2019【城市进入研究】重庆城市进入性研究-正合.pptx

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,决策点一:

进不进？

城市宏观解读从城市宏观经济指标、整体市场、开发环境等维度判定城市可进入性,成都重庆西安贵阳昆明,决策点三：

怎么做？

目标市场进入机会研判通过目标板块对比，各板块各物业量价研判，明确适合绿城进入板块,决策点二:

怎么进？

绿城进入模式研判通过第一部分解读，从取地模式、进入方式等维度研判适合绿城的进入模式,城市研判模型,PART1,成都重庆西安贵阳昆明,进不进？

城市宏观解读城市宏观解读整体市场解读开发环境解读,“重庆”,成都重庆西安贵阳昆明,城市规划,成都重庆西安贵阳昆明,【整体规划】重庆下辖38个区县，分为五大功能区，其中都市功能核心区和都市功能拓展区构成重庆主城，主城区为典型人口输入型，对区县吸附能力强,功能区,城市,面积（万平方公里）,2016年GDP（亿元）,增速（%）,渝东南生态保护发展区,1.98,971.31,10.5,渝东北生态涵养发展区,3.39,3034.69,10.6,2.32,5906.02,11,3445.34,9.3,都市功能拓展区,黔江区、石柱县、秀山县、酉阳县、武隆县、彭水县万州、开县、梁平、云阳、奉节、巫山、巫溪、忠县、垫江、丰都、城口永川区、大足区、涪陵区、长寿区、江津城市发展新区、铜梁区、綦江区、区合川区、南川区、潼南区、荣昌区、璧山区渝中区全域和大渡口、都市功能核江北、沙坪坝、九龙心区坡、南岸5区处于内环294以内的区域主城9区除都市功能核心区外的区域,5179,4201.411.4,渝东南生态保护发展区渝东北生态涵养发展区城市发展新区都市功能核心区都市功能拓展区,重庆市五大功能区示意图,城市规划,成都重庆西安贵阳昆明,【重庆主城】主城包括九个行政区，一个国家级新区（两江新区）；城市发展主力向北，房地产开发由内环内向二环扩散,主城区指：

渝中区；江北区；渝北区；北碚区；沙坪坝区；九龙坡区；大渡口区；巴南区；南岸区；两江新区主城核心：

渝中区是全市政治、文化、行政中心，核心为解放碑CBD江北区以观音桥商圈为核心，江北嘴是金融CBD,发展现状：

二环时代，内环范围区域基本开发完善，现主力开发二环覆盖区域城市发展主轴：

向北发展两江新区：

行政区域辖:

江北区、渝北区、北碚区3区部分区；是继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第三个国家级新区，包括人和、鸳鸯、大竹林、礼嘉等15个建制镇和街道北区：

指江北区、渝北区、两江新区北六板块：

指北区当前主要发展的六个板块：

照母山、礼嘉、悦来、中央公园、大竹林、蔡家,注：

重庆主城区示意图红色区域是指两江新区咖色区域分别为内环与外环,江北嘴解放碑,次级发展西部新城,主力发展两江新区,次级发展东部新城,中央公园,礼嘉大竹林照母山,悦蔡家来,城市经济【经济指标】保持年11%GDP增速，总量位居全国主要城市第6；克强指数各项指标排名对比城市前三,成都重庆西安贵阳昆明,城市能级,2016年,1线城市,1.5线城市,中西部城市,全国主要城市2014-2016年经济总量2014年2015年,重庆市2011-2016年GDP情况（单位：

亿元）,2011,2012,2013,2014,2015,2016,50%40%30%20%10%0%,50000,1500010000,20000,0,2,4,2013,2015,2013-2015年重庆克强指数排名,工业用电量,2014铁路货运量银行房贷量,2,3,2,1,3,2,1,3,2,备注：

对比城市为南京、长沙、杭州、重庆、武汉、郑州、南昌、成都、西安、贵阳、昆明,城市经济,成都重庆西安贵阳昆明,【投资结构】投资拉动型城市；投资以基建投资为主，房地产投资占比20%-30%，城市房地产发展有强力支撑,76.8%,82.2%,88.5%,92.7%,98.5%,98.9%,64.0%,70.3%,76.7%,78.9%,81.5%,80.2%,0.0%,20.0%,40.0%,60.0%,80.0%,100.0%,2011,2012,2013,2015,2016,重庆固投/GDP,2014全国固投/GDP,重庆&全国固定资产投资与GDP比值情况,10.5%,19.7%,19.7%,18.9%,17.4%,17.2%,20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%,2011,2016,20122013重庆房投/固投,20142015全国房投/固投,重庆&全国房地产开发投资占固定资产投资占比情况27.5%24.2%21.5%,0.0%,20.0%,40.0%,重庆基础设施建设/固投,全国基础设施建设/固投,重庆&全国基础设施建设占固定资产投资占比情况,重庆近年大力投资基础设施建设，2020年前，重庆基础设施投入将达1.2万亿元2015年人民网,成都重庆西安贵阳昆明,致力于全方位立体交通体系建设，是重庆融入国家战略的新机遇同时，基础设施的完善，使得主城与区县、主城内各区域各板块互通有无，刺激城市房地产市场发展,基础设施建设,成都重庆西安贵阳昆明,【城市交通/路网】已形成“双环七射线高速路网”、“一枢纽五干线两支线铁路网”；区县与主城便捷通达，进一步催生区县进城购房客群,合川区,永川区江津区,长寿区,涪陵区,南川区,万州区,黔江区,酉阳,秀山,彭水,达州,荣昌,恩施,潼南,成渝,渝武,渝邻,渝万,长涪,利川沪蓉高速垫忠段,渝遂,渝湘高速界水段綦万,开县万开,梁平垫江,忠县,云南,重庆市二环七射公路路线图,重庆市区武隆,綦江外环内环渝黔,重庆市铁路路线图,合川区,永川区,江津区,涪陵,区南川区,万州区,黔江区,酉阳,秀山,彭水,达州,綦江,利川,恩施,遂宁潼南,荣成渝铁昌,渝黔铁,渝怀铁,渝襄铁,渝遂铁,达万铁路,武隆三南铁,云南,长寿重庆市区,区,截止2012年，重庆已经形成一枢纽五干线两支线铁路网截止2016年底,全市铁路运营里程达到2231公里铁路货物运输量绝对值为1788.6万吨，旅客运输量为4910.95万人次，同比增加23%。

截止2016年底重庆已经形成“一环七射”的高速公路网全市高速公路通车总里程2818公里路网密度2.96公里/百平方公里公路货物运输量绝对值为89388.71万吨，同比增长2.8%。

旅客运输量,为55594万人次,基础设施建设,成都重庆西安贵阳昆明,【城市交通/轨道】现已开通4条线路，十七线一环将在2050年全部建成，预计2020年可通车共计10条线路；二环内板块对轨道交通依附性大，城市新区房地产开发受益明显重庆市轨道交通路线规划图,轨道6号线,轨道1号线,轨道3号线,轨道2号线,城市经济【产业结构】主城“退二进三”产业战略促进三产高速发展，产业升级阶段,成都重庆西安贵阳昆明,二产中，汽车制造业、电子信息制造业发展成熟，2016年两大产业对工业贡献率达55%，拉动全市工业发展。

55.4%,53.9%,50.5%,45.8%,45.0%,44.2%,36.2%,37.9%,41.6%,46.8%,47.7%,48.4%,0.0%,20.0%,40.0%,60.0%,80.0%,100.0%,120.0%,一产占比,二产占比,三产占比,重庆市2011-2016年三产占比结构表,12.0,9.0,6.3,6.0,5.4,3.9,4.2,5.7,4.6,5.3,一产拉动力,二产拉动力,三产拉动力,重庆市2011-2015年三产拉动力情况（单位：

%）,城市经济,成都重庆西安贵阳昆明,CATEGORYNAME,VALUE,CATEGORYNAME,VALUE,CATEGORYNAME,VALUE,化医行业5.7%,CATEGORYNAME,VALUE,CATEGORYNAME,VALUE,UE,2016年重庆市6+1支柱产业总值在二产中占比情况（分项）CATEGORYNAME,VAL,金融业,19.3%,批发和零售业,17.3%,房地产业,10.9%,交通运输、仓储和邮政业,10.0%,三产其他,42.5%,重庆市2016三产主导产业在三产GDP总值中的占比情况,【产业结构】通过产业升级，现阶段二产以汽车制造、电子制造为核心产业；三产以金融业、批发零售业为核心产业二产：

城市二产以汽车制造、电子制造为核心驱动产业三产：

以金融业、批发零售、房地产为核心产业，同时政府机构产业占有一定比重,城市经济,成都重庆西安贵阳昆明,【产业分布】二产整体外迁区县，优势产业留主城区，以北区为主；三产高新企业扎堆北区；未来北区聚集中高财富人群,惠普、宏碁、华硕、东芝、富士通等五大品牌布局西永综合保税区。

广达、富士康、英业达、仁宝、纬创、和硕六大代工企业布局寸滩保税港。

南岸区已经形成了完善的手机制造产业链条，是“西部手机之都”。

已入驻汽车企业：

长安、长安福特、力帆、上汽通用五菱、现代汽车、瑞驰新能源、上汽依维柯红岩、恒通客车,两江新区：

定位为长江上游地区的金融中心,渝中区：

聚集了全市90%以上的市级金融机构、汇集全市90%以上的金融资产。

江北区：

以江北嘴CBD为载体,集聚银行类金融总部。

朝天门国际商贸城：

项目采用集批发市场、仓储物流、购物中心、商务办公、旅游设施、酒店及餐饮于一体的开发建设模式，构建信息化物流配送型批发市场。

二产主力产业分布图,三产主力产业分布图,城市经济,成都重庆西安贵阳昆明,【财富结构】主流底层人群持续稳定，部分中产人群发生结构性变化调整，调整速度有赖新兴产业发展，顶层人群稳定,汽车产业、电子制造全面持续夯实基座人群,新兴物流行业中高,小贷金融全面凋敝,地产影响进入震荡调整期,传统行业持续巩固楼市基座，以建筑行业为基础的各类财富人群短期内下行。

物流行业推动基座及中产人群扩容，金融业短期凋敝后续孵化白领与城市中产。

中高端,智富人群替代“人野群蛮生长”时期产生人意群人,进入金字塔中上层基基座座不普通断人夯群实,未来金融行业孵化建筑行业各层级老经板济受没房有结构性增长，顶人层才少量稳定,城市人口【人口质素】重庆内生型高素质人口能力较差，但对外人口政策宽松，保证“中坚人口基数”,成都重庆西安贵阳昆明,2016年211大学数量,大专及以高中（含,初中,小学,45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%,0,12001000800600400200,重庆、成都常住人口受教育程度对比,数据来源：

成都第六次人口普查统计、重庆市第六次人口普查统计,2016年重庆落户要求细则类别,条件,对象,务工经商落户,本人、配偶、未成年子女、父母,本人、配偶、未成年子女、父母,本人、配偶、未成年子女、父母,在都市功能核心区，在渝参加社会保险年限达到对应务工经商年限，符合以下条件之一1、务工5年以上；2、在战略性新兴产业企业务工3年以上；3、投资创业2年以上在都市功能拓展区，在渝参加社会保险，符合以下条件之一1、务工3年以上；2、在战略性新兴产业企业务工2年以上；3、户口所在地属渝东北涵养发展区和渝东南生态保护发展区，在都市功能拓展区务工在城市发展新区，在渝参加社会保险，符合以下条件之一1、务工2年以上；2、户口所在地属渝东北涵养发展区和渝东南生态保护发展区，在城市发展新区务工；3、投资创业的在渝东北生态涵养发展区和渝东南生态保护发展区，在渝参加社会保险符合以下条件之一1、务工3年以上；2、在市级以上工业园区企业务工1年以上；3、投资创业1年以上,本人、配偶、未成年子女、父母,投靠落户,本人、配偶、未成年子女、父母,人才引进落户,本人、配偶、未成年子女、父母,本人,1、夫妻投靠按自愿申请登记落户；2、未成年子女可自愿申请投靠父母落户；3、父母（男性年满60周岁、女性年满55周岁）可申请投靠子女1、引进