新合作物流配送中心建设项目可行性报告报批稿.docx
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新合作物流配送中心建设项目可行性报告报批稿
新农村现代流通服务网络工程
新合作物流配送中心建设项目
可行性研究报告
第一章总论1
（一）项目背景1
（二）项目概况7
（三）结论与建议11
第二章项目建设的必要性13
第三章建设规划与建设规模20
（一）指导思想20
（二）规划建设规模20
第四章场址选择22
（一）场址所在地位置现状22
（二）场址建设条件22
第五章总平面布置及建设方案27
（一）总体布置27
（二）场内外运输28
（三）建设方案28
第六章资源节约43
（一）国家节能的相关法律及设计规范44
（二）项目的节能措施44
第七章环境影响评价46
第八章劳动安全卫生与消防47
（一）劳动安全卫生47
（二）消防设施47
第九章组织机构与人力资源配置49
（一）组织机构49
（二）人力资源配置50
第十章项目实施进度51
（一）建设工期51
（二）项目实施进度安排51
（三）项目实施进度表51
第十一章投资估算与资金筹措53
（一）投资估算53
（二）建设投资估算54
（三）资金筹措58
第十二章项目财务评价60
（一）项目评价的依据60
（二）项目经营成本与收入预测61
（三）财务盈利能力分析62
（四）清偿能力分析62
（五）不确定性分析62
（六）项目财务评价结论64
第十三章社会评价65
（一）项目对社会的影响分析65
（二）项目与所在地的互适性分析65
第十四章风险分析67
（一）项目主要风险因素识别及分析67
（二）防范和降低风险对策67
第十五章结论及建议68
（一）结论68
（二）建议68
附表、附图、附件
（一）附表
（二）附图
项目总平面布置图
（三）附件
项目建议书的批复文件
第一章总论
（一）项目背景
1、项目名称
xxxx市新合作物流配送中心建设项目
2、承办单位概况
承办单位：
xxxx新合作商贸有限责任公司
联系地址：
xxxx市新区咸丰路下高埝供销社院内
法人：
邮编：
联系电话：
单位注册资金：
300万元
xxxx新合作商贸有限责任公司，是xxxx市供销合作社为适应现代流通服务体制于2007年5月成立的控股企业。
公司独立核算，自负盈亏。
下设日用品消费品市场配送中心1个，区域中心3个，终端连锁店80个。
庄稼医院12个。
农副产品配送中心1个。
购销网点30个。
农民专业和重视20个。
贮藏、加工、配送冷库1座；经营信息系统4套。
从业人员686人，其中，管理技术人员36名。
公司董、监事会等组织机构健全，规章制度完善，有一支懂经营管理的领导班子和经过培训的农民经纪人队伍，服务设施、办公场地齐全，是xxxx市新农村现代流通服务网络工程龙头企业。
2008年实现营业收入8000万元，利润240万元，税金120万元。
全年配送农业生产资料、农副产品3万余吨，占营业收入的70%以上。
3、可行性研究报告编制依据
⑴党的十七大关于推进社会主义新农村建设的指导方针
⑵国家关于发展我国现代物流的方针、政策及规划
⑶党中央国务院关于应对全球金融危机、扩大内需的重大决策和有关措施
⑷国务院常务会议研究部署搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长的政策措施
⑸《新农村现代物流服务网络工程专项资金管理暂行办法》
⑹中共xxxx省委、省人民政府关于贯彻落实《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》的实施意见（陕政发【2006】5号文件）
⑺xxxx省政府关于加快供销合作社改革与发展，推进社会主义新农村建设的意见
⑻xxxx市“新网工程”建设规划
⑼xxxx市“十一五”规划
⑽xxxx市发展和改革委员会关于xxxx新合作商贸有限责任公司建设xxxx市新农村流通网络工程备案的通知（铜发改发【2008】145号文件）
⑾建设承办单位提供的相关资料
4、项目提出的理由与过程
⑴党的十六大提出“统筹城乡经济社会发展，建设现代化农业、发展农村经济、增加农民收入，是全面建设小康社会的重大任务。
”同时要求“健全农产品质量安全体系；增强农业的市场竞争力，积极推进农业产业化经营模式，提高农民进入市场的组织化程度，开拓农村市场、搞活农产品流通，健全农产品市场体系。
”供销社是为农民服务的合作经济组织，根基在农村，主体是农民，基础是农业。
供销社的工作与助农增收，扶困救弱，改善农民生活条件，促进农村经济发展密切相连。
党的十七大又明确提出：
解决好农业、农村、农民问题，事关全面建设小康社会大局，必须始终作为全党工作的重中之重。
要加强农业基础地位，走中国特色农业现代化道路，建立以工促农、以城带乡长效机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局。
坚持把发展现代农业、繁荣农村经济作为首要任务，加强农村基础设施建设，健全农村市场和农业服务体系。
统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。
由于长期以来受城乡二元经济结构影响和农村生产力水平低下的制约，致使我国的农村商品流通体系建设滞后，农村流通网络建设薄弱，商品双向流通不畅，农民买难、卖难问题仍比较突出。
这种状况严重影响了农业生产发展和农民增收。
要解决这些问题，急需加快农村现代流通网络建设、构建现代农村市场流通体系。
为此，全国供销总社提出在“十一五”期间，重点建设农业生产资料现代经营服务网络，农副产品市场购销网络、日用消费品现代经营网络、再生资源回收利用网络等四大网络。
并明确提出：
“力争到2010年，建设管理统一、经营规范、服务配套的农资配送中心2000个，中心示范店3万个，加盟店30万家，使全系统农资销售额85%通过连锁配送实现。
为了贯彻落实2004年以来四个中央1号文件精神，加快供销合作社改革与发展，充分发挥其搞活农村商品流通，发展农村合作经济组织，带动农民进入市场，推进农业产业化经营等方面的重要作用，省政府决定大力实施“新网工程”（即：
新农村流通网络工程），发展区域性配送中心300个，连锁经营网点2000个，以推进全省的社会主义新农村建设。
2008年11月，省政府办公厅转发了省政府同意的全省新农村现代流通服务网络工程建设意见，文件明确提出：
“到2012年，全省发展整合‘新网工程’龙头企业70家，建设配送中心300个以上，发展连锁经营网点20000个以上，基本形成覆盖全省农村的农资、日用消费品、农产品和再生资源四大连锁经营体系。
”目标明确、任务具体、意义重大，为“新网工程”建设加足马力。
2008年10月，省政府办公厅通报表彰了全省“新网工程”建设中的11个先进单位，要求“各地各有关部门要以先进典型为榜样，加强领导、强化措施、落实责任、扎实工作，进一步加快新网工程建设步伐。
”
根据国务院国阅（2006）52号会议纪要精神和中华供销总社《关于贯彻落实国务院会议纪要精神加快实施“新网工程”的通知》，以及省政府的文件精神，xxxx市政府也制订出“新网工程”建设规划意见。
对建设总体思路、目标及主要内容做出规划、部署。
xxxx市“新网工程”建设就是实施国家、省政府“新网工程”的具体项目之一。
⑵建设社会主义新农村，首先要建设现代化的惠农便农的流通服务网络，“新网工程”突出供销合作社供、销为一体的优势，以信息化、连锁化、契约化、便捷化而实现网络化，在同一网络内同时实现农业资料、日用品供应、农副产品销售和再生资源回收利用，以流通现代化促进农村现代化。
“新网工程”分层次由物流配送中心、直营中心店、标准超市、农家店终端组成网络，中坚工程为市级物流配送中心和县级区域中心。
物流配送中心是一种多功能、集约化的物流据点，是一种现代物流的重要方式和优化销售体制的先进手段，它把收货、验货、储存保管、装卸搬运、筛选、分拣、流通加工、配送、结算和信息处理甚至包括订货等作业有机结合，形成多功能、集约化和全方位的服务枢纽，对促进农村建设、农业发展和农民生活有着至关重要的作用。
为此，xxxx新合作商贸有限责任公司进行了大量的前期准备工作，并于2007年11月委托有关单位编制了《xxxx市新农村现代流通服务网络工程建设项目建议书》，2008年4月，xxxx市发展和改革委员会以铜发改发【2008】145号文批复了由xxxx新合作商贸有限责任公司报送的《关于申请建设xxxx市新农村流通网络工程备案的报告》，就该项目的建设地址、总投资、主要建设内容进行审查、认为“符合《xxxx省企业投资项目备案暂行办法》的规定，同意备案。
⑶去年下半年以来，由美国金融危机引发的全球金融危机愈演愈烈，由于我国外贸依存度在60%以上，沿海地区、包括部分内陆地区的外向型企业受到很大的冲击，进而影响到全国经济的快速发展。
为抵御国际经济环境对我国产业的不利影响，防止经济增速过快下滑和出现大的波动，党中央国务院决定，对宏观经济政策做出重大调整。
实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，在努力稳定出口的同时，出台更加有力的措施扩大国内需求，进一步加大投资力度，加快民生工程、基础设施、生态环境建设，加快灾后重建各项工作等。
xxxx市新农村现代流通服务网络工程是国家规划建设的“新网工程”的重要一环，也是国家工业化、城镇化建设中必走的一个阶段，充分利用当前时机、积极行动，响应党中央国务院的重大决策，既有利于当地的经济发展，也有利于克服当前全球及我国经济的衰退趋势。
所以说，抓紧建设xxxx市新农村现代流通服务网络工程是大势所趋，更是刻不容缓。
（二）项目概况
1．建设地点
xxxx市新区南部工业园区
2．规划建设目标与规模
⑴规划建设目标
xxxx市新农村现代物流服务网络工程的建设目标是以健全新农村现代物流市场服务体系，发展适应现代农业要求的流通产业，帮助农民增产增收，便民惠民，拉动农村消费，以促进社会主义新农村及和谐社会建设为目标。
改造提升农副产品批发市场和经营网点，依托农副产品基地、以现代物流配送为手段，构造从基地、加工到市场、配送和终端卖场一条龙的农副产品市场购销网络；运用物流配送、连锁经营等现代流通方式，对现有农资流通设施和经营网点进行改造与整合，通过业务合作、资本联营等方式进行网络资源的整合对接，逐步形成以xxxx市新合作物流配送中心为核心，以区县为骨干、以乡镇及龙头企业为基地、以村组为网络终端，配置合理、城乡互动、相互促进、信息灵敏、购销快捷，各具特色的新农村现代流通服务网络体系。
⑵规划建设规模
xxxx市新农村现代流通服务网络工程规划主要建设内容为：
农业生产资料、农村日用品消费品、农副产品购销三大现代流通服务网络体系，本次拟建设项目为xxxx市新合作物流配送中心，项目占地为70亩（其中待征地20亩），总建筑面积为13068平方米，其中主要建筑为四栋仓储库及业务综合楼，农业生产资料仓储库、日用品仓储库、农副产品干果类仓储库分别为2016平方米，农副产品鲜果气调库2520平方米，业务综合楼建筑面积2000平方米等及其他附属建筑物和设施，以及自动化仓储系统建设。
项目总投资9032万元，其中，固定资产投资7832万元。
3、主要建设条件
⑴xxxx市位于xxxx中部，南距西安60公里，北距延安160公里，是关中通往陕北的交通要地。
⑵xxxx市国土面积3882平方公里，2007年末常住人口为83.56万人，其中非农业人口40万人。
辖耀州区、王益区、印台区、宜君县3区一县及一个省级经济开发区，34个乡镇及10个街道办事处。
⑶xxxx地跨鄂尔多斯地台和汾渭地堑两个地质构造单元，地貌复杂多样，山、川、塬、梁、沟谷均有分布，海拔650—1700米。
⑷xxxx属于暖温带大陆性季风气候，四季分明，年平均气温8.9℃—12.3℃，年平均日照时数2345.7—2412.5小时，年降水量平均在555.8—709.3mm之间，日平均风速2.2—3.1米秒，年无霜期200—228天，最大冻土深度38—56厘米。
⑸xxxx是以资源开发为主的工业城市，2007年全市实现生产总值102.27亿元，其中第一产业7.9亿元，占7.7%，第二产业58.81亿元，占57.5%，点三产业35.56亿元，占34.8%。
全年实现农牧渔业总产值14.63亿元。
⑹xxxx境内交通运输四通八达，分别有西安—xxxx、西安—延安铁路线宜君段、梅家坪—七里镇3条铁路线和210国道、包茂高速、305省道、环市公路网等公路线，每平方公里拥有公路数、铁路数均位居全省前列。
⑺xxxx市电子通讯网络比较发达，2007年拥有固定电话用户19.84万户，小灵通用户5.65万户，移动电话用户37.86万户，邮电业务总量3.16亿元。
⑻国家、省、市一系列关于大力实施“新网工程”的政策，规划和批复文件。
4、项目总投资及资金来源
xxxx市新合作物流配送中心项目总投资9032万元，其中，固定资产投资7832万元。
资金来源主要由两个方面解决：
（1）申请银行长期低息贷款5800万元，建设期利息663万元，合计6463万元。
（2）企业自筹2569万元。
5、主要技术经济指标（见后表）
主要技术指标表
序号
名称
单位
经济指标
备注
1
项目建设规模
1.1
项目占地面积
㎡
33335
1.2
项目总建筑面积
㎡
13068
1.3
总建筑物占地面积
㎡
11068
1.4
道路面积
㎡
14000
1.5
绿化面积
㎡
8267
2
绿化率
%
24.8
3
建筑系数
%
33.2
4
容积率
0.7
库房面积计算按物流中心分类与基本要求的高于6米的按2倍计算
5
项目总投资
万元
9032
6
年收入
万元
20000
7
总成本费用
万元
18075.55
8
利润总额
万元
1584.4
9
财务评价指标
9.1
盈亏平衡点
%
61.9
9.2
税后财务内部收益率
%
13.21
9.3
项目投资回收期
年
8.5
自建设期开始起
（三）结论与建议
1、结论
⑴xxxx市新合作物流配送中心的建设是遵照党和国家的政策，省市政府部门的规划而进行的，是帮助农民增产增收、便民惠民、拉动农村消费，建设社会主义新农村的必然要求，它的建设符合产业政策和国家发展战略。
⑵xxxx市新合作物流配送中心是xxxx新合作商贸有限责任公司组织建设的系统网络工程中重要组成部分，承担着全市供销物资的流通，其建设规模及投资是合理的，符合实际要求。
⑶xxxx市新合作物流配送中心本身要开展多种经营，创造利润，为企业的生存与发展增添活力。
它的主要任务是承担着全市农村居民生活和生产资料以及农副产品供应及销售，为全市农村提供商贸流通平台，促进农村经济和社会的发展，创造的社会价值是很明显的，因此，从建设社会主义新农村的全局出发，各级政府要给供销物流企业发展以优惠政策，减轻供销物流企业的负担，给以中央预算内财政补贴，给以长期低息的政策贷款，使其得到又好又快的发展。
2、建议
⑴建设“新网工程”——应当坚持改造与新建并举，以改造现有经营网点为主的观念，充分发挥自身优势。
盘活现有资产和设施，积极改造现有设施，尽最大努力减少新网工程建设资金不足的压力，使有限的资金用在核心工程，重点工程上，保证龙头企业拥有强大的前进动力。
⑵为尽快、良好地建设起xxxx的“新网工程”，建议成立以xxxx市市级领导挂帅的建设领导小组，全面组织，协调这次全市的新网工程建设，以保证整个新网工程的如期建成。
⑶在建设xxxx市新合作物流配送中心的同时，就要着手进行该中心人员的学习、培训。
使他们尽早掌握现代化物流技能，熟悉业务，熟练操作，并积极搜集先进企业的先进管理手段和各项管理制度。
建立完善现代物流体系、市场信息体系，引进现代物流理念，以保证项目建成后的顺利运营。
⑷在项目建设过程中，要实行严格的质量监督管理，严把质量关，在保证施工质量的前程下，优先选用绿色建筑材料，同时尽量节约成本，加快施工进度，消除工程风险。
⑸各级政府部门要切实做好陕政发【2008】116号文件的贯彻落实工作，充分认识加快推进“新网工程”建设的重要性，搞好所在地区“新网工程”建设的总体思路和主要任务，切实加强组织领导，加大政策扶持力度，加强宣传引导，把“新网工程”作为地区建设的大事、要事。
第二章项目建设的必要性
（一）党的十六大和十六届四中、五中全会就加强社会主义和谐社会建设做出了重要部署，构建和谐社会，就必须切实解决好“三农”问题，大力推进社会主义新农村建设。
供销社是为农民服务的合作经济组织，根基在农村，主体是农民，基础是农业。
供销社的工作与助农增收，扶困救弱，改善农民生活条件，促进农村经济发展和构建和谐社会以及推进社会主义新农村建设密切相连。
党的十七大又明确提出：
解决好农业、农村、农民问题，事关全面建设小康社会大局，必须始终作为全党工作的重中之重。
要加强农业基础地位，走中国特色农业现代化道路，建立以工促农、以城带乡长效机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局。
坚持把发展现代农业、繁荣农村经济作为首要任务，加强农村基础设施建设，健全农村市场和农业服务体系。
统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。
由于长期以来受城乡二元经济结构影响和农村生产力水平低下的制约，致使我国的农村商品流通体系建设滞后，农村流通网络建设薄弱，商品双向流通不畅，农民买难、卖难问题仍比较突出。
这种状况严重影响了农业生产发展和农民增收。
要解决这些问题，急需加快农村现代流通网络建设、构建现代农村市场流通体系。
为此，全国供销总社提出在“十一五”期间，重点建设农业生产资料现代经营服务网络，农副产品市场购销网络、日用消费品现代经营网络、再生资源回收利用网络等四大网络。
并明确提出：
“力争到2010年，建设管理统一、经营规范、服务配套的农资配送中心2000个，中心示范店3万个，加盟店30万家，使全系统农资销售额85%通过连锁配送实现。
为了贯彻落实2004年以来四个中央1号文件精神，加快供销合作社改革与发展，充分发挥其搞活农村商品流通，发展农村合作经济组织，带动农民进入市场，推进农业产业化经营等方面的重要作用，省政府决定大力实施“新网工程”（即：
新农村流通网络工程），发展区域性配送中心，连锁经营网点，以推进全省的社会主义新农村建设。
2008年11月，省政府办公厅转发了省政府同意的全省新农村现代流通服务网络工程建设意见，文件明确提出：
“到2012年，全省发展整合‘新网工程’龙头企业70家，建设配送中心300个以上，发展连锁经营网点20000个以上，基本形成覆盖全省农村的农资、日用消费品、农产品和再生资源四大连锁经营体系。
”目标明确、任务具体、意义重大，为“新网工程”建设加足马力。
2008年10月，省政府办公厅通报表彰了全省“新网工程”建设中的11个先进单位，要求“各地各有关部门要以先进典型为榜样，加强领导、强化措施、落实责任、扎实工作，进一步加快新网工程建设步伐。
”
根据国务院国阅（2006）52号会议纪要精神和中华供销总社《关于贯彻落实国务院会议纪要精神加快实施“新网工程”的通知》，以及省政府的文件精神，xxxx市政府也制订出“新网工程”建设规划意见。
对建设总体思路、目标及主要内容做出规划、部署。
xxxx市“新网工程”建设就是实施国家、省政府“新网工程”的具体项目之一。
（二）建设社会主义新农村，首先要建设现代化的惠农便农的流通服务网络，“新网工程”突出供销合作社供、销为一体的优势，以信息化、连锁化、契约化、便捷化而实现网络化，在同一网络内同时实现农业资料、日用品供应、农副产品销售和再生资源回收利用，以流通现代化促进农村现代化。
“新网工程”分层次由物流配送中心、直营中心店、标准超市、农家店终端组成网络，中坚工程为市级物流配送中心和县级区域中心。
物流配送中心是一种多功能、集约化的物流据点，是一种现代物流的重要方式和优化销售体制的先进手段，它把收货、验货、储存保管、装卸搬运、拣选、分拣、流通加工、配送、结算和信息处理甚至包括订货等作业有机结合，形成多功能、集约化和全方位的服务枢纽，对促进农村建设、农业发展和农民生活有着至关重要的作用。
我省实施“新网工程”以来，社会效益和经济效益明显提高。
2007年，全省供销社系统商品购进总额93.2亿元，同比增长19.9%。
其中，直接购进农副产品19.6亿元，同比增长36.3%；实现商品销售总额111.4亿元，同比增长15.6%；售给农民农资31.7亿元，同比增长34.8%。
（三）2006年，xxxx市农业人口43.2万人，归属于2009个村民小组，平均每个村民小组215人，居住相对分散。
2006年，xxxx市农村居民人均纯收入2215元，仅为全国平均水平的0.62，比全国平均水平低1372元，将近四成。
为全省平均水平的0.98，具体低45元，占两个百分点。
2006年，xxxx市农村居民人均消费水平1714元，比全国平均水平低1115元，基本四成；比全省平均水平低467元，占21.5%。
2007年，xxxx市供销社系统营业额3.21亿元，其中购进1.4亿元，销售1.81亿元。
相对全国全省而言，xxxx地区的“三农”状况还比较落后，xxxx市“新网工程”的建设，可有力促进这种落后状况的改变。
（四）xxxx市是一座以资源开发、加工转化为特征的工业城市，农业比重相对较轻，但农业特色显著。
除有限的粮油菜种植以外，其苹果、核桃、桃子、大樱桃等水果生产驰名中外，多次获得国家优秀产品称号。
2006年，园林水果达到30.6万吨，其中，苹果29.9万吨、梨1567吨、葡萄767吨、桃2046吨、红枣718吨、杏520吨、柿子1344吨。
其他园林水果140吨，另外，核桃330吨，花椒503吨。
其他农业产品还有水产品鱼类，畜牧业牛、驴、骡等，养殖业猪、羊、蜂、兔、鸡、鸭等，可谓“麻雀虽小五脏俱全”。
多样化、特色化、优良化的xxxx农业，也促使xxxx的农业生产资料供应和农副产品的购销面广点多，业务繁杂。
十分有必要建设现代化关于农村、农业、农民的流通网络。
2006年，xxxx主要农业生产资料使用情况是，农用化肥施用实物量为169441吨，其中氮肥80405吨、磷肥61287吨、钾肥5476吨、复合肥14359吨、其他肥料7884吨。
农用塑料薄膜使用量665.6吨，农用柴油使用量23.3吨，农药使用量163.9吨。
（五）2008年下半年以来，由美国金融危机引发的国际金融危机愈演愈烈，并加速向实体经济蔓延，我国经济也受到严重冲击，一些主要经济指标下行趋势明显。
为抵御国际经济环境对我国的不利影响，防止经济增速过快下滑和出现大的波动，最近，党中央国务院决定对宏观经济政策做出重大调整。
当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，在努力稳定出口的同时，出台更加有力的措施扩大国内需求，扩大内需已经成为当前经济工作的重中之重。
与此同时，经党中央国务院决定，转发了国家发改委关于当前进一步扩大内需，促进经济增长的十项措施，这十项措施是一套力量集中，力度较大的“组合拳”。
这十项措施兼顾了当前和长远，既有利于促进经济增长，又有利于推动结构调整和发展方式的转变；既有利于拉动当前的经济增长，又有利于增强经济发展的后劲；既有利于扩大投资，又有利于拉动消费；既有利于保持经济增长的势头，又有利于深化各项改革。
这十项措施其中很大一部分是用于增加投资，投资的投向非常明确，也很集中，既有“三农”、水利和交通运输等大家熟悉的这些薄弱环节和基础设施领域，也有改善民生、自主创业、产业优化升级等方面的新面孔。
新增1000亿中央投资，主要用于加快民生工程、基础设施、生态环境建设，重点非常突出。
一是用于加快建设保障性安居工程，二是用于加快农村民生工程和农村基础设施建设，三是用于加快铁路、公路
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