最新 物业维修养护计划和实施精品.docx
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最新物业维修养护计划和实施精品
房屋本体及公用设施维修养护
房屋本体和公用设施的维修养护是物业管理的重要内容，通过物业管理使山东电视台房屋使用功能不断完善和提高。
保障房屋本体和公用设施始终完好，
一、房屋及公用设施维护效果示意图如下：
二、房屋本体及公用设施维修养护范围
房屋本体维修养护范围：
房屋承重结构部件（基础、屋面、梁、柱、墙体），抗震结构部位（构造柱、梁、墙）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、电梯、机电设备、本体消防设施、本体上下水主管道。
公用设施维修养护范围：
区内道路、室外照明、园林绿地、消防设施及排水管网、标识导示、智能化系统、其他公用设施。
公用设施维修养护方案分为日常维修方案和定期养护方案，每个方案包括区内道路、沟、渠、池、井、园林绿地、消防设施及排水管网和智能系统等内容，每一项均从工作计划、实施方案、执行标准和实施效果四个方面提出要求，量化执行标准，使其具有科学性和实操性。
一、房屋本体部位日常维修养护计划及实施方案
序号
项目
维修类别划分
计划
方案
1
房屋承重及抗震结构部位
●局部受损；
●施工质量原因造成的结构问题；
●每周检查一遍，发现问题，及时维修。
由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程部按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；
2
外墙面
●外墙面起鼓脱落；
●外墙面局部渗漏；
●外墙面大面积渗漏；
●外墙面的翻新；
●每周检查一遍，发现问题，及时维修。
由工程部按有关修缮规程实施；
3
电梯
●曳引绳张紧度的调整维护；
●导轨、安全钳的工作情况维护；
●转动、滑动部的维护；
●各项安全装置的维护；
●电脑控制板等的维护检测；
●每天巡视一遍，发现问题，及时维修。
由工程部负责实施维修；
4
水电设备
●发电机及水泵等机电设备的维护保养；
●日常机电设备的零部件易耗品维修、更换；
●每天巡视检查，发现问题，及时维修。
由工程部组织实施；
5
公用照明
●线路的检查维护；
●灯具的维修及更新；
●每天巡视，发现问题，及时维修。
由工程部按照相应作业规程实施维修；
6
消防设施
●疏散标志的维修及维护；
●室内消防栓（箱）的有效维护及检修；
●烟、温感报警系统故障的排除和维护；
●每周检查一次，发现问题，及时维修。
由工程部按相应作业规程实施维修；
7
公共通道、门厅、楼梯间
●公用地面的维修改造；
●公共通道、门厅的墙、天棚维护；
●楼间墙面、扶手、踏步的维护；
●每周检查一次，发现问题，及时维修。
由工程部按相应技术作业规程实施维修；
8
上下水主管道
●接口及砂眼漏水；
●管道堵塞、破裂；
●固定码松脱；
●每天检查一遍，发现问题，及时维修。
由工程部负责维修；
二、房屋本体部位定期维修养护计划及实施方案
序号
项目
维修类别划分
计划
方案
1
房屋承重及抗震结构部位
●局部受损；
●施工质量原因造成的结构问题；
●每年对房屋基础进行一次检查，注意白蚁侵害，地基沉降、外力损坏等引起损害；
●避雷网每年刷漆一次，防止锈蚀；
●每年全面修补一次屋面隔热层板；每半年疏通一次屋面雨水口；
●每年对屋面防水层检修一次；每四年翻新更换老化部分。
●屋面防水隔热层每15年全面翻新一次。
由工程部负责实施。
2
外墙面
●外墙面起鼓脱落的修补；
●外墙面局部渗漏；
●外墙面大面积渗漏；
●每两年对较大面积的渗漏外墙，应局部翻新，防止面积继续扩大及污染墙面，并清洗一次；
●每年雨季前对住客外窗台进行一次密封检查，杜绝雨水的侵入。
由工程部按有关修缮规程实施；
3
电梯
●曳引绳张紧度的调整维护；
●导轨、安全钳的工作情况维护；
●各项安全装置的维护；
●电脑控制板等的维护检测；
●每月检查一次曳引绳张紧度；
●每月定期对滑动转动部分加一次油；
●每季度检查一次导轨安全钳工作情况；
●每半年进行一次全面检查。
由工程部负责实施维修；
4
水电设备
●发电机及水泵等机电设备的维护保养；
●日常机电设备的零部件易耗品维修、更换；
●月检控制设备一次；
●季检开关灵敏度及开关紧固件完好情况；
●每年检修一次发电机设备，年检电源切换及自动保护装置。
由工程部组织实施；
5
公用照明
●线路的检查维护；
●灯具的维修及更新；
●每季度检修一次线路及灯具，更换老化线路及损坏灯具。
由工程部按照相应作业规程实施维修；
6
消防设施
●疏散标志的维修及维护；
●室内消防栓（箱）的有效维护及检修；
●烟、温感报警系统故障的排除和维护；
●每年对消防栓油漆一次，并将消防带晾晒一次；
●每年对消防疏散标志维修一次；
●消防系统主要设备每年联动测试一次。
由工程部按相应作业规程实施维修；
7
公共通道、门厅、楼梯间
●公用地面的维修改造；
●公共通道、门厅的墙、天棚维护；
●间墙面、扶手、踏步的维护；
●每半年对公共地面进行维护一次；
●每两年维修一次通道门厅及楼梯间墙壁、扶手及栏杆；
●每年全面维护一次楼梯踏步
●每15年铲除抹灰翻新一次。
由工程部按相应技术作业规程实施维修；
8
上下水主管道
●接口及砂眼漏水；
●管道堵塞、破裂；
●固定码松脱；
●每年刷一次管道油漆；每年检修一次管道固定码；
●每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。
由工程部负责维修；
三、房屋本体部分维修养护标准及实施方案
序号
项目
养护标准
实施效果
1
房屋承重
●房屋修缮标准；
●有关工程施工技术规范；
●安全，正常使用；
●功能完好；
2
外墙面
●房屋修缮标准；
●外墙面修缮作业规程；
●无鼓无脱、无渗水、无违章、整洁统一；
3
电梯
●电梯维修保养标准
●安全正常运行、平稳；
●机房、轿厢整洁；
●电梯完好率100%；
●电梯故障率低于0.1%；
4
水电设备
●机电设备维修保养规程
●无故障停电，保障安全运行；
5
公用照明
●公用照明维修保养规程
●线路无乱搭接；
●照明灯具正常，开关灵活；
6
消防设施
●标识制定及维护管理规定；
●消防栓维修操作规程；
●消防报警系统维护保养规程；
●设施有效，标识清楚，完好无损；
●灵敏，准确报警；
●阀门完好，无渗漏；
7
公共通道、门厅、楼梯间
●相应建筑部分修缮技术规程；
●房屋修缮标准；
●整洁，无缺损，无霉迹；
●扶手完好，无张贴痕迹。
8
上下水主管道
●排水管维护修缮标准；
●给水管维护修缮标准；
●管道通畅，无渗漏。
四、公共设施日常维修计划及实施方案
序号
类别
项目
日常维修计划
日常维修方案
1
区内道路
砼路面、人行道
每周检查一遍，随坏随修。
由工程部按项目维修规程实施；
砼道牙
2
室外照明
高柱灯
每天检查一遍，随坏随修。
由工程部按专业操作规程实施；
柱头灯
藏地灯
3
沟渠池井
排洪沟
每周检查一遍，发现问题，及时维修。
由工程部按专业操作规程实施；
雨水口
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林绿地
绿化
每天检查一遍，发现问题，及时维修。
管理部安排绿化补种，园艺维修。
雕塑小品、花池
水景
5
消防设施及排水管网
排水管
每周检查一遍，发现问题，及时维修。
由工程部按相关维修规程实施；
室外消防栓
水泵结合器
6
公用标识导示
标识牌
每周检查一遍，发现问题，及时维修。
由工程部按相关维修规程实施；
警示牌
7
其它公用设施
垃圾转运站
每周检查一遍，发现问题，及时维修。
由工程部按相关维修规程实施；
围墙
挡土墙
8
智能化系统
摄像监控系统
每日检查一遍，发现问题，及时维修。
由工程部按相关维修规程实施；
监控中心
周界报警系统
五、公共设施日常维修标准及实施效果
序号
类别
项目
日常维修标准
日常维修实施效果
1
区内道路
砼路面、人行道
●路面修缮质量标准；
●人行道铺设修缮标准；
干整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。
砼道牙
2
室外照明
高柱灯
●电气作业安全操作规程；
●灯具施工技术标准；
灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。
柱头灯
藏地灯
3
沟渠池井
排洪沟
●排洪沟无堵塞、无缺损；
●井内无积物，井壁无脱落；
●化粪池出口及分隔池无堵塞；
●井盖上标志清晰；
●井盖完好率达100%；
●无缺损，少污积；
●无堵塞；
雨水口
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林绿地
绿化
●绿化工作标准；
●园林工作标准；
●绿化管理设施、设备齐全完好；
●雕塑小品等园艺完好率达95%以上；
1）及时补种率达99%以上；
雕塑小品
5
消防设施及排水管网
排水管
●排水管施工技术标准；
●消防设施施工技术标准；
●管道畅通，无堵塞；
●无泄漏；
●消防设施正常有效；
室外消防栓
水泵结合器
6
公用标识导示
标识牌
●标识清楚，无污积，破损；
●安放牢固；
●标志设施完好率100%；
●标志无损坏；
警示牌
7
其它公用设施
垃圾转运站
●无破损；
●无脱落；
●泄水通畅；
●确保围墙、挡土墙安全使用；
●确保垃圾转运站正常使用。
围墙
挡土墙
8
智能化系统
摄像监控系统
●智能化系统维护保养标准
●系统性能良好，正常运行；
●设施完好，整洁有序，无破损；
监控中心
周界报警系统
公共设施定期维修计划及实施效果
序号
类别
项目
定期维修计划
定期维修方案
1
区内道路
砼路面
●每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。
●路面翻新面积应控制在每年1‰以内，其它控制每年5‰以内，逐年递增10%。
翻新工作由工程部组织专业单位实施。
人行道
2
室外照明
高柱灯
●灯杆每年刷漆一次；
●每月清洁灯具一次；
●每季检修线路一遍；
●对于破损灯具及老化线路进行更换。
由工程部按相关作业规程维修。
柱头灯
藏地灯
3
沟渠池井
排洪沟
●每季度清理沟内杂物一次；
●化粪池每半年清理一次；
●井盖板每年刷一次漆，防止锈蚀；
●每季度清理井内杂物一次；
●每年全面维修完善一次。
由工程部按相应作业规程实施。
雨水口
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林
绿地
小品
绿化
●春、夏季各补换3%-6%绿地一次，树木春夏各补一次，每次3%；
●花木每半月修剪一次；
●草坪每月修剪一次；
●乔木每月修剪一次；
●每周清洁园林小品、雕塑一次；
●根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀和四次日常消杀。
●自第10年起按10%更换绿地草坪。
由管理部按照相应作业规程实施。
雕塑小品
5
消防设施及排水管网
排水管
●消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；
●消防栓每半年排一次水，检修一次；
由工程部按相关维修规程实施。
室外消防栓
水泵结合器
6
公用标识导示
标识牌
●每月清洁标识一次，并对标识安放基础稳固情况进行检查维护一次；
●每年对标识进行维护一次；
●每15年更换一次。
由工程部组织实施。
警示牌
7
其它公用设施
垃圾转运站
●每年刷油漆一遍；
●每季度检查挡土墙顶排水沟通畅情况；
●每季度检查一次泄水孔疏通情况；
由工程部按相关作业规程实施。
围墙
挡土墙
8
智能化系统
摄像监控系统
●对系统的设施，设备性能及连接运行输，显示情况进行月、季检和年检。
由工程部按相应维护保养规程实施。
监控中心
六、公共设施定期维修标准及实施效果
序号
类别
项目
定期维修标准
定期维修实施效果
1
区
内
道
路
砼路面
人行道
●路面施工质量标准；
●人行道铺设技术标准；
●使局部损坏严重路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能。
2
室外照明
高柱灯
●线路无老化；
●照明设施清洁完好；
●灯具施工标准；
●实现良好的灯具外观；
●照明系统正常有效启用；
●照明设施线路完好率95%以上。
柱头灯
藏地灯
3
沟渠池井
排洪沟
●排洪沟无积物,无堵塞；
●化粪池清理作业规程；
●井盖刷防锈漆作业规程；
●井内无沉积物；
●化粪池内无沉积物,出口畅通；
●井盖正常使用、密合；
●流水通畅，无堵塞。
雨水口
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林绿地
绿化
●绿化工作标准；
●园林工作标准；
●绿草如茵，树木青翠，剪切整齐；
●雕塑、小品完整清洁；
雕塑小品
5
消防设施排水管网
排水管
●开启灵活；
●不渗漏；
●正常有效使用；
●外观完好；
室外消防拴
水泵结合器
6
公用标识导示
标识牌
●大楼标识、楼层标识、警示牌制作安装及管理规定。
●标识清洁美观；
●安放稳固；
●标识清晰
警示牌
7
其他公用设施
垃圾转运站
●挡土墙维护标准；
●围墙维护标准；
●设施安全正常使用；
●美观完好；
围墙
挡土墙
8
智能化系统
摄像监控系统
●智能化系统维护保养标准
●系统良好运行；
●设施、设备及传输线路完好；
●软件及数据完好正确保存。
监控中心
周界报警系统
表1山东电视台房屋本体维修养护范围周期表
年限（年）
范围
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
房屋承重结构部位
基础
☆
屋面
△
☆
△
☆
△
☆
梁、柱
△
☆
墙体
△
☆
△
☆
△
☆
抗震结构部位
构结柱
△
☆
构结梁
△
☆
墙
△
△
☆
△
△
外墙面
△
☆
△
☆
△
☆
电梯
△
☆
△
☆
△
☆
机电设备
△
☆
△
☆
△
公共照明
☆
○
△
☆
△
○
本体消防设施
△
△
○
△
△
○
公共通道、楼梯间、门厅、公共墙面
△
☆
△
☆
△
☆
△
本体上下水主管道
△
☆
△
☆
△
☆
说明：
1、中修△大修☆更换○；
表2山东电视台房屋本体部分日常检查表
名称
编号
地址
检查人
负责人
检查时间
年月日
检查项目
检查结果
损坏原因
1
A、房屋承重及结构部位
完好
基本完好
一般损坏
严重损坏
自然损坏
人为损坏
预防保养不善
其它原因
2
A、内外墙面、公共通道、楼梯间
3
A、电梯
4
A、消防设施
5
A、其它机电设备
检测方法
整体建筑质量评定
备注
直观法□
刺探法□
仪器检测法□
计算法□
完好□
基本完好□
一般损坏□
严重损坏□
表3山东电视台公用设施维修养护范围周期表
年限（年）
公用设施
重大维修工程项目
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
区内道路
△
☆
△
☆
△
☆
室外照明
△
△
☆
△
△
☆
△
△
☆
△
沟、渠、池、井
△
☆
△
☆
△
☆
△
园林绿化小品
△
△
☆
△
△
☆
△
△
☆
△
导示牌
△
△
○
△
△
消防设施及排水管网
☆
☆
其它公用设施
△
△
☆
△
△
☆
△
△
☆
△
智能系统
☆
△
☆
○
☆
△
说明：
1、中修△大修☆更换○
2、根据济南市房屋公用设施有关规定制定
升级会员 