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长沙市城市规划技术管理规定版

说明：

1.绿色字体是新增加或者修改的内容；

2.蓝色字体为技术规定补充规定的内容；

3.紫色字体是原技术规定但拟删除的内容；

4.将长沙市划为旧城区和其它区两个区域，拟取消原Ⅲ类区，以减少执行难度和疏散旧城区的建设；

5.拟取消低层建筑的规定，将其纳入多层建筑类。

长沙市城市规划管理技术规定

（征求意见稿）

长沙市人民政府

二〇一四年四月

第一章总则

第二章建设用地的区划分类和适建范围

第三章建筑容量控制指标

第四章建筑间距和住宅日照控制

第五章建筑离界及退让

第六章建筑设计相关规定

第七章停车场配建规定

第八章建筑环境与配套设施

第九章市政工程

第十章建筑项目规划编制内容及深度

第十一章临时建设规划管理

第十二章相关指标的计算规则

第十三章建筑名词解释

第十四章附则

附件：

附录一　长沙市建筑间距I类地区范围示意图

附表一　各类建设用地适建范围表

附表二　建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表

附表三　各种管线之间及其与建（构）筑物之间最小水平净距表

附表四　地下管线交叉时最小垂直净距表

附表五　市政管线的最小覆土深度（M）表

第一章总则

1.1为了加强城市规划管理，进一步提高城市规划建设水平，实现城市规划编制和管理的标准化、规范化和法制化，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省<城市规划法>实施办法》、《长沙市城市规划管理办法》和长沙市城市总体规划以及其它法规和规范的规定，结合本市实际情况，制定本规定。

1.2 本规定适用于本市城市规划区范围内各项建设工程。

临时建设、城乡个人居住用房修建、危房翻建及装修工程不适用本规定。

1.3 编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）应符合本规定。

各项工程建设应按经批准的详细规划执行。

1.4本规定实行动态修订，以保障其适用性和适度超前性。

市城市规划行政主管部门每年度可对局部章节、条款进行修订，上报长沙市人民政府备案后施行。

第二章建设用地的区划分类和适建范围

2.1 按照主要用途和功能，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137–2011），在长沙市进行规划编制及实施规划管理需符合如下用地分类和代码标准要求：

类别代码

类别名称

内容

大类

中类

小类

居住用地

住宅和相应服务设施的用地

一类居住用地

设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地

R11

住宅用地

住宅建筑用地及其附属道路、停车场、小游园等用地

R12

服务设施用地

居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地

二类居住用地

设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地

R21

住宅用地

住宅建筑用地（含保障性住宅用地）及其附属道路、停车场、小游园等用地

R22

服务设施用地

居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地

三类居住用地

设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地

R31

住宅用地

住宅建筑用地及其附属道路、停车场、小游园等用地

R32

服务设施用地

居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地

公共管理与公共服务设施用地

行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地，不包括居住用地中的服务设施用地

行政办公用地

党政机关、社会团体、事业单位等办公机构及其相关设施用地

文化设施用地

图书、展览等公共文化活动设施用地

A21

图书展览用地

公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆、会展中心等设施用地

A22

文化活动用地

综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地

教育科研用地

高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位及其附属设施用地，包括为学校配建的独立地段的学生生活用地

续表3.3.2

类别代码

类别名称

内容

大类

中类

小类

A31

高等院校用地

大学、学院、专科学校、研究生院、电视大学、党校、干部学校及其附属设施用地，包括军事院校用地

A32

中等专业学校用地

中等专业学校、技工学校、职业学校等用地，不包括附属于普通中学内的职业高中用地

A33

中小学用地

中学、小学用地

A34

特殊教育用地

聋、哑、盲人学校及工读学校等用地

A35

科研用地

科研事业单位用地

体育用地

体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等机构专用的体育设施用地

A41

体育场馆用地

室内外体育运动用地，包括体育场馆、游泳场馆、各类球场及其附属的业余体校等用地

A42

体育训练用地

为体育运动专设的训练基地用地

医疗卫生用地

医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地

A51

医院用地

综合医院、专科医院、社区卫生服务中心等用地

A52

卫生防疫用地

卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动物检疫站等用地

A53

特殊医疗用地

对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院用地

A59

其它医疗卫生用地

急救中心、血库等用地

社会福利用地

为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地，包括福利院、养老院、孤儿院等用地

文物古迹用地

具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺、近代代表性建筑、革命纪念建筑等用地。

不包括已作其它用途的文物古迹用地

外事用地

外国驻华使馆、领事馆、国际机构及其生活设施等用地

宗教用地

宗教活动场所用地

商业服务业设施用地

商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地

商业用地

商业及餐饮、旅馆等服务业用地

B11

零售商业用地

以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场等用地

B12

批发市场用地

以批发功能为主的市场用地

B13

餐饮用地

饭店、餐厅、酒吧等用地

B14

旅馆用地

宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地

商务用地

金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性办公用地

B21

金融保险用地

银行、证券期货交易所、保险公司等用地

B22

艺术传媒用地

文艺团体、影视制作、广告传媒等用地

B29

其它商务用地

贸易、设计、咨询等技术服务办公用地

续表3.3.2

类别代码

类别名称

内容

大类

中类

小类

娱乐康体用地

娱乐、康体等设施用地

B31

娱乐用地

剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地

B32

康体用地

赛马场、高尔夫、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及通用航空、水上运动的陆域部分等用地

公用设施营业网点用地

零售加油、加气、电信、邮政等公用设施营业网点用地

B41

加油加气站用地

零售加油、加气、充电站等用地

B49

其它公用设施营业网点用地

独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其它公用设施营业网点用地

其它服务设施用地

业余学校、民营培训机构、私人诊所、殡葬、宠物医院、汽车维修站等其它服务设施用地

工业用地

工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地

一类工业用地

对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地

二类工业用地

对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地

三类工业用地

对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地

物流仓储用地

物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站场等用地

一类物流仓储用地

对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地

二类物流仓储用地

对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地

三类物流仓储用地

易燃、易爆和剧毒等危险品的专用物流仓储用地

道路与交通设施用地

城市道路、交通设施等用地，不包括居住用地、工业用地等内部的道路、停车场等用地

城市道路用地

快速路、主干路、次干路和支路等用地，包括其交叉口用地，

城市轨道交通用地

独立地段的城市轨道交通地面以上部分的线路、站点用地

交通枢纽用地

铁路客货运站、公路长途客运站、港口客运码头、公交枢纽及其附属设施用地

交通场站用地

交通服务设施用地，不包括交通指挥中心、交通队用地

S41

公共交通场站用地

城市轨道交通车辆基地及附属设施，公共汽（电）车首末站、停车场（库）、保养场，出租汽车场站设施等用地，以及轮渡、缆车、索道等的地面部分及其附属设施用地

S42

社会停车场用地

独立地段的公共停车场和停车库用地，不包括其它各类用地配建的停车场和停车库用地

续表3.3.2

类别代码

类别名称

内容

大类

中类

小类

其它交通设施用地

除以上之外的交通设施用地，包括教练场等用地

公用设施用地

供应、环境、安全等设施用地

供应设施用地

供水、供电、供燃气和供热等设施用地

U11

供水用地

城市取水设施、自来水厂、再生水厂、加压泵站、高位水池等设施用地

U12

供电用地

变电站、开闭所、变配电所等设施用地，不包括电厂用地。

高压走廊下规定的控制范围内的用地应按其地面实际用途归类

U13

供燃气用地

分输站、门站、储气站、加气母站、液化石油气储配站、灌瓶站和地面输气管廊等设施用地，不包括制气厂用地

U14

供热用地

集中供热锅炉房、热力站、换热站和地面输热管廊等设施用地

U15

通信用地

邮政中心局、邮政支局、邮件处理中心、电信局、移动基站、微波站等设施用地

U16

广播电视用地

广播电视的发射、传输和监测设施用地，包括无线电收信区、发信区以及广播电视发射台、转播台、差转台、监测站等设施用地

环境设施用地

雨水、污水、固体废物处理等环境保护设施及其附属设施用地

U21

排水用地

雨水泵站、污水泵站、污水处理、污泥处理厂等设施及其附属的构筑物用地，不包括排水河渠用地

U22

环卫用地

生活垃圾、医疗垃圾、危险废物处理（置），以及垃圾转运、公厕、车辆清洗、环卫车辆停放修理等设施用地

安全设施用地

消防、防洪等保卫城市安全的公用设施及其附属设施用地

U31

消防用地

消防站、消防通信及指挥训练中心等设施用地

U32

防洪用地

防洪堤、防洪枢纽、排洪沟渠等设施用地

其它公用设施用地

除以上之外的公用设施用地，包括施工、养护、维修等设施用地

绿地与广场用地

公园绿地、防护绿地、广场等公共开放空间用地

公园绿地

向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地

防护绿地

具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地

广场用地

以游憩、纪念、集会和避险等功能为主的城市公共活动场地

2.2对于用地标准中未列入类别的项目，应由城市规划行政主管部门根据项目的性质和对周围环境的影响、基础设施条件具体核定。

凡需改变规划用地性质范围的，应先提出修改规划，按规定程序和管理权限报批。

各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，按附表一的规定执行。

凡附表一中未列入的建设项目，应由城市规划行政主管部门根据其对周围环境的影响和基础设施条件具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质、超出附表一规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和管理权限报批。

第三章建筑容量控制指标

3.1新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度，下同）按本章的有关规定执行。

3.2建筑基地面积大于30000平方米的成片用地必须编制详细规划（详细规划覆盖范围由城市规划行政主管部门核定），并经批准后才能实施。

成片开发区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可参照附表二的规定适当调整。

3.3建筑基地面积小于或等于30000平方米的用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的，应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按城市规划要求及有关规范、规定进行建筑基地规划设计，其建筑容量指标应按附表二的规定执行。

3.4附表二控规中规定的指标中建筑容积率和建筑密度为上限，绿地率为下限，使用附表二规定指标应根据规模、性质、功能、区位及用地情况等因素取值。

附表二规定指标适用于单一类型的建筑基地。

对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类规定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

个别特殊地块或特殊建筑如确需突破上限，由规划行政主管部门根据实际情况按程序另行核定。

3.5对未列入附表二的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行。

但不应超过附表二中相应居住建筑的控制指标。

3.6城市建设应按规划成片实施,一般应以街坊为单位,以规划道路为界限,规划蓝线原则上应划至用地周边规划道路中心线。

无单独建设条件或规划部门认为不适合单独建设的,必须按规划要求与周边用地整合。

建筑基地未达到下表规定最小面积的，一般不能单独建设。

序号

项目内容

建筑高度（H）

最小用地面积（M2）

低层居住建筑

H<3层

500

低多层居住建筑

3层≤H≤9层

800

低多层公共建筑

12M≤H≤24M

1000

高层居住建筑

10层≤H≤50M

2500

50M

3500

高层公共建筑

24M

3500

50M

4500

超高层建筑

H＞100M

5000

注：

①建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求；

②不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定；

③超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。

建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一且确实不妨碍城市规划实施的，经城市规划行政主管部门核准可以建设：

（一）按经批准的详细规划实施且对四周无影响的；

（二）邻接土地已经完成建设或成为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；

（三）受城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的。

3.7原有建筑的建筑容量控制指标已超出控规中规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建（含加层）。

基地内原有建筑的总建筑容量虽未超出规定值，但其扩建（含加层）破坏原空间环境的亦不能进行建设。

3.8建筑内设置的各类型公共开放空间，不另奖励增加可建建筑面积。

3.9同一建设项目，相毗邻的两个或多个地块的控规容量指标，经规划行政主管部门核准，可在建设基地范围内总量平衡，但不同建筑性质的容量指标不得相互转换。

商住用地其住宅建筑面积原则上不得突破规划设计条件对应的上限值，在不突破规定的总建筑面积容量的前提下可浮动1%。

控规中的规划指标可按审定的修建性详细规划或规划设计总图备案。

规划修改项目和总量平衡项目应根据控规地块容积率由低至高安排建设时序，先行建设容积率低的地块。

第四章建筑间距

4.1建筑间距应以满足相关日照要求、尽量避免视线干扰及符合相关采光、通风要求为标准，除必须符合消防、卫生、环保、工程管线、建筑保护和空间环境等方面的要求外，应同时符合本章规定，但与待改造地段的低层个人住宅间距不在本章规定控制范围内。

4.2旧城区居住建筑间距图示表：

多、低层居住建筑的间距控制（4.5规定的情形除外）应符合下列规定：

（一）居住建筑平行布置时，间距按下表控制：

间间距

方距类区

位

I类地区

II类地区

III类地区

0～450

≥1.1H

≥1.2H

>450

≥0.9H

≥1.0H

注：

①表中方位为正南向（0度）偏东（西）的方位角；

②H：

当方位角≤45度时为南向建筑高度；

当方位角〉45度时为相邻较高建筑高度；

③最小距离低层为6M，多层为9M；

④一般居住建筑布置方位角不宜〉30度。

（二）居住建筑垂直布置时，间距按下表控制：

间间距

方距类区

位

I类地区

II类地区

III类地区

0～450

≥0．7H

≥0．8H

>450

≥0．6H

≥0．7H

注：

①表中方位为正南向（0度）偏东（西）的方位角；

②H：

当方位角≤45度时为南向建筑高度；

当方位角〉45度时为相邻较高建筑高度；

③最小距离低层为6M，多层为9M；

④与居住建筑主朝向垂直布置时，新建建筑山墙宽度不得大于18M，超过18M的，其间距按平行布置的居住建筑控制。

（三）居住建筑既非平行也非垂直布置时间距按下表控制：

间间距

方距类区

位

I类地区

II类地区

III类地区

a≤300

按平行布置的居住建筑控制

300

0.7H

0.8H

0.9H

a≥600

按垂直布置的居住建筑控制

注：

①表中a指两栋居住建筑之夹角；

②H指南侧建筑高度；

③最小距离低层为6M，多层为9M。

（四）居住建筑的山墙间距按下表控制：

间间距

方距类区

位

I类地区

II类地区

III类地区

低层

≥6M

≥8M

多层

≥6M

≥9M

注：

①对按上述规定不能满足消防间距或通道以及管线等要求的，按相关规范规定要求控制，并由城市规划行政主管部门核定。

4.2多层居住建筑山墙有居室窗户的，其与相邻居住建筑的间距应在上表的基础上增加3米。

4.3居住建筑底部有非居住用房的，仍按居住建筑的要求控制间距。

4.4在建筑间距I类地区的中心地段进行建设，其间距按第4.2条规定执行确有困难的，经城市规划行政主管部门核准，可在上表规定间距基础上适当折减，但其最大减幅不能超过10%。

注：

建筑间距I类地区中心地段的界定范围见附录二。

4.5第一类居住用地的低层独立式住宅与相邻建筑之间的间距，在建筑间距I类地区不得小于其南侧建筑高度的1.3倍，在建筑间距Ⅱ类地区不得小于其南侧建筑高度的1.4倍，在建筑间距Ⅲ类地区不得小于其南侧建筑高度的1.5倍。

4.6在符合本规定第4.2条至第4.5条规定的前提下，南北向平行的低层居住建筑之间的最小间距为6米，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑之间的最小间距为9米。

4.7高层建筑应符合以下间距规定：

（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制：

方位

间间距

方距类区

位

Ⅰ类地区

Ⅱ类地区

Ⅲ类地区

0～450

H<50M

22+0.2H

24+0.2H

27+0.2H

H≥50M

27+0.1H

29+0.1H

32+0.1H

>450

H<50M

16+0.1H

22+0.1H

24+0.1H

H≥50M

19+0.05H

25+0.05H

27+0.05H

注：

①表中方位为正南向（0度）偏东（西）的方位角；

②H：

当方位角≤45度时为南向建筑高度；

当方位角〉45度时为新建建筑高度；

③高度超过100M（含100M）的高层建筑之间距，根据规划要求及实际情况确定。

（二）高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求：

1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距按本条

（一）项（方位0度～45度）的规定控制；

2、高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距按本条第

（一）项（方位大于45度）的规定控制；

3、高层居住建筑与其南侧多、低层居住建筑的间距按南侧多、低层居住建筑控制，但最小值为13米。

（三）高层建筑位于南侧,与相邻居住建筑为非平行布置时，间距按下表控制：

（补充规定第五条）

间间距

类区

距

方位

Ⅰ类地区

Ⅱ类地区

Ⅲ类地区

a≤300

按平行布置的居住建筑控制

300

0．7S

0．8S

0．9S

a≥600

0．6S

0．7S

0．8S

注：

①表中“S”为南北向布置时的标准间距值。

②表中“a”为相邻建筑的夹角。

③表中“间距”为建筑正南北向重叠部分的平均间距。

④当a≤300时，正南北向最近点间距在Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区分别不得小于21M、24M、27M。

当300

当a≥600时，南北向最近点间距在Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区分别不得小于15M、18M、21M。

（四）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不小于13米。

高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距符合前款规定的，可不受4.5规定的限制。

4.8非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：

（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按4.2至4.7的规定控制；

（二）非居住建筑（医院病房楼、休〈疗〉养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大学、中学、小学的教学楼除外）位于居住建筑北向时，其建筑间距按该非居住建筑在居住建筑南向同型布置的建筑间距控制，其间距最小值为低层不小于6米、多层不小于9米,同时须满足消防和各专业规范要求。

（补充规定第四条）

（三）非居住建筑与居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制，但居住建筑山墙有居室窗户的，其山墙间距按上表的有关规定控制。

4.9医院病房楼、休（疗）养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距，须在同型布置方式居住建筑的间距要求上提高20%，同时须满足各专业规范要求。

4.10非居住建筑之间（4.8所列的非居住建筑除外）的间距在满足各专业规范要求的同时应符合下列规定：

（一）高层非居住建筑与高层非居住建筑平行布置时的间距按下表控制：

间间距

方距类区

位

I类地区

II类地区

III类地区

0～450

0.3H

0.35H

0.4H

>450

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