揭开二手房的真实价值.doc

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要买房的小心了！

揭开二手房的真实价值！

看看下面两张表，你会感叹最近北京楼市之火爆，更令人感叹的是，你只能由衷的感叹中国的经济真的是不能用传统经济理论来解释的。

在存在如此多的未售出新建房的情况下，二手房交易却爆发出如此的活力，真是令人赞叹不已。

　　最近房地产界和学术界仿佛也是火爆的不行，大量的理论、数据充斥其中。

当所有的数据、理论加上传统经济学分析方式都说明北京的房价必然在未来至少两、三年内呈现下跌的趋势时（好吧，如果你非要问我是什么理论，我想最简单的供求关系决定价格总是很好理解的吧，请问虽然你看到北京不少新楼盘销售异常火爆，但是北京市的未售出新房数量依然居高不下，这如果不是说明供给过剩，那是说明什么呢?

），北京的房价却偏偏以异常坚挺的态势将这些所谓理论击的粉身碎骨，而那些异常疯狂的排队购买50年产权的新房的人们，也仿佛在向这个世界传达着一个信号：

北京的房市，从来不缺购买力。

于是绝大多数人都陷入了矛盾……路边的卖菜的阿姨跟我说她也知道北京的房价会跌，理由很简单，她说，根据家乡种菜的经验，当某一种菜卖的特别好以至于全村人都去种这个菜然后依然卖的很好而且卖的人买的人都非常高兴的时候，下一年这种菜的下场往往就是烂在地里或者被倾倒在沟里，但是她又跟我说，她刚刚把自己多年的积蓄拿出来为女儿在稍微靠近北京市城区的地方买的房付了首付。

再看看网上，无论是任志强还是牛刀，都被一些人追捧，同时被另一些人骂得狗血喷头，仿佛房价到底要涨要跌，北京的房价到底是不是偏高，早已不再是问题的核心，借这个话题发泄一番，骂骂人，发表一下自己的高见，这才是主要目的……

　　我在这里不涉及任何理论，不对房价的涨跌做任何判断，因为我根本不知道如何用理论来对北京的房价作出判断。

我也不去评论最近的市场高涨是否真实，不去判断到底存不存在开发商把房卖给股东制造热销假象，或者每天50元雇人去扮演抢购这样的事。

我要做的是只有一件：

从我的亲身经历、中国的特殊国情和现在适用的政策法规的角度，来冷静的分析一下二手房的价值。

当然，你看过之后，依然可以在看二手房的时候就在包里放上两万块钱，然后非常爽快的交给房东：

“这个房我要了!

!

”然后再爽快的付给中介3%的中介费，住进这间比附近新房还要贵的二手房。

但是，我唯一的希望是，做人，不能人云亦云，哪怕最终证明你是错的，你也必须冷静的分析这个事情，做出自己的判断。

我也不喜欢只分析问题不解决问题的文章，如果你能坚持看到最后，我会给出我的思考和对策。

　　衡量二手房价值参数之一：

剩余的土地使用权年限

　　看到这个小标题，大多数人也许就要开始骂了：

SB……X@#￥!

%，谁会考虑到50年、70年之后的事情，到那个时候，肯定就拆迁了，然后我拿了拆迁补偿，高高兴兴的就去买新房了。

如果你真的这么想，说你天真也许有点过，但想说你头脑简单，还是很好举证的。

　　首先，明确一个事实：

就是大多数人根本就不会考虑这个问题。

但是，大多数人不考虑你就不考虑了吗?

大多数人就一定是对的吗?

　　其次，再明确一个事实：

就是当中介带你去看二手房的时候，无非两种情况：

其一，如果是商品房，那么他一定这样告诉你：

过户之后会办理新的房本，然后你的产权是70年;其二，如果是已购公房，那么他一定告诉你：

已购公房从第一次缴纳土地出让金的时候开始计算70年产权，因此你买了这个房，缴纳了很便宜的土地出让金（北京是15.6元乘以建筑面积），你就有了70年产权。

真的是这样吗?

我们分别来看：

　　其一，商品房。

毫无疑问，天经地义，雷打不动的事实就是，商品房的土地使用权年限是从开发商与土地管理部门签订协议，或通过拍卖取得土地使用权的那一天开始算，而不是房子盖好那一天开始算，更不是从拿到房产证开始算，更不是从你买了二手房办理新的房产证开始算。

话说到这里，你有那个功夫去琢磨我说的对不对，还不如花上5分钟去看看《城市房地产管理法》……

　　其二，现在北京二手房交易中成交量极大的已购公房。

对此，法律法规依然清晰：

　　1、如已购公有住房和经济适用住房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年限，其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。

其中钢混结构、砖混结构房屋，其土地使用年限最高不超过70年;砖木结构房屋，其土地使用年限最高不超过50年。

例如：

某栋钢混结构房屋1997年竣工，该楼第一套房屋首次入市交易日期为1999年，其土地使用年限=70年-（1999年-1997年）=68年（2067年止），如该楼第二套房屋于2002年入市交易则：

其土地使用年限=70年-（2000年-1997年）=65年（2067年止）

　　2、如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其土地使用年限仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年限减去已使用的年期计算。

　　其实这个道理根本不用这么复杂的解释。

你只需要想一想，如果法律真的规定：

是办了新的房产证就重新计算70年土地使用权，那后果……真是令人啼笑皆非……咱们想想吧，以一栋1992年建成的楼（已购公房）来计算，第一套房买卖发生在1994年，于是土地使用权到2064年，随后，你在2000年买了一套，于是你的土地使用权到2070年;他在2004年买了一套，于是他的土地使用权到2074年;我在2009年买了一套，于是我的土地使用权到2079年。

好了，时间来到了一个伟大的历史时刻，2064年，这栋楼居然屹立不倒，甚至连危房都不是，成为新中国民用住宅建筑史的奇迹，国家一声令下，土地使用权到期，重新规划!

你、我、他，全跳出来了，不对啊，我的土地使用权没到期啊!

!

国家傻眼了，把当年制定这个法律的人拖出来鞭尸，这什么破法律，一栋楼里，不同的房屋土地使用权年限居然不一样!

!

!

好了，醒醒吧，你觉得国家会这样吗?

最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。

这一法条实在是精辟，厉害，厉害，佩服，佩服。

　　再次，还有一个事实要明确，这土地使用权关我嘛事儿?

好吧，这个时候数据是可以说话的。

　　房屋一：

新盘，15000元一平米，60平米，90万，土地使用权期限2010年至2080年。

　　房屋二：

二手房，15000元一平米，60平米，90万，土地使用权始于1990年，你于2010年买到此房，于是你的土地使用权期限2010年至2060年。

　　假设：

这两套房屋质量过硬，且直到土地使用权到期未被拆除，使用状况良好，年通货膨胀率保守的假设为2%，2061年到2080年这20年你将房屋一用于出租（因为你早已搬进更大更好的房子了），2010年该房屋租金为每月3000元，那么2061年该房屋租金应为：

3000*（1+2%）51=8236元每月，2080年该房屋租金为3000*（1+2%）70=11999元每月，将2061年至2080年的租金收益按4%的折现率（也就是平均利率，4%的假设符合实际情况）折现到你购房时的2010年，那么这是一个典型的投资收益折现的计算，学过财务管理的人应该很熟悉年金的计算方法。

　　经过计算，2061年至2080年总的租金收益折现到2010年的值是：

223792.2元。

　　假如你是一个正常人，房屋一和房屋二，你选择哪个?

或者说，你认为房屋二应该值多少钱?

简单的计算一下，223792.2/60=3730。

也就是说，在这个例子中，房屋二的合理价格应该是15000-3730=11270元一平米!

!

!

　　但是现实如何呢?

北师大附近唯一的新盘：

学院派，底价是14000多一平米，当然是最差的户型，就算15000一平米吧。

而北师大附近的二手房，大部分的建成年代几乎就是1985年至1995年，最近的成交均价也高达15000一平米!

!

这合理吗?

你也许会说，这样的计算没有任何意义，因为现在的市场上根本不会考虑这个因素，卖房的人不会因为土地使用权已经过去了20年而降低价格!

!

但是你为什么不站在自己的利益上想一想呢?

　　其一，卖房的人当然不会考虑这个问题，他用新房的价格卖出去一套已经使用了20年的房子，就好比你把自己穿了20年的衣服以比当年购买时100倍的价格卖出一样，你爽不爽?

作为买房者，你有没有想过，为什么最近北师大附近这样的老房子要卖的这么多?

如果你现在就有一套1985年60平米的房子，有人出90万买，你收了钱马上去隔壁的新小区买上一套60平米的新房，你爽不爽?

在看房的过程中，中介也多次说，这个人要卖房是因为他要换大房子，所以着急卖，所以价格已经很便宜了云云……真的是便宜吗?

真的着急吗?

我看他是着急怕以后卖不上这个价钱了吧!

!

　　其二，作为买方，难道不应该思考一下这个问题：

恰恰是因为我们大多数人都不考虑这个问题，都不去考虑土地使用权的折旧问题，才导致了二手房价格的不正常!

!

你不提这个问题，卖方更不会提，中介更不会提!

我们大家都不提，二手房价就永远不正常!

!

我明白，我了解，这个问题不会因为我的这篇文章就解决，但是，现在国家没有从这个方面规范市场，或者说，管理层还没有意识到这个问题，但是，随着时间的推移，越来越多的人意识到这个问题，越来越多的房子临近土地使用权年限，这个问题迟早要被提上台面!

!

现在要做的事，就是更多的人要意识到这个问题，这就足够了。

　　看到这里，你就要问了，既然如此，那这些人为什么不去买那个新盘，要买已经用了20年的二手房呢?

答案很简单，新盘现在剩下的都是大面积，总价太高，买不起。

所以大多数人都去买小面积的二手房，不要忘了，1985到1995年间的房以小两居小三居为主，总价不高。

你如果认为总价低就是单价高的合理条件，因此可以卖与新房一样的单价，那我就无话可说了，请你在看二手房的时候就在包里放上两万块钱，然后非常爽快的交给房东：

“这个房我要了!

!

”然后再爽快的付给中介3%的中介费，住进这间已经使用了20年，然后单价比附近新房还要贵的二手房吧。

　　有人要说了，你的分析是有矛盾的呀：

你说了，中国的住宅建筑要是能挺立70年，真的可以说是奇迹，那么我的房的寿命到了，就会拆迁补偿，我就去买新房子;退一万步说，我现在买了只剩45年产权的二手房，一直住了45年，然后国家要收回，在中国，老百姓联合起来搞个群体性事件，就把政府吓回去了，这土地使用权要真想严格执行，很真难!

你看，有偿续期政府不也遮遮掩掩的，不敢正式提出来吗?

其实就是怕老百姓不满意，闹事。

所以你说的这些问题真的不是问题。

　　真的是这样吗?

别着急，下面我就回答这个问题。

　　衡量二手房价值参数之二：

房屋本身的折旧和使用年限

　　这一部分我不用这么辛苦自己打字了，因为有别人已经把这个问题分析得很好了，我想只是看到的人不多吧。

我以下大多数文字引用这位仁兄的文章，但是按照我的逻辑进行了改写和编排，这算是注明转载了吧。

但是很遗憾，因为是比较早的时候从网上看到并粘贴下来，所以网址我忘记了，文章的名字应该叫做“中国的房子其实是一直贬值的”，有兴趣的可以百度一下……

　　真的会出现那样理想的结果吗?

拆迁补偿?

土地续期?

问题的关键在于：

住宅是有折旧的，中国的住宅建筑就更有折旧，这一点，恐怕也是好多买二手房的人根本不考虑的问题吧?

你以为国家像你一样天真，就那么如你的愿，给你拆迁补偿?

　　在约1998年，武汉一个老建筑的业主收到远在英国的一家建筑设计所的信：

这所建筑是这家设计所设计的，设计使用寿命是80年，已到期，提醒业主注意居住安全。

那么中国现在普遍建造的商品房设计使用寿命是多少?

中国的建筑设计所能像这家设计所这么负责?

中国是个容易产生劣制商品的国家，甚至有豆腐渣工程。

就是合格的设计，在施工过程中也可能有偷工减料的事情，比如前不久有报道说浙江某地，建筑商用竹子代替钢材造房子，这样房屋就达不到设计使用年限。

典型的是北京的体育博物馆，作为博物馆，设计寿命应当达到150年，可是使用不到10年，就严重开裂，严重危胁人身安全，已停止使用。

这些有关建