柳钢非钢工业园建设项目建议书v10.docx

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柳钢非钢工业园建设项目建议书v10

柳钢非钢工业园建设项目建议书

广西柳钢物流有限责任公司

2015年6月

一.项目背景

2015年3月十二届全国人大三次会议上，李克强总理在政府工作报告中首次提出“互联网＋”行动计划，设立400亿产业引导基金，推动互联网与传统产业进行融合。

在互联网经济和传统市场产品同质化竞争激烈的冲击下，传统的大宗商品企业面临着从“产品型企业”向“服务型企业”转型的问题。

如何做好销售增值服务，从供应链全程保障产品销售及其配套服务，支撑销售渠道下沉和电商平台的应用，提升供应链运作效率，降低综合成本，打造企业未来的核心竞争力，是大多数企业目前面临的最大难题。

从电商行业的发展趋势来看，无论是第三方电商平台还是企业垂直电商平台，都处于重点打造线下服务能力的阶段。

尤其是以仓储和运输配送为核心的线下物流服务，决定了线上订单的线下交付结果，因此成为影响电商销售成功与否的核心要素。

在此情况下，各大电商平台无不大力投入资源建设线下物流服务能力，例如阿里巴巴-菜鸟网、京东、苏宁等，其首要任务都在于区域中心仓和区域分拨仓的建设。

究其原因，要做好线下物流服务，必须先管好“物”，再实现“流”。

建设完善的仓储设施，聚集更多的货源，做好货物仓储管理，在此基础上整合运输资源，实现货物运输配送，就会更加顺畅和便捷。

但在目前电商平台渠道下沉，向县乡一级市场拓展的大趋势下，单个电商企业自身有限的资源就成为自建线下物流体系的最大瓶颈。

电商企业不得不将有限的资源投入区域中心城市的仓储建设，而在二级以下的城市采取租用第三方仓库的模式，通过货源整合第三方仓储资源，与外部社会资源合作，共同打造本地电商线下物流服务体系。

对于柳钢物流公司，乃至柳钢集团而言，目前同样面临着企业转型升级的问题。

柳钢集团通过优化内部管理，建设自有垂直电商平台，剥离物流业务，已经在行业下行的宏观环境下，取得了令同行瞩目的逆势发展的成果，产品销量和盈利水平保持稳步增长。

作为柳钢集团物流职能剥离组建的第三方物流公司，柳钢物流在不到1年的短时间内，以柳钢业务为基础，通过信息平台的应用，有效整合社会物流资源，已经快速成长为柳州乃至广西区内规模最大的第三方物流企业之一。

柳钢物流以打造供应链O2O一体化服务为目标，以现有柳钢物流平台大数据为基础，已经开始拓展面向平台用户的多项增值服务，创新盈利模式，取得了显著的成果。

目前柳钢物流平台已经上线车辆近1800台，船只近400条，上线承运商超过400家，初步形成以柳钢鹧鸪江物流园为中心，辐射华南和华东地区的物流配送网络，并且获得了大量政府支持，尤其是土地资源，为下一步建设综合性供应链服务园区，拓展增值业务奠定了基础。

通过初创阶段的经营模式创新，柳钢物流公司在本地物流市场已经获得了后发优势。

下一阶段，柳钢物流计划深挖商业模式创新，重点围绕现有土地资源，面向现有物流平台上线运输车船资源，打造以仓储、贸易、配送、金融、汽车维修保养、商品售后服务等职能为核心的商贸供应链综合性服务园区。

并抓住电商行业发展契机，与京东、阿里巴巴等大型第三方电商平台对接合作，建设现代化的第三方电商仓储基地，吸引电商货源入园，形成桂北地区最大的电商物流综合服务园区。

通过以上业务拓展，进一步推进柳钢物流乃至柳钢集团的战略转型，带来巨大的经济收益和社会效益。

二.项目概况

本次项目的名称是（暂定）：

柳钢非钢工业园建设项目

项目建设范围是：

柳钢物流公司白鹭大桥旁约160亩土地。

项目建设目标是：

打造集电商仓储、贸易、配送、金融、汽车维修保养、商品售后服务等职能为一体的综合性非钢服务园区，承接京东桂北地区的仓储分拨业务，面向柳钢物流园车辆开展汽车配件销售和汽车维修保养服务，并依托柳州汽车产业，开展汽车配件仓储配送、金融质押和电商贸易等增值业务。

最终形成桂北地区最大的电商服务园区。

项目建设内容包括：

1）完成1.2万㎡标准化仓库和2万㎡高标准仓库及其配套基础设施的建设；

2）与包括京东在内的其他电商合作，同时引入京东桂北区分拨中心仓业务；

3）与欧联公司合作，引入国内外知名品牌的轮胎、润滑油、汽车电瓶、汽车内饰件等汽车配件厂商，开展配件质押贸易业务，以及面向上通五、柳汽等汽车主机厂的仓储配送业务；

4）以配件仓储货源为基础，延伸拓展汽车维修保养业务，服务范围扩大至柳钢周边物流园，在柳钢鹧鸪江物流园开设汽车配件服务中心4S门店；

5）与更多的第三方电商平台或厂家垂直电商平台对接合作，并引入电商配套售后安装维修服务资源，打造电商售后服务中心；

6）与周边省份的物流中心城市的中心物流园区进行对接合作，形成货源的双向对流，扩大园区服务辐射范围，实现园区升值；

7）通过园区建设获取政府各项政策支持，发挥更大的本地社会化公共服务职能，形成地区示范效应。

8）通过以上客商厂平台及物流链的引入对接最终扩展开发xxx地块的2000亩项目。

三.合作伙伴简介

本次项目的主要潜在合作伙伴是京东电商和欧联公司。

1）京东电商简介

京东商城是中国B2C市场最大的3C网购专业平台，京东商城同时也是中国电子商务领域最受消费者欢迎和最具影响力的电子商务网站之一。

京东商城以“产品、价格、服务”为核心，致力于为消费者提供质优的商品、优惠的价格，同时领先行业推出“211限时达”、“售后100分”、“全国上门取件”、“先行赔付”等多项专业服务。

京东商城通过不断优化的服务引领网络零售市场，率先为中国电子商务行业树立了诚信经营的标杆。

2）欧联公司简介

注册资金：

1000万元、从事物流运输代理服务、仓配一体化服务、物流、仓储等信息化（IT平台）管理服务。

四.项目可行性分析

从各方资源筹备情况来看，本次项目建设具有极强的可行性，具体表现在以下几个方面：

1）柳钢物流土地资源已准备就绪

柳钢物流公司现有土地资源充裕，且手续齐全，可快速落地建设。

2）京东提供稳定可观的业务资源

作为潜在合作伙伴，京东电商桂北区货物分拨中心已确定10月30日进驻柳

州，目前已就分拨中心仓合作事宜与柳州欧联公司对柳钢物流公司所属的“非钢工业园地块项目”达成初步合作意向。

且柳州地区目前尚无其他企业的成熟地块能够满足京东仓储用地需求，因此可以确定柳钢物流为京东柳州地区的唯一潜在合作伙伴。

京东的引入，不仅能够为园区提供起步阶段稳定客观的货源和营业收入，带来京东配套的大量电商配套服务资源（如物流、售后服务等），而且能够为电商园区的建设提供国内领先的行业标准，有助于将柳钢园区打造成为全国前列的电商服务园区，为引入其他电商业务资源奠定坚实的基础。

3）欧联公司的资金支持和园区运营支持

作为另一大潜在合作伙伴（电商引入者之一），欧联公司首先能够为项目启动初期建设1.2万㎡标准化仓库提供资金支持，由欧联公司租用柳钢物流公司的25亩土地进行建设2015年10月30日前完成1.2万㎡标准化仓库交京东临时使用。

与此同时，依托公司在商贸、IT、金融领域的专业资源，以及专业团队的运营，欧联愿意与柳钢物流共同合作开展园区各项业务的拓展和运营，风险共担、收益共享。

从而从资源和专业的角度，保障园区服务职能快速落地，园区建设目标顺利完成。

4）市场需求充分，前景广阔

从市场的角度分析，无论是电商综合服务，还是汽车产业配套商贸供应链服务，柳州地区都尚未形成一个完整的、能够有效满足市场需求的服务体系和样板平台。

而随着电商平台的快速发展，无论是电商企业、生产厂家，还是终端消费者，对于电商配套线下服务的需求都愈加迫切。

企业需要局部地区的线下服务网络帮助其实现线下产品和服务的交付，提高客户满意度；而终端消费者则系统获得更加便捷、成本更低的“一站式”售后服务。

在这样的市场环境下，柳钢非钢工业园服务体系的出现，无疑将极大地满足本地市场对于电商配套服务的需求。

并且快速获得先发优势，占据市场主导地位，从而获取更大的收益。

因此从供需关系分析，本次项目的可行性和成功率极高。

5）政府政策支持

无论是园区与电商的结合，还是为本地企业和消费者提供综合性售后服务，都是对柳州市政府对于大力推进本地电商产业发展，和大力发展现代服务业的强烈响应。

同时以信息平台大数据为支撑的创新商业模式，也能够极大地推动柳州市智慧城市建设的进程。

随着京东等大型企业业务的引入，还能够为地方政府创造大量的财税收入。

因此，无论从短期效益还是长远意义来看，政府无疑都将为本次项目提供大量的政策支持，从而进一步保障项目的顺利实施。

五.项目建设方案

1.园区建设规划

建设用地总面积为160亩，园区总使用按照55%计算共约58000㎡，建设规划见下表：

功能区类型

功能区名称

规划面积

建设地点

功能描述

物流服务区

仓库（标准仓）

12000

园区一侧靠墙，靠近园区出口

第一阶段作为京东临时库，京东转移至高标库后，作为汽车配件存储库。

仓库（高标仓）

20000

用于京东等园区客户的货物存储。

干线运输区

6500

紧邻仓库的干线运输档口

用于干线运输车辆进出提货发运和到达卸货。

同城配送区

4000

紧邻仓库的同城配送发运档口

用于同城配送车辆进出提货发运。

商贸服务区

电商售后服务区

2000

与仓库相对园区另一侧

为园区电商企业提供统一的售后服务

汽车售后维修保养服务区

2500

为园区进出车辆提供售后维修保养服务，同时作为汽车配件电商的线下体验区。

其他配套服务区

园区服务中心

2000

园区一侧紧邻商贸服务区

园区管理中心及办公楼。

停车场

5000

园区车辆临时停放。

食堂

1000

园区工作人员就餐。

宿舍

1000

园区人员住宿。

其他生活配套服务

2000

超市、银行、快递、绿化等配套服务。

三大区

11功能类

58000

2.园区业务功能规划

园区规划构建物流、贸易、金融一体化服务体系，具体包含以下业务功能：

1）电商仓储业务：

电商标准化仓库为京东等电商企业提供区域中心库（RDC）仓储服务。

2）汽车零部件仓储配送业务：

引进柳州地区汽车主机厂零部件配套厂商货源和第三方仓储配送企业，面向主机厂提供汽车零部件仓储配送服务。

3）汽车配件仓储质押金融业务：

依托汽车主机厂原厂配件供应商货源，为配套厂提供配件质押服务，核心是仓储监管和融资服务。

4）汽车配件电商贸易业务：

依托质押仓汽车原厂配件货源，开展汽车配件电商贸易业务，面向柳州地区汽车维修厂商销售汽车配件。

5）园区货物分拨运输和同城配送业务：

引入第三方运输公司，依托园区货物开展干线分拨运输和同城配送业务，其中干线分拨主要面向电商客户，同城配送主要面向汽车配件客户。

6）电商售后服务业务：

引入“前店后厂”模式，开设电商售后服务中心，为电商销售的商品提供统一的售后服务，包括安装、维修、保养、退换货等。

7）车辆维修保养业务：

引入原厂正品汽车轮胎、润滑油等厂家服务体系，为园区车辆以及服务于整个柳钢物流体系的运输车辆，提供园区现场维修保养服务，同时作为配件电商的线下体验店。

8）其他园区配套服务：

为园区企业和员工提供物业管理、餐饮、住宿、消费等其他生活配套服务。

3.商务合作方式

1.2万㎡标准化仓库项目建设有以下三种商务合作方式可供选择：

1）方式一：

柳钢物流公司出资自建仓库1.2万㎡标准化仓库，建成后由欧联公司出租给京东。

后续园区招商和业务运营，由柳钢物流公司与欧联公司协商合作经营。

2）方式二：

柳钢物流公司将土地25亩出租给欧联公司，租期10年。

欧联负责出资建设1.2万㎡标准化仓库，出租给京东及后续运营。

3）方式三：

欧联公司出资代建1.2万㎡标准化仓库仓库，并出租给京东（1年内）。

京东正式入驻高标库后，柳钢物流公司一次性整体回购1.2万㎡标准化仓库所有物业，之后再转租给欧联公司，由欧联负责园区招商和业务运营。

六.项目投入产出测算

按照三种商务合作方式分别进行投入产出测算，以下测算中的成本投入为一次性建设成本，不包含后续园区运营的持续性经营成本：

合作模式

成本科目

成本测算

收入科目

收入测算

备注

柳钢自建自营

一期仓库建设成本（12000㎡）

720万元

（600元/㎡）

仓库租金

259万元/年

（216元/㎡·年）

建设成本根据供应商报价而定（递增待定）

二期仓库建设成本（20000㎡）

2400万元

（1200元/㎡）

仓库租金

600万元/年

（300元/㎡·年）

其他物业建设

待定

物业租金

待定

柳钢出租土地，欧联公司负责开发运营

无建设成本

土地租金

欧联公司代建，柳钢回购

回购成本

待定

回购折价

9折以内

（待定）

回购后出租

七.项目建设计划

总体上说，本次项目建设拟分为三个阶段实施：

1）第一阶段（2015年10月30日前）：

完成一期12000㎡标准仓建设，并与京东签署仓租赁合同，将该仓库正式作为京东桂北分拨临时仓库。

2）第二阶段（2016年10月30日前）：

完成二期20000㎡高标仓建设，将京东分拨仓转移至20000㎡高标仓（建成即搬）。

原有12000㎡标准仓引入汽车原厂配件供应商，开展汽车配件仓储配送、金融质押、电商贸易等配件业务，成为汽车配件质押仓。

3）第三阶段（2016年10月30日以后）：

以京东和汽车配件业务为基础，吸引其他电商企业及汽车配套厂商入园，扩大业务规模，拓展增值业务，并逐步完善园区基础设施建设。

八.结论

柳钢非钢物流园区建设项目的实施，符合“互联网+”的行业发展趋势，也是柳钢集团和柳钢物流实现战略转型，打造核心竞争力的关键性战略性举措。

从宏观环境和合作伙伴资源储备情况分析，柳钢非钢物流园区建设项目的实施，已经具备了充分的可行性，且风险极低。

根据前期与潜在合作方的沟通协商，已策划三种商务合作方式。

因此，建议尽快确定合作方式，启动项目实施。