房地产管理系统试点问题汇总.docx

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房地产系统试点问题汇总（截止8.20）

1.采集表项目填报变更：

房地产开发企业填报采集表时，不再以施工许可证进行项目界定，应以发改委或有权立项备案部门备案的项目为准。

如果分期开发的，应当以每期开发的部分为一个项目进行填报。

企业填报的项目对象，应与其成本归集对象一致。

同一期开发项目既包括一般计税项目，又包括简易计税项目的，应按一般计税和简易计税分别填报。

2.项目地在其他省市，总机构在重庆的是否填写相应表单。

回复：

已升级系统，在《项目备案表》中增加“无项目”选项。

3.施工许可证上面是总公司的名称，但是实际施工的是分公司。

回复：

已在升级系统，在《项目备案表》中增加“实际施工企业”栏次。

4.工程总造价和总投资额的区别是什么？

工程总造价中是否包含工程前期的各项费用：

如设计、拆迁安置、土地价款等。

回复：

已取消《项目备案表》该项填报内容。

5.公建面积是否表示公共建筑物面积。

回复：

《项目备案表》中“总建筑面积”和“分项目建筑面积”均在规划许可证中有对应项目。

6.企业的《项目备案表》的土地出让金金额是仅指土地出让款项还是全部可以税前扣除的部分土地价款。

回复：

已升级系统，将备案表中“土地出让金金额”修改为“土地出让价款”。

土地出让价款，包括向政府支付的土地出让金，及向政府或其他单位和个人支付的拆迁补偿款等。

7.《销售及土地价款扣除表》中土地总面积和开发项目面积怎么区分，土地面积是指地面的面积吗?

回复：

已升级系统，取消该表上述两项及“土地出让价款”和“土地单价”的填报内容。

8.企业一次性拿地分期开发，取得多个施工许可证，但是所有的车库是连成一片的，在《备案表》中要求按施工许可证分别填写车库面积等无法进行拆分。

回复：

车库建设单独取得施工许可证，按对应建筑面积填报。

如与房屋主体一起，不需要单独取得施工许可证，则按主体建筑对应面积分摊。

9.规划许可证是多年前取得的，证号上面有汉字，现在录入不了

回复：

规划许可证和施工许可证取得时间较早，与现行证件号码编制规则存在较大差异的，实行白名单制度，由主管税务机关报天畅后台特殊处理。

10.一个项目对应多个施工许可证的情况，采集表如何填写？

回复：

已升级系统，纳税人可以增加该栏次。

11.项目清算过后还剩余少量尾房（无施工许可证、无规划许可证），采集表如何填写？

回复：

房地产开发企业已完成企业所得税和土地增值税项目清算后还未销售的尾房，也应填报采集表。

尾房项目可不填报《项目备案表》，但必须填报《老项目备案表》，《税款缴纳和土地价款扣除表》可在实际发生收入时填报。

12.房地产老项目信息采集表补开发票录入，每个月都有补开发票可否汇总到一个月填写？

回复：

2016年5月至今的补开发票信息，可以一次性填报。

13.房地产项目备案表占用土地面积指什么？

回复：

开发建设房地产项目对应的土地面积，包括公共设施、道路、绿化等占用的土地面积。

14.房地产项目备案表上的施工单位具体包括哪些？

回复：

与房地产开发企业直接签订建筑服务合同的单位及个人。

对于金额较小的单位和个人，可以汇总填报。

15.施工单位与房地产公司签订合同是1-10号楼的开发，但项目备案表上该项目是1、2号楼，对应的合同金额如何填写？

回复：

按合同总金额填报，不作拆分。

16.某企业在沙坪坝区无项目，仅是企业核算总部注册地在沙坪坝区，其所有房地产开发项目均在重庆市内其他区县，且已经办理了临时税务登记。

但是在2016年5月1日营改增后由于不熟悉政策，5月和6月其项目地仍属于报验登记，因此在沙坪坝区开具了发票，7月起已经在项目办理了临时税务登机了，此时企业沙坪坝总部是否可以不再录入相关项目数据，全部由临时税务登记的项目进行录入。

回复：

可按“无项目”处理。

17.“可供销售建筑面积合计”：

房地产项目取得施工许可证即填写项目备案表，如果是新增项目，在开发的初期并无法获得可供销售建筑面积的数据，只有到项目逐渐进行的过程中才能逐渐取得。

这里是否可以暂时为空，后期补填。

回复：

房地产开发项目在取得建筑工程规划许可证时，其可供销售建筑面积即可从总建筑面积中进行区分，基本不存在只有到项目逐渐进行的过程中才能逐渐取得的问题。

18.“销售面积（㎡）”：

在重庆主城，房地产项目销售按套内面积进行的销售，但是在其他地区按照建筑面积进行的销售，需要明确该处的销售面积是指哪一个面积。

回复：

《老项目备案表》中的“销售面积”，《税款缴纳和土地价款扣除表》中的“当期销售面积（合同面积）”、“当期确认收入销售建筑面积”，均以“建筑面积”填报。

19.《房地产老项目基础信息采集表》中的“销售收入”，是指签约的合同金额还是实际收到的金额。

根据纳税人反映，在营改增转换期间存在部分购房人已经支付首付，按照营业税进行了申报，但是银行贷款部分是营改增之后才收到，因此合同金额和实际收到的金额可能在计算营业税时有差异。

回复：

是指房地产开发企业已确认应计算缴纳营业税的销售收入。

20.《房地产老项目基础信息采集表》中的“申报缴纳营业税未开具发票金额”：

这里除了金额还有面积，因为房屋交房之后涉及到一些补、退面积差的情况，而且有些项目目前尚未到达交房日期，是否存在退、补面积差异无法核实，因此该处的未开具发票金额和面积可能会与后期实际补开发票情况存在差异。

这里也希望市局明确出现面积减少需要退款的情况发票应当如何处理。

回复：

补、退面积差的发票问题，市局8月片区培训会收集问题中已回复。

21.《房地产开发项目增值税缴纳及土地价款扣除情况采集表》中的“土地面积”、“土地出让价款”如何填报？

回复：

升级系统后，已取消该表中的“土地总面积”、“土地出让价款”、“土地单价”、“开发项目面积”等四项内容。

22.《房地产开发项目增值税缴纳及土地价款扣除情况采集表》中的“当期销售面积（合同面积）”：

纳税人已经销售并同购房者签订合同，公司雇佣一部分工作人员在签订了与购房者的合同后再后台录入网签系统，然后打印网签合同返还购房者的方式，但是录入网签系统时正好存在跨月的情况，此时应以网签合同为准还是以实际与购房者合同为准。

回复：

以网签合同时间为准。

23.项目备案表上房地产公司与施工单位签订的合同金额到清算的时候金额发生变化又重新签订合同，采集表如何填写？

回复：

重新签订合同的，在签订合同后，对备案表中对应合同金额进行更正申报。

24.《房地产老项目采集表》，纳税人对营改增前收取的首付款申报缴纳了营业税并开具（或补开）了发票，营改增后收取的按揭款缴纳了增值税，对应的建筑面积如何填写？

回复：

按申报缴纳增值税金额占合同金额的比例进行分摊。