房地产开发习题.docx

房地产开发习题.docx

《房地产开发习题.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发习题.docx（36页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产开发习题

19、前门法、后门法的原理与计算。

二、后门法。

1、基本原理：

根据用于出租的房地产项目目前市场租金行情年出租毛收入，在该项目贷款银行要求的偿债能力比率和投资者要求的权益报酬率以及年贷款常数确定的条件下，推算出该项目合理的购买价（最高投资购买额），然后同该项目物业出售者的出价额比较，若后者高于前者，则投资计划不可行，反之，投资计划可行。

•三、前门法

•1、基本原理：

与后门法相反，它是根据物业出售者的出价，在贷款占投资比例、年贷款常数、权益报酬率、偿债能力比率确定的条件下，推算出该宗用于出租的物业可保证最低年租金收入的租金，然后与目前的同类物业的市场租金水平比较，若前者大于后者，则意味着该物业租金高于市场水平，没人愿意租赁，不能保证投资者的收入实现，投资计划不可行；反之，前者小于后者，则意味着该物业租金低于市场水平，则投资计划可行。

20、房地产投资决策的基本要件和应遵循的原则

基本要件

1．决策者

2．决策目标

3．有两个以上可供选择比较的方案

③．有评价方案优劣的标准

④．有真实反映客观实际的数据资料

应遵循的原则

1．科学性原则

2．集体决策原则

3．信息完备原则

4．效益原则

5．风险意识原则

6．守法原则

第三章

21、何谓房地产融资166，有什么特点170，它有哪些类型167-16

房地产融资：

在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资融资以相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集运用和清算。

有什么特点：

①、融资规模大

②、偿还期长

③、资金缺乏流动性

④、高风险、高收益

有哪些类型：

（1）从融资主体看，分为房地产企业融资和房地产项目融资

（2）从房地产融资渠道看，分为直接融资和间接融资

22、比较房地产直接融资与间接融资的特征167-169

房地产直接融资：

①、直接性

②、分散性

③、信誉差异性

④、部分不可逆性

⑤、相对较强的自主性

房地产间接融资：

①、间接性

②、主动权掌握在金融中介手里

③、集中性

④、可逆性

⑤、信誉度偏好性

23、概述房地产开发经营资金的主要筹措渠道170-173

一、企业自有资金：

（一）企业留利

（二）提取折旧（三）应收借款筹资（四）闲置资金变卖筹资

二、政府财政资金

三、银行房地产贷款：

（一）银行房地产贷款来源1、房地产企业存款2、三级住房基金住房公积金

（二）银行房地产贷款形式1、种类2、贷款形式

房地产直接融资资金来源：

①、商业信用

②、投资性商业信用融资

③、消费性信用融资

房地产间接融资资金来源：

①、金融机构信用

②、消费信用

24、简述房地产信托的优势及主要类型175-177

房地产信托的优势：

①、信托融资创新空间广

②、信托具有财产隔离功能

③、可以不受通过银行贷款是企业自有资金应不低于开发项目总投资的约束，也能弥补中国人民银行121号文规定的的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中坚消费融资的断裂

主要类型

1、抵押贷款信托

2、股权投资信托

3、股权证券化信托

4、权益转让信托

25、何谓三级住房基金、住房公积金、房地产按揭贷款？

三级住房基金

①、城镇住房公积金

②、企业单位住房公积金

③、职工个人住房公积金

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。

住房公积金制度实际上是一种住房保障制度，是住房分配货币化的一种形式。

住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。

单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。

职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。

按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。

26、何谓房地产预售，房地产商品房的预售条件173

商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。

其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。

它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式

我国《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。

（2）持有建设工程规划许可证。

房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。

　　（3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

　　（4）已经同金融机构签订预售款监管协议。

　　（5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

27、何谓楼花，炒楼花，炒楼花主体，炒楼花原因、对房地产市场的影响

楼花是地产物业市场的一个名词，是一种投资工具不动产期货，指该地产发展项目还未完成。

在香港，该地产项目若果还未有政府当局发出的入伙纸，也定义为楼花。

在台湾则称为预售屋。

最先由香港开始流行。

地产发展项目以楼花方式发售，对地产发展商最有利，在现金流方面而言，先收钱，一年半载之后才交货。

　炒楼花，是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。

炒楼花属于期房炒作，以小钱博大钱，在楼市上升期，人们趋之若鹜，是楼市泡沫的主要制造手段。

炒楼花，属于舶来品，原为香港楼市用语，因为香港施行期房制度，房屋只要满足预售条件，不需要现房状态便可以发售。

期房制度在上世纪80年代末传到了深圳，炒楼花也跟着传进来。

是指买家在楼盘没落成之前，只用花费数量很少的订金，同开发商签订预售合同，订下一套或多套单元，之后转手卖给他人，从中赚取差价。

观点：

反方观点：

抬了楼价、毁了楼盘、坏了规矩，炒楼花坏处一大把。

业内反对炒楼花之开发商的总结，炒楼花计有以下罪状：

　　炒楼花危及市场。

因为过多投资客的介入，房价在炒作中层层加码，等到超出实际的购买力时，造成楼市"跳水"。

这样的例子远有海南，近有杭州、宁波，被炒家搅出的泡沫不容小视。

　　炒楼花影响楼盘正常销售。

一是炒家过多，使得买房人对开发商管理心存疑虑，影响楼盘销售；二是炒家拿走了最初应该是目标客户享受的优惠价，在楼盘涨价后以比开发商略低的价格再次分流客户，两拨买家只成交一拨；三是前期炒家托盘，认购火爆，使开发商对市场形势做出错误判断。

市场中这样的例子有不少，很多楼盘认购时极其火爆，号称1天定出上千套，但到实际"换签"时（将所订房号换成签正式合同），客户却消失大半，令公司管理者大为光火。

　　炒楼花也坑了消费者。

对缺房的人来说，楼价被炒家托高，增加了购房成本；对投资者来说，恶炒楼花会令他们看不清形势，以为市场需求量很大，盲目跟进，导致投资失误。

　　②正方观点：

支持投资、反对恶炒，炒楼花好处也不少。

　　典集团董事长张宝全认为，炒樱花是一种投资，所有的投资都是为了增值、保值的，现有的政策不支持房地产投资，比如我们的产权制度使产权转移非常麻烦，而香港等地则是契约制，变更一下登记备案即可；再有交易程序、税费政策等，都使房地产投资不能合法、快捷的完成，因此，很多地产投资就走向了地下，炒楼花屡禁屡旺就是一个例子。

既然开发商的价格定位制度给前期买家留下了盈利空间，不如让投资者合理进入，给他们一个相对规范的炒楼平台。

　　柏宇兴业房地产公司总经理张寅先生则持一种更为开明的态度。

他认为，炒楼花的害处多是因为开发商操盘经验不足、引发恶炒所致，如前期对产品把握不准导致定价过低，后期对市场盲目乐观提价太快等。

只要开发商控制得当，将炒家限定在合理的比例下，炒楼花将表现出以下好处:

（1）楼盘人气旺，利于销售。

上文提到的上海TOWNHOUSE项目，就是因为楼花炒卖成为上海广告量最少、销售最好、名气最大的楼盘。

这也是很多开发商嘴上严禁炒楼花，实际睁只眼、闭只眼的原因；

（2）投资者、买房人双赢。

前期慧眼识珠的投资者理应有利益回报，后期客户则可以用比售价低的价格从炒家手里买得满意房产皆大欢喜。

危害

　　"炒楼花"的罪状有三：

首先是危及金融安全；其次是扭曲市场需求；再次有偷逃税款的空间。

楼市炒家中相当一部分靠的是银行贷款，有的人运用贷款同时炒作多处房产，从资金角度他是在做期货。

倘若一个环节跟不上，就会引发资金断链反应，造成较大的还贷风险。

炒作行为具有"火上浇油"的群体效应，一旦楼市下跌，最终风险就会押在银行身上。

　　"炒楼花"掩盖了市场真实的需要，虚拟需求被不断放大，导致供求关系失衡，从而导致市场大起大落。

同时，"炒楼花"普遍存在逃税行为，由于实际房价往往不被反映在转让合同上，统计失真的直接后果是官方统计数据偏低，使管理者、公众低估了楼市的涨幅和风险。

香港楼市炒到最后，按揭价格和租金"倒挂"。

比如一套房子每月付二万元按揭，但只能租到几千元；楼价大跌后，出现了众多的"负资产一族"，带来了严重的金融风险和社会问题。

　　面对"炒楼花"中可能出现的问题，有人担心"炒楼花"会影响武汉的楼市发展。

投资地产是目前最有回报潜力的产业之一，再说"炒楼花"的只是在一些楼盘旺销的情况下才能"炒作"。

　　被炒作的楼盘（包括"托盘"及"炒楼花"的散户）平均每平方米的涨幅在200元－500元之间，虽然暂时对武汉楼市的影响并不大，但市场也有失灵的时候，一旦市场出现人为托盘，政府就要出面平衡。

因为，人为托盘发展到最后危害很大，前些年海口的房产就造成了非常多的烂尾楼。

中南财经政法大学的彭星闾教授称，房地产和金融与老百姓的关系非常密切，一旦出了问题，将会影响到社会稳定和经济正常运行，这是政府必须干预的。

28、定金与订金的区别

所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。

定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。

“订金”在法律上没有明文规定。

出现在房屋认购书中的“订金”，其业主或赔偿仅仅是单方的，是购房者对开发商的保证。

在开发商如果违约是否双倍返还的问题上并不明确。

如果开发商违约，只要退还订金即可。

法律概念区分定金与订金

　　定金“是规范的法律概念，是一种担保形式；而”订金“并非法律语言，没有明确的法律规定，在审判实践中一般被视为预付款。

两者的法律效力也是完全不同的；如果买方交付的是”定金“，那么买方违约则定金将卖方没收，卖方违约则必须向买方双倍返还定金；如果买方交付的是”订金“，那么不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还”订金“。

　　根据法律的规定，开发商必须持有《预售商品房许可证》才能卖楼花，而且不管是预售商品房还是正式的商品房买卖，都必须签订书面合同。

比如：

开发商收取了2万元钱后，并没有与客户签订书面合同，那么两者之间的房屋买卖关系并没有形成。

而《担保法》规定“定金应当以书面形式约定”，定金条款又只能是主合同的从合同，那么在房屋买卖合同没有形成的情况下，客户向开发商交的2万元钱就可能是“定金”，也就不存在开发商可以“没收”这2万元的问题。

那么客户交付的只可能是“订金”，而“订金\”是应当退还的。

但是，如果当时双方签订了书面的预售商品房合同，则可以在合同中约定“定金条款”，那么买方反悔不买时，开发商就完全有权没收定金。

房屋认购书中定金与订金的区别

　　1）在“房屋认购书”中约定的为“订金”：

　　《商品房销售管理办法》（2001年6月1日起施行）第二十二条第二款规定：

“房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受方收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受方返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

”此种情况下，买受人可与出卖人详细约定“订金”的性质，否则到时想要主张“定金”的权利的话，将不会被人民法院支持。

　　2）、在“房屋认购书”中约定的为“定金”：

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）第四条规定：

“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

”也就是说，买房人签订认购书、正式签订《商品房买卖合同》前，如果因为买受人一方的原因“未能订立商品房买卖合同”的，出卖人可以不退还定金。

但是，如果因为买卖双方的原因，比如合同不能协商一致，出卖人应当将定金返还买受人。

注意事项

∙消费者与开发商即使签订了书面商品房预售合同，实际上也还只是一种意向书。

在房屋实际交付时，双方须另行签订正式的房屋买卖合同。

购房者只有在与开发商签订房屋买卖合同，交付了购房款、拿到开发商开具的发票后，才能向主管部门申办产权证。

29、房价收入比与房屋租售比。

商品房空置率与建筑容积率。

“房价收入比”：

指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

（房价与家庭年收入的比值）来衡量一个地区居民购房能力和房价的高低，并以发达国家房价收入比一般维持在3至6倍之间作为参照。

租售比:

是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶200~1∶300。

如果租售比低于1∶300（即1：

400，1：

500，按照租售比为每个月的月租与房屋总价的比值理解，就是在1：

500的情况下，需要500个月才能收回购房成本），这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1∶200（即1：

100），表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。

住房空置率：

是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

建筑容积率:

是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于40%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

30、房地产预售制度是否取消，试述理由

房屋预售制度是国内房产市场发展初期，为了降低房地产业门槛，使房地产开发商更容易融资，促进房地产业发展，确保住房制度改革取得成功，而对房地产开发商采取的一项扶持政策。

但是，现行的房地产预售制度在法律存在四个方面的弊病：

　　一、多层的法律关系。

商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人之间的法律关系，其它牵涉到的法律关系有开发商与其有债权债务关系的其它方，如施工承包方、贷款银行及其它债权人，另外购房人也可能在房屋建造期间转与他人等。

在这多层复杂的法律关系中，任何一环节发生法律风险，均可能影响到商品房交易合同的履行，增加了法律风险。

　　二、购房人缺乏担保之法律保障。

在商品房预售中，购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商，而开发商仅承担在一定期限内在工程完成后将现房交付购房人的义务，购房人事先支付的购房款项因有效的担保制度缺失而常常得不到有效保护。

　　三、剥夺了购房人对实物的知悉权。

在一般情况下，在订立合同时，购房人只能依据开发商提供的图纸、模型或部分建好的样品房。

对房屋的实际面积、建材、质量、配套公共设施等情况，购房人却无法了解，而这些问题往往是购房人决定是否购买的判断依据。

这为开发商预售中以广告和宣传资料误导甚至欺骗消费者或事后擅自变更设计、规划、用料创造了机会。

　　四、预售到现房交付期限过长。

在预售到现房交付往往需要的期限往往是房屋的建造期，在这个期限，一旦开发商的履约能力发生变化，使工程竣工期延长或无法竣工，由于购买人已经签订了购房合同，往往让购买方蒙受损失。

风险容易转嫁贷款银行和购房人

　　　　一、期房交易类似期货交易容易造成房地产价格泡沫。

房屋预售中的购买人，除了用于自住外，不乏基于保值、投资、投机等目的参与其中交易的，此外，房地产商也常通过虚假紧缺，浮夸囤积等手段哄抬楼价，致使房地产价格过分偏离其真实价值，一旦房屋价格泡沫破灭，房价下跌，作为抵押物的房屋价值也会减低，使银行蒙受不小的损失。

　　二、“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金。

“以小搏大，空手套白狼”是不法房地产开发商普遍和常用的手法，而房屋预售制度为这种方法提供了便利，在资金缺乏的时候，他们首先想到的是通过“假按揭”从银行那里把钱套出来，一旦事情超过他们所能控制的范围，他们往往会携款潜逃。

以工商银行为例，其个人住房按揭贷款不良资产中的80％是“假按揭”造成的。

　　三、房地产风险主要由银行信贷资金和购房人承担。

以南方某省为例，2005年上半年，该省房地产开发资金资金来源979．46亿元，其中，银行信贷资金293．84亿元，购房人支付的定金或预收款381．01亿元，银行和购房人的资金在开发资金中占比为68．9％。

在房屋预售制度下，不仅降低了开发商的门槛，使部分并不具备开发实力的企业进入市场扰乱了正常的经营秩序，而且一旦开发商投资出现问题，银行和购房人就成为了开发商投资风险的承担者和牺牲品。

　　取消房地产预售制度时机成熟

　　白鹤祥认为，当前取消房地产预售制度的市场条件已经成熟。

经过长期的市场发展和孕育，现在已有一批信誉、资质和经营良好的房地产商积累了雄厚的资本实力和经验，取消现行的房屋预售制度已不会造成有实力的开发商的资金链的断裂。

反而会促进房地产更好的发展。

　　但是考虑到为防止房地产开发大幅度缩减，供求链条被打破，房价在一定时期的报复性攀升，由此引发部分房地产开发商的破产倒闭而致的市场振荡。

白鹤祥代表说，可以设定取消房地产预售制度后风险影响的缓冲期充分利用修改法律到颁布实施的时间空档，给市场一段自然吸收消化适应的过程。

同时完善相关房地产配套政策。

2：

房屋预售制度本来是国内房产市场发展初期，给成长中的房地产开发业予以扶持的一项政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。

可以说，近几年来，正是得益于这一利好政策的支持，许多开发商从无到有迅速完成了资本原始积累，中国房地产市场也很快地得到繁荣。

　　本来房屋预售制度是支持房地产市场发展一项不错的制度，但不少房地产开发商利用这一制度的缺陷大牟暴利，不择手段地掠夺民众及社会之财富。

如通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益；更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”。

正如央行房地产金融报告所指出的那样，目前房地产市场许多风险和交易问题都是房屋预售制度所引起的。

　　一旦房地产市场出现风险，最后承担风险的当然是社会广大民众

　　既然房屋预售制度不利于房地产市场发展，央行建议取消该制度也就理所当然了。

但为什么会遭到房地产开发商和一些地方政府的极力反对呢？

问题就在于如果取消这项制度，可能会让那些无良房地产开发商失去获得暴利的机会。

试想，一些人即使身无分文，但一旦进入房地产市场，就能够在短期内牟取暴利，最关键的一招就是利用房屋预售制度之缺陷“空手套白狼”，通过银行金融杠杆之工具，套取银行的资金为其牟取暴利，在这种情况下，房地产开发商获得暴利，一旦市场出现风险，它们就把这些风险转嫁给银行。

而银行的最后风险而香港的房屋预售制度所以能够顺利发展，最为重要的是香港有一个十分完善的法律体系，一个十分健全的信用市场以及一个监管十分严密的房地产市场监管体系。

而这些目前国内都十分缺乏。

在这样的条件下，房屋预售制度在香港能够有效运作，但是事实已经表明在中国内地则不然。

由谁来承担？

当然是社会广大民众了。

我国的商品房预售制度源于房地产业刚刚恢复与兴起的年代，鉴于房地产业自身的资金密集性及当时这一产业刚刚萌芽，为了支持和帮扶这一新兴行业，从香港引进了商品房预售制度。

商品房预售制度的实行，对于我国房地产业的快速发展起到了巨大的促进作用。

但是，事实证明，这一制度的推行也产生了一系列负面作用，严重影响着市场经济的稳定，制约着房地产业的健康发展。

现在应该考虑停止实施这一制度了。

　　混淆了房地产领域中投资和消费的界限，将投资行为的风险转嫁到消费者身上

　　商品房预售制度的实行，将消费者的消费资金，经过预售这一环节，名正言顺地变成了开发商的投资资金。

投资是为了赢利，当然要承担风险。

消费则是为了获取生活或生产必需品，无须为投资者承担风险，这是非常浅显的道理。

而商品房预售制度却帮助开发商将消费者绑在他们的战车上，替他们承担项目的投资风险。

许多烂尾楼害得众多无辜的消费者一生积蓄血本无归就是明证。

　　降低了入市门槛，推动着房地产业的恶性膨胀

　　商品房预售制度这种房地产业所特有的营销规则，意味着开发商一旦获得预售许可，便可“以小搏大、空手套白狼”。

巨额的利润，极大地刺激了开发商的胃口。

商品房预售制不仅大大降低了房地产行业的入市门槛，造成百业齐奔房地产的局面，也使国家一切行政的、经济的制约手段均相形见绌，削弱了国家行政宏观调控措施的力度，这就是在某些地方房地产业的宏观调控政策始终落不到实处的根本原因之一。

　　背离了国家法规关于建设项目交付使用程序的基本规定

　　国家对建设项目的交付使用，有严格的合格验收标准（规范）和基本程序。

未经合格验收，不得交付使用。

而商品房的预售却允许尚未经过验收甚至未建成的商品房进入市场，显然违背了国家的有关规定。

它将项目验收不合格的风险转嫁给了消费者。

而未经合格验收的商品房是无法取得房地产证的，这也是商品房交易法律纠纷不断的根源所在。

　　助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生

　　近年来，广州一些楼盘相继曝光了假按揭、重复抵押事件，在广州楼市引起不小的震动。

事实上，业内人士都明白，这种假按揭的手法是相当普遍的。

只要开发商资金断了链，他们首先想到的是通过“假按揭”从银行那里把钱套出来。

商品房交易过程中的欺诈行为虽然不都是预售制度造成的，但预售制度无疑为开发商的欺诈骗贷行为打开了方便之门，提供了可乘之机，助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生。

　　消费者的合法权益得不到保障

　　在预售制度安排下，交易双方的“标的物”（商品房）并不存在。

消费者在一无实物可视，二无证据可查的条件下参与交易，一切都由开发商说了算。

加上我们的信息公开机制建设严重滞后，预售制度下的商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。

商品房的质量、权属关系、规划与配套设施、设备等等关系着消费者切身利益的重大事项仅靠一纸售楼合同和开发商提供的售楼书来界定，自然得不到根本性的保障。

这也是近年来房地产成了消费者投诉热点，房地产纠纷成为危及社会安定重要因素的根本原因之一。

　　引发金融危机的风险源

　　相当一部分开发商借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款和其他金融工具，把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。

由地产巨头的破产牵连到金融机构、由房地产泡沫破灭引发金融危机的案例屡见不鲜。

　　停止实施商品房预售制度的时机已经成熟

　　商品房预售