《审理物业服务纠纷案件的司法解释》解读.docx
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《审理物业服务纠纷案件的司法解释》解读
《审理物业服务纠纷案件的司法解释》解读
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2009/12/12
一、《物业服务纠纷案件司法解释》概述
（一）关于司法解释
司法解释，法律解释的一种。
属正式解释。
司法机关对法律、法规的具体应用问题所做的说明。
在我国，司法解释有时特指由最高人民法院和最高人民检察院根据法律赋予的职权，对审判和检察工作中具体应用法律所作的具有普遍司法效力的解释。
1、司法解释的效力和作用
在我国审判工作实践中，两高的司法解释效力等同于法律。
但法律是通过创设法律制度，确立法律关系，确认主体资格及各方的权利、义务，规定违反法律的责任规范人们的行为。
司法解释则通过细化法律规范、统一审判尺度，提供可操作的法律救济途境。
2、法律术语
故此法律（民事法律）中常用的规范行为的词汇是：
必须、应该、可以、不得等，而司法解释的确定性词汇多是：
给予支持、不予支持、应当认定、另行主张等。
（二）两个司法解释的指导原则和目的
目的：
依法履行好宪法、法律赋予最高人民法院的工作职责，通过司法解释的形式统一裁判尺度，维护法律的权威，切实做好建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件民事审判工作。
指导原则：
一是：
严循立法精神。
二是：
平等保护当事人利益。
三是：
民主原则。
四是：
针对性和可操作性原则。
五是：
合理吸收法学研究成果原则。
（三）解释概述
1、解释的法律依据：
依据的主要法律是《民法通则》《物权法》（注：
草案稿无物权法）和《合同法》但从该解释通篇看其主要依据的是《合同法》。
这和将物业服务纠纷案件定位为合同纠纷是一致的。
2、解释涉及的主体：
●主体可分为两类即业主和物业服务企业;
●主体还可分为建筑物区分所权人——业主、物业的承租人、借用人、其他使用人和业主委员会五种；
●物业服务企业可分为物业服务企业和其他管理人两种。
两类七种主体：
1、业主类主体中
（1）业主和
（2）承租人、（3）借用人和（4）其他使用人在物业纠纷案件中承担连带责任，受同等管理规范约束，（5）业主委员会仅在涉及其作为物业服务合同签订方时行使有限的请求权和抗辩权。
2、（6）共他管理人和（7）物业服务企业在物业纠纷案件中享有同等请求权、抗辩权并承担同样的法律责任。
3、解释涉及的纠纷种类
（1）：
从合同纠纷角度看共涉及四类六种，即
（1）物业服务合同效力纠纷;
（2）物业服务主体适格纠纷、（主体适格是一法学术语意即当事人是否在某一法律关系中具备主体资格）;
（3）合同履行纠纷;
（4）合同终止纠纷等。
解释涉及的纠纷种类
（2）：
1.合同效力又可分为：
（1）合同效力
（2）适用“解释”效力两种
2.合同履行包括：
（1）规范行为
（2）物业费用收、交纠纷两种
3.合同终止包括：
（1）合同解除
（2）未了事宜两种
诉讼主张和裁判
●从解释涉及确认到的各主体的诉讼主张看，主要可分为请求权、抗辩权两类。
●从解释规范的人民法院裁判的结果看，分为应予支持、不予支持和告之另行主张三类。
抗辩
●[counterplea;demurrer]在法庭上被告对原告的告诉提出的答辩。
●所谓抗辩，就其字面意义而言，就是对抗并说明对抗之理由。
●法律意义上的抗辩，则是对抗权利人的履行请求并说明理由。
抗辩权
●抗辩权，广义上是指对抗请求权或否认他人的权利主张的权利，有的称为异议权；狭义上仅指对抗请求权的权利。
●抗辩权的作用在于对抗请求权，抗辩权以法律规定的抗辩事由为依据，以对方当事人请求权的存在和有效为前提，这一权利的行使可以造成对方请求权的消灭或者使其效力延期发生。
●抗辩和抗辩权，是民法上极为重要的概念。
广义上的抗辩权包括狭义的抗辩权和诉讼上的抗辩。
●l抗辩权包含在抗辩之中。
抗辩权乃专指对抗他人请求权行使的权利。
请求权
●请求权是指权利人得请求他人为特定行为（作为、不作为）的权利。
债权为典型的请求权。
●请求权是相对权的典范，即仅仅相对于某个特定的人产生效力。
请求权的内容
1.求债权上的请求权：
赔偿损失请求权，基于合同、不当得利、无因管理的请求权。
2.物权上的请求权：
确认所有权，排除妨碍请求权，返还原物请求权，恢复原状请求权，消除危险请求权。
其特点是：
（l）具有相对性；
（2）具有非公示性；（3）大多表现为实体权利。
3.知识产权上的请求权；
4.人格权上的请求权；
5.身份权上的请求权（抚养费、赡养费）。
请求权作为独立的实体权利，连接了实体法与程序法的权利，因为民事诉讼可以分为三种，即确认、给付、变更之诉．这三种诉讼中给付之诉是民事诉讼的核心，而给付之诉的基础就是请求权。
请求权可以独立存在，也可以只是某权利的内容（权能）。
请求权是基于基础权利而发生的，有基础权利，才能有请求权。
二、《审理物业服务纠纷案件司法解释》的逐条解读
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
业主虽然不是合同形式上的签订者，但其是物业服务合同权利义务的一方实际享有者和承担者。
从这个角度看，物业服务企业是和业主而不是与建设单位或业主委员会建立的物业服务法律关系。
解读
●纠纷：
合同的效力
●主体：
业主
●诉讼主张：
行使非适格主体抗辩权
●裁定：
不予支持
法律依据
《物权法》：
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
第二条
符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
注意：
本条是规范物业服务企业的规定。
解读
●纠纷：
合同效力主体：
业主委员会/业主
●诉讼主张：
请求确认合同无效权
●裁定：
应于支持
●业主委员会诉讼权
（1）
法律依据
《民法通则》：
第九十一条 合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。
《合同法》：
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
《物业管理条例》：
第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第三条
物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款、法律、法规规定、相关行业规范，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则也是确定物业服务企业应尽义务的依据。
解读
●纠纷：
合同履行
●纠纷行为：
违约责任
●主体：
业主
●诉讼主张：
业主请求权
1.继续履行
2.采取补救措施
3.赔偿损失（减免物业费和降物业费标准是否适用）
●裁定：
应予支持
●特别：
合同组成包括：
公开承诺和服务细则
法律依据
《合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《民法通则》：
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
第一百零六条 公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百三十四条 承担民事责任的方式主要有：
（一） 停止侵害；
（二） 排除妨碍；
（三） 消除危险；
（四） 返还财产；
（五） 恢复原状；
（六） 修理、重作、更换；
（七） 赔偿损失；
（八） 支付违约金；
（九） 消除影响、恢复名誉；
（十） 赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
第四条
业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业与业主之间的委托关系具有一定的特殊性，其中很重要的一个方面就是全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业。
因此，本条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
解读
●纠纷：
合同履行—业主行为
●主体：
物业服务企业
●诉讼主张：
对妨害管理行为行使请求权
1.恢复原状
2.停止侵害
3.排除妨害等相应责任
●裁定：
应予支持
法律依据
《物权法》：
第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
《民事诉讼法》：
第四十九条 公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。
法人由其法定代表人进行诉讼。
其他组织由其主要负责人进行诉讼
第一百零八条 起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第五条
物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
注意：
本条是对物业违规收费处理的规定。
解读
●纠纷：
合同履行—收、缴费
●主体：
业主
●诉讼主张：
行使
（1）违规收费抗辩权和
（2）退还违规费用请求权
●裁定：
应予支持
法律依据
《民法通则》：
第九十二条 没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
第一百一十七条 侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
第六条
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
注意：
物业费纠纷书面催缴的前置程序。
业主委员会根据《物业管理条例》的规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。
选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。
解读
●纠纷：
合同履行—收、交费
●主体：
物业服务企业
1.诉讼主张：
行使请求权（收费）
裁定：
应予支持
主体：
业主
2.诉讼主张：
行使抗辩权（未享受、不需享受）
裁定：
不予支持
法律依据
《物权法》：
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
《合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第七条
业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
注意：
本条是关于物业的承租人、借用人、其他物业使用人与业主连带责任承担的规定。
解读
●纠纷：
合同履行—收、缴费
●主体：
物业服务企业
●诉讼主张：
行使（连带责任）请求权
●裁定：
应予支持
法律依据
《合同法》：
第八十七条 债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。
第八条
业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
业主大会有权决定解聘物业服务企业，法院对在解除物业服务合同的诉讼中提出要求业主委员会支付拖欠物业费的请求，应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
解读
●纠纷：
合同解除
主体：
业主/业主委员会
诉讼主张：
行使（解除合同）请求权
定：
应予支持
●纠纷：
合同履行—收、缴费
主体：
物业服务企业
诉讼主张：
行使请求（业主委员会交费）权
裁定：
告知另行（向业主）主张（非适格主体）
法律依据
《物权法》：
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第八十一条 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第九条
物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
注意：
本条是物业服务合同终止后物业费缴交/退还的规定。
解读
●纠纷：
合同解除—末了事宜
主体：
业主
诉讼主张：
行使（退费）请求权
裁定：
应予支持
●纠纷
主体：
物业服务企业
诉讼主张：
行使（拖欠费）请求权
裁定：
应予支持法律依据
法律依据
《合同法》：
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第十条
物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
注意：
本条是物业未获续聘无权收费的规定。
解读a
●纠纷：
物业合同解除—末了事宜
主体：
业主委员会
诉讼主张：
行使（要求物业服务企业退出物业服务区域和业主财产移交）请求权
裁定：
应予支持
解读b
●纠纷：
物业合同解除—末了事宜
主体：
物业服务企业
诉讼主张：
行使拒绝退出、移交一抗辩权和要求业主支付合同终止后的物业服务服务费请求权
裁定：
不予支持
业主委员会请求权（3、4项）
法律依据
《合同法》：
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
第十一条
本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
解读
●纠纷：
主体适格
●主体：
其他管理人
●裁定：
适用物业服务企业规定
法律依据
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第十二条
因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
房屋的承租人、借用人等物业使用人虽然不是业主，但其居住生活在物业服务区域内，也应当受到物业服务合同、法律、法规以及管理规约的约束。
因此，司法解释对物业服务纠纷的规定，应当同样适用于因非业主的物业使用人实施违反物业服务合同、法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷案件的处理。
解读
●纠纷：
主体适格
●主体：
承租人、借用人、其他使用人
●裁定：
参照业主的规定
法律依据
第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
第十三条
本解释自2009年10月1日起施行。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
解读
●纠纷：
解释效力
●裁定：
法无溯及既往效力
三、物业服务关系各主体的诉讼主张
各主体的诉权：
1.业主的七个请求权
2.业主委员会的七个请求权
3.物业服务企业和其他管理人的六个请求权
（一）业主的诉讼主张
（1）（人民法院予以支持的七项请求权）
（1）确认合同无效（业主委员会）
（2）相关条款无效（业主委员会）
（3）继续履行
（4）采取补救措施
（5）赔偿损失
（6）返还费用
（7）退还费用
业主的诉讼主张
（2）（四项抗辩权）
（人民法院不予支持的三项抗辩权）
（1）非合同当事人
（2）未享受物业服务
（3）无需接受物业服务
（人民法院予以支持的一项抗辫权）
（4）拒绝缴费（违规费用）
（二）业主委员会的诉讼主张（诉权）
人民法院支持的七个请求权：
（1）确认合同无效
（2）确认相关条款无效
（3）解除物业服务合同
（4）退出物业服务区域
（5）移交物业服务用房和相关设施
（6）移交相关资料
（7）移交代管的专项维修资金
（三）物业服务企业的诉讼主张
人民法院支持的六项请求权；不支持的两项主张
（1）恢复原状（妨害管理行为）
（2）停止侵害
（3）排除妨害
（4）支付物业费
（5）业主承担连带交费义务
（6）支付拖欠的物业费
（7）向业主委员会主张物业费（另行主张）
（8）支付合同终止后的物业费（不予支持）
四、正式颁布的解释与征求意见稿（草案）相比较
正式颁布的解释与征求意见稿（草案）相比较
（1）：
一、和物权法关于业主委员会的诉讼地位的规定基本一致。
行使合同法上的权利
业主委员会无实体上的诉权
取消或修改了草案：
第二条（业主、业委会自行维修物业服务企业支付费用［实体权］）、
第三条（业委会妨害管理行为）、
第四条（业委会请求退费）、
第五条（业委会请求业主交费［程序］）、
第七条（业主大会请求物业服务企业退出和移交资产）
有关业主委员会行使诉权和物权法相冲突的相关条款：
1.明确了因业主委员会不是法人组织，无法承担诉讼后果责任
2.仅在有关合同无效、终止等事宜上行使诉权
3.对于实体的侵权责任方面，由业主直接行使诉讼权利
正式颁布的解释与征求意见稿（草案）相比较
（2）：
二、取消了草案八、九条关于非属特定物业服务关系纠纷的相关规定，按其他法律规范处理。
取消：
第八条物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。
因第三人侵权导致损害结果发生的，参照《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款的规定处理。
关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释
第六条 从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。
因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。
安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。
安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。
赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。
取消：
第九条车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情
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