后沙峪土地一级开发实施方案.docx

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后沙峪土地一级开发实施方案

编号：

顺整储开发[2006年]06号

北京市土地一级开发项目实施方案

项目名称：

顺义区后沙峪镇D24、D25地块土地一级开发项目

编制单位：

北京市土地整理储备中心顺义区分中心

编制日期：

2006年7月10日

北京市土地整理储备中心顺义区分中心制

第一章总论3

一、编制目的3

二、编制依据3

三、编制原则4

第二章基本情况5

一、项目区域位置5

二、土地利用现状6

三、地上物现状情况7

四、项目规划情况7

第三章征地及收购工作方案11

一、征地、收购情况概要11

二、相关政策依据11

三、征地、收购费用及相关税费测算12

第四章市政建设方案14

一、规划目标14

二、初步咨询方案14

三、市政基础设施投资估算16

第五章土地供应方案18

一、供地计划18

二、开发进度18

第六章土地一级开发管理方案21

第七章投资方案22

一、项目总投资估算22

二、项目预期收入估算23

三、项目预期利润23

四、项目现金流量分析24

附件25

第一章总论

一、编制目的

调查研究开发区区域的现状情况，结合城市规划，综合土地、政策、资金、技术条件等各种资源的优势和制约作用，统筹土地一级开发和房屋开发，就土地一级开发各项工作内容安排工作计划，预测开发成本，根据各项工作对资金的需求和土地收益做出资金的使用计划，作为一级开发实施过程中各项工作的指导依据。

二、编制依据

1．《中华人民共和国土地管理法》

2．《中华人民共和国土地管理法实施条例》

3．《北京市土地一级开发管理暂行办法》

4．《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）

5．《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》实施意见（京国土房管拆字[2003]666号）

6．《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征[2003]606号）

7．《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令第148号）

8．《关于实施<北京市征地补偿费最低保护标准>（顺义区部分）的通知》（北京市国土资源局京国土征（2004）227号）

9．北京市实施〈中华人民共和国城镇过国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法，1993年5月18日市政府第6号令

10．《北京实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉的办法》（京政发（1987）第93号）

11．关于调整征地超转人员生活补助费标准的通知；顺民字（2001）32号

12.北京市人民政府令《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》[（1994）第21号]

三、编制原则

1．调查研究，因地制宜。

对当地现状情况、当地自然环境、社会和经济发展情况、历史情况进行深入了解，并取得相关有效资料。

2．客观引用资料、采集的数据力求准确。

3．统筹安排土地一级开发各项工作内容，统筹考虑土地一级开发和房屋开发。

4．尊重并统筹考虑涉及土地一级开发各方的合法利益。

第二章基本情况

一、项目区域位置

顺义区位于北京市东北郊，区中心距市区30公里，总面积1021平方公里，其中95%为平原区；人口55万。

　　近年来，顺义区经济快速发展，综合实力跨入全国先进行列，人民生活已全面实现小康。

近年来，顺义以“同心全面建小康，打造绿色国际港”为战略目标，大力实施信息工业化发展战略，突出发展奥运经济，壮大五大产业群落，培育四大基地，加快构建空港国际化、全区空港化、发展融合化的运行机制，不断优化发展环境，不断增强区域经济整体竞争力，努力实现全区经济的跨越式发展，着力打造绿色国际港。

在顺义区整体版图中，后沙峪地区处于核心腹地，距温榆河仅4公里，有罗马湖、温榆河支流龙道河、中国最大的乡村生态公园龙腾文化广场等良好的自然环境，紧邻首都国际京场、与将要落址在顺义的新国际展览中心只有4公里，并且是顺义区未来空港工业中心的居住配套的核心地带，随着顺义新城、国际空港城的规划与大规模起建、以及温榆河绿色生态走廊龙道河段工程的开展，后沙峪地区房地产开发进度加快，基础设施的不断完善，地价呈现明显的上升趋势。

本项目位于顺义区后沙峪镇中心区，包含D24、D25两相邻地块，东至火寺路，北至规划安富街，西至裕华路，南接双裕北街。

项目用地位置示意图

二、土地利用现状

根据北京市规划委员会顺义分局《关于顺义区后沙峪镇D24、D25地块土地一级开发项目规划预审意见复函》，该项目总用地面积为13.53公顷，其中建设用地面积约为9.76公顷，代征绿化用地面积约为1.0公顷，代征道路用地面积约2.77公顷。

该项目用地包含集体土地和国有土地两部分，集体土地共有4.458公顷，目前种有农作物。

国有土地9.076公顷，原使用权人为北京华和宇贸易有限公司，该部分土地目前处于闲置状态。

三、地上物现状情况

项目区用地范围内没有房屋。

据统计，该项目区域内共有杨树42棵，其中红线内有9棵杨树。

集体土地部分现种有农作物，另有机井一眼。

地面以上没有文物，地下文物情况有待查证。

经过我中心向北京市顺义区林业局咨询，项目区用地范围内无挂牌古树。

四、项目规划情况

1.规划批复情况

项目用地位于后沙峪镇中心区，属顺义新城空港区的规划用地范围。

2005年2月北京市规划委员会核发了《关于顺义区后沙峪镇中心区控制性详细规划的审查意见》（市规发[2005]1551号）对顺义区后沙峪镇中心区控制性详细规划出具了审核意见。

2006年6月，北京市规划委员会顺义分局对项目规划条件出具了《关于顺义区后沙峪镇D24、D25地块土地一级开发项目规划预审意见复函》（2006规[顺]复119号）。

2.规划指标情况

据顺义区后沙峪镇中心区控制性详细规划，D24地块规划用途为商业金融，用地面积1.83公顷，规划容积率为1.5，建筑密度控制在40％以内，建筑限高30米，规划建筑面积为2.75万平方米，绿地率达到30％。

D25地块规划用途为住宅，用地面积7.93公顷，规划容积率为1.5，建筑密度控制在30％以内，建筑限高30米，规划建筑面积为11.9万平方米，规划居住人口在2776人左右，绿地率达到30％。

用地控制指标统计表

项目控制性规划图

项目用地范围图

第三章征地及收购工作方案

一、征地、收购情况概要

该项目用地包含集体土地和国有土地两部分，集体土地共有4.458公顷，目前种有农作物。

国有土地9.076公顷，原使用权人为北京华和宇贸易有限公司，该部分土地目前处于闲置状态。

此次原北京华和宇贸易有限公司所使用的国有土地部分通过土地使用权收购的方式取得。

需要征用的农民集体土地部分土地面积为4.458公顷。

二、相关政策依据

1．《中华人民共和国土地管理法》；

2．《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4号）；

3.《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发[2005]6号）；

4.《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）；

5.《北京市建设征地补偿安置办法》（148号令）；

6.《关于实施<北京市征地补偿费最低保护标准>（顺义区部分）的通知》（京国土征[2004]227号）；

7.《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（京国土用[2005]534号）。

三、征地、收购费用及相关税费测算

1．集体土地征地费用构成及标准

（1）土地补偿费及人员安置费：

依据北京市人民政府148号令及京国土征（2004）227号文件，并与当地镇政府及村委会协商确定征地补偿费：

30万元/亩，合450元/平方米。

（2）有关税费

a.防洪费：

根据北京市人民政府令（1994）第21号《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》，防洪费征收标准为20元/平方米，合1.33万元/亩。

b.耕地占用税：

根据北京市人民政府《北京实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉的办法》（京政发（1987）第93号），规定耕地占用税为8元/平方米，合0.53万元/亩。

c.根据新的《中华人民共和国土地管理法》“占多少，垦多少”的原则需缴纳用于开垦新耕地的复垦费，缴纳标准为1.8万元/亩，合27元/平方米。

d.青苗及地上物补偿：

青苗及地上物补偿包括农作物青苗补偿、树木补偿及项目区范围内一眼机井的补偿，据初步估计该部分的补偿费用约为100万元。

e.超转费：

依据京政办发（1995）113号（《北京市人民政府办公厅转发市民政局关于提高征地超转人员生活补助标准请示的通知》）：

标准为300元/亩。

（3）农村集体土地部分征地费用

需征用的农村集体土地面积为4.458公顷，征地费用为2353.30万元

2．国有土地

依据《北京市收回国有土地使用权补偿办法》（京国土用[2005]534号）、专业的评估机构出具的评估报告，我中心已与北京华和宇贸易有限公司签订了国有土地收购协议，收购费用共计人民币9860.4万元。

3.征地及收购费用测算

根据上述测算，项目用地的征地及收购费用总额为：

2353.3＋9860.4＝12213.7万元

第四章市政建设方案

一、规划目标

本项目规划建筑面积14.65万平方米，其中住宅11.9万平方米，商业金融2.75万平方米。

熟地标准要求做到“六通一平”，即：

场地平整、通上水、通下水、通电力、通讯、通燃气、通路，市政工程包括：

给水工程、雨污水工程、电力工程、燃气工程、电信工程、市政道路工程等。

二、初步咨询方案

在项目前期，我们向中国网通（集团）有限公司北京市顺义区分公司、北京市顺政市政设计所、双峪小区物业管理公司咨询了本项目的市政建设方案。

1.给水工程、道路工程、雨污水工程、燃气工程建设方案

根据《后沙峪镇中心主干道市政综合》市政基础设施实施方案，以及本地块周边现有市政道路及市政管线，对本项目市政方案分析如下：

（1）裕华路

裕华路为现状道路，目前已有现状给水管道DN300，现状输水管道DN600;现状雨水管道D800；拟建燃气管道∮325，本段长度350米。

（2）安富街

规划道路红线50米，三块板形式，主路宽16米，本段长413米。

拟建污水管道D600，雨水管道D900；给水管道DN400。

（3）双裕北街

规划道路红线30米，一块板形式，主路宽暂定12米，本段长451米。

拟建污水管道D500，雨水管道D900；给水管道DN400。

（4）火寺路

规划道路红线30米，一块板形式，主路宽21米，本段长299米。

拟建污水管道D400，雨水管道D800；给水管道DN400。

2.电力建设方案

根据我们向项目用地南侧的双峪小区物业管理公司咨询结果，双峪小区目前的供电能力能满足项目建成后的用电需求，且建设方案简单，但需要向双峪小区物业产权所有人缴纳接口费，根据初步咨询结果，接口费及线路建设费约为700万元。

3.电信规划方案

（1）网络拟建地址及内容

网络拟建于“顺义区后沙峪镇中心区控制性详细规划中D-23、D-24、D-25地块”，其网络系统主要内容：

电话通信系统及数据网络通信系统。

（2）网络预计最大容量

电话：

2000门网络：

2000线（预留发展）

（3）机房及设备

在该地块中心公建区内需设置100平方米机房，内置2000门程控交换机一组及2000线数据通信主机一套及其附属设备。

（4）外网引入形式

中国网通（集团）有限公司北京顺义分公司在该项目西侧2U香花畦小区及南侧双裕东区均具备通信管道资源，北侧安富街改造即将实施，网络能力已覆盖该地块；将由空港分局机房引入主干光缆至红线内。

（5）网络构成形式

由外网敷设主干光缆进小区机房，由机房敷设通信缆线至各楼群分线箱体再至各单元楼，以解决语音和数据需求。

（6）工程建设形式

地块红线外由中国网通（集团）有限公司北京市顺义区分公司资建设，土地一级开发过程中不需承担该部分的建设费用。

三、市政基础设施投资估算

根据上述市政建设方案，本地块周边道路段投资约841万元；污水管道投资约340万元；雨水管道投资约270万元；给水管道投资约315万元；燃气管道投资约142万元；电力建设投资约700万元，市政基础设施部分合计总建设投资费用为2608万元。

市政设施规划图

第五章土地供应方案

一、供地计划

1.开发计划

预计本项目一级开发总体需要时间为8个月，预计供地时间为2007年2月。

可供应项目总用地面积135340平方米，其中住宅用地79300平方米，商业用地18300平方米，代征土地面积37700平方米。

2.销售收入预测

根据目前后沙峪地区楼面地价现状，及房地产市场变化的一般规律，规划住宅用地按土地出让的楼面熟地价1500元/平方米计算，该部分地块土地一级开发后，熟地出让收入预计为17850万元。

规划商业用地按土地出让的楼面熟地价1800元/平方米计算，该部分地块土地一级开发后，熟地出让收入预计为4950万元。

预计该地块土地一级开发后，熟地出让收入共计为22800万元。

3.供应土地开发状态

该项目土地一级开发完成后，由市国土局组织有关部门对土地储备开发工作进行验收，达到土地权属清楚，市政基础设施达到“六通一平”，即场地平整、通上水、通下水、通电力、通讯、通燃气、通路，符合土地上市要求。

二、开发进度

一般土地一级开发预计经历如下六个阶段：

招标确定土地一级开发主体；办理项目立项和规划意见书；与村集体和相关单位签订征地补偿协议并履行；完成地上附着物拆除工作；完成项目红线外市政基础配套设施建设；组织入市交易。

因该项目一级开发主体为土地储备中心，而且该项目并不涉及拆迁，所以该项目只经历如下四个阶段。

第一阶段：

2006年7月至8月完成项目的开发立项、规划审批手续。

第二阶段：

2006年9月与村集体和相关单位签订征地补偿协议并履行。

第三阶段：

2006年10月至12月完成市政设施建设。

第四阶段：

2007年1月至2007年2月验收交地并组织入市交易。

土地一级开发进度表

8月

7月

6月

5月

4月

3月

2月

1月

项目

项目立项

规划手续办理

征地手续办理

市政设施建设

组织验收

入市

第六章土地一级开发管理方案

市国土资源局负责本市的土地储备开发管理工作，并委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用整体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设。

土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

市发展改革、规划、建设、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相应工作。

第七章投资方案

一、项目总投资估算

后沙峪D24、D25地块土地一级开发项目投资成本估算表

单位：

万元

序号

项目

成本

一

直接费用

15250.04

征地费用

2353.30

1.1

征地补偿费

2006.10

1.2

防洪费

89.16

1.3

耕地占用费

35.66

1.4

复垦费

120.37

1.5

青苗及地上物补偿

100.00

1.6

超转费

2.01

收购国有土地费用

9860.40

市政费用

2648.00

3.1

市政咨询费

40.00

3.2

市政建设费用

2608.00

3.2.1

市政供水

315

3.2.2

市政雨水

270

3.2.3

市政污水

340

3.2.4

市政燃气

142

3.2.5

电信

0.00

3.2.6

电力

700

3.2.7

市政道路

841

其它费用

388.34

4.1

环评费用

13.52

4.2

交评费用

14.65

4.3

工程监理费

52.96

4.4

文物勘探费用

73.25

4.5

前期咨询费

36.46

4.6

招投标代理费

39.05

4.7

市政设计费

92.36

4.8

可行性研究报告编制费

36.46

4.9

入市交易成本

20.44

4.10

挂牌底价评估费

9.19

二

间接费用

1981.93

贷款利息

338.51

不可预见费

269.48

一级开发利润

305.00

建设单位管理费

170.59

营业税

898.35

三

总成本

17231.97

二、项目预期收入估算

本项目规划用地性质为商业、居住混合用地，按商业用地土地出让的楼面熟地价1800元/平方米计算，该地块土地一级开发后商业用途部分熟地出让收入预计为4950万元，按居住用地土地出让的楼面熟地价1500元/平方米计算，该地块土地一级开发后居住用途部分熟地出让收入预计为17850万元。

后沙裕D24、D25项目预期土地出让总收入为22800万元。

规划建筑面积

楼面熟地价

熟地总价

D24地块

2.75

1800

4950

D25地块

11.90

1500

17850

合计

14.65

22800

三、项目预期利润

根据上述测算可以看出，后沙裕D24、D25项目有一定的利润，项目预期可以实现利润5568.03万元，成本利润率为32.31%，详见下表：

总成本（万元）

预期总收入（万元）

预期利润（万元）

17231.97

22800

5568.03

四、项目现金流量分析

序号

项目

合计

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

现金流入

22800.00

0.00

22800.00

现金流出

17231.95

296.28

2355.60

1178.95

10156.68

296.28

2.1

征地费用

2353.30

0.00

1176.65

0.00

2.2

收购国有土地费用

9860.40

0.00

9860.40

0.00

2.3

市政费用

2648.00

0.00

882.67

0.00

2.4

388.34

388.32

48.54

2.5

间接费用

1981.93

247.74

净现金流量

-5600.04

-296.28

-2355.60

-1178.95

-10156.68

22503.72

累计净现金流量

-296.28

-592.56

-888.84

-3244.44

-5600.04

-6778.99

-16935.67

5568.05

财务内部收益率IRR

378.00%

财务净现值（年I=10%）

4940.27

动态投资回收期（年）

0.67

附件

1.原集体土地所有者《土地一级开发申请》；

2.北京市规划委员会《关于顺义区后沙峪镇中心区控制性详细规划的审查意见》；

3.北京市规划委员会顺义分局《关于顺义区后沙峪镇D24、D25地块土地一级开发项目规划预审意见复函》；

4.国有土地使用权收购合同；

5.市政基础设施方案说明；

6.电信规划方案

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