房地产策划毕业论文.docx
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房地产策划毕业论文
附录
附图：
小区规划平面图
摘要
本项目主要在低碳经济及低碳建筑的背景下进行的。
此项目的主要从以下几个方面进行策划：
房地产市场研究、项目定位、产品策划、投资分析、实施计划、财务分析、营销分析以及项目全过程管理。
本项目主要从建筑方面进行低碳技术设计，采用了多项低碳技术，分别是：
园林绿化与透水地面、智能家居控制系统、中水处理系统、水软化系统、雨水回收系统、建筑装修一体化、LOW-E中空玻璃等。
在财务分析方面对于项目本身的资金计划以及资金平衡能力等方面进行了分析，项目本身是可操作性的。
根据对项目策划的结果，本策划内容仅供本次毕业论文行之有效。
Abstract
Theprojectmainlyinlowcarboneconomyandlowcarbonunderthebackgroundofbuilding.Themainpurposefromthefollowingseveralaspects:
therealestatemarketresearch,productandprojectplanning,investmentanalysis,financialanalysis,planning,implementationandmanagementofthewholeprojectmarketinganalysis.
TheprojectmainlyfrombuildingonLOWcarbontechnologydesign,thesevenLOWcarbontechnology,itisrespectively:
landscapingandpermeableground,intelligenthouseholdcontrolsystem,watertreatmentsystem,watersofteningsystems,waterrecyclingsystem,buildingdecorationintegrationofhollowglass,low-efacadesystem.Infinancialanalysisfortheprojectplanandcapitalfundbalanceabilitywereanalyzed,theprojectitselfisworkable.
Accordingtotheresultsoftheprojectplanning,onlyforthecontentsofthisplanningofgraduationthesisworks.
关键词：
低碳建筑、项目定位、产品策划、财务分析、营销分析
Keywords:
lowcarbonbuildings,projectplanning,productpositioning,financialanalysis,marketinganalysis
1.绪论
1.1研究背景
1、低碳经济与气候变化
以全球变暖为主要特征的全球气候变化，已成为21世纪人类面临的最重大环境挑战。
探索低碳发展道路，是人类社会应对气候变化的重要选择。
要对抗全球变暖，就要各国共同行动，就要从根本上大幅削减二氧化碳等温室气体的排放。
于是“低碳经济”的概念应运而生。
北半球积雪
海平面
作为一个发展中的大国，中国的低碳发展之路，应该是一条立足于基本国情，并且符合世界发展趋势的渐进式道路。
目标：
建设“资源节约型、环境友好型、低碳导向型社会”。
重点是围绕提高能源效率和构建清洁的能源结构，开展制度创新、技术创新与管理创新。
2、低碳经济与低碳生态建筑
建筑行业由于其自身的特点，被看作是走向低碳经济的最重要行业：
⑴、是量大，能耗高，发展快；
⑵、是建筑行业采取节能减排的成本最小，效果最好。
3、建筑在气候变化中的重要地位
>建筑能耗约占全球终端能耗的40%，排放相似比例的二氧化碳。
>中国、印度等亚洲国家发展迅猛，中国每年增加20亿m2
>只要简单地提高建筑能效，全球在2010年可以减排7.15亿吨二氧化碳，相当于预计的2010年全球排放总量的27%。
>如果在中国在“十一五”期间所有建筑能够达到国家节能标准，所节约能量可供英国整个国家一年的使用。
>更重要的一点是：
对建筑节能来说，采取行动的收益远大于成本。
1.2低碳生态建筑
低碳生态建筑”包括二层含义：
一是“低碳”，是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期内，减少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳的排放量；
二是“生态”，是指在建筑的施工建造和使用过程中，采用对环境友好的技术和材料，减少对环境的污染，节约自然资源，为建筑使用者提供一个健康、安全和舒适的室内空间。
1.3“中国之家低碳发展联盟”的意义
我们今天发起成立“中国之家低碳发展联盟”是对中国和发展中国家气候谈判的最有力支持，最好地表达了中国企业、中国民众对全球环境的责任感和使命感。
作为建筑行业的一分子，我们在座的每一个都有义不容辞的责任，请大家记住：
“留给我们拯救地球的时间只有6年！
”
1.4目的
为了减少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳的排放量，为了我们可爱的地球，针对此现象，在做此次项目的时候考虑在建筑方面加入低碳技术，真正的为了地球及我们的生活而负责。
此次项目为适用宜居型的住宅小区，人类不仅需要乌托邦式
的梦想，更需要具有可操作性、多样化、大众化的实践活动。
城市的拯救不能只仅仅寄托于未来的技术，更要注重那些现在就可用来“战斗的武器”。
2、房地产市场研究
2.1项目基本概况：
项目名称：
西怡苑
地块位置：
温江光华大道花博会碧落湖公园西侧
总用地面积:
约60余亩（59.6亩，39733.532㎡）
总建筑面积:
190720.95㎡
容积率:
4.80
绿地率:
30%
建筑密度：
20%
土地用途：
住宅用地、商业用地
周围配套设施：
中小学:
大学城、成都七中、温江中学
幼儿园:
金苹果幼儿园
综合商场:
引进大型购物中心（规划为家乐福），打造繁华商业街区
邮局:
战旗邮局，光华村街邮局、金沙邮局
银行:
中国银行/交通银行/建设银行/工商银行
医院:
金沙妇女保健院/西区医院、市光华医院、省人民医院
其他:
碧落湖公园、柳城公园、置信城市公园、温江政府新城市广场、湿地公园、奥园运动中心、鱼凫温泉
交通情况：
公交309、309A、37、84、309、334、407、523，南临成都与温江快速通道——光华大道，西面通过规划道路——北环路与成温邛高速相接，东临20米的规划道路，外部交通较为便捷
2.2投资环境分析
2.2.1宏观经济背景
2009年中国经济经受了国际金融危机的严峻考验，国民经济稳定发展向好，投资快速增长、消费市场活跃、进出口在下半年快速回升，工业生产明显恢复。
与此同时，房地产价格上涨较快，通胀预期增强。
2010年宏观调控面临的局势更为复杂，保持物价稳定，优化信贷结构，防范和化解系统性金融风险，实现国际收支平衡，促进国民经济平稳较快发展的任务更为艰巨。
一、经济增长持续回升，经济主体信心日益加强
根据统计，2009年GDP增长8.7%。
从当季同比增速看，一、二、三、四季度GDP分别增6.2%、7.9%、9.1%和10.7%，20%经济增速在逐季加快。
从季节调整后环比数据看，2008年四季度GDP环比折年率为4.3%，是2003年三季度以来的最低点，2009年一季度开始明显回升，折年率为9.5%，而同比GDP增速则在二季度开始反弹。
2009年二至四季度GDP环比折年率分别达11.4%、11.0%和11.3%，平稳较快增长。
二、工业生产增长强劲，企业利润状况不断改善
2009年，全国规模以上工业增加值同比增11.0%，增幅较上年低1.9个百分点。
其中12月份工业增加值同比增长18.5%，增幅比上年同月高12.8个百分点；季节调整后12月份工业月环比为1.15%，增幅比上月低0.54个百分点。
三、国内需求稳定增长，国外需求有所改善
投资快速增长带动GDP企稳回升。
在一揽子经济刺激政策的带动下，固定资产投资增速快速回升，2009年1-4月城镇固定资产投资累计增长30.5%，为2006年8月以来投资累计增速均在30%以上。
全年累计，城镇固定资产投资完成194139亿元，同比增长30.5%，扣除价格因素后，实际增长35.6%，增速比上年同期高17个百分点。
2009年城镇新开工项目344769个，比上年增加87694个。
2.2.22010年政策动向
1、国务院：
2010年4月17日，对房价过高、上涨过快的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款，并首推房价问责制。
2、国务院常务会议研究部：
2010年4月14日，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
3、国土部：
2010年国土部将加快编制保障性住房用地供应计划，严格控制低密度大户型住房用地；继续完善土地出让招拍挂制度，加大闲置土地的处理力度，对囤地炒地行为进行专项整治。
4、银监会：
中国银监会主席刘明康在银监会2010年第一次经济金融形势通报会上指出，银行业将合理控制信贷增量，做到有保有控，继续扩大首套自住型住房等消费信贷。
5、财政部：
财政部网站发布《投资性房地产评估指导意见（试行）》的通知，对投资性房地产的评估对象和评估方法进行明确,还要求对评估过程进行披露
6、中国人民银行：
从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后存款准备金率为16%。
7、国务院：
国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出二套房贷首付款不得低于40%等共十一条要求。
总结：
2010年第一季度，国家出台一系列涉及土地、房地产的税收、金融、信贷等方面的政策，这是对房地产政策调控的继续，整个房产市场也将越来越规范化。
2.3项目所在地分析
2.3.1温江房地产市场发展历程
2001年前温江市场主要是本地开发商开发楼盘，项目开发规模小、档次低。
2001年，成都商报大胆提出“住在温江”。
8月，“住在温江”成都房产高层论坛在温江隆重举行，为了温江城市规划与国际接轨，当地政府请来英国有名的规划咨询公司“阿特金斯”为温江新城区城市设计出谋划策。
2001年年底，2.3亿元资金投向温江，置信、森宇、建信、华新国际、银都、天祥等实力开发商纷纷到这里拿地。
2002年5月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，造成了温江众多开发商的“用地之困”。
2002年5月28日，温江撤县设区，成为成都城区的重要组成部分，温江房地产开发呈井喷态势。
芙蓉古城、奥林匹克花园、森宇音乐花园、海峡新城等大型楼盘相继出世，“住在温江”初现端倪。
2005年9月，第六届全国花博会在温江隆重召开，一夜之间，温江城市价值飙升，地价明显补涨，土地成交价创下115万元/亩的新高。
光华大道也在这年开通。
2006年，森宇、华新国际等在温江开始实质性开发建设，棠湖屋业、和记黄埔、蓝光、宏信等品牌开发商陆续抢滩登陆，成都人有了更多的居住期待。
2007年花博会地块拍卖成功，将被打造成为温江新城CBD。
区域住宅市场进一步得到发展，众多国内外品牌发展商入驻温江。
如今的温江房地产已经成为温江国民经济不可动摇的支柱产业：
房地产业增加值连续数年为地方贡献GDP10%以上，房地产涉税收入近两年均占地方税收的60%以上。
超过60家的品牌开发商，涵盖了来自香港、北京、广州、上海、浙江、重庆等地的国内房地产领军企业，包括和黄、珠江、万科、上实、置信、蓝光、仁和、建信以及本土金强等的近百个知名楼盘，数千亩待开发土地，每年过百万平方米的销售总量，和凯觎已久伺机涌入的众多守望者，温江已然是成都周边房产市场的领跑者。
2.3.2温江发展规划
1、地铁规划
地铁4号线为东西方向内部填充线，西起温江，东止于西河站，线路全长38.9公里，设车站19座。
其中，地下线长约20.21公里，地上线长约18.69公里；高架车站8座，地下车站11座。
地铁规划图如下图：
2、轻轨规划
规划的成都市区到温江轻轨全长约20公里，其中青羊区境内6公里多、温江境内13.6公里。
建成后，坐轻轨从温江到成都最多半个小时。
根据目前的规划，轻轨在温江境内将设5个站点：
清泉站、会展站（花博会附近）、凤溪站（凤溪大道附近）、大学城站（海峡两岸科技产业开发区附近）、永盛站。
3、新城CBD
07年8月2日，珠江地产以18.35亿战胜印尼力宝集团，成功入主温江花博园。
地块规划要求：
A区购物中心不低于14万平方米，D区纯商业建筑不低于4万平方米，A、D区的写字楼不低于30万平方米，E区的电影院不低于1万平方米；同时将至少建设不低于四星级和五星级酒店各一座，地块内现有展馆主体建筑将不得改变。
这是一个集商业、办公、酒店、文化、居住、旅游休闲和会展等功能为一体的超大型复合项目，是温江未来生活、工作、居住的核心区域，可以说是温江未来的CBD。
2.3成都市市场分析
2.3.1成都房地产市场历年市场分析
1、07—09年成都市区供销情况
2009年成都市主城区商品房供应总量为1123.79万㎡，同比下降18.89%（减少261.75万㎡），相较07年同期下降31.1%（减少506.21万㎡）。
共计成交1503.17万㎡，同比增长104.5%（增加760.72万㎡），相较07年同期增长11.3%（增加153.17万㎡）、
供应量下降的原因是开发商存量房规模较大，为减少新开发量销售存量房，因而减缓了推出新盘的速度；而经过了08年一年的市场调整，09年受到一系列优惠购房政策和开发商调价的影响，市场的刚性需井喷和投资客户的重新入市，使得市场销售量大幅增长，甚至超过了历史同期最高水平。
2、各郊区县土地状况
09年各郊区县共供应345宗、约33198.98亩。
Ø各郊县土地供应分析
各郊区县中，双流继08年之后仍是供地规模最大的郊县，全年供地58宗、约9499亩；都江堰在经历了08年地震影响带来的供地低潮之后，本年都供地48宗，面积超过五千亩，居于各郊区县第二。
本年度，除青白江、温江外，其它各郊区县供地均过千亩。
Ø供地用途分析
商住用地仍然是主要的供应类型，全年各郊区县商住用地的供应量达到了219宗、23142亩，约为总量的70%；商业或商服用地约占总量的22%。
3、各郊区县土地成交状况
09年各郊区县成交土地296宗、约27640亩。
Ø各郊县土地成交分析
从成交情况来看，双流成交规模居于第一，全年共成交土地36宗、约6208亩；都江堰以44宗成交，共计5229亩居于第二。
4、郊县住宅市场
（1）、供应
今年各郊区县市场供需量旺盛，数据显示，全年各主要郊区县商品住宅共供应面积约1163.37万㎡，从年度走势图来看，整体呈上升区域，年底12月份的供应量达到了227.89万㎡。
（2）、主要区县状况
从主要几个区县的供应来看，双流稳居供应量之首，全年新增供应417.41万㎡，同比增加5.4%（增加21.31万㎡）；排在二、三位的是新都和郫县，供应量均超过了200万㎡；第四位是温江，新增供应146.87万㎡，同比下降44%（减少115.53万㎡）；排在第五位的是龙泉，新增供应77.3万㎡，同比下降63.3%（减少133.4万㎡）。
2.3.22009年政策分析
一、中央经济刺激政策
时间
政策名称
主要内容
12.8
中央经济工作会议
要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制；增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求
12.9
国务院常务会议
将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施
12.14
国务院常务会议
一要增加普通商品住房的有效供给。
适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。
。
二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。
加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。
三要加强市场监管。
继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。
加强房地产信贷风险管理。
四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
二、保障性住房政策
3月，住房和城乡建设部副部长齐骥称，今年要在全国范围内要新增解决260万户低收入家庭的住房困难，为了完成这个目标，主要有增加廉租房等五项措施。
第一是资金保证；第二是土地供应保证；第三是要采取多种渠道增加廉租住房的房源；第四，进一步强化地方政府在做好这项工作方面的责任，坚持省级负总责，市县抓落实。
第五，要严格地按照工程建设程序和国家相关的质量标准来保证质量。
三、土地政策
发布时间
政策名称
主要内容
1月21日
《单位GDP和固定资产投资增长的新增建设用地消耗考核办法》
国土部强调2009年土地政策创新要封闭运行。
所谓封闭运行，就是指全国用地计划和规模都要在保障18亿亩耕地红线的原则内进行。
3月24日
新的《土地管理法》
农村宅基地只能在集体居民内部流转，宅基地进入公开市场流转不在适用范围内，集体建设用地的流转和抵押亦受到一定程度限制。
5月13日
《全国工业用地出让最低价标准》的调整
各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。
5月15日
《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》
对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。
同时，各地被要求在6月30日前，完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定。
9月1日
《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》
对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。
严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。
9月26日
《关于集约用地的通知》
我国必须切实保护耕地，大力促进节约集约用地，并提高土地使用效率。
12月17日
《进一步加强土地出让收支管理的通知》
明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。
如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。
四、金融信贷政策
发布时间
政策名称
主要内容
3月24日
关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见
意见的第六条专门针对房地产信贷，要求落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展。
积极支持符合贷款条件的廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设项目。
5月6日
第一季度货币政策执行报告
下一阶段，要坚定不移地落实适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，在引导信贷结构优化的基础上，采取灵活、有力的措施加大金融支持经济发展的力度，保证货币信贷总量满足经济发展的需要。
6月26日
《金融稳定报告》
银行业处理好经济发展和防范金融风险的关系，要加强房地产信贷风险管理。
对于房地产的信贷风险管理，要密切监测房地产价格波动，积极开展压力测试，动态评估房地产信贷风险。
7月30日
《流动资金贷款管理暂行办法》
规范银行业金融机构流动资金贷款业务行为，加强流动资金贷款业务审慎经营管理，有效防范风险，促进流动资金贷款业务健康发展，防止流动资金贷款被挪用。
10月20日
《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》
应在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。
五、税收政策
4月23日，《房地产蓝皮书》建议，对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地资源闲置调节税；对于非开发企业持有的房产统一征收房地资产持有调节税，其中两类资产持有可给予税收减免：
一是国家认定的标准以下的自住房，二是租赁性住房。
5月，财政部、国家税务总局近日下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，明确规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，要按20％的税率缴纳个人所得税。
5月25日，国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中要求研究开征物业税。
8月，税务总局日前制定并下发了《进一步加强税收征管若干具体措施》，要求各地税务机关加强股权交易、反避税、房地产业等领域的税收征管，进一步做好堵漏增收工作，确保完成今年税收收入增长预期目标。
六、二套房政策
2月，银监会主席刘明康表示要严格实施“二套房”政策，积极防范房地产金融风险。
刘明康介绍说，银监会在实行首套自住房优惠政策的同时，对“二套房”政策进行了更为严格审慎的监管，开展了房地产贷款的专项调查，要求商业银行进行了相关的压力测试，并坚持了审慎的最低首付比例和利率政策。
国务院总理温家宝3月5日在十一届全国人大二次会议上作政府工作报告时说，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策；促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。
加快发展二手房市场和住房租赁市场。
4月3日，《国家住房建设制度（2010—2050）（建议稿）》提出，国家支持有条件的城乡居民改善居住条件、购置第二套住房，并对第二套住房挤占城市公共资源的情况进行必要的限制。
7月17日，中国银监会主席刘明康表示，银行业金融机构要切实加强风险管理，严守拨备覆盖率底线，年内必须将拨备覆盖率提高到150%以上。
要严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。
七、小产权房
3月，新的《土地管理法（修订意见稿》提出，农村集体建设用地要有条件流转，不得改变土地用途。
国土资源部6月9日强调指出,“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,违反相关政策,各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。
6月25日，国土资源部副部长贠小苏表示，无论是否建在耕地上，只要是没有经过批准，没有办理转让征收手续，在农村集体土地上建设的商品房都是违法的。
八、川国土资源厅：
暂停别墅类房产项目土地供应
为保障廉租房、经济适用房及中低价和中小套型普通商品住房用地的有效供给，四川省国土资源厅将坚决停止别墅类房地产开发项目的大土地供应，同时严格限制低密度及大套型商品房土地供应。
九、成都市中心城区拆迁安置房管理办法
4月，成都市房管局正式颁布了《成都市中心城区拆迁安置房管理办法》（以下简称
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