调查；在系统分析过程中，根据调查的结果画出现行系统的业务流程图，并根据用户及小区管理者的需求对现有的系统进行改进，得到新系统的数据流程图；在系统设计阶段，首先对小区的计算机系统进行配置、其次是对系统的结构进行设计、最后进行数据库的设计等等；在系统实施过程中主要是完成程序设计。

第2章可行性分析

2．1现行系统的调查与分析

2.1.1组织结构调查

物业管理公司的组织机构如图2-1所示。

2.1.2业务流程调查

小区的主要业务如下：

1.根据现实复杂多变的收费情况，可以自行定义各种费项，每种费项的计费方式，并可设置其计费的起始日期和周期，费项的单价可设为随用量和时间变化。

2.能处理各种特殊的收款业务，如各种外协单位的收款，各种临时性费用的收取，各种滞纳金的收取等，另外，还能处理各种退款业务，如按金，预收帐等，安全可靠，保证数据的严密性。

3.能预先定义收款涉及的总帐科目体系，能将收款记录自动生成财务软件的记账凭证，实现了与财务软件的无缝接口。

最终实现了以收费管理为龙头，带动整个物业管理水平的提高。

4.能够随时查询用户的基本资料、IC卡信息（带有权限）等等。

5.完善的租户中途退场结算处理，符合实际收费管理的规范。

6.在发生住户投诉、报修时，指定的电脑能自动打印相关的单据。

7.在保洁和绿化的工作安排上，能对工作的各个项目定义计划完成时间，并对完成情况进行量化的检查。

8.用户合同文件，档案等管理功能强大，可对档案的原件进行扫描管理。

小区收费业务流程如图2-2所示。

2.1.3信息流程分析

1.车位管理流程如图2-3所示。

2.领导管理流程如图2-4所示。

3.收费管理流程如图2-5所示。

2.1.4计算机应用情况调查

1.现有配置：

该小区现有机器1台，到目前尚未安装物业管理信息系统。

只

处理简单的物业管理问题。

2.计算机专业人员：

计算机专业人员1名。

3．已经应用的项目及效益：

现在只处理一些单一的业务，因此产生的效益很差。

4.使用效率及存在的问题：

虽然有计算机专业人员，但处理的业务工作少,计算机利用效率不高。

2.1.5现行系统存在的主要问题和薄弱环节

系统存在存在的主要问题和薄弱环节如下：

1.物业管理架构不完善，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。

2.配套设施运作不理想。

小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。

3.维修保养不得力。

小区一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵等），往往不能得到及时解决。

原

因是物业管理公司在这些方面无能为力。

他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施。

4..物业管理经费及收费项目管理混乱。

2.2需求调查和分析

建立更加标准化、自动化，建立一个完整的管理信息系统，使得经济管理学院学生管理的工作更加轻松、方便、准确。

完成数据统计及数据查询功能，查询出来的数据可以通过导出按扭导出到文件中，还可以通过打印按扭将数据窗口中的数据输入到打印机，将其打印出来。

2.3新系统的几种方案介绍

2.3.1拟建系统的目标

建立对小区物业提供全面管理的小区物业管理信息系统；对所有的楼房、房间提供管理；对住户信息、住户的车辆信息提供管理；对物业收费提供管理对小区管理的项目可以进行综合查询；对小区管理的员工提供管理；对小区的停车场提供管理对客房业务管理提供全面、一致、快速处理；对常用功能提供方便快捷的操作；系统具有友好性和易操作性；系统具有安全性和保密性。

性能方面：

由多台计算机通过局域网连成一体化系统；系统处理效率要比当前提高2030%，系统响应的速度必须快而且迅速。

一般职工通过简单培训就可以使用系统；用户可以在前台通过计算机来办理正常的业务，系统界面必须清楚，实际操作应该方便，便于输入和查询，减少循环操作；具有较高的可靠性和冗错能力，不允许丢失信息；具有安全检查机制，非法用户不能使用

2.3.2系统规划及初步方案

根据系统的长期目标以及系统主要存在的问题，建议分两步实现。

1．第一阶段

先用结构化生命周期法建立一个满足近期目标的管理信息系统，该系统能满足小区物业管理系统日常化管理的需求，做到信息存储的安全、方便、准确，信息查询的快捷、高效。

2．第二阶段

建立一个以中型机为主机的分布式网络，采用C\S结构的小区物业管理系统。

其面向网络化，能保证信息资源的充分共享，同时，协调各部门的信息共享度，进而大大提高了物业管理水平。

2.3.3系统的实施方案

本系统客户端拟采用Windows2000操作系统，服务器采用WindowsNE操作系统，前端开发语言采用VisualFoxPro，使用MSSQLServer数据库管理系统。

本软件的开发大约需要三个月时间。

2.3.4投资方案

此系统由小区物业管理部门第一阶段投资10000元，包括硬件资源购买费用，在2008年3月拨入。

第二阶段的投资需要人民币50000元左右。

2.3.5人员培训及补充方案

第一阶段对专业人员需求变动不大人，除了培训一部分管理员实施系统管理与维护外，每个部门的管理者都讲逐步适应计算机化的管理要求，要求使用计算机解决计划管理等方面的问题。

第二阶段系统专业化要求提高，系统将实现辅助决策，各种数据分析统计将以计算机为工具，计算机化的管理得以普及，使他们意识到MIS系统的重要性，从而更有激情的利用这一系统于工作中，主动使计算机来提高工作效率。

2.3.6其它可供选择的方案

1.拟建系统的目标：

建立对小区物业提供全面管理的小区物业管理信息系统；对所有的楼房、房间提供管理；对住户信息、住户的车辆信息提供管理；对物业收费提供管理对小区管理的项目可以进行综合查询；对小区管理的员工提供管理；对小区的停车场提供管理对客房业务管理提供全面、一致、快速处理；对常用功能提供方便快捷的操作；系统具有友好性和易操作性。

性能方面：

由多台计算机通过局域网连成一体化系统；系统处理效率要比当前提高2030%，系统响应的速度必须快而且迅速。

一般职工通过简单培训就可以使用系统；用户可以在前台通过计算机来办理正常的业务，系统界面必须清楚，实际操作应该方便，便于输入和查询，减少循环操作。

2．系统规划及初步方案：

一开始就直接建设具有C\S结构的综合物业管理系统。

3.投资方案：

此系统由物业管理部门一次性投资50000元，包括硬件资源购买费用，在2008年3月拨入。

4.人员培训及补充方案：

由于直接开始开发大型C\S系统，对建设速度和技术的要求很高，需要大量有成熟开发经验的程序人员。

2.4几种方案的比较分析

方案1

1．技术上的可行性。

目前已经成功地建立了许多复杂懂得管理信息系统，而物业管理系统是比较复杂的，并且我系拥有大量的进行系统开发的人才。

因此从技术上来说，完全可以建成一个适用的事务管理信息系统。

2．经济上的可行性。

物业管理信息系统所产生的经济效益，与众多因素有关，不宜采用一次性投资效益估计，因而开发系统的投资用在管理领域，但经济效益体现在科研、教学等方面。

它可以使管理体制合理化和管理信息标准化。

管理信息系统所带来的效益是很难定量估计的。

而运行费用和维护费用主要是购置机器和机房设施建设等固定资产的投入和维护人员的工资支付。

因而，以目前的经济条件开发建设该系统是可行的。

3．系统的可行性分析。

本着我系拥有大量的即懂管理又懂计算机的人员，这是开发以及维护系统方面的有利保证。

只要各部门相关人员努力提高自己的计算机水平，并通过组织机构的协调和管理体制的完善就会逐步适应计算机信息化的要求。

而现有的运行环境只要稍加改进就可以保证新系统运行，从计算机运行管理方面看是可行的。

方案2

1．技术上的可行性分析。

由于直接开发C\S系统，技术上难度比较大，需要很多的专门人员。

2．经济上的可行性分析。

直接开发需要立即购买大型机，且需要很多的专门技术人员，资金预算比较多，物业管理部门很难立即拿出这么多的资金。

3．系统的可行性分析。

由于技术和经济的双重限制，我们很难立即完成这个方案，在目前情况下，该方案是很难实施的。

即不可行。

2.5结论

目前，由于管理信息系统在国内外是一个在技术上成熟的系统，并且有很多的成功案例，以及物业管理者在落实资金和人员等方面有具体可行的措施，因此，采用方案一（即分阶段实现）开发管理信息系统是可行的。

第3章系统分析

3.1概述

3.1.1系统分析的原则

本系统采用了逻辑设计与物理设计分开的原则，逻辑设计中分析了业务流程，数据流程及系统逻辑新模型等，物理设计考虑了系统运行的软硬件要求等，也采用了面向用户的原则和结构化分析的原则。

3.1.2系统分析方法

该系统采用结构化分析方法，以抽象和分解为手段，对系统进行自顶向下的逐成分解，逐步细分，逐步求解，逐步求精，从而达到利于理解的目的，系统采用结构化系统分析方法，建立系统模型。

这个模型将尽可能避免使用计算机的专业术语，以便使用户了解系统的开发进程。

3.2现行系统调查与分析

3.2.1现行系统业务流程分析

下面是一些主要的业务流程图

1．收费管理业务如图3-1所示。

2.职工管理业务流程如图3-2所示。

3.2.2现行系统数据流程分析

下面的物业管理系统高层数据流程如图3-3所示。

3.2.3系统存在的薄弱环节和问题

1．信息处理效率低，信息收集不够及时、准确和安全，重复信息多、可靠性低，各部门信息联系不够密切，信息共享性差。

2．结构简单，现行系统只能进行学生成绩查询、课程查询、学生基本信息查询等，不仅功能有待加强，而且缺乏与现行学生管理规定相匹配的处理逻辑。

3．计算机专业人才较少，由于缺乏对各类信息的统一有效的管理和划分以及相应的信息处理技术，导致系统过于庞大，冗余数据过多，例如在学生会中有时候多个部门对一项数据进行收集统计，严重影响了系统的运行效率。

3.3新系统逻辑设计

3.3.1新系统目标

针对当前系统存在的主要问题和薄弱环节，新系统应该提供一个安全的计算机环境，为各种数据提供数据存储，数据处理，数据处理等多项数据服务。

通过计算机化管理和结构化存储来提高数据准确性、共享性、工作效率和管理水平，方便工作人员的管理和使用。

3.3.2新系统逻辑模型

新系统的逻辑模型由系统数据流程图、数据元素、数据流、数据结构、处理逻辑、数据存储、功能分析组成。

其中的数据存储和处理逻辑在后面的模块说明书和数据库设计中将会出现，考虑到内容和篇幅，本章中将暂不做介绍。

系统的逻辑设计模型就像在根据需要建设一座学校之前，按照学校教育的层次（初中、中等、高等）、规模、投资、地理环境、技术水平等条件的要求和约束，先由建筑设计院进行设计，保证学校建成后的各种功能得以实现，之后才能进行工程设计和施工一样。

在系统设计阶段要做认真、细致的