项目发展制度.docx
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项目发展制度
项目发展制度
一、前言
随着集团房地产业务不时扩张，土地储藏力度逐渐加大，未来开展对新项目的需求越来越剧烈。
为了规范项目前期操作，提高任务效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。
二、可行性报告内容指引
项目决策背景及摘要
一、外部环境
1、城市开展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：
交通捷运系统的规划与树立、城市功用规划与规划、局部区域开发重点、政府严重政策行将公布等；
2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文明、战略开展等方面的位置。
例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的位置及作为全国重点开发区的状况。
3、项目渊源，特殊的政治或文明背景，如：
危房改造、高新技术区生活住宅配套、文明园、政府重点工程等；
二、外部要素
1、项目启动对公司未来几年开展战略、开展规划的意义〔普通3—5年〕，在公司开展中的位置〔能否中心项目〕；
2、公司进入重点区域市场、项目合理规划，对公司提高市场掩盖率、提升品牌笼统、降低运营风险、扩展社会影响力的作用；
3、从公司未来的利润需求、可继续运营等角度描画立项的意义；
第一局部：
项目概略
一、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域〔经济开发区、商贸金融区等〕的天文位置。
附图：
项目在该城市的区位图，标志出宗地域域位置，与标志性市政设备、修建物〔如市中心商圈、机场等〕的相对位置和距离、地段的定性描画〔与主要中心区域办公/商务/政府的关系〕。
二、宗地现状
1、四至范围；
2、地势平整状况，自然标高，与周边地势比拟；
3、空中现状，包括宗地内能否有水渠、较深的沟壑〔小峡谷〕、池塘及高压线等对开发有较大影响的要素，并计算因此而损失的实践用空中积；
4、空中现有居民状况，包括详细寓居人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、地下状况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上修建物原有桩基及地下修建/结构等，地上地下都要留意有没有受维护的历史文物古迹、可应用的构建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政路途、名胜古迹、江河湖泊等要素联系土地；
7、地质状况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图：
平面地形图，标志四至范围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地空中修建、河流、沟壑、高压线等外容；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。
三、项目周边的社区配套
〔一〕周边3000米范围内的社区配套
1、交通状况
（1）公交系统状况，包括主要线路、行车区间等；
（2）宗地出行主要依托的交通方式，能否需求开展商自己处置；
（3）现有交通捷运系统，近期或规划中能否有地铁、轻轨等对交通状况有严重影响的工程。
附图：
交通状况表示图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
2、教育：
大中小学及教育质量状况。
3、医院等级和医疗水平
4、大型购物中心、主要商业和菜市场
5、文明、体育、文娱设备
6、公园
7、银行
8、邮局
9、其他
附图：
生活设备散布图，详细位置、距离。
〔二〕宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、项目周边环境〔依据个案特性描画，没有的可以不写〕
1、治安状况
2、空气状况
3、噪声状况
4、污染状况〔化工厂、河流湖泊污染等〕
5、风险源状况〔如高压线、放射性、易燃易爆物品消费或仓储基地等〕
6、周边景观
7、风水状况
8、近期或规划中周边环境的主要变化，如路途的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的树立等。
9、其他
五、大市政配套〔都要说明距宗地距离、本钱、接入的能够性〕
1、路途现状及规划开展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系〔影响〕。
2、供水状况：
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、污水、雨水排放：
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、通讯〔有线电视、、网络〕：
现有管线、上源位置、距宗地距离、触及线路本钱等。
5、永世性供电和暂时施工用电：
现有管线、上源位置、距宗地距离、触及线路本钱等。
6、燃气：
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、供热及生活热水：
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：
说明上述配套设备的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和添加的状况。
六、规划控制要点
1、总占空中积、代征空中积、净用空中积、绿化面积、路途面积
2、住宅修建面积、公建修建面积，公建的内容，并区分运营性和非运营性公建的面积
3、综合容积率、住宅容积率
4、修建密度
5、控高
6、绿化率
7、其他
七、土地价钱
土地价钱计算的方法，假定有代征地要说明代征地价钱。
依据购卖价钱计算总地价、楼面地价。
第二局部：
法律及政策性风险剖析
一、协作方式及条件
1、协作方基本状况：
称号，主要股东投资状况，注册资本，成立时间、特殊背景等
2、协作方式：
例如：
一次性买断土地、建后分房〔面积〕、建后分销售支出、建后分利润、共同设立公司等。
除直接从政府批租土地外，都要明白对方一定可以提供正轨税务发票。
对分房、分支出要明白协作方能否有承当营业税的义务。
3、付款进度及与拿地顺序的配合
4、其他协作的主要条件
5、与协作方式相关的其它法律规则
二、土地法律性质评价
〔一〕现状
1、土地一切权归属
2、土地运用权归属
3、土地的用途
〔二〕规划
1、规划一切权归属
2、规划运用权归属
3、规划的用途
三、取得土地运用权顺序评价
1、取得土地运用权的顺序
2、取得土地运用权需求的任务日
3、取得商品房用地土地运用权所需条件
4、取得土地运用权的风险及控制〔取得土地运用权存在的不确定要素及处置〕
四、土地性质变卦的评价〔曾经是商品房用地可以不写〕
1、土地性质变卦的顺序和理由
2、土地性质变卦的政策支持或阻碍
3、土地性质变卦需求的任务日
五、政策性风险评价
城市规划限制或更改、突发性政策等政府要素招致项目中缀开发、报批报建流程无法完成、项目开发时期土地性质变卦受挫，从而形成前期投入全部或局部损失的能够性判别。
例如：
优诗美地二三期、北京中关村树立停建一切区内住宅等。
六、总体评价
对各项法律手续和顺序的可操作性、合法性，风险的可控性停止评价。
如：
签约合同中清楚对我方不利的条款及其思索；局部或全部条款存在的不确定性要素的控制；不利、不确定条款能够遭受的损失和对开发进度的影响等。
第三局部：
市场剖析
一、区域住宅市场生长状况
1、区域住宅市场简述
☐构成时间
☐各层次住宅区域内散布状况
☐购置人群变化
2、区域住宅市场各项目的生长状况〔近3-5年〕
☐开工量/完工量
☐销售量/供需比
☐平均售价
3、区域市场在市内各项目的的排名状况及开展趋向
二、区域内供应产品特征
1、各层次产品供应状况
2、各层次产品的集合特征
尤其研讨与本案相似层次物业的特征
☐平均售价
☐开发规模
☐产品方式
☐平均消化率
☐平均容积率
☐物业在区域内散布特征
3、区域内表现最好个案状况
附图：
项目周边楼盘个案散布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
5、剖析：
本案在区域市场内的时机点
6、结论：
☐区域市场在全体市场的位置及开展态势
☐本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品方式
☐本案在区域内开发市场潜力
☐本案在开发中的营销焦点效果
三、区域市场目的客层研讨
1、各层次产品目的客层特征及辐射商圈范围〔树立在本区域参照项目的阅历研讨及全市的趋向特征上〕
2、结论：
本案目的人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购置方式和主要的关注点、诉求点。
四、目的市场定位及产品定位
1、市场定位
2、目的人群特征/来源区域/行业特点
3、产品建议
第四局部：
规划设计剖析
一、初步规划设计思绪
1、设计概念：
产品表达的主题思想，主要设计作风、设计特点。
2、主要产品类型：
多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。
3、节能和环保型修建资料选用的思索。
4、在所在城市中，消费新型、别具一格产品的能够性。
5、假设是大型、超大型项目，对营建大社区概念的思索。
二、规划设计的可行性剖析
1、在既定容积率、净用空中积、住宅面积、配套公建面积、控高、修建密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，能否契合前面提及的规划设计概念和万科所跟随的各种层次高质量住宅的要求。
主要从规划设计角度判别将上述硬目的转化成理想产品的能够性。
2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3、土地自身特征对产品设计的影响和思索。
如：
地势上下、地形坎坷、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑〔小峡谷〕、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境维护的影响及处置的方法。
4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及思索。
如：
治安环境、噪声环境、污染环境、空气状况、风险源、〝风水〞要素等对产品规划设计和环境维护的影响及处置方法。
5、周边市政工程配套设备对产品设计的影响和思索。
如：
路途状况〔能够与小区主要出入口有关〕、供水、排水、通讯〔有线电视、、网络〕、永世性用电和暂时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及处置方法。
6、周边生活配套设备对产品设计的影响和思索。
如：
交通状况〔与能否守旧业主班车有关〕、商业设备〔大型购物中心〕、教育现状、体育文娱公园等休闲场所、银行医院等生活设备对自身配套树立规模和面积作出判别。
7、市场剖析结果对产品设计的影响和思索。
如：
市场价钱限制、总价控制原那么与前面产品类型和产品特性设计能否存在矛盾，对产品质量能否有影响，及如何处置。
第五局部：
项目开发
一、土地升值潜力初步评价。
从天文位置、土地供应、周边环境及配套、市场开展状况、政府规划、城市未来开展战略等角度对土地升值潜力做出初步评价。
二、立刻开发与作为土地储藏优缺陷剖析
三、工程方案：
工期方案、各期开工面积、完工方案、开完工时占外地城市市场和片区市场的占有率。
四、销售方案：
各期销售时间、价钱、面积，估量销售各期的市场占有率，销售方案完成的可行性剖析。
第六局部：
投资收益剖析
一、本钱预测
说明测算假定和主要运用目的，如产品类型假定，总修建面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资〔直接建形本钱加时期费用，不包括营业税和所得税〕等。
并参照下面表格列示：
项目
投资总额〔万元〕
单位本钱〔元/m2〕
土地本钱
前期工程费
基础设备费
建安工程费
配套费用
开发直接费
直接建形本钱小计
营销费用
管理费用
总计
二、税务剖析
1、营业税及附加
2、所得税
3、土地增值税
上述税种的基本税率，可以享用的税收优惠政策时的税率，项目自身适用的税率，假定享用中央政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国度政策能否有抵触，以及如何处置，详细的操作的进程是什么。
三、经济效益剖析
1、经济效益剖析的假定条件，如：
能否享用政府各种税费的减免等
2、项目利润率、投资报答率及主要经济目的。
参照以下表格：
经济目的
单位数值〔元/m2〕
项目总金额〔万元〕
销售支出
直接本钱
总投资
毛利率
税前利润
税后利润
销售净利率
投资报答率
3、项目开发各期的利润表达
经济目的
2001年
﹒﹒﹒
20××年
合计
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
结算面积〔m2〕
单位利润（元/m2）
利润（万元）
4、敏理性剖析，参照以下内容及表格，可依据实践状况增减。
（1）本钱变化各项经济目的的变化，假定本钱每上升〔下降〕一定金额或上升〔下降〕一定百分比来比拟，如：
经济目的
预测本钱×90%
预测本钱
预测本钱×110%
预测本钱×120%
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资报答率
（2）售价变化各项经济目的的变化，假定售价每上升〔下降〕一定金额或上升〔下降〕一定百分比来比拟，如：
经济目的
预测售价×90%
预测售价
预测售价×110%
预测售价×120%
营业额
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资报答率
（3）容积率变化各项目的的变化
主要目的
容积率1
容积率2
容积率3
容积率4
容积率5
多高层比
营业额
总投资
毛利率
税后利润
税后净利率
总投资报答率
四、项目资金预测
1、资金投入方案：
各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发直接费等的投入布置。
2、资金回款方案：
各期销售回款方案。
3、资金需求方案：
结合整个公司资金状况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、完成现金正流入时间、资金占用月平均额
第七局部：
管理资源配置
五、机构设置：
能否需求成立独立法人公司〔项目公司〕；主要部门设置。
六、人力资源需求：
启动项目对个专业〔部门〕人员的需求，详细人数〔重点是专业经理〕。
七、人力资源缺口及处置：
现有人员能否满足需求，缺口人员的处置途径〔调动、招聘、培训等〕。
第八局部：
综合剖析与建议
一、优势：
从品牌、设计、启动速度、产品质量和特性、市场竞争、营销、协作方式、大市政配套、生活配套、能否契合万科一向开展思绪等方面论述。
二、优势：
从品牌、设计、启动速度、产品质量和特性、市场竞争、营销、协作方式、大市政配套、生活配套、能否契合万科一向开展思绪等方面论述。
三、时机：
从市场时机、提高市场占有率、树立品牌笼统、地域性优惠政策、城市开展规划、宗地所属区域土地价钱趋向等方面论述。
四、结论和建议
第九局部：
竟拍和招标方式取得土地需求留意的效果
（一）主要目的测算
1、预测直接建形本钱〔不包括地价〕、售价
2、投资收益剖析〔参考以下格式〕：
经济目的
A
A+M
A+2M
﹒﹒﹒
A+nM
楼面地价
完全本钱
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资报答率
注：
A代表起拍价或招标底价，假定没有底价A代表略低于能够最低中标价；M代表每次举牌添加的最小单位价钱，或许是设定的敏理性〔或重要性〕变化值，例如100万元，变化值不宜过大。
3、依据需求，可添加如下测算：
销售净利率
完全本钱
最高楼面地价
最高总地价
R1
R2
R3
﹒﹒﹒
注：
R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要剖析目的，如投资报答率等。
（二）竞争对手剖析
1、主要背景，控股股东状况
2、总资产、净资产、净利润〔每股利润〕
3、资金状况，能够资金来源，融资才干，资金本钱
4、操作水平，主要开发的项目
5、参与竞争的主要目的，进而剖析对手拿地的气势，能否志在必得。
（三）制定战略
1、剖析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。
2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。
也可以经过其他目的剖析可接受的地价。
最终确定最高竞价和招标价。
3、掌握以微弱优势取得土地运用权〔开发权〕的原那么。
（四）资金筹措
短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，能否与有关金融机构达成届时一定提供融资效劳的协议。
第十局部：
在新城市开发需求补充的内容
一、市场剖析局部添加外地商品住宅市场总体状况
1、近三到五年商品住宅市场开展状况：
开工面积、完工面积、销售面积、销售额。
2、量值描画市场状况：
当年市场主要目的：
土地批租量、开工量、完工量、销售量、销售额、供需比、团体购房比例、平均售价、团体信贷额度占销售额比例。
3、各类型产品的市场特征：
价位区分、各层次市场比例、开展趋向、产品特征、散布区域等。
4、各行政区市场比拟：
（1）量值描画：
土地批租量、开工量、完工量、销售量、各种层次楼盘的销售比重、平均价钱等。
（2）各区商品住宅散布特征：
供应量、销售质变化和开展趋向等。
5、外地城市近、中期规划开展方向描画
城市开展规划、功用规划、基础设备树立等与项目开发和居民住宅亲密相关方面。
6、主要开展商状况：
开展商实力、企业性质、开发水平；前20名开展商最近3年的开工量、完工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征
8、客户的购置偏好、购置关注的要素
9、重点楼盘描画
二、需求完成新城市开展及房地产市场调研报告〔报告格式及内容另附〕
附件：
1、有关宗地状况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。
2、依照万科集团本钱核算指点设置科目明细，详细列示本钱测算进程
本钱测算可采用两种方法：
（1）从预算角度，依照外地相关政府政策、法规，依照本钱项目逐项剖析计算。
但要留意万科在规划设计、高质量要求下，能够比行业普通本钱水平添加的要素。
（2）依据已做的相似项目的相关数据，并充沛思索该项目的特性，在此基础上预算。
上述两种方法在测算进程中，不是一向而终的，不同的本钱项目要运用最恰当、最迷信的方法，两种方法可以交叉运用。
对可上可下的本钱项目在不能确定的状况下，尽能够稳健一些。
可参照下面表格：
本钱预算表
本钱项目
总本钱〔万元〕
单位本钱〔元/m2〕
参考项目单位本钱
说明
一、土地取得价款
1、政府地价及市政配套
2、协作款项
3、红线外市政配套
4、拆迁补偿费
二、开发前期预备费
1、勘察设计费
2、报批报建费
3、三通一平费
4、暂时设备费
三、主体修建工程费
1、基础工程
2、结构及粗装修
3、门、窗工程
4、公共部位平装修
5、室内平装修
6、室内水电气暖
7、室内设备及装置
8、室内智能化系统
四、红线内市政工程费
1、室外给排水系统
2、室外采暖系统
3、室外燃气系统
4、室外上下压系统
5、室外消防系统
6、室外智能化系统
五、园林环境费
1、环境设计费
2、绿化树立费
3、修建小品费
4、路途广场建造
5、围墙建造费
6、室外照明费
7、室外背景音乐
8、室外零星工程
六、公共配套设备费
1、游泳池
2、会所
3、幼儿园
4、学校
5、儿童游乐设备
6、商业设备
7、其他
七、开发直接费
1、工程管理费
2、营销费用
3、资本化利息
4、物业管理完善费
合计
说明：
1、本钱预算应按本说明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细预算时可只列大类
2、参考项目可选择集团内外的项目，其规范为：
①已完工的项目；②具有最大可比性
3、现金流量预测表
4、欲签定的意向书和合同文本
5、新城市开发的市场调研报告
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