北京朝阳国际公寓推广方案.docx
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北京朝阳国际公寓推广方案
朝阳国际公寓推广方案
一、项目概况
1、规划情况
●建筑用地面积65,396M2
●总建筑面积337,217M2，其中地上建筑面积270,257M2
●住宅建筑面积267,033M2
●容积率4.13
●绿化面积27,882M2
●绿化率42.6%
●总居住户数1,646户
●停车位1,841个，小区基本呈围合布局，地下车库集中设置于中央绿地之下
2、建筑分期
●地块分基本三期建设，南部2、3、4号楼为一期，1、5号楼为为二期，6号公寓楼为三期，会所设于二期。
一期预计于2004年5月交用。
●一期住宅由三栋高层建筑组成，层数由26、27-32层不等，总建筑面积130215M2，共有大约848个住宅单位（不含复式），详细情况见表1。
Ø开发一期中2居、3居在套型比例中各占34%，4居比例也相当大，占总户数的24.1%以上，但4居面积比例则更大。
Ø2居面积范围97—120M2，总价范围为60万—80万；3居室面积范围134—141M2，总价范围82—90万元；四居室面积范围182—194M2，总价在120万元左右。
栋号
项目
一居
二居
三居
四居
合计
2#、4#楼
套数
4
20
120
204
348
面积范围
78
112
141
182、194
3#楼
套数
64
268
168
500
面积范围
44-77
97-120
132-139
总计
套数
68
288
288
204
848
面积范围
44-78
97-120
132-141
182、194
套数比例
8.0%
34.0%
34.0%
24.1%
表1-1朝阳国际公寓2、3、4号楼户型分析
●二期住宅为二座高层建筑，总建筑面积82314M2，大约有422个单位。
其中2居213套、三居189套、四居20套。
Ø开发二期基本是2居和3居。
Ø2居面积范围基本在126—130M2，总价范围为83万左右；3居室面积都在150M2以上，总价超过100万元，最大一套的总价大约在130万元左右。
栋号
项目
二居
三居
四居
合计
1#楼
套数
192
64
256
面积范围
126--130
173
5#楼
套数
21
125
20
166
面积范围
144
150-191
206
总计
套数
213
189
20
422
面积范围
126--144
150--191
206
套数比例
50.5%
44.8%
4.7%
表1-2朝阳国际公寓1、5号楼户型分析
●三期公建总建筑面积81188M2，其中公寓58688M2，公建22500M2。
二、项目分析
1、区域市场分析（周边项目分析）
●（价格分布）本项目从表2-1中可以看出，周边竞争项目基本分为两类：
8000、乃至10000元/平方米以上的高档公寓和5500--7000元/平方米的普通住宅。
●（装修标准）高档项目全部是精装修，其中珠江帝景的装修标准报价高达2000元/平方米，蓝堡在装修之外还配备白家电。
普通公寓项目也有多个项目采用精装修，比如远洋天地一半毛坯、一半精装；精装修是珠江地产的一贯作风，珠江罗马延续了这一作风，其全套装修标准与珠江骏景类似，大约在500元/平方米左右；金港国际则提供装修套餐。
●（入住时间）从入住期来看有两个高峰，一个是2003年中，一个是2003年底到2004年初。
●（建筑类型）从建筑类型来看，高档项目中高层塔楼占了很高比例，新建项目棕榈泉、珠江帝景、蓝堡全部是有塔有板，老项目都会国际和朝阳园则全部为塔楼；但在中档项目中，板楼占据了绝对优势，除了远洋天地和珠江罗马是有塔有板，其它清一色为板楼。
●（形象定位）在形象定位上，几乎所有的项目都在主打CBD概念。
除了珠江帝景、珠江罗马和远洋天地之外，每一个项目都采取突出一个概念的推广手法。
珠江和远洋之所以例外在与开发商本身的品牌效应和号召力，这两个企业的手法是突出集团的规模优势，强化品牌优势。
项目名称
位置
项目性质
规模
万M2
入住时间
均价
元/m2
棕榈泉
朝阳公园南侧
外销公寓
30
2003年12月
11000（精）
珠江帝景
大望路现代城南2000米
外销公寓
90
2004年初
10000（精）
都会国际
朝阳路十里铺
外销公寓
4.66
共50万
2002年9月
8600（精）
朝阳园Ⅱ
朝阳路青年路
外销公寓
28
二期2002年10月入住
7800（精）
蓝堡公寓
光华路现代城对面
内销公寓
20
2003年4月
9500（精）
住邦2000
慈云寺桥东南角
内销商住
50
一期2003年6月
10700
橙色时光
朝阳区东风桥
内销住宅
9.4
最早入住2003年6月底
5500
远洋天地
慈云寺桥东南侧
内销住宅
60
板楼已入住，二期2003年6月，2004年全部入住。
塔楼5800
板楼现房7250
东润枫景
亮马桥与东四环交汇外东南角
内销住宅
35
第一期已为现房
6200
亮马水晶
亮马桥路5号
内销住宅
4.16
最早入住为2003年底
6500
珠江罗马花园
朝阳区青年路
内销住宅
41
2003年底
7000（精）
金港国际花园
大望路现代城南1800米
内销住宅
28
2004年3月
6618
张宝全
啤酒厂项目
国贸桥东南，通惠河南岸
内销
60
年底开盘
6500-6800
（开盘价）
表2-1竞争个案概况分析
项目名称
建筑类型
市场定位（或主打广告语）
棕榈泉
塔楼、板楼
亚洲城市公园文化名宅
珠江帝景
板楼
CBD都会核心唯一可持续发展的大型新型城池
朝阳园Ⅱ
塔楼
CBD生活平台，国际化精英社区
蓝堡公寓
围合式板楼
拒绝商住.淡蓝调生活，CBD宝石地段尊贵宅邸
住邦2000
板楼
CBD卫城首席商务中心
橙色时光
板楼
远洋天地
板楼、塔楼
年轻的天地，我们的生活
珠江罗马花园
板楼、塔楼
意大利风格，国际化社区，CBD内异国建筑徽标
金港国际花园
板楼
CBD生活街区NO.1
表2-2主要竞争个案市场定位分析
2、重点竞争个案分析
根据本案的地段、价格、规模、客户定位、入住时间来看，确定本案的主要竞争对手是：
远洋天地、珠江罗马、金港国际。
1）远洋天地
Ø位置
位于慈云寺桥东南角，与本案隔桥相望，是距离最近，最有可比性的项目。
Ø规模和规划特色
远洋天地占地面积19.22公顷，住宅部分总建筑面积约60万平方米，共约3200户。
由美国HOK公司负责建筑设计、澳大利亚HASSELL负责景观设计。
Ø开发商
开发商中远集团，在北京开发有多个楼盘，其集团整合推广的气魄，给远洋天地带来较高市场知名度。
Ø开发分期
整个项目分五期开发，一期10栋板楼、1栋塔楼，1000余套，现已入住600多户。
二期7栋30层塔楼，共约1500户，预计2003年6月全部入住。
社区西南角的三期尚在规划之中，四期已转让给住邦2000，第五期是社区西部外围临四环路的公建和写字楼。
Ø推广分期
远洋天地于2001年出开盘，一期推广时推出了1栋塔楼和7栋板楼，共700余套，现已全部售罄（开发商保留了一期工程的3栋板楼到现房阶段发售），板楼均价约6600元/平方米。
二期分批推出了5栋塔楼和2栋现房板楼，共约1300套，现2栋板楼和1栋塔楼已基本售罄，另外4栋塔楼的销售率在50%左右。
预计在2个月后再推出1栋现房板楼和2栋塔楼，约550套。
3期预计还有700套。
Ø销售进度
截止到目前为止推出的2000套总销售率在75%左右。
Ø装修标准
为适应不同客户的需要，远洋天地有精装修和毛坯房两种规格可供选择，装修房比毛坯房贵450元/平方米。
精装修房和毛坯房分别集中在不同楼座，如不选择开发商提供的楼座，但又要选择开发商提供的装修标准，须另加配合费，费用按装修总费用的8%收取。
Ø价格
推广初期，开发商执行低价策略，每平方米净利润在200元左右，板楼精装修均价6600元/平方米，塔楼最低价不到5000元，在市场上一炮打响。
取得市场认同后，开发商逐步调高售价，8月24日远洋天地又一次调价后，现房板楼均价已高达7250元/平方米（毛坯），塔楼均价基本保持在5800—5900元/平方米。
Ø户型
主力户型为二居、三居，面积在115—140平方米之间，其中136左右的三居占40%。
Ø市场定位与推广包装
远洋天地以25—30岁的年轻白领为主要诉求对象，其广告形象采用了一群极普通的、甚至丑陋的年轻人，十分引人注目。
目前一期已经入住，赢得良好口碑，配套的远洋艺术馆为项目提供了极好的社区文化氛围。
整个项目的包装与客户定位十分吻合，从售楼处、样板间、楼书和DM等印刷品，都表现了现代、简洁、干净和程式化的特点。
Ø核心操作？
远洋天地2001年1月开盘至今20个月，成交大约1500套，平均每个月成交70-80套，四期（住邦2000）项目转让出手。
这样的业绩确实可说十分成功。
这样一个项目卖点当然很多，比如它的规划设计、艺术中心、立面色彩、板楼户型等等，但从推广运作的角度，有两个核心要素很值得借鉴：
✧价位（提价策略成功）
远洋天地开盘时，相当地段的楼盘售价都在8000以上，远洋不求一期的高利润，把相对更容易得到市场认同的产品（一期主要为板楼）以塔楼不到5000，板楼精装6600推出，具有极大的杀伤力，保证了一期快速清盘，赢得了市场。
推盘时分期分批，小幅提价，并保留部分好楼座在现楼阶段再出手，创造更高利润，20个月时间，均价上涨了1100元（18%）。
今天，远洋天地现房板楼的价位（经装修后7700元/平方米）已经与朝阳园二期不相上下。
当然，塔楼的价格依然较低，期房均价5800元/平方米。
✧项目定位和社区文化
远洋天地的以CBD年轻白领为主要客户群，定位为青春白领的自由家园。
其推广各个环节在两年的时间里都一直紧紧围绕这一核心定位。
广告用语“年轻的天地，我们的生活”一语中的，并且给人广阔的想象空间。
最为人熟悉的一大群年轻人普通得似乎是邻家男孩，更加强了亲切感。
卖场、样板间、楼书、印刷品都十分简洁、明快、精致、时尚，但绝非高不可攀，这一切都是买家日常的工作和生活。
提倡环保，欣赏先锋艺术，把厂房改建成艺术中心，实验话剧，摇滚乐……所有这些被现代都市年轻人崇尚的行为和物品，都在远洋天地得到表现，并且走得更远。
所有这一切推广动作都源于开发商试图创造出只为年轻人服务的社区文化，使远洋的生活成为年轻人的榜样，它挖掘了年轻人在精神层面的一切需求，并且在精神和文化层面打动人心。
这证明，北京的客户买房不仅是在乎房子本身，更在乎“生活方式”。
难怪有人认为：
房子首先是精神的蔽所，其次才是身体的蔽所。
2）珠江罗马花园
Ø位置
位于朝阳路延长线，朝阳路以北600米，青年路西侧，毗邻北京知名的外销物业朝阳园，距本案约2公里。
Ø规模
项目占地21公顷，地上建筑面积41万平方米。
社区采取围合式布局，由贯穿社区的东西走向的绿化景观走廊和南北走向的秋景大道（主要交通干线）将社区分为四个组团。
Ø建筑类型
建筑类型为主要为板楼和板塔结合，建筑层数为22层，局部17、13、12、9、8层。
开发商充分利用意大利方面的支持，建筑设计、园林设计均颇得意大利风格的神韵。
Ø社区配套
社区配套完善，规划有双语幼儿园、国际小学，甚至设有意大利使馆签证的咨询处。
Ø推广分期
一期推出的是社区西北角的阳光那波里，共5栋板楼、2栋塔楼。
目前该项目尚未开盘，预计9月8日正式开盘。
Ø售价
价塔楼精装修6300元/平方米（毛坯大约5900左右），板楼精装修7000元/平方米，基本上与远洋天地持平。
Ø推广与包装
宣传推广力度颇大，特别是固定媒体发布：
朝阳路沿线路牌、国贸东三环沿线的广告牌。
项目定位为纯正意大利风格，强调国际化生活品质，同时在广告方面主打“投资珠江罗马，抢占CBD”的概念。
作为珠江旗下楼盘，本身就具有了强大的号召力。
围绕着CBD核心区，珠江地产有帝景、罗马、绿洲、国际城4个项目，均是40万平方米以上的规模，其价位分别为：
帝景10,000、罗马7,000、绿洲5,500、4,500。
覆盖了需求层面的高、中、低档，大有把CBD客户群一网打尽之势，与本案竞争最直接的就是珠江罗马花园。
售楼处气势宏大，装修成欧式5星级酒店大堂的风格，配有身着制服的门童（不是保安）和保洁工人，给客户造成一定压力。
精装修是珠江传统作法，2套样板间风格迥异，一套古典、一套现代，展示了不同的装修标准。
Ø销售进度
目前该项目销售势头良好，据称一周7天认购60余套（2万元定金）。
3）金港国际花园
Ø位置
项目位于现代城路南500米，西大望路以东，百子湾路以北。
Ø规模与建筑风格
占地面积7万平方米，总建筑面积28万平方米，总套数约1500户。
板式小高层，围合式布局，欧式风格。
Ø推广分期和户型分布
该项目于2002年4月底开盘，推出5栋板楼和2栋点式楼（板塔），板楼除以东17—14层外，层数都在10层以下。
总套数共约660套，其中一居超过200套、2居100套，3居200余套，4居100套。
Ø价格
毛坯均价6700元/平方米，提供装修菜单，分为每平方米500、600、800元等7种风格和标准，但目前还未有明确标准。
Ø销售进度
1居、2居基本售完，销售总套数在300套左右，但3居、4居基本无成交。
Ø推广包装策略
突出CBD概念，主打广告语为“CBD生活街区NO.1”。
金港国际大、小户型的销售表现可说是两重天，一方面是1居、2居的热销到几乎供不应求，另一方面3居、4居滞销，几乎没有成交。
这充分说明CBD区的确有强大的市场需求，但与此同时CBD没有被认为是一个适合家庭居住的地方，并且市场的实际消费能力有限。
因此金港国际这一定位显然起到了正反两方面的作用。
3、优势与机会分析
●地利优势
✧本案位于朝阳路与东四环交汇处的慈云寺桥西南角，东临东四环路，北临朝阳路；
✧紧邻CBD核心区，去往国贸CBD、燕莎等商务区十分便捷，朝阳路改造后将使其交通优势更加凸显；
✧公共交通发达，有多公交线路在附近停靠，如112、342、382、康恩专线、115等，地块东北侧有轻轨停靠站；
✧朝阳路是已被公众认可的高档公寓“扎堆”的地段，是CBD最佳卧城。
●规划优势
✧除北侧一角，地块全部被周边楼宇遮蔽，既保证了物业形象包装的需要，又给社区营造了幽静的居住环境；
✧高层、围合式设计，保证了整个小区开阔的空间感和社区的私密性；
✧5栋住宅楼自成一体，与沿街的商业建筑截然分开，既保证了居住品质，又保证项目推广有更大的灵活性；
✧车位充足，地下车库集中设置于中央绿地之下，独具特色。
●绿化优势
✧中央集中绿地面积超过2万平方米；
✧地块东侧独有70米宽、7200平方米绿化带；
✧地块内现有相当多成年树木，如加以适当利用可使园林更有特色，并具备很大推广卖点。
●户型优势：
2.9米层高，部分户型层高更可达到3.05米，竞争对手难以匹敌。
●会所优势：
会所可按功能性质分开布置在5#楼、6#楼和配套商业中，面积大，内容更为丰富，分区更为合理，由于6#楼可对外经营，亦降低了会所经营成本。
●教育配套优势：
社区内幼儿园、小学、中学一应俱全。
●开发商优势：
实力雄厚，整个项目基本同期开发，可支持客户信心，削弱开发商知名度低的不良影响。
●朝阳路即将拓宽改造，必将使这一区域成为市场热点。
●CBD白领的购房需求随着经济增长和收入增加而不断上升。
●城市改造力度加大，未来3-5年拆迁规模900万平方米，需要大批安置用房，其中也会有我们的客户群。
●目前北京房地产市场中项目空白点较多，因此在项目定位上有更多的选择余地。
4、劣势与市场威胁
●2004年才可入住，属于远期楼花，会影响买家信心。
●开发商知名度不高，而北京的买家愈来愈成熟，对于开发商的实力和知名度十分关注。
●项目四周皆为破旧民宅，影响项目形象
●西南侧热力厂有污染。
●基本上是塔楼，好朝向少，出房率低，与板楼相比竞争力弱。
●周边楼盘多为国外名家设计，而中国人的习惯是崇洋，相对而言我们在规划设计方面缺少卖点。
●4居比例过大，套数比例在一期总户数中占24%，而据统计选择四居的客户只占客户总量的3-4%左右。
●同区竞争项目日益增多，分薄了客户资源。
●位置最近的远洋天地、珠江罗马是最为强劲的对手，相对本案，无论是开发商知名度，价格，容积率，规划（都有塔楼、板楼多种户型可以选择）等各方面都处于优势，具有强大竞争力，它们同样以CBD的白领阶层作为目标客户群体，必将起到直接拦截和分流作用。
●远洋二期、橙色时光将于明年中入住，由于价位相差不多，市场定位类似,必将对处于期房阶段的本项目构成严重威胁。
●曾开发今典花园（空间蒙太奇）的张宝全已签下北京啤酒厂，开发规模60万平方米，拟开发50-100平方米的小户型项目，预期全精装均价最终为8000元/M2，预计年底开盘，开盘价定为6500-6800元/M2。
由于单套总价低，降低了置业门槛，相信会吸引大批年轻客户群和投资客户。
●珠江罗马周边近期还有两个30万平方米以上的项目推出，其中之一是曾开发星河湾广州开发商，竞争加剧。
明年东四环将有京棉一厂、国美家园两个大盘推出，其规模都在100万平方米以上，单价不超过5000元/平方米，极可能带动楼市跳水。
此外朝阳路以北几大工厂即将拆迁，有大片土地供应。
预计朝阳路沿线供应规模超过1000万平方米。
三、目标市场分析
1、社会购买人群分析（人群分析）
按照收入水平和文化层次两个指标，以低、中、高三个水平层次，可以将社会人群划分为9个组群。
1、高收入、高文化的顶级贵族阶层
2、高收入、中文化的社会精英阶层
3、高收入、低文化的庸俗暴发户阶层
4、中收入、高文化的知识英才阶层
5、中收入、中文化的高级白领阶层
6、中收入、低文化的普通市民阶层
7、低收入、高文化的前卫另类阶层
8、低收入、中文化的清贫工薪阶层
9、低收入、低文化的社会底层
对于本案来说，不同组群的作用是不同的：
✧高文化、中收入阶层：
是最核心的骨干阶层，规模最大，是我们项目主力户型产品的主要购买者，也是社区文化和生活方式的主要参与者、促进者。
是本案的标准客户。
年龄在35岁左右，是一期中等户型（主力户型）的主要购买者。
职业以高级专业人才（尤其是自由职业者）、高级管理人才（尤其是职业经理人）和高级公务员为主。
购买动机为常住型。
✧高文化、低收入阶层：
是项目品牌与生活方式的追捧者和标榜者，年龄在32岁以下，收入不太高，但年轻、前卫、时尚、新潮，喜爱运动，追求新的生活方式，属于超前消费一族，是项目中小户型的主要购买者。
购买动机为过渡型。
✧高收入、中文化的社会精英阶层：
数量不多，但购买力强，落定迅速，是一期大户型的主要购买者，对产品档次、品牌形象形成强有力的提升和拉动。
购买动机为自住型。
✧中收入、中文化的高级白领阶层：
随着市场推广力度的加大和社区品牌效应的扩大，其数量增加较快，潜力较大。
✧中收入、低文化的普通市民阶层：
数量少，其作用是补充性的，是小户型的购买者（一居），其中多以投资购买为主要动机。
✧高收入、高文化的顶级贵族阶层：
数量很少，是项目后期4居超大户型的购买者，购买力极强，强调享受，注重社区品牌、文化。
购买动机多为享受型。
✧高收入、低文化的庸俗爆发户阶层：
数量少，是超大户型的购买者，购买力强、市场跟进心理强，看重社区的品牌和购买人群，以满足其攀龙附凤、显示身份的心理。
注重享受。
购买动机为享受型。
结论：
本项目的购买阶层主要是中产阶级及部分富裕阶层，他们经济收入稳定、注重教育、健康，崇尚个性、自由，追求时尚，注重社区的生活环境和文化氛围，关心社区的设计规划、周边配套、绿化环境。
因此，项目在建筑上应该体现中国的居住文化价值观，包括朝向、通风、合理使用的结构；在开发上追求新颖、时尚的建筑风格、注重社区布局和楼盘质量、讲求周边配套、居住环境舒适和有一定的生活品位；讲求现代的生活方式和生活体验、崇尚环保、注重健康；在广告上关注品牌的创立和加强知名度、美誉度和差异性宣传。
2、目标买家分析
●买家特征分析
从购买高档商品房人群的年龄、职业、家庭年总收入、私车拥有情况等方面分析以下这一人群，我们得出这一买房群体的以下特征：
——买家年龄：
30-45岁占主力
30至45岁的中青年人占据了绝对的主力，为被调查人数的54.3%。
他们中75%的买家目前已经拥有商品房或其他形式的自有住宅，他们在年轻时购置的商品房或房改房已经到了更新换代的时候，因此其购房行为多为二次以上置业，此外也有很多目前租住公寓的人，大多数是外企或合资企业的高级职员。
——买家职业：
外企、合资、民营企业员工占76.9%
有能力购买较高档次楼房的买家主要为三资企业的工作人员，；其余为小老板或政府公务员（尤其是身在灰色收入较多的重要部门领导），或者是医生、律师、会计师等收入较高的专业人士。
在对职业性质和职务的调查中发现，外企、合资性质企业人员占到了被调查人数的42.1%。
其次是民营、私营、合作经营性质企业人员，所占比例为34.8%。
这表明，外企、合资性质的企业薪金水平和住房福利体系领先于其他性质的企业，同时也证实了民营、私营、合作经营企业对于拉动国民经济的增长所起到的促进作用在与日俱增，大有与外资企业一争高低的气势。
在这些购房者中，公司或企业的决策人员和管理人员占总调查人数的70.1%。
——受教育程度：
受过高等教育，价值观念较新，追逐潮流时尚，崇尚生活个性化，讲究居住的文化氛围和高尚品位。
——性格特征
♦工作压力大，节奏快，闲暇时间短，因此有回归、亲近自然的渴求，关注自然环境，注重环保；
♦事业处于上升阶段，有较大发展空间；
♦追求生活情趣和格调，即所谓“小资情调”比较明显；
♦考虑社区的环境和居住的社会地位象征意义，附庸风雅或攀龙附凤心理；
♦希望给家庭一个安全的、舒适的和良好的生活环境；
♦关心老年人和孩子的生活。
——买家家庭年总收入：
家庭年收入基本在15—20万元以上
家庭年总收入是与购买能力最为紧密相关的因素之一。
调查中发现，能够承受单价7000元/平方米、总价70—100万以上的购房者，其家庭年收入大多集中于15--20万元以上，占到被调查总人数的68.8%，而国家住房金融行政政策的大力支持和住房消费意识的转变，使得越来越多的人有想法、有能力购买高档商品房。
（1.5-2倍于家庭收入）
——私家车拥有情况：
有车族占69.3%
在被调查的购买人群中，已经拥有私家车和单位配车的人占总人数的69.3%，这与北京市政府鼓励个人购车的政策作用密切相关，高档社区的车位是否充足也成为衡量社区品质的标准之一，在这种社区中，车位与住宅按1 :
1的比例建设恐怕有不足之嫌。
●买家居住情况分析：
86.6%的购房者与父母、子女同住
据调查发现，有86.6%的购房者选择了与父母、
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