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农业开发项目可行性研究报告

常山县京源酒店（天马旅游会所）工程

可行性研究报告

浙江中正工程项目管理有限公司常山分公司

二0一0年十二月

第一章总论

第一节项目概述

项目名称：

常山县京源酒店（天马旅游会所）工程

项目性质：

新建

项目地址：

浙江省常山县城南东明湖公园旁边

建设单位：

注册地址：

项目负责人：

联系地址：

项目简介：

总投资3500万元，占地亩，常山县京源酒店（天马旅游会所），是常山县绽放的一朵奇花，酒店所有设施融合国际顶尖商务酒店设计理念，装潢艺术构造于一体的准四星级豪华酒店。

时尚、前卫的设计风格。

酒店地处常山县城南东明湖公园旁边，常山县民兵训练基地。

在秉承国内优秀商务快捷型酒店模式的基础上，进一步挖掘创新，为商务旅行、休闲、度假的您提供理想的住处。

酒店提供“绿色、自然、温馨、洁净”的宗旨，是为宾客提供时尚、便捷的都市商务服务。

第二节项目建设单位基本情况

省略

第三节可行性研究范围及依据

一、可行性研究范围

本项目根据京源酒店建设的要求，结合项目区域的具体条件及建设单位的经济技术实力，从以下几方面对京源酒店建设进行全面分析论证：

1、我国餐饮行业概况与市场环境分析。

2、项目选址和总体建设方案。

3、环境保护、节能与安全、组织机构及劳动定员，项目投资估算。

4、财务评价和国民经济效益分析。

二、可行性研究依据

1、《中华人民共和国食品安全法》

2、《中华人民共和国产品质量法》

3、《餐饮企业经营规范》

4、《餐饮业开业的专业条件和技术要求》

5、《餐饮企业连锁经营管理规范》

6、《商业特许经营管理办法》

7、《商业特许经营管理条例》

8、《食品卫生许可证管理办法》

9、《食品生产加工企业质量安全监督管理办法》

10、《食（饮）具消毒卫生标准》

11、《饭馆（餐厅）卫生标准》

12、《一次性可降解餐饮具通用技术条件》

13、《商业、服务业经营场所传染性疾病预防措施》

14、《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）

15、《全国餐饮业发展规划纲要（2009-2013）》

第二章餐饮行业概况

第一节餐饮行业界定及分类

一、餐饮行业界定

目前关于餐饮行业还没有统一的定义。

中国烹饪协会曾给餐饮行业定义：

通过生产加工、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者提供饮料、食品、菜肴、消费场所和设备设施的经营单位均属餐饮行业。

国家统计局对餐饮行业的解释是，餐饮行业是指专门从事食品烹饪、调制并直接出售给居民饮食的各种经济类型的法人企业、产业活动单位和个人。

国家统计数据以国家统计局解释所涵盖的范围为基础。

二、餐饮行业分类

按餐饮经营业态分，餐饮行业主要包括：

1、传统正餐。

含酒楼、饭庄、宾馆餐厅等在内的主流餐饮店，以经营传统饭菜为主，兼供酒水饮料等。

2、快餐小吃。

含快餐店、小吃城、面馆、饺子馆等形式，基本上以满足消费者的日常基本饮食需求为主。

3、休闲餐饮。

含茶餐厅、饮品店、咖啡馆等。

4、其他餐饮。

包括团体膳食、外卖店、主题餐厅等其他餐饮形式。

第二节餐饮的行业特征

现代餐饮业具有以下几个特征：

1、客源市场的广泛性。

国内外各种类型的旅游者，相关团体、企事业单位、政府机构及当地居民等各行各业的人们都可以成为餐饮企业的接待对象。

2、对国民经济发展的依赖性。

国民收入水平越高，人们的社会交往和旅游等活动就越频繁，当地居民和社会各界人士对餐饮产品的需求量也就越大。

3、产品风味的民族地方性。

不同国家、不同地区、不同民族的地理、气候和生活环境、生活习惯不同，各地物产不同，食品原材料的种类也不同，就是同一民族的不同地区，上述各方面的区别也往往很大，从而使餐饮产品形成各种不同风味，具有鲜明的民族性和地方性。

比如，西餐有法式、俄式、英式、美式之分；中餐有川菜、鲁菜、粤菜、淮扬菜、浙菜等。

4、餐饮服务的不可储存性。

餐饮产品与服务是生产者与消费者直接接触，不经过中间环节，当场生产、销售与消费。

5、餐饮服务的差异性。

由于餐饮业的餐饮服务包含着大量的手工劳动，又由于从业人员的工作态度、身体状况、技能技巧各有好坏和高低，因此，餐饮服务便不可避免地产生质量和水平上的差异。

第三节餐饮行业发展历程

火的使用及原始种植业和畜牧业的发展改善了原始人的物质生活，并为餐饮业的形成奠定了物质基础。

商、周以及春秋战国时期，青铜器的出现，又进一步促进了烹饪技术的发展和提高。

餐饮业经历汉代大发展后，唐宋时期尤其是南宋时期餐饮业已具相当规模，元代、清代的民族大融合促使中国餐饮业更加丰富。

晚清时期，伴随着西方列强的军事、经济、文化的侵略，西方餐饮逐步进入中国。

改革开发30年来，中国餐饮业发展经历了起步阶段、数量型发展阶段、规模化发展阶段和品牌建设阶段，初步形成了投资主体多元化、经营业态多样化、经营方式连锁化、品牌建设特色化、市场需求大众化、从传统产业向现代产业转型的发展新格局。

2009年受金融危机影响，中国餐饮行业出现了大规模的结构调整，高端餐饮企业开始走亲民路线，而中低端餐饮企业则更多地走进了社区，连锁企业配送中心、社区早餐服务网点、主食厨房等在大众化餐饮服务企业蓬勃发展，更多趋向于本色化经营，而且更加注重饮食本身的健康、营养和搭配。

第四节餐饮行业在国民经济中的地位

餐饮业是重要的服务业，直接关系到人民的生命健康和生活水平。

科学发展餐饮业，对于提高人民生活质量、扩大市场消费、拉动相关产业、增加社会就业、促进社会和谐等具有十分重要的作用。

2008年，中国餐饮业继续成长壮大，连续18年保持两位数的告诉增长。

全年餐饮零售额达到15404亿元，同比增长24.7%，比2007年同期增幅高出5.3个百分点，占社会消费品零售总额的14.20%，人均消费1158.5元，拉动社会消费品零售总额增长3.41个百分点，对社会消费品零售总额的增长贡献率为15.83%，继续成为拉动经济增长的重要力量。

中国餐饮业“保增长、扩内需、促发展”的大背景下，行业总体规模日益扩大，在国民经济中的地位和作用明显提升和加强。

第三章市场环境分析

第一节宏观经济环境分析

改革开发以后，中国宏观经济一直保持持续快速增长。

2008年，全国国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0%；第三产业增加值120487亿元，增长9.5%；人均国内生产总值22640元。

中国经济持续快速发展使国民收入（人均可支配收入）水平不断提高，居民日趋富裕。

2008年城镇居民人均可支配收入15781元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长8.4%。

城镇居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重为37.9%。

从十七大报告以及权威机构预测来看，中国经济在2020年前都将继续维持高增长。

第二节宏观经济环境变化对餐饮行业的影响

餐饮业与国民经济发展密切相关，国民经济的持续发展为餐饮业快速发展提供动力。

宏观经济持续发展，推动了各行业的快速增长和人民收入水平不断提高，居民消费能力不断增长，居民收入的持续提高直接导致了居民在餐饮支出方面的增加。

人口的持续增加和城市化水平的不断提高，导致在外就餐次数的增多，餐饮行业收入明显增加。

在十七大报告中强调，到2020年，中国“城镇人口比重明显增加”，而城市人口的最大将导致外出就餐次数的增加，促进餐饮业的发展。

经济发展促使人们生活观念发生变化和消费模式的转变，城镇居民更倾向于为了在工作及社交方面花更多时间，或者出于社交、体验美食等目的，宁愿付出较以往更多费用外出就餐。

中国经济的高速发展，作为大国经济，不可避免的需要启动内需，而餐饮行业是扩大内需的重要产业之一。

国外经验表明，餐饮业发展空间巨大。

从各国消费经营来看，当人均GDP从1000美元向3000美元转变时，食物和衣着类消费的比例有所下降，但当到达3000美元时，食物的支出还是第一大比例，超过全部支出的30%，而且考虑总量增长了200%，即使支出比重有所下降，总量的增长仍然是非常可观的！

中国经济发展不平衡，细分行业的发展也不平衡，消费升级将持续较长时间，都给餐饮业的快速发展预留了较长的时间段。

加入WTO后，大量的外资、外企进入中国，不同饮食习惯和文化背景的外国人汇聚中国，为中国餐饮业发展提供更大空间。

中国对外开放加速，世界知名的餐饮企业将更多地进入中国市场，国外先进的管理经验、科学的运作模式和经营理念等更深地融入中国餐饮企业。

与此同时，中式餐饮正在加快“走出去”步伐，北京奥运会的成功举办以及上海世博会等大型活动的举办，为弘扬中华餐饮文化提供了新舞台。

第三节餐饮行业市场概况

一、餐饮行业市场发展现状

1、餐饮行业市场总体情况

总体看来，餐饮市场发展、运行基本平稳，连续18年保持两位数的告诉增长，餐饮业继续成长壮大。

2008年，餐饮业零售额达到15404亿元（以下数据均不含港澳台地区），同比增长24.7%，比上年增幅高出5.3个百分点，比社会消费品零售额增幅高3.1个百分点，占社会消费品零售总额的14.2%，人均消费1158.5元，餐饮消费拉动社会消费品零售总额增长3.4个百分点，对社会消费品零售总额的增长贡献率为15.8%。

2、限额以上餐饮市场状况

2008年，中国餐饮行业限额以上和限额以下餐饮企业零售额分别为4232.8亿元和11171.2亿元，比上年分别增长16.2%和28.2%，占全国餐饮业零售总额的比重分别为27.4%和72.6%。

根据国家统计局统计数据，限额以上餐饮行业呈逐步发展壮大趋势。

表1限额以上餐饮业规模

年份

法人企业数

活动单位数

从业人数

1999

3266

4966

660850

2000

3508

5363

664749

2001

4132

6386

779370

2002

5021

7424

978043

2003

5935

8908

1132733

2004

10067

17042

1339245

2005

9922

15095

1344263

2006

11822

19530

1489402

2007

14070

23641

1673561

数据来源：

国家统计局

表2限额以上餐饮业资产与负债单位：

亿元

年份

资产合计

负债合计

所有者权益合计

流动资产

固定资产

1998

578.3

152.0

326.9

375.9

202.4

1999

714.3

176.2

414.1

479.2

235.1

2000

764.3

180.8

457.2

508.6

255.7

2001

797.9

208.9

448.0

527.6

270.4

2002

891.4

243.1

503.3

584.4

307.0

2003

1110.8

306.0

620.0

745.0

365.9

2004

1165.0

389.4

491.0

756.7

408.3

2005

1111.0

405.3

485.2

735.6

375.4

2006

1340.0

510.3

787.4

893.2

446.9

2007

1548.1

621.6

865.6

1041.5

506.6

数据来源：

国家统计局

表3限额以上餐饮业主要财务指标单位：

亿元

年份

主营业务

收入

主营业务

成本

主营业务税金

及附加

主营业务

利润

1998

302.9

145.4

14.9

38.3

1999

352

166.7

18.4

48.4

2000

405.2

194.6

21

57.5

2001

489.9

237.2

26.5

69.5

2002

624.2

299.3

34.3

87.5

2003

747

361.7

35.1

110.4

2004

1153.3

582.1

62.2

396.9

2005

1199.3

599.8

64.3

486

2006

1465.1

731.2

77.6

592.4

2007

1815.9

895.9

95.4

735.1

数据来源：

国家统计局

二、餐饮行业市场结构分析

1、地域结构分析

根据2008年统计数据分析，地区餐饮消费差异较大，东部地区占据全国半壁江山。

分区域看，东部地区份额最大、增速最快。

东部地区11个省市（北京、上海、天津、山东、广东、福建、浙江、辽宁、海南、河北、江苏）零售额为8610.8亿元，同比增长25.1%，占全国餐饮业零售额的55.9%，对东部地区社会消费品零售总额的增长贡献率（以下简称对社零增长贡献率）为15.35%，比上年提高0.8个百分点。

东部各上市餐饮业零售额平均达到782.8亿元，比上年净增161.2亿元。

广东、山东、江苏三省零售额分别超过1800、1300和1200亿元，以此列地区前三名。

中部地区8个省份（河南、湖北、湖南、安徽、黑龙江、吉林、山西、江西）零售额为3773.9亿元，同比增长24.6%，占全国餐饮零售总额的24.5%，对社零增长贡献率为14.8%。

中部各省餐饮业平均零售额为471.7亿元，比上年净增97.1亿元。

河南。

湖北。

湖南三省零售额分别超过900、600和500亿元，在中部地区继续领先。

西部地区12个省份（重庆、四川、内蒙古、云南、陕西、广西、甘肃、贵州、新疆、青海、宁夏、西藏）零售额为3019.2亿元，同比增长24.2%，占全国餐饮零售额的19.6%，其对社零增长贡献率为17.3%。

西部各省餐饮业平均零售额达到251.6亿元。

四川省零售额925亿元，继续居西部第一，内蒙、云南分列第二和第三。

分省份看，零售额超过100亿元的有27个省市，与上年持平；超过200、500、1000亿元的分别有24、12和3个省市，依次比上年多出1、2和1个。

广东、山东和江苏省依次位列全国前三名，排序与去年相同。

其中广东省突破1800亿元大关，达到1882.5亿元，再次实现历史性跨越，人均消费1973.2元；山东省、江苏省同比均增长200亿元以上，分别实现零售额1370.6亿元和1212.3亿元，人均1456.5元和1580.5元。

河南、四川依次随后。

五省份零售额合计占全国餐饮零售总额的40%。

北京、上海等直辖市餐饮销售继续保持较快增长态势。

其中北京市2008年餐饮业销售额突破400亿元，同比增长近19.85%；上海达669.54%亿元，同比增长20.3%，增幅高于社会消费品零售总额2.4个百分点；重庆为295.12亿元，同比增长25.2%。

增长率方面，江苏、辽宁、内蒙古、四川、云南、河南依次排前五名。

2、行业集中度分析

根据调查分析，百强企业的市场份额呈现增长态势，行业集中度进一步加强。

与2007年度餐饮百强企业相比，2008年度有19家企业首次进入百强排行榜。

餐饮百强市场份额逆势增长。

2008年，中国餐饮百强企业销售额达到1019.08亿元，与2007年同期相比增长了19.82%，占全国餐饮业零售额的6.62%，是2001年的3.76倍。

2001～2007年，百强企业销售额年平均增长速度为24.25%，比同期社会消费品零售额年平均增速高10个百分点。

资产总额超过400亿元，利润总额约100亿元，从业人员约150万人。

销售额超过10亿元的有19家，销售额为5亿～10亿元的有29家。

前10强销售额达532.25亿元，占百强营业总额的52.23%。

刚性消费拉动餐饮企业销售额增长，餐饮市场的旺盛之势表明经济运行未明显受到经济危机的影响。

餐饮企业的整体规模正在快速发展，大型企业的集团化和规模化的发展趋势更加明显，行业集中度进一步提高。

东部地区保持优势，西部地区迎头赶上。

进入2008年餐饮百强企业榜单的企业发布在全国22个省、自治区、直辖市。

其中、华东地区企业42家，销售额同比增长21、76%；西南地区企业20家，销售额同比增长14.96%;华北地区企业17家，销售额同比增长20.74%；中南地区企业15家，销售额较上年增长18.06%；东北地区企业4家，销售额同比增长21.49%；西北地区2家，销售额同比增长28.24%。

华东地区优势依然明显，不仅在数量上有明显优势，而且销售额增幅排在前列，显示该地区旺盛的市场需求和消费能力。

作为西北地区入榜企业，咸阳阿瓦餐饮文化连锁有限公司名列第14位，西安饮食有限公司名列第42位。

从城市分布来看，上海、重庆、浙江、北京排在拥有百强企业数省市前4位，直辖市餐饮业发展仍然走在全国前列。

在2008年中国餐饮百强企业中，上海市的企业数为15家，销售额372.99亿元；重庆市的企业数为15家，销售额172.28亿元；浙江省的企业数为15家，销售额59、84亿元；北京市的企业数为11家，销售额74、16亿元。

这与百强企业所在的城市的经济发展较为迅速有直接的关系。

从百强企业榜单来看，拥有百强企业个数最多的4个省市并不是该地区百强企业销售额排在前4位的企业。

内蒙古自治区虽然只有4家餐饮企业进入2008年餐饮百强，但这4家企业的销售额却高达133.24亿元，将拥有15个百强企业的浙江省和拥有11家百强企业的北京市远远抛在了后面。

分析其原因，前10强企业中的3家都位于内蒙古自治区，内蒙古小肥羊餐饮连锁有限公司、内蒙古小尾羊餐饮连锁股份有限公司、内蒙古草原牧歌餐饮发展有限责任公司不仅成为内蒙古地区餐饮企业的领军企业，并且是全国餐饮企业的排头兵。

3家企业均以经营火锅为主，采用连锁经营方式，发展迅速，不仅繁荣了内蒙古地区的经济，也繁荣了全国餐饮业。

不同地区的百强餐饮企业均发展的有声有色，部分地区的百强企业已经达到了从量变到质变的巨大飞跃。

上海、浙江、重庆、北京、内蒙古这5个地区拥有百强企业60家，5个地区销售额占所有百强企业销售额的比重高达79.73%，5个地区的品牌塑造能力在30个地区中也排在了前5位。

内陆地区与沿海地区差距逐渐缩小。

三、餐饮行业市场发展存在的主要问题

中国餐饮业发展面临的挑战既有行业自身发展过程中伴随的问题，也有来自国外餐饮的竞争压力。

1、产业化程度偏低，行业集约化经营水平有待提高

由于餐饮行业进入门槛低，餐饮企业大多数为中小企业，制约了行业集中度和规模经营效益的提升。

中国餐饮业总体仍处于小、散、弱的状态，90%以上的餐饮企业为小企业，2007年规模最大的100家餐饮企业营业额仅占整个餐饮市场的8.5%。

与国际知名餐饮公司相比，中国知名餐饮公司的企业规模、盈利能力、管理水平和经验等差距较大。

此外，餐饮业上游供货商不成熟，农业、牧业、农副产品食品初加工过于分散、生产初级，物流配送体系不健全。

2、品牌建设水平需要提升

近年来国内不少知名企业连锁经营步伐加快，但在快速扩张之中也存在经营管理不够规范的问题，使品牌影响力大打折扣。

部分餐饮企业品牌的文化内涵亟待丰富，对品牌的营销推广力度需要加强。

部分企业在注重品牌宣传的同时，需要在产品效用、服务水平、管理水平和技术创新方面狠下功夫，使品牌影响力持续力增强。

3、法规建设滞后，市场秩序有待规范

长期以来，中国餐饮行业缺乏规划引导，在快速发展中有盲目、无序和低水平发展的现象。

尚未建立适用于餐饮业的国家级法规，缺乏系统严格的市场准入制度和强制性标准，餐饮企业的标准化参差不齐，内容不全面、技术知识含量低，缺乏全国统一性。

中国餐饮业缺乏统一的行业执法，市场秩序不规范，餐饮环境不卫生，食品安全问题时有发生，市场管理和行业管理跟不上形势发展需要。

同时，由于我国餐饮业进入门槛低，经营主体多，监管难度大，相关法规标准体系还不够健全，致使有些企业特别是小型餐饮企业经营卫生质量仍不如人意，原材料进货渠道不够规范，质量保障体系不够完善，食品质量监管仍需加强。

4、餐饮业结构有待进一步优化

由于竞争加剧、经营成本不断上涨，大众化餐饮在一些地区发展很不平衡。

行业内高档餐饮势头强劲，中低档餐饮服务明显不足。

与快速增长的市场需求相比，大众化餐饮服务供给仍显不足，在服务网点的便利化程度和规范化经营方面有待进一步提高。

5、餐饮人才不济

餐饮教育科研滞后，全国没有本科烹饪院校，餐饮职业经理人队伍培养和专业培训工作滞后。

行业人员素质不高，缺乏高层管理人才和烹饪技术人才。

尤其是厨师资格认证混乱，名师大师认证失范，出现花钱买证现象。

外资餐饮企业以各种优惠条件吸引中餐技术、管理、服务、文化等方面人才，导致中餐企业人才大量流失。

6、中外餐饮企业竞争加剧

与国外餐饮相比，国内餐饮企业在硬件、软件，尤其是在管理、服务方面的差距较大。

加入WTO后，更多外资餐饮企业的加入加剧中国餐饮行业的竞争。

国外餐饮企业进入中国，对中国餐饮经营理念、服务质量标准、文化氛围、饮食结构、从业人员素质要求等将产生深刻影响。

而中国本土品牌餐饮“走出去”步伐较慢，竞争力不强。

在国外，中餐企业大多表现为规模小、环境不佳、服务不到位，中餐特色不明显。

在国内，中餐企业面临着外国品牌餐饮企业的挤压。

四、餐饮行业市场发展趋势预测

根据《全国餐饮业发展规划纲要（2009-2013）》，到2013年，全国餐饮业将保持年均18%的增长速度，零售额达到3.3万亿元；培育出地方特色突出、文化氛围浓烈、社会影响力大、年营业额10亿元以上的品牌餐饮企业集团100家；全国餐饮业吸纳就业人口超过2500万人；在全国大中城市，建设800个主食加工配送中心和16万个连锁化、标准化的早餐网点，规范一批快餐品牌，初步形成以大众化餐饮为主体，各种餐饮业态均衡发展，总体发展水平基本与居民餐饮消费需求相适应的餐饮业发展格局。

各类餐饮协调发展，连锁经营步伐加快。

有关资料显示，一些大型餐饮企业如全聚德、俏江南、德庄、小天鹅、小肥羊、肯德基、仙踪林等，连锁扩张步伐明显加快，多数企业利润呈现两位数增长。

四川省33户重点餐饮企业2008年共开设连锁店608个，其中直营连锁店193个，特许连锁店415个，分别比上年增加11.9%和17.8%，谭鱼头、成都市饮食公司、三只耳的连锁店分别达151个、116和115个，已覆盖全国大部分省市，延展到香港、台湾、日本、新加坡等地区和国家。

第四章京源酒店选址

餐饮业是市场化程度很高的行业，它所面临的是需求多样化且变化日益加快的复杂市场，尤其是餐饮市场消费的广泛性和复杂性更加大了餐饮企业对市场需求进行了解和把握的难度。

由于餐饮市场没有太大的技术和资金障碍，餐饮业成了新的投资热点。

而项目选址对于餐饮企业的经营来说至关重要,在很多情况下。

项目的位置往往决定了企业经营的成败。

第一节项目选址原则

项目选址因遵循五点原则：

1、市场原则

项目的地理位置、规模档次、设施设备、餐饮内容和服务都应以目标客源市场作为出发点，餐饮选址应尽可能的方便目标客源，并且与目标客源所属的地区相吻合。

如果项目主营快餐，那么理想区域是流动人口较多的商业购物区、大中专院校附近、主要交通干道附近等场所；如果其用餐环境较为雅致、菜肴精美、讲究服务和用具，那么此类餐厅最好开在高档住宅区、金融机构等所在地区，主要针对的客源市场是商务宴请、社交活动以及高收入者。

2、投资回报原则 

由于餐饮投资的回收时间越来越长。

因此选址时要充分评估地价、租金、基础设施费用、劳动力成本、原材料供应、各种税费的有关规定等等成本费用因素，并且预测项目可能的销售收入，以及经营过程中可能碰到的问题。

3、方便性原则

表现在选址地点应尽可能靠近顾客所在地或适当方便顾客前来餐馆用餐的地点。

如人流较为集中，交通便利的车站、公园、娱乐场所、居民区、购物区等等。

而且还应考虑人的流动特点和停留特点。

4、稳定性原则。

选址应尽可能地选择经济和治安比较稳定的区域，重点还要考虑所选地点在预期经营期内不能受到