成本管理制度项目可行性方案研究报告.docx
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成本管理制度项目可行性方案研究报告
成本管理制度项目
第一节工作流程
一、成本控制管理流程
1、流程图
2、流程说明
2.1说明：
已有独立项目公司或城市公司的区域，各阶段成本测算由城市公司（独立项目公司）成本部负责完成，完成后上报总公司成本核算中心审核；新进入市场有总公司成本核算中心负责设计各阶段的成本测算工作。
2.2职责说明
地产集团成本核算中心
（1）负责组织编制项目目标成本（前七类成本科目）
（2）负责项目开发全过程动态成本的监控
（3）组织项目成本后评估
地产集团财务管理中心
（1）负责各阶段项目经济效益测算
（2）参与制定项目目标成本（后二类科目）与控制责任书
（3）参与项目成本后评估
城市公司或独立项目公司成本部
（1）负责项目开发过程中动态成本管控
（2）负责编制项目动态成本相关报表
（3）参与项目成本后评估
城市公司或独立项目公司核算部
（1）负责建安类工程预结算编制、审核
（2）负责建安类工程动态成本管理
城市公司或独立项目公司财务部
（1）负责各阶段项目经济效益测算
（2）参与项目成本后评估
2.3节点说明
步骤
工作容的简要叙述
重要输入
重要输出
备注
1
拓展阶段：
1、项目拓展阶段，市场开发中心组织对意向土地组织可行性研究工作，成本相关数据收集与主要分工如下：
（1）市场开发中心负责红线外地块信息考察、收集，负责政府规划要点信息、报批报建等规费信息收集；
（2）营销管理中心进行项目初步定位，明确项目装修标准、各类产品售价，提供初步营销费用预算；
（3）规划设计部依据项目初步定位提供规划设计草案，提供完整的设计草案指标说明，明确建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积、小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施，提供初步设计费用预算；
（4）成本核算中心收集上述资料，根据政府规划要点和相关资料核实设计草案指标的完整、准确性，结合项目定位、经验数据、含量与材料市场价格等信息在2个工作日完成可研阶段成本估算；
（5）财务管理中心汇总建安成本，结合行政管理费、资本化利息、营销费进行拓展阶段项目经济效益测算，
2、可行性研究阶段成本估算的具体操作参照《可研阶段成本估算作业指引》的要求执行
3、《可行性研究报告》组织评审会，完成审核审批调整修订后，项目拓展阶段建安成本测算自动成为项目预控目标成本
4、可行性研究阶段各部门配合工作具体操作参照《项目拓展与论证管理流程》的要求执行
《政府规费表》、《初步产品建议书》、《可行性论证规划草案指标说明》
《可研阶段成本估算表》
项目可研工作依据计划开展，规划设计草案完成后2个工作日完成成本估算
2
定位策划阶段：
1、获取土地后，成本核算中心参与项目定位策划、前期设计工作，根据产品定位、前期设计、各业态面积的划分、项目开发工期、各机电系统配备标准等情况进行建安成本测算，财务管理中心综合建安成本，进行定位策划、概念设计阶段的经济效益测算分析
2、营销管理流程《项目定位管理流程》，成本核算中心参与其流程，并提出定位的成本控制建议，按照《概念性规划方案设计招标和设计管理流程》的要求参与定位评审。
3、集团成本核算中心全过程参与市场开发中心各项项目拓展流程。
《定位策划报告》、《概念设计成果》
概念设计成果提交后2个工作日完成成本测算
3
设计类承包商招标阶段:
1、地产集团成本核算中心参与设计类承包商考察；参与招标过程评审
建筑方案设计阶段:
1、根据审批通过的建安成本测算，成本核算中心1个工作日提出方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，作为设计任务书的一部分提交设计单位，以此指导实施方案的造价控制
2、规划设计部依据《规划方案设计管理流程》的要求组织方案设计工作
3、方案设计成果提交后3日，成本核算中心（或城市公司（独立项目公司）成本部）组织建安成本匡算与设计指标优化工作，具体操作参照《设计阶段成本优化作业指引》要求执行
4、财务管理中心结合成本匡算，1个工作日完成经济测算修订
5、审核责任与审批权限同方案设计评审会
《建筑方案设计限额》
《建筑方案设计成本匡算表》
建筑方案设计成果提交后3个工作日完成成本匡算
4
目标责任成本制定：
1、方案设计完成、成本匡算审批通过后，地产集团成本核算中心收集相关资料，制定目标责任成本，财务管理中心提供支持：
（1）市场开发中心提供可研报告，含公司决策（利润率、分期等）、配套费用信息；
（2）营销管理中心提供市场定位报告（品质定位、整盘收入、分期收入、营销费用整盘规划等）
（3）规划设计部提供方案设计图纸；
（4）财务管理中心提供管理、财务、营销费用指标；
2、成本核算中心负责按已完工程的经验和责任成本体系的要求，5个工作日编制正式的《项目目标成本控制责任书（初稿）》
3、初稿完成后发送到各中心和城市公司或独立项目公司进行讨论，5个工作日反馈相关意见，成本核算中心3个工作日完成审核、沟通、平衡，编制《项目目标成本控制责任书》，提交集团各主管副总审核（3日），地产集团总经理审批签发（1日），地产集团董事长备案，发送相关责任部门，并由集团各中心/部门经理、城市公司或独立项目公司总经理签字确认以此指导施工、采购、营销等业务活动中的成本费用使用与管理
4、项目目标成本编制与考核等具体操作参照《目标成本管理作业指引》的要求执行
《项目目标成本控制责任书》
方案设计完成、成本匡算审批通过后20个工作日完成目标成本定案
5
扩充设计阶段：
1、方案设计审批通过后，成本核算中心（或城市公司（独立项目公司）成本部）以审批通过的方案成本匡算指标为限额，2个工作日提出扩初设计阶段的成本控制目标、措施或建议，作为扩初设计任务书的一部分提交设计单位，以此指导扩初设计的造价控制
2、规划设计部依据《扩初设计管理流程》的要求组织扩初设计工作
3、扩初设计成果提交后，成本核算中心（或城市公司（独立项目公司）成本部）5个工组日组织完成建安成本概算，具体操作参照《设计阶段成本优化作业指引》要求执行
4、财务管理中心1个工作日完成经济测算修订
5、审核责任与审批权限同扩初设计评审会
《扩初设计限额》
《扩初设计成本概算表》
6
施工图设计阶段：
1、扩初设计审批通过后，成本核算中心（或城市公司（独立项目公司）成本部）以审批通过的成本概算指标为限额，结合设计单位的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），3个工作日完成施工图设计限额，作为设计任务书的一部分发给设计单位作为施工图设计阶段造价控制的依据
2、规划设计部依据《施工图设计管理流程》的要求组织施工图设计工作
3、施工图设计成果提交后7个工作日，成本核算中心（或城市公司（独立项目公司）成本部）组织对施工图限额设计要求进行成本控制审查，具体操作参照《设计阶段成本优化作业指引》要求执行
4、审核责任与审批权限同施工图设计评审会
《施工图设计限额》
《施工图设计成本预算表》
7
控制目标成本制定：
1、施工图完成后15个工作日，城市公司或独立项目公司核算部收集相关资料组织对进行施工图预算编制（清单标底编制由城市公司核算部编制，总公司成本核算中心审核）：
（1）施工图设计图纸；
（2）典型单体测算；
（3）材料选型定板资料；
（4）各类收费标准；
2、城市公司或独立项目公司成本部依据核算部的施工图预算，结合其它部门的成本收集成果，3个工作日对《项目目标责任成本》进行全面细划，形成《控制目标成本》，提交城市公司总经理审核（1个工作日），集团成本核算中心审核（2个工作日），以此作为以后开发过程中目标控制标准，地产集团成本核算中心在编制过程中提供技术支持
8
采购、施工阶段：
1、采购管理：
按各《招标/战略采购管理流程》的规定，参照《招标阶段成本评审作业指引》的要求，参加招标过程经济标编制与评审，城市公司或独立项目公司成本部、工程管理部负责组织工程采购合同提案、流转审核与签署工作，，城市公司或独立项目公司核算部审核进度款与结算款支付；成本核算中心参与战略供应商选择评审流程。
2、城市公司或独立项目公司成本部需参与物资采购管理流程“9.独立项目公司或城市公司供应商星级评审流程”，参与评定星级供应商，成本部负责从价格、数量等方面对供应商进行审核。
3、城市公司或独立项目公司成本部需参与物资采购管理流程“12.认质认价审核流程”，负责根据概预算造价审核材料单价。
4、城市公司或独立项目公司成本部需参与物资采购管理流程“14.紧急采购流程”，参与10万元以上与50万元以上物资紧急采购时召开的会议，紧急审核其材料单价。
5、城市公司或独立项目公司成本部需参与物资采购管理流程“3.独立项目公司或项目公司报价会签审批流程”负责将材料总价与概算总价进行对比审核。
6、设计变更：
按《设计变更管理流程》的规定，城市公司或独立项目公司成本部负责设计变更的成本估算与变更实施的跟踪。
费用数额在5万元以上的变更需报总部成本核算中心审批。
7、现场签证：
按《现场签证管理流程》的规定进行审核，城市公司或独立项目公司成本部负责审核签证是否符合合同约定，对是否签证做出判断；城市公司或独立项目公司核算部审核签证工程造价，签证完成后进行复核、确认，负责登记核算部签证台帐，负责签证月度统计、报总公司备案。
8、设计款支付：
城市公司成本部确认设计单位的设计工作完成情况，并审核付款申请。
流转至总部后，成本核算中心也要对设计款支付情况进行审核。
9、城市公司或独立项目公司成本部参与工程管理流程“5.施工组织设计或施工方案评审流程”，审核施工方案中的施工工艺是否会影响成本限额，同时提出优化建议。
10、各责任单位按照相关流程、作业指引进行目标成本控制，城市公司或独立项目公司成本部负责除管理、财务、营销、费用以外的其他开发成本控制与动态管理，财务部负责管理、财务、营销费用成本控制与动态管理
相关表格表单、审核审批依据各业务流程中的要求执行
9
常态工作：
1、城市公司或独立项目公司核算部按月定期（每月27日）提交《项目经营台帐》，提出成本控制的建议，提交地产集团成本核算中心
2、城市公司或独立项目公司成本部参与并协助工程部进行各类招标、议标工作，城市公司或独立项目公司核算部部负责编制标底，具体操作参照成本管理流程“第四节操作手册四、招标阶段成本评审作业指引”
3、城市公司或独立项目公司成本部收集动态成本信息，按月定期（每月27日）提交《项目动态成本表》，负责进行目标成本动态调整，提交地产集团成本核算中心、财务管理中心、各主管副总、总经理审核，地产集团董事长审批
4、地产集团成本核算中心按季度定期对各城市公司或独立项目公司成本管理情况进行核查，每季度最后一个月的25日提交各项目《成本管理季度评估报告》，具体操作参照《目标成本管理作业指引》的要求执行
5、要求将项目成本报送城市公司或独立项目公司财务部、总公司成本核算中心，总公司成本核算中心审核完毕前七项费用后报送总公司财务管理部，财务管理部审核并将后两项费用完善后返回总公司成本核算中心与城市公司或独立向你公司财务部
6、参与设计流程“十二、建筑、装修、景观材料选型定板流程”，城市公司或独立项目公司成本部提出成本建议，参与材料、样板收集、选样评审。
7、城市公司或独立项目公司成本部需参与物业管理公司招标评审，提出成本建议。
《成本管理信息月报》、《成本管理季度评估报告》
《成本管理季度评估报告》可针对不同项目公司在不同月份定期提供
10
竣工结算阶段：
1、城市公司或独立项目公司工程管理部参照《竣工验收流程》要求组织竣工验收、备案
2、城市公司或独立项目公司核算部参照《竣工结算流程》要组织竣工结算工作，地产集团成本核算中心审核后提交控股集团工程审计中心复审
《竣工验收报告》、《竣工结算报告》
11
后评估阶段
1、项目竣工结算完成后7个工作日，城市公司或独立项目公司财务部、成本部组织对整个项目发生的成本进行的全面的、系统的评价和分析总结
2、城市公司或独立项目公司成本部负责七大类成本评估；财务部负责两大类费用评估并汇总编制项目成本后评估报告，主要容包括成本控制方法，委托投资监理，决算审计等合同主要容，可行性分析和预算，决算，审计核定四者的经济指标对比，包括各分类总价，单方造价，主要物耗指标，差距原因分析，重大失误记录，主要节约措施绩效，目标成本控制责任部门责任履行情况，对委托单位在工作质量、服务态度、业绩效益方面的评估，未了事项说明等
3、城市公司或独立项目公司财务部组织成本研讨，提升成本控制的水平
4、地产集团成本核算中心、财务管理部共同组织对城市公司所报评估报告进行审核，并负责进行成本信息库、数据库的补充、调整、完善
5、项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应依据《项目目标成本控制责任书》对相关责任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一
《成本后评估报告》
说明：
已有独立项目公司或城市公司的区域，各阶段成本测算由城市公司（独立项目公司）成本部负责完成，完成后上报总公司成本核算中心审核；新进入市场有总公司成本核算中心负责设计各阶段的成本测算工作。
2.3支持性文件
序号
文件名称
1
《项目拓展与论证管理流程》
2
《可研阶段成本估算作业指引》
3
《项目定位管理流程》
4
《概念性规划方案设计招标和设计管理流程》
5
《设计阶段成本优化作业指引》
6
《目标成本管理作业指引》
7
《规划方案设计管理流程》
8
《项目方案扩初设计管理流程》
9
《项目施工设计管理流程》
10
《招标阶段成本评审作业指引》
11
《招标/议标/战略采购管理流程》
12
《设计变更管理流程》
13
《现场签证管理流程》
14
《竣工验收流程》
2.4记录要求
序号
记录名称
附表
1
《可研阶段成本估算表》
2
《方案设计阶段成本测算表》
3
《目标成本估算表》
4
《方案设计成本限额》
5
《扩初设计成本限额》
6
《施工图设计成本限额》
7
《目标成本控制责任书》
8
《成本动态月报表》
成本动态月报表
9
《成本管理季度评估表（参考）》
10
《项目成本后评估报告》
11
《项目经营台帐》
项目经营台帐
二、工程款申请与支付流程
1、流程图
2、流程说明
2.1职责说明
项目工程管理部、城市公司或独立项目公司工程管理部
现场勘察、审核确认工程进度、质量、施工部位
城市公司或独立项目公司核算部
编制月度工程款需求计划
审核工程款申请资料，确认支付工程款数额
城市公司或独立项目公司财务部
审核工程款申请资料
工程款支付
2.2节点说明
步骤
工作容的简要叙述
重要输入
重要输出
备注
1
提交月度工程量完成报告与进度款申请：
总包方依照合同约定上报月度工程量完成报告（土建和设备分开编制）与进度款申请。
容一般包括本月完成的工作量清单、计算书，上月结算余额，上月的现场签证费用，按合同约定应在本月抵扣的甲供料款，备料预付款等涉与本月应该结算支付的款项,同时提交合同复印件、工作容说明、相关图纸资料、认价资料、预结算书
《月度工程量完成报告》
2
审核《月度工程量完成报告》：
监理单位审核重点：
所报工作容，工程量是否和实际相符，剔除尚未验收或验收不合格尚在整改中的容和数量。
有异议的签署意见后退回总包重报并重新流转；无异议的流转给甲方现场土建和设备工程师
监理审核时限为2个工作日
3
工作量确认：
甲方现场工程师经现场查勘，对工作量提出复核意见，填写《进度、质量、施工部位完成情况确认表》，提交城市公司或独立项目公司核算部作为进度款支付的依据。
现场工程师对工作量的真实性承担责任，如与监理单位意见不一致，应立即协调解决
《进度、质量完成情况确认表》
现场工程师审核时限为1个工作日
4
本月已完工程量、进度款审核:
1、城市公司或独立项目公司核算部审核重点：
按照合同约定的计价原则，依据监理单位和现场工程师确认的工作容，审核定额编号，单价，费率和总价，并按总包合同的约定，计算出当月应拨工程款数额，发现总包单位有计算错误的，应通知总包人员前来当面校对更正，工程管理部主管工程师负责协助
2、城市公司或独立项目公司核算部经理在1个工作日复核，并对其真实性承担责任，如有异议，应在上述时限协调解决
3、项目公司工程管理部、城市公司或独立项目公司工程管理部、核算部依据合同、项目公司总经理确认的工程量对工程进度款进行审核（1个工作日）
核算部审核时限为2个工作日
5
资金需求计划：
1、城市公司或独立项目公司核算部核算员要充分了解工程合同中有关工程款拨付的约定，包括：
（1）工程款的支付方式、支付期限；
（2）工程款按工作量支付的比例；
（3）预付款的支付与抵扣方法；
（4）甲供材料设备扣款方法；
2、城市公司或独立项目公司核算部依据工程合同、施工进度、工程款支付记录等信息，于每月25日前预估编制并提交下月《月度工程款需求计划》
3、城市公司或独立项目公司财务部在1个工作日依据项目资金计划审核确认《月度工程付款计划》，如有异议，应在上述时限协调解决，无异议提交城市公司或独立项目公司总经理
4、城市公司或独立项目公司总经理审核工程进度与工程量预估是否正确（2个工作日），财务管理中心审核工程款计算方法是否与合同规定一致，数额是否准确，拨款是否在年度和季度投资计划围，并结合集团资金状况判定计划付款数额（2个工作日），如于上报计划有异，应与时与城市公司财务部进行沟通确认
5、审批：
财务总监
《月度工程款需求计划》
6
工程进度款付款申请、
1、项目公司工程管理部与城市公司或独立项目公司工程管理部复核确认进度款支付资料（2个工作日）：
（1）工程量清单（连电子版本）；
（2）合同款收款银行XX证明；
（3）各类扣款单复印件；
（4）奖励通知单复印件；
（5）违约索赔单复印件；
（6）工程变更签证结算书；
（7）确认工程造价之预算；
（8）其他款项往来证明；
（9）其他需要提交的证明资料；
2、对承包商提交的付款资料要求如下：
（1）严格按照甲方要求（或合同要求）的文件与表格来填写申请；
（2）必须清楚打印，并按顺序装订好；
（3）工程量清单中的单价必须是合同单价，或已经审核通过的合同外单价；
（4）工程量清单中的计算公式必须保证正确；
（5）付款申请资料中的容或数据必须保证在各份文件表格中皆保持一致；
3、审核要点：
（1）合同编号、名称与承包商名称正确性；
（2）核实申请当月完成的工程量是否与现场当月形象进度一致；
（3）核对因质量、进度、安全与技术等不合要求所做的扣款、罚款、索赔事项；
（4）核对本月的奖励单、罚款单、分摊水电费用、劳保费用、宿舍管理费用、与其他所有代垫代支等费用
4、审核完毕工程管理部主管工程师负责填制、发起《进度款支付审批表》
5、城市公司或独立项目公司核算部在2个工作日完成申请材料审核，填报《工程款支付申请表》，至少应包括以下容：
（1）工程名称，施工单位；
（2）施工图预算金额；
（3）本期验工月报审定的完成工作量和累计完成工作量；
（4）至上期累计已拨付工程款（含预付款和甲供材料设备垫付款）；
（5）本期工程拨款申请额；
6、城市公司或独立项目公司成本部2个工作日审核拨款的计算方法是否与合同规定一致，数额是否准确，财务部1个工作日审核付款是否在月度计划，付款资料是否符合财务规定。
7、项目公司总经理
8、审批：
（1）付款金额≤50万城市公司总经理
（2）付款金额>50万经总公司成本核算中心、工程、成本、财务主管副总、常务副总审核后董事长审批
9、备案：
地产集团成本核算中心、财务管理中心
10、注意事项：
每月完成的各分部分项工程量之和不应大于双方所确认的施工预算的分部分项工程量；在计算工作量时必须根据完成的工作容对综合定额单价进行拆分，拆分单价之和应等于综合单价；所有施工图以外发生的工作量，必须以现场签证的形式纳入月报，不准折算成点工工资混在预算
付款申请材料
工程款支付申请表
7
工程款支付：
城市公司或独立项目公司核算部在向财务部申请拨款前应先与财务经理沟通，财务经理对于计划的付款应予同意，由本主办工程师通知收款单位开具发票，并将申请书和发票一起提交财务部审核。
8
1、财务部将所有资料提交集团公司结算中心进行审核、款项划拨
2、结算中心如在支付数额或时间上有困难的应与本主办工程师讨论延付计划，由本主办工程师协助项目经理与收款单位协商
9
备案、登记台帐：
1、城市公司或独立项目公司核算部应建立并即时更新工程拨款台帐，城市公司或独立项目公司总经理和地产集团在检查本部门与本项目公司工作质量时应查阅台账收集记录的与时性，完整性和准确性。
台账的容包括：
（1）合同文本复印件与付款条件和付款方法摘要；
（2）施工图预算，技术措施预算；
（3）年度，季度和月度的工程款支付计划；
（4）验工月报摘录的本期完成工作量，累计完成工作量，本期拨款，累计拨款，工程预付款，已抵扣额；
2、财务部付款后1个工作日将付款信息知会工程管理部、核算部、成本部，更新台账
《工程款支付台帐》
月进度审核、付款额一周报地产集团成本核算中心备案
2.3支持性文件
序号
文件名称
无
2.4记录要求
序号
记录名称
附表
1
《月度工程款需求计划》
2
《工程款支付申请表》
3
《合同款收款银行XX证明》
4
《工程款支付台帐》
三、竣工结算流程
1、流程图
2、流程说明
2.1职责说明
项目工程管理部、城市公司工程管理部或者独立项目公司工程管理部
核实结算原始资料的准确性、完整性
城市公司或独立项目公司核算部
审核结算资料，制定结算工程量、造价
组织结算谈判
城市公司或独立项目公司财务部
组织竣工决算，编制决算报表
控股集团工程审计中心
组织竣工结算审计，确定结算工程量、造价
2.2节点说明
步骤
工作容的简要叙述
重要输入
重要输出
备注
1
竣工结算：
1、竣工备案完成后，施工单位按照工程合同中竣工结算条款的约定、竣工验收报告、工程竣工结算通知书（若有）的要求报送结算资料、结算书等相关资料给经办主管工程师
工程合同、施工过程文件记录
《工程竣工结算通知书》
2
结算资料审核（工程）：
1、项目工程管理部、城市公司工程管理部在10个工作日审核竣工资料并确认，竣工资料包括：
承包方结算申请单，工程合同，工程招标文件，工程竣工验收报告，工程交接单，工程预算，承包方所报结算（结算书、工程量计算底稿与相关电子文档），备忘录，竣工图，现场签证，设计变更，材料对帐单，实付款对帐单等合同规定可作为结算依据的资料。
2、审核要点与要求等具体操作参见《工程竣工结算作业指引》
3、审核通过后，项目公司工程管理部编制《工程竣工结算资料移交单》，连同竣工结算资料一起移交城市公司工程管理部，初审后移交至城市公司核算部，如有异议应在上述时限联系施工单位确认解决
《工程竣工结算资料移交单》
若为独立项目公司则直接由工程管理部审核
3
结算审核（城市公司或独立项目公司核算部）:
1、城市公司或独立项目公司核算部负责审核工程竣
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