银行抵质押品授后管理规定之欧阳史创编.docx

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银行抵质押品授后管理规定之欧阳史创编

抵质押品授后环节管理规定

时间：

2021.02.10

创作：

欧阳史

第一章总则

第一条对公授信项下抵（质）押品授后环节的变更、释放、部分释放涉及抵押权人、抵押人、登记机构多方关联关系，在操作层面蕴含多个风险点，为最大限度规避操作风险，明晰操作流程，特制定本规定。

第二章抵质押品变更、释放的基本原则

第二条遵循偿还贷款金额高于对应释放抵（质）押品权利价值的原则，保证贷款余额与所剩余的抵押品评估价值比例不高于原批准贷款抵押率。

第三条先释放市场价值低、难以变现的押品。

第四条未经原有权批准部门批准，不得以有价证券、房地产等变现能力强的抵（质）押品置换、变更为其它抵押物。

第五条拟部分释放的抵（质）押品会影响剩余授信抵押权利主张的，及剩余授信抵（质）押品价值无法确定的，未经原有权批准部门批准不得部分释放。

第六条拟部分释放的抵质押品会影响剩余授信抵（质）押品抵押设定的，未经原有权批准部门批准不得部分释放。

第七条国家法律法规禁止分割的抵（质）押品不得部分释放。

第三章抵质押登记管理

第八条《物权法》颁布实施后，房产、土地、动产主管部门颁布的登记管理办法，淡化了原有的行政管理色彩，强调客观中立的角色定位，登记机关更多地是体现记录和见证职能，因此在设定抵（质）押登记时，授信业务发起单位必须提高操作风险的自我防控意识。

第九条在以最高额抵押形式发生的授信后续提款时，存在其他债权人申请查封或轮后设定抵押的可能，使我行最高额抵押方式下授信，后续提款面临约定抵押物悬空的风险，因此，每一次提款前均应向登记机关查询、核实登记薄记载情况，确认该抵（质）押物国家有权机关查封或存在其它妨碍抵（质）押设定的情况。

第十条房地产开发贷款中，授信批复如要求用开发土地抵押，在授信过程中逐步变更为在建工程抵押或房产抵押，应向登记机关申请办理变更登记。

第十一条房地产开发贷款办理在建工程抵押登记时，虽然《物权法》明确规定“地随房走”，在房地产登记部门没有实际上合二为一的情况下，为了避免未建房的空地或分期开发形成的暂时空地没有涵盖在在建工程之中，或土地被另行设定重复抵押，向房管部门办理在建工程抵押登记时，应该一并在土地部门办理土地抵押登记。

第十二条对于在建工程抵押的范围如何界定，登记部门和司法部门都有不同见解和认定，主要分歧在于在建工程抵押是指抵押设定时工程形象进度还是包含将要完工的全部工程，为了避免歧义造成不必要麻烦，在办理在建工程抵押时，要尽量清楚约定为全部建设工程，包括以后将建成的。

如登记机构在受理登记时出现按形象进度实际面积登记的，授信发起单位应根据工程进度增加在建工程抵押登记面积，其办理频率由授信发起单位据实掌握，但最长间隔时间不应超过两个月。

第十三条最高额抵押担保是我行授信形式的一种，业务部门对公授信发起环节应充分考虑借款人财务经营状况和企业特征，为便于授后管理，设计不同的抵押担保方式，同时在授信审批部门审批授信总量时，应尽量明确具体抵质押品所对应的授信金额。

避免不加区别采用最高额抵押担保，造成后续抵押品变更或部分释放的操作风险。

第四章抵（质）押品部分释放管理

第十四条除债务结清，抵（质）押品正常释放退还外，其它释放退还抵（质）押品首先必须遵守前述第二章所规定的原则；贷款分类已进入不良的抵（质）押品释放，由省分行资产处置委员会审议报有权批准人同意后办理。

第十五条对借款人提供单笔授信，或核定授信总量中“收回再贷”的业务，需对应已设定为我行抵押物的抵（质）押品，原则上应先归还原有授信，再释放抵（质）押物。

第十六条登记机关要求变更在建工程抵押前，必须先解除原有土地抵押，才能办理在建工程或房产抵押的；或核定授信总量中“借新还旧”的业务操作，新旧授信对应同一抵（质）押品，我行原授信没有结清前，需先行释放抵押物换证的，为避免抵押悬空的阶段性风险，应要求借款人提供可覆盖授信金额的保证金或有能力的第三人担保等临时保证措施。

（注：

有能力的第三人是指业务发起单位根据保证人的经营规模、财务状况、或有债务、现金流量等情况综合判断保证人是否具有担保能力，担保能力应经得起后评价。

）

第十七条若上述情形中借款人因客观条件限制，确实无法提供保证金或有能力的第三人担保等临时保证措施，我行又认定确有同借款人继续合作的必要，业务发起单位提出申请，由省分行授信执行部牵头发起，风险、法律和业务行（部）参加，召开联系会议研究确定，同时，业务单位须向省分行出具一把手签字的防止办理变更登记中出现操作风险的承诺书，才能进行抵质押品权证释放变更。

同时银企双方应在重新签订的抵押合同中对原有授信责任进行约定，借款人承诺新设定抵押对原授信余额本息继续承担保证之责。

第十八条凡涉及收费权质押的，质权设立时，除需在人民银行应收账款登记系统进行登记外，同时须在法定行业主管部门办理质押登记。

第五章房地产开发贷款抵押品释放管理

第十九条属于一次性全额还款或剩余部分授信全部偿还的，按照结清偿还办理押品权证的释放手续。

第二十条属于部分还款部分释放押品的，在设定抵押时已对总抵押面积下单项房地产确定了抵押权利价值的，其还款金额应不低于要求释放的对应押品的权利价值。

第二十一条在设定抵押时未对单项房地产确定抵押权利价值，且所设定房地产抵押为单一房地产类型的，其还款金额应不低于：

单一房地产类型还款金额=实际授信金额×（每平方米房地产最近评估价值×释放房地产面积/最近房地产总评估价值）

第二十二条在设定抵押时未对单项房地产确定抵押权利价值，且所设定房地产抵押为混合房地产类型的，其还款金额应不低于：

同种类型房地产还款金额=实际授信金额×（同种类型房地产每平方米实际销售价格×释放对应房地产面积/最近房地产总评估价值）

本次还款金额=本次混合类型房地产还款金额之和

（注：

同种类型房地产每平方米实际销售价格以房地产买卖（交易）合同注明的实际销售价格为准。

）

第二十三条原房地产开发贷款授信批复时已明确规定有抵押率的，还款后需部分释放押品，可直接套用原规定抵押率计算，以不高于原抵押率为限释放抵押品。

第二十四条分次释放抵（质）押品后剩余价值不足原设定抵（质）押品设定价值30%，且授信余额未结清的，原则上不允许再进行分次释放。

第二十五条以中行住房按揭贷款偿还房地产开发贷款的，为减少业务环节，由业务发起单位根据风险部门和个人金融部门同意按揭贷款的批复，向授信执行部提交《出具房地产开发贷款抵押证明申请书》（附件一），授信执行部审核后出具《开发贷款抵押品确认单》（附件二），授信执行部在《开发贷款抵押品确认单》中列明房地产开发贷款在我行设定抵押的房地产名称、位置、面积、权利价值等要素，并表明一旦按揭贷款落实，偿还的开发贷款部分同意释放对应抵押物，业务发起单位凭此单到个人金融部门办理住按揭贷款报批手续，取得住房按揭贷款偿还开发贷款后，对公授信押品保管部门释放对应开发贷款项下押品权证，由业务发起单位办理住房按揭贷款的抵押。

避免对公授信项下押品释放同个人住房贷款抵押设定互为前提难以操作。

第二十六条业务发起单位基于综合因素的考虑，同意我行提供开发贷款的房地产项目由其他金融机构叙做按揭贷款，或客户申请住房公积金贷款（含住房组合贷款）需部分释放我行原开发贷款项下房地产押品的，应先行偿还我行房地产开发贷款，然后按前述第二章规定办理。

第六章抵（质）押品释放操作流程

第二十七条属授信结清释放抵（质）押品的，按照《银行押品权属证书管理实施细则》规定，由业务发起单位填制一式三份《押品权属证书退还通知单》和一式二份《授信偿还/结清通知单》并加盖公章，交授信执行部审核办理。

第二十八条以中行住房按揭贷款偿还房地产开发贷款所涉及对公房地产贷款抵押品的释放，业务发起行（部）填制一式三联《出具开发贷款抵押证明申请书》，发起单位经办人、负责人签字并加盖公章，武汉市各支行报授信执行部，市州二级分支行报二级行风险管理部审核（以下简称押品管理部门）后，经双签后报分管副总经理或总经理，市州二级分支行报分管副行长或行长审批。

第二十九条押品管理部门审核同意后，出具《开发贷款抵押品确认单》，由业务发起单位交个人金融部门，凭依办理住房按揭贷款报批。

住房按揭贷款落实并偿还了原开发贷款后，业务发起单位再按照《银行押品权属证书管理实施细则》办理开发贷款抵押品释放手续。

第七章抵（质）押品日常管理

第三十条省分行授信执行部在押品管理工作上直接对口各市州二级行、武汉市各支行风险管理部或综合管理部，各行根据业务量大小，应在风险管理部（综合管理部）中确定不少于一名专（兼）职押品管理人员，负责相应具体事宜。

第三十一条各行风险管理部（综合管理部）负责押品台帐登统、报表报送、日常监控及零时性其他任务。

必须按季上报《中国银行对公贷款抵（质）押品情况调查表》（报表表一、表二），市州分支行每月须报送押品台帐，报表前应对数据认真核对，确保各报表同会计表内外帐数据一致。

押品权证集中保管的凭据《押品契证资料收据》由各行风险管理部（综合管理部）负责保管，以便监控，各行补充制定了保管规定除外。

第三十二条抵（质）押品权证集中保管后，各行（部）必须在本级会计部门申请开立表外帐帐户，分别按部门和按客户建立对公授信项下抵（质）押品表外帐，以此作为各行记录和计提减值准备的依据。

同时客户经理应在新一代信贷系统的抵（质）押品信息中录入相关押品信息，并通过0106核算码进行交易处理，使数据能自动导入会计系统。

新一代信贷系统的抵（质）押品信息应定期进行维护。

抵（质）押品表外科目分为按部门核算和按客户核算，要求对应开立，不能只采用单一部门核算科目或客户核算科目。

第三十三条武汉市各行、公司业务部、同城清收中心和其他授信部门凭授信执行部盖章的《押品契证资料收据》，市州二级行凭CCMS系统中《中国银行授信发放通知书》打印后，按抵（质）押品评估价值通知会计部门或营业部登记表外帐。

第三十四条业务发起单位应根据授信批复要求或抵质押品存续期间安全状况，督促抵（质）押人投保相应保险险种，对到期保险进行续保。

第三十五条各授信业务发起部门每年应根据总行下发的《中国银行授信押品评估手册》和《评估模块》（即《中国银行授信押品评估测算表》），组织对评估效期已到的抵（质）押品价值内部评估工作，具体要求为：

对所有未结清对公授信项下（不包括新发放授信）抵质押品不动产（房地产、大型机器设备、设施等）每年一次、动产半年一次（变化大、易磨损、流动性强的小型设备、原材料等动产三个月一次）进行价值内部评估，原有评估报告效期已过或即将过期应立即进行内部评估；有明确票面价值或市场交易价格的有价证券可不进行专门评估。

授信执行部负责督促此项工作进行，并最终确认评估结果。

其余事项按《中国银行股份有限公司湖北省分行抵质押品内部评估结论引用细则（2008年版）》规定执行。

第三十六条各授信发起单位客户经理和授信执行岗人员应定期或不定期对抵质押品进行现场核查，监控押品实物的状态，对核查情况要有书面记载。

并到登记部门核实抵（质）押登记薄记载事项，特别是最高额抵押在登记区间押品有无被查封情况。

第三十七条省分行授信执行部授后监督及押品核查人员每年不少于一次对全辖抵（质）押品实物进行现场核查，另根据需要对全辖抵（质）押品进行不定期核查。

每次现场核查应对核查对象、核查时间、核查内容、核查范围予以记载存档，并由检查人员和被核查标的物管户人员签字确认。

第八章市州二级分支行押品变更释放管理

第三十八条市州二级分支行对辖内抵（质）押品管理比照本规定办理，权证释放的同时应通过NOTES或传真等形式将结清释放影印件报备授信执行部。

第三十九条市州二级分支行在抵（质）押品变更释放时，凡涉及前述第四章中情形之一的，须报省分行授信执行部审核同意。

第九章附则

第四十条本规定解释权属银行授信执行部

第四十一条省分行将根据授信业务发展的实际情况和业务流程变化需要对指引适时予以修订。

第四十二条本规定自下发之日起试行,试行期一年。

原《湖北省分行房地产抵押贷款押品释放操作流程补充规定》（鄂中银执[2007]106号文）同时废止。

附件一：

《出具房地产开发贷款抵押证明申请书》

附件二：

《开发贷款抵押品确认单》

出具房地产开发贷款抵押品证明申请书

致授信执行部（岗）：

我行拟叙做公司项目住房按揭贷款，请出具《开发贷款抵押品确认单》证明下列押品权证在你处保管。

申请行（公章）

年月日

押品确认清单

经办行签字

经办：

负责人：

押品团队签字

经办：

负责人：

批准人意见

注：

本申请书一式三联，授信执行部两联，申请行留底一联。

开发贷款抵押品确认单

致部（中心）：

由行提供开发贷款的公司项目的房地产抵押中行后，下列权证保管在我处

其开发贷款偿还后，将立即释放对应的房地产抵押权证。

银行授信执行部

时间：

2021.02.10

创作：

欧阳史