办公大楼维护维修规章标准标准制度.docx

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办公大楼维护维修规章标准标准制度

适用文案

设备维修保养制度

一、总则

第一条为保障办公楼的正常运行，保护文明、舒坦、安静的工

作环境，实现优良、高效、规范和安全的工作要求，联合各方面

实质状况，特拟订本制度。

第二条本制度合用于机关办公大楼和所属地区的保护、维修和

保养，包含供排水、供电、供暖及相应的设备的实行与保护。

第三条办公楼维修、保养管理，详细执行对办公楼及所属地区

的管理职能和对机关的服务职能，由长城物业详细实行，临空园

区服务企业共同看管执行落实

第四条维修工程人员均应严格恪守制度，努力创立文明办公环

境。

二、文明办公管理

1、严格恪守工作制度，禁止迟到早走；进入办公地区应保持仪

表整齐，禁止穿拖鞋、背心、裤衩等；禁止在办公楼内大声吵闹；不得串岗闲谈、大声吵闹，不得在办公楼进行与工作没关的活动。

2、未经同意不得接触办公人员物件，更不得随意拍摄办公人员

照片或影像。

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适用文案

3、搞好个人办公区卫生，做到物件摆放有序，保持整齐、洁净；

保个人使用设备卫生等。

4、严格落实执行上司下达的维修通知，第一时间抵达保修地址，

不得以任何方式和原由反抗。

三、安全施工管理

1、坚持以人为本的原则，施工过程中注意个人安全，做好防备

举措，必需时可要求物业次序人员辅助。

2、遇有安全隐患的维修工程，应立刻报上司领导了解，在上司

领导批改下进行操作维修。

3、电路及电路设备维修，应做好绝缘防备举措施工；需爬高作

业的状况下一定有2个或以上人员在场辅助的状况下作业。

四、巡逻标准管理

1、每日清晨8:

30对园区所属地区进行安全巡逻，并登记造册，

交一份留看管单位存档存案。

2、对每一次维修状况进行详尽记录，维修清单详尽记录改换设

备零件的花费明细，交一份留看管单位存档存案。

3、维修部门对园区工程项目，依照其构造和运行方式，定出检

查的部位（巡检点）、内容（检查什么）、正常运行的参数标准

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适用文案

（同意的值），并针对设备的详细运行特色，对设备的每一个巡

检点，确立出明确的检查周期，一般可分为时、班、日、周、旬、月检查点。

巡检工针对巡检中发现的设备缺点、隐患，提出应安排检修的项目，归入检修计划。

巡检中发现的设备缺点，一定立刻办理的，由当班的指挥者马上组织办理；本班无能力办理的，由领导确立解决方案。

重要设备的重要缺点，由领导组织研究，确立控制方案和办理方案。

4、关于公共部位的设备设备，工程部派人进行巡逻检修。

每周一次，做好记录，一般故障由巡逻员现场修复，重要故障由巡逻员报告当班负责人后安排检修。

5、可将客房易损项目制成表格，由工程部派人每周一次辅助客房部巡逻检修，对较大故障或需要改换配件的平时维修项目仍由客房部填写报修单。

五、维修流程、要求

1、设备需要维修，使用部门照实填报报修单，部门负责人署名

后送工程部。

2、急需维修时，使用部门也可直接电话通知工程部。

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适用文案

3、工程部接报修单或电话后应实时派工，维修人员抵达现场后，

原则上凭维修单进行维修（见单维修）。

特别状况可先维修，同

时见告上司和看管单位了解，后续可补维修单，如未见告，出现

状况由施工个人肩负责任。

4、修复后现场作业工程师应请使用部门在维修单上署名认同。

5、没法修复时，维修工应将没法修复的原由写在维修单上，签

字并报送负责人。

6、工程部门负责人依据实质状况，属于零配件问题，可按程序

填报申请表，属技术问题没法短时间修复，实时上报并组织有关

人员进行研究，制定办理方案上报看管部门审批。

7、维修作业达成，全部设备归位，恢复维修前状态，并清理现

场垃圾，保证施工环境卫生。

六、保护、保养标准

空调主机的维修与保养

第一条:

1.

（1）每两小时按操作规程中运行检查所列项目对空调主

机进行一次检查，并记录有关数据，状态；

（2）每礼拜一洁净机房及机组表面尘埃；

2.冷冻水泵及冷却水泵，每两小时做一次以下项目的检查：

（1）水泵电机轴承温度能否正常运行，能否有异响或振

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适用文案

动；

（2）压力表读数是否正常；（3）连轴器能否有异响跳动及是

否漏油；（4）阀门开关地点能否正常；（5）清除不正常的漏水现象；

（6）每周清理泵组表面及机房环境卫生。

3.冷却水塔：

（1）每两小时检查一次运行电流电压；

（2）每日两次实地检查运行状况：

A.运行能否有振动或异响；B.水流能否正常，塔内水位能否正常。

（3）每礼拜检查一次皮带张紧度，必需时进行调整。

4.柜式空调机：

（1）每日到实地检查两次；1）机组运行能否有异响或振动；2）凝固水通畅状况及机组出风状况；3）电动阀门工作状态。

（2）每礼拜检查一次皮带张紧度，必需时进行调整。

第二条月度保养：

1.空调主机：

（1）仔细检查各仪表能否靠谱，改换不正常的仪表；

（2）

检查冷动剂能否有泄露或漏油漏水现象；（3）剖析一个月以来的运行状况，判断连续运行的靠谱性。

2.冷动水泵、冷却水泵：

（1）轴承加油；

（2）检查连轴器润滑油能否足够；（3）检查地脚螺丝及主要连结螺丝能否有返松现象。

3.冷却水塔：

（1）检查皮带轮的磨损状况，必需时改换或维修，同时检查皮带及键能否松动；

（2）轴承加油；（3）洁净表面尘埃，要求漆见本色、铁见光。

4.柜式空调机：

（1）冲洗空气滤网，检查表冷器翅片；

（2）检查皮带及皮带轮磨损状况，及皮带轮及键能否有松动，必

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适用文案

要时改换及维修；（3）检查叶轮紧固螺丝及轴承座紧固，螺丝能否有返松现象；（4）轴承加油；（5）清理机组表面及机房环境。

第三条季度保养：

1、空调主机：

（1）检查冷冻剂及机油能否足够，机油能否变质，

必需时增添或改换；

（2）检查洁净水过滤器。

2、冷冻水泵、冷却水泵：

（1）电机轴承加油；

（2）联轴节洁净、换油；

（3）检查洁净泵前水位过滤器。

3、冷却水塔：

（1）保养、检修全部隶属阀件；

（2）检查全部非不

锈钢保护能否完满，必需时做油漆保护。

4、柜式空调机：

（1）电机轴承加油；

（2）检修测试电磁阀门工作状

态，检测温控靠谱性。

第四条年度保养：

1.空调主机：

（1）做一次全面性的性能技术检查，在做针对性

的拆检办理；

（2）查验各仪表的正确靠谱性；（3）停机保养前，全面检查冷冻剂系统、润滑剂系统、水系统的密封性能；

（4）检查保养安全阀及全部隶属阀件；（5）冲洗机油过滤器；

（6）每两年改换一次冷冻机油；（7）换季停机的拆盖冲洗冷凝器及蒸发器，检查管子能否有腐化现象；（8）测试电路动作的靠谱性，模拟试验各安全装置的性能；（9）电机做年度检修保养。

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2.冷冻水泵、冷却水泵：

（1）检查全部运动部件的磨损状况，更换轴承油；

（2）检查密封件的密封状况；（3）检查泵叶壳的腐化状况，洁净泵叶、泵壳内表面面，泵壳内表面面及机架做除锈油

漆保养；（4）检查各仪表的正确靠谱性；（5）检查保养全部隶属

阀件；（6）校正轴线，做好记录，检查键与键轮的磨损状况，检

查键轮及键与轴配合能否有返松现象；（7）电机做年度检修保

养；（8）测试电路动作的靠谱性。

3.冷却水塔：

（1）检查所有运动零件的磨损状况，改换轴承油；

（2）对电机做年度检修保养，并测试电路运作的靠谱性。

4.柜式空调机：

（1）检查全部运动部位的磨损状况，改换轴承油；

（2）

清理叶轮、风机壳，检查腐化状况，做好防锈保护工作；（3）检查

全部隶属阀件；（4）检查保温层，检查风管能否完满；（5）对电

机做年度检修保养；（6）大修后起动前一定对叶轮轴承座、电机

地脚螺丝等主要连结螺栓做一次全面的紧固检查，并在运行48

小时后再从头检查一次；（7）洁净消音器。

电梯维修、保养

1、勤检制：

工作人员在接班后按规准时间和路线对电梯进行一

次检查，内容包含机房、电梯内选，外呼、楼层指示灯、电梯乘

坐舒坦感、厅门、桥厢门、桥厢照明、桥厢装饰、电扇以及巡视

记录表中的全部项目；

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2、包干责任制：

为了更有效地对电梯进行平时的保护保养，推行电梯的保护保养包干责任制，马上人员分红若干组，每组负责若干部电梯的平时保护保养，内容包含该电梯所属设备；整流器、控制屏、主机、桥厢及桥厢顶、导轨、厅门及门轨、井道及井道设备、井底等。

3、季度和年度安全检查制：

除了平时对电梯进行巡视和推行包

干责任制之外，还应进行季度和年度安全检查，按起落机试验记录逐项检查，并做好检查的详尽记录。

暂时性电源及照明电路检修

1、准备

（1）作业条件：

暂时性检修（非计划检修）

（2）工用具的准备：

丈量仪器、工具，包含：

摇表、万用表、扳手、电工钳、螺丝刀、电工刀等。

（3）劳保防备用品

安全帽、绝缘鞋、验电器、手套

（4）资料、配件的准备

电缆、暂时性检修配电箱、绝缘胶带等。

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适用文案

（5）安全技术举措的准备：

填写、签发工作票、工作内容交底；确认安全举措执行状况；部署检查安全注意事项。

2、联系：

停电，验电、挂检修牌，作业时有专人负责监护。

3、接线作业

（1）开始检修前确认暂时用电设备负荷，严格依照一闸一负

荷的基来源则，禁止一闸多负荷；禁止超负荷接线，惹起越级

跳闸，采用电源地点时禁止接入主控室或重要设备回路，已防备影响其余设备运行。

（2）暂时性线路一定架空敷设，禁止拖地搁置。

一定在地面的电缆必定要建立防备或警告标记。

（3）现场暂时性配电箱一定固定在安全地点，设置安全防备的同时一定建立警告标记。

（4）保证暂时电缆外面绝缘层优秀，电缆有接头部位一定做

好绝缘办理，禁止未做绝缘办理的裸露接头搁置在地面。

4、架设结束做到现场洁净完好，盘点工具及资料，送电试

验无误后方可使用。

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适用文案

第二节照明线路检修标准

1、准备

（1）作业条件：

暂时性检修（非计划检修）

（2）工用具的准备：

丈量仪器、工具，包含：

万用表、电工钳、螺丝刀、电工刀等。

（3）劳保防备用品：

安全帽、绝缘鞋、验电器、手套、梯子

（4）资料、配件的准备：

电线、灯具、灯泡、绝缘胶带、安全带等。

（5）安全技术举措的准备：

工作内容交底；确认安全举措执行状况；部署检查安全注意事项。

2、联系：

停电，验电、挂检修牌，作业时有专人负责监护。

3、照明维修与安装

（1）开始检修前确认所维修照明线路断路器分开，并验电。

（2）使用梯子时一定有人扶梯子，改换灯具如需使用天车时应联系天车工配合，登高作业一定使用安全带。

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适用文案

（3）暂时性检修挪动式照明、在金属容器内作业照明，一定使用36V以下安全电源及灯具。

（4）暂时性线路一定架空敷设，禁止拖地搁置。

一定在地面的电缆要建立防备或警告标记。

（5）防爆型灯具一定做好内部绝缘办理，并将外面防备装置安装牢靠。

4、检修结束做到现场洁净完好，盘点工具及资料，送电试验无

误，方可使用。

高压配电室检修规程

高配电柜主线路（母线、电缆）、控制线路检修（除尘）；真空断路器检修

第一节检修准备工作及标准

1、检修前准备：

（1）作业条件：

定修（计划检修）停机停电

（2）工用具的准备：

丈量仪器、工具，包含：

摇表、万用表、组合扳手、活扳手、电工钳、螺丝刀、电工刀等。

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适用文案

（3）劳保防备用品

安全帽、绝缘垫、绝缘鞋、绝缘手套、高压验电器、接地

线

（4）资料、配件的准备

导电膏、沙布、白布、导线、吹风机等。

（5）安全技术举措的准备：

填写、签发工作票、停送电倒闸操作票、工作内容交底；检查安全举措执行状况；部署检查安全注意事

2、联系：

通知有关维保单位出席并停机、停电，验电、挂检修牌、合接地刀。

高压设备一定挂接地线，建立警告标记，作业时有专人负责监护。

第二节高压配电柜内部检修标准

检修开始第一使用电吹风机进行除尘，保证内部端子柜内盘面洁净线路齐整、标记完满无缺损。

（一）高配电柜主线路、控制线路检修标准

1、检查母线、主接线端头无变色，松动现象，主体无变形弯

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适用文案

曲，电气距离符合标准要求（10KV相间大于125mm，相线对外壳大于225mm）。

2、电缆头、套管、引线和接线盒，引线相间，距接地物的距

离要切合规定，安全距离700mm，不合格的电缆接头、接线盒套管、引线要改换（工频耐压：

35KV，1分钟无闪络，无击穿、绝缘电阻200KΩ）。

3、电缆固定处露保护管，电缆固定牢靠，且不行有张力，铠装无松懈、无严重锈蚀和断裂，曲折半径不可以

小于90°接地优秀。

保护管口要密封，保护管应完好无破坏、固定牢靠，锈蚀面积不得超出总面积的5%，不然要除锈涂漆。

4、打扫电缆沟，电缆沟内无积水、杂物，支架完满、坚固、

不锈蚀，盖板齐备通向室出门口处一定有完满防鼠举措。

5、电缆标示牌，标示牌要齐备、正确、清楚，要固定牢靠。

6、紧固小母线及信号母线，检查微机综合保护装置（各保护

继电器）的接线，控制电路接线正确、齐整、紧固，标记清楚，熔断器接线无变色松动现象。

7、盘面指示装置完满靠谱，使用万用表检测盘面变换开关、按钮接触电阻应小于0.5欧姆以下，开关按钮无卡滞灵巧靠谱。

8、核对保护定值数据无丢掉或变化，数据显示正常。

第三节真空断路器检修标准

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适用文案

1、打扫真空开关各部分，要求无尘埃、无污垢，灭弧室壳应无裂纹和损坏

2.主导电支架，隔绝触指支持瓷瓶拉杆，应无损坏连结紧固，接触优秀，瓷瓶绝缘拉杆无裂纹、脏污及放电现象

3.电流互感器套管，一、二次引线：

套管无损坏裂纹，表面无零落现象，绝缘在2000KΩ，引线紧固完满。

二次线圈不得开路

4.操作机构各部分零件，分合闸指示牌，辅助开关：

零件齐备、无损坏变形，指示牌正确，辅助开关完好无缺、正确靠谱，动作灵巧、运动各部位加注3#钙基脂润滑油

5.开关柜手车推拉无卡滞，五防机构、行程开关灵巧靠谱，运行部位适合注油。

6.调整开关本体，各部螺栓及定位销子无松动，操作机构：

真空开关额定开距：

8-12mm，触头接触行程：

3-4mm，触头

工作压力：

12.5KA，50Kg。

第四节检修达成丈量与实验

1、检修结束盘点工具，检查柜内有无遗漏的杂物或工具，确认后使用2500V兆欧表丈量真空断路器、母线对地及各相间绝缘阻值（大于10MΩ）。

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适用文案

2、摘检修牌，拆接地线，将高压柜前后门关严上锁，分接地刀并确认接地刀地点，推入断路器手车至实验位，进行断路器试验，手动分合闸操作及电动分合闸操作各二次开关各部位应灵巧靠谱，无卡阻现象。

3、清理检修现场，做到工完结所清。

填写检修记录、资料的采集、改换零件或调整部位一定完好记入设备台账，终结检修工作、通知岗位试运行，并察看0.5小时，如无异样现象经三方（施工方、监察方和使用方）确认署名后可交托使用。

低压配电室检修规程

低配电柜主线路、控制线路检修（除尘）；隔走开关、断路器、沟通接触器、继电器检查检修

第一节检修准备工作及标准

1、检修前准备：

（1）作业条件：

通知有关维保单位定修（计划检修）停机停电

（2）工用具的准备：

丈量仪器、工具，包含：

摇表、钳形电流表、万用表、组合扳手、验电笔、电工钳、螺丝刀、电工刀等。

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适用文案

（3）劳保防备用品

安全帽、绝缘垫、绝缘鞋、接地线、口罩

（4）资料、配件的准备

导电膏、沙布、白布、导线、吹风机、需改换零件等。

（5）安全技术举措的准备：

填写、签发工作票、停送电工作票、工作内容交底；检查安全举措执行状况；部署检查安全注意事项。

2、联系：

停机、停电，验电、挂检修牌。

母线检修一定挂接地线，建立警告标记，作业时有专人负责监护。

第二节低压配电柜内部检修

检修开始前翻开柜门使用电吹风机消除柜内部积灰

第三节低压配电柜主线路、控制线路检修标准

1、检查母线、主接线端头无变色，松动现象，主体无变形曲折，电气距离符合标准要求（380V相间大于20mm，相线对外壳大于100mm）。

2、打扫电缆沟，电缆沟内无积水、杂物，支架完满、坚固、

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适用文案

不锈蚀，盖板齐备通向室出门口处一定有完满防鼠举措。

3、控制电路接线正确、齐整、紧固，标记清楚，熔断器接线

无变色松动现象。

4、盘面指示装置完满靠谱，使用万用表检测盘面变换开关、按钮接触电阻应小于0.5Ω以下，开关按钮无卡滞灵巧靠谱。

5、检查抽屉柜的一次插接件无炙烤印迹，弹簧压力均衡，接触优秀；二次插接件金属弹片无曲折变形，丈量二次插件插座与插头接触电阻小于0.5Ω。

第四节隔走开关检修标准

1、拉动开关手柄应灵巧靠谱，连杆底座无炙烤和放电印迹，

分合闸地点到位，顶丝、销钉、拉杆完满靠谱。

2、隔走开关动静触头插入的深度不小于闸刀宽度的

2/3，接

触面积许多于刀夹的75%。

2、隔走开关动、静触头表面无炙烤，接触严实，如触头有氧

化需办理氧化部位，并涂抹少量凡士林或导电膏防备氧化。

3、200A以下的开关的触头接触压力在45—80N之间，

250-400A隔走开关在75—100N之间，500A以上隔走开关在

150—220N之间。

，不符合要求的需进行调整。

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适用文案

第五节空气断路器检修标准

1、翻开断路器外壳检查出入线路有无变色或松动。

检查三相

主触头应无炙烤点，试合两次断路器三相动、静触头接触严实、

压力均衡，用万用表丈量阻值应在0.2Ω之内。

灭弧罩完满无破

损。

2、回装外壳后合断路器手柄灵巧无卡滞，按动试验按钮应能

够立刻跳闸。

第六节沟通接触器检修标准

1、沟通接触器电磁铁的短路环和磁铁扣合紧固，吸合状态下

无噪声，吸合铁芯表面光洁、无油污，吸持线圈绝缘无损害，线圈表面无变色过热现象。

2、翻开接触器主触头灭弧罩，检查三相主触头接触严实，触头无炙烤，手动检查无卡滞，压力均衡，触头开距再适合范围内。

3、灭弧罩内附件完满，清理内部烟尘印迹，联动机构绝缘优秀，无变形移位松脱现象。

4、辅助触头动作无卡滞，动静（常开、常闭）触点接触优秀，无烧蚀印迹。

第七节继电器检修标准

1、检查继电器外观无触点炙烤印迹，按线圈电压通电试合，

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适用文案

吸合优秀无杂音不颤动，合位用万用表测试各触点间导通优秀。

2、热继电器应检核对应的设备定值调整合理，按动试验按钮

用万用表丈量辅助触点通断状态正常。

3、热继电器校验合格，动作敏捷靠谱。

4、电磁式电流继电器动作值与刻度值比的偏差，不得超出±

5%。

第八节检修达成丈量与实验

1、检修结束盘点工具，检查柜内有无遗漏的杂物或工具，确认后主电路绝缘电阻值：

用500V兆欧表测得的数据，380V不

低于5MΩ，用500V兆欧表摇测，36V控制电路不低于

Ω。

断路器、母线对地及各相间绝缘阻值（大于10MΩ）。

2、摘检修牌，拆接地线，将配电柜门关严上锁，开关打至实

验位，合断路器送电，进行空载断路器分合试验，操作柜面分合闸操作各二次，开关各部位应灵巧靠谱，无卡阻现象，指示应正常靠谱。

3、清理检修现场，做到工完结所清。

填写检修记录、资料的采集、改换零件或调整部位一定完好记入设备台账，终结检修工作，通知岗位试运行。

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适用文案

4、关于改换控制零件的电气设备，应检测其三相工作电流是

否均衡，丈量三相电压能否正常，并记录，运行后察看

0.5小时

以上，经三方（施工方、监察方和使用方）确认署名后可交托使

用

喷泉冲洗检修标准

1、准备

（1）作业条件：

按期检修（计划检修）

（2）工用具的准备：

丈量仪器、工具，包含：

摇表、万用表、扳手、电工钳、螺丝刀、电工刀等。

（3）冲洗用品

高压冲刷机、钢丝球、过滤网

（4）资料、配件的准备

电缆、暂时性检修配电箱、绝缘胶带等。

（5）安全技术举措的准备：

工作内容交底；确认安全举措执行状况；部署检查安全注意事项。

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2、联系：

停电，验电、放水、挂检修牌，作业时有专人负责监护。

3、冲洗作业

（1）开始确认能否已断电，并开启总水阀进行放水。

（2）保证高压冲刷机电缆外面绝缘层优秀后，方可进行冲洗作业。

（3）喷泉内彩灯灯罩上水渍，用钢丝球冲洗，使使劲量不行过大防止破坏彩灯。

（4）在冲洗过程中，要做好垃圾的清理，防止拥塞出水管道。

4、冲洗完成后，请喷泉维保企业对喷泉进行检查，若有设

备破坏实时维修和改换。

大修外包实行方法

1、大维修工程外承包时，部门指定专人负责该项工程的施工管理与监察，外包工程动工以前，承包单位要做出详尽的施工方案，项目负责人应就施工方案的人员安排、工序步骤、质量标准、工期控制、工具准备等内容进行审察，确认后报科室存案，不然不予办理工程结算和付款手续。

标准