物业管理前期介入作用及意义的相关报告.docx

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物业管理前期介入作用及意义的相关报告

西安广播电视大学

毕业（论文）

物业管理前期介入作用及意义的相关报告

年级：

2012秋

学号：

姓名：

专业：

行政管理（专科）

物业管理前期介入作用及意义的相关报告

【内容摘要】：

随着生产力的发展，物质产品的丰富，人民的生活水平得到了提高，人们对自身居住条件的要求也不断提高。

业主购买房屋除了对房屋的基本条件有较高要求，更对物业的环境有了新的需求，不仅要享受到整洁、优雅安全、方便的生活和居住环境，还要使物业保值增值。

物业管理正是伴随着社会的发展，为了满足人们的这些需要而产生的。

物业管理是一种集经营、管理、服务于一体的管理模式。

从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可。

然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成后介入的状况已经不能适应物业管理发展的需要。

物业开发建设是一次性的“买卖”，而物业管理则是长期伴随着业主的事情。

物业管理的前期介入又是物业管理的首要阶段，因此，为了以人为本，切实搞好物业管理前期介入工作，根据目前前期介入的的现状，要认识到物业管理前期介入的作用、必要性和意义，尽快从法律和科技发展的高度，规定物业管理建设必须要进行物业管理的前期介入。

前期介入能提出提前解决发现物业的诸多问题，解决问题，避免以后在实际的物业管理中再遇到此类问题，减少诸多麻烦，因此，今后要通过培养高科技人才，提高职工思想意识，加速立法，建立物业管理法律体系，促进物业管理前期介入得发展。

【关键词】：

物业管理；前期介入 ；重要性；意义

随着生产力和市场经济的发展，在我国出现了一个新兴的行业物业管理行业 物业管理是集管理、经营、于服务之中的第三产业。

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

实行物业管理可以为业主提供方便周到的综合性服务；为业主创造干净、清洁、安全、舒适、优美的生活环境；可使物业保值增值；根除“重建轻管”的思想；吸收外资，促进对外开放。

物业管理有如此重要的作用，所以要求物业服务企业要提前介入到物业的规划设计、施工建设和接管验收阶段——物业管理前期介入。

一、物业管理前期介入的概述

物业管理前期介入又叫早期介入，是指物业管理公司正式接管物业前，参与该物业项目的可行性研究，从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划设计、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、租赁等方面的建设性意见，制定物业管理方案以便建成后的物业更能满足业主或用户的要求，为以后的物业管理工作打下良好基础。

二、物业管理前期介入的内容 

（一）规划设计阶段物业管理的介入 

物业管理在规划设计阶段介入的内容：

从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

 物业的设计人员不是专业的物业管理者，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，因此会造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需求的不断提高都有可能使设计方案落伍。

而物业服务企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

 例如，配套设施的完善、水电供应容量问题、生活垃圾处理方式，以及消防设施等。

（二）工程监理中物业管理的介入 

物业管理在工程监理中介入的内容：

积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

物业管理公司选派相应的管理人员在物业的建设过程中参与监理，可以在施工单位自我质量管理，开发单位检查管理的基础上，又增加了用户单位的监督管理，这不仅强化了房屋建造中的生产技术的监控，而且还落实、保证了质量监督的组织措施，从而确保房屋建造质量；对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。

有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理顺利双赢效果打下了基础；在工程验收时，前期介入使物业管理公司能够对物业的每一单元逐一检查验收，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。

（三）设备设施安装阶段物业管理的介入 

物业管理在设备设施安装阶段介入的内容：

物业公司维修人员提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。

特别是能够及时指出安装调试过程中，对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的不同程度的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用入住前就能正常运行。

由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布臵、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌；所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省了费用，也大大缩短了了物业开发、经营、使用之间的过渡期。

物业服务企业在接管后即能投入使用，保证以后为业主提供可靠的服务。

（四）清洁绿化方面的前期介入

 1、清洁方面 

可以关注各楼层垃圾桶的设臵是否合理；楼层清洁用水是否方便；电梯厅内吸尘用电是否方便，天台是否设臵照明及水龙头，以方便清洁用；是否设计垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等与清洁有关的问题。

2、绿化及泳池方面 

对绿化设计的品种是否适宜以后的物业管理；是否适宜以后长期保持相应的花期；各种自动浇水系统说否完善；花池的排水是否恰当；泳池的设备设计是否合理；补水、溢水、排水是否完善。

（五）在小区安全方面的前期介入 

关注其智能防盗设备是否完善；周边防翻越 是否合理；各种监控镜头的设臵是否足够以及合理，对住户与商场的门 是否进行控制；能否有效的隔离商场人员进入住户空间；对出入口的设臵是否合理；停车场的智能化有否安全隐患；管道井是否存在安全隐患。

（六）接管验收阶段物业管理的介入 

物业管理在接管验收阶段介入的内容：

开发商在接管验收时往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。

有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。

物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关。

三、物业管理前期介入的重要性 

物业纠纷，已成为房地产市场见怪不怪的一道“特殊风景”。

以下有三个案例来说明物业前期介入的重要性。

案例一  在北方地区的砖混结构多层住宅中，经常会出现因温差变化引起的温度裂缝，严重者可裂透墙体，尤以顶层为甚。

裂缝的出现，常常令业主深感疑虑和担心，进而引发一系列复杂的纠纷。

在甲小区处理类似问题的过程中，物业人员曾走访过一些专门处理工程裂缝的资深专家，并从中学到了如何预防裂缝的宝贵经验。

在甲小区二期工程的前期设计时，就此类问题，物业人员曾主动向开发商提出了具体的预防性建议。

可惜的是，该开发商习惯地认为物业人员不是专业的工程技术人员，在工程专业问题上不如设计师，对物业的意见重视不足，而是采取了设计师提出的只在墙体及窗口部位增加钢筋砼的做法。

结果工程完工还不到一年时间，顶层温差裂缝就普遍出现，成为开发商和物业公司不得不面对的头疼问题。

案例二  在乙小区的施工中，销售人员及物业人员无意中发现各户卫生间内没有暖气，于是赶紧找开发商交涉。

而开发商过分依赖工程技术人员，坚持认为通过热工计算，卫生间内可以不安装暖气，对物业人员的合理化建议没有采纳。

结果乙小区竣工三年以来，卫生间没有暖气始终是业主投诉的热点之一，甚至个别业主因此拒缴供暖费，给小区物业管理及开发商的形象造成了一定的影响。

案例三  丙小区竣工后，在进行物业接管验收时，物业人员发现该小区的围墙低矮，不利于安全防范，于是提出了加高围墙的要求。

开发商错误地认为物业人员小题大做，没有立即采取整改措施。

但时间不长，就发生了窃贼翻墙而入的事件，小区居民意见很大，纷纷抗议，开发商这才“亡羊补牢”。

上述三个案例，已从前期规划设计、建筑施工、后期接管验收三个不同的阶段，印证了物业管理提前介入房地产开发活动的重要性。

从表面上看物业管理只是对物业接管后物业的使用管理，即物业管理只要在物业交付使用时介入即可，然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要。

很多人把物业管理看成是开发商进行房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个卓有建树的独立行业。

但是，总结物业管理多年的经验，由于房地产开发建设过程中留下的缺憾，如常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位臵未考虑，建筑物也内的管线布局不利于日后的维修养护，保安防范中的技术设备缺少，脱排水管道布臵未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题，这种整体布局上的缺陷增加了物业管理工作的难度，给房产使用人和物业管理单位带来了诸多影响。

物业管理提前介入物业建设，从开发项目的规划设计、审批、施工建设、设备安装运行到工程竣工验收期间以物业管理的角度出发提前发现问题，解决问题。

能够避免以后在实际的物业管理中再遇到此问题，避免了在以后的物业管理服务中的诸多麻烦。

第一，能最大限度上满足客户的要求，体现以人为本的精神。

客户在购买物业时很难判断该物业是不是自己需要的，而物管企业在以前的管理经验中就知道什么样的物业更受客户欢迎，客户希望有什么样的设施和条件，这样物业前期介入就有利于开发商采纳合理化建议，使顾客解除种种顾虑。

第二，有利于维护物业公司的良好形象。

如果物业不早期介入，而与业主或用户入住同时进行，这样即使付出再多努力，只怕也会被各项繁杂的事务弄的晕头转向。

既要对物业进行全方位了解，交接工作，又要办理业主的各项入住手续，处理发现的各 种问题。

在这紊乱的局面下，物业管理企业的信誉会遭破坏，也等于在市场竞争中输掉了一环。

第三，有利于后续工作的顺利进行。

早期介入可以优化设计，减少不必要的后期麻烦。

物业管理公司可以在早期就与该物业有关的各部门打好招呼，疏通渠道，让后期的入住工作得以顺利进行。

第四，为验收接管打下基础。

在物业验收接管前早期介入，有利于对土建结构，管线走向，设施建设，设备安装等情况的了解，能为验收接管以及日后的管理，养护等打下基础。

因此说重视物业管理的前期介入对于开发商和购房者来说，都是一个双赢的策略。

四、物业管理公司前期介入的意义 

（一）物业管理公司的前期介入可参与规划、设计方案，使小区整个布局、功能定位更加合理；前期介入可对楼盘的配套设施、功能使用、材料选用、景观布局、绿化品种提出更合乎逻辑、合理的建议，避免那些诸如车位数量不能满足业主需求、住房使用功能不全、空调位置设计不合理以及水、电、煤、通风、采光等配套方面存在的问题。

 设计人员在规划、环境设计时，往往注重设计和技术规范，对于今后是否符合业主使用要求、是否符合管理要求、能否降低管理成本很少考虑，有的根本没有这方面的经验，或者很少从业主长期使用和后继物业管理公司正常运行的角度来考虑问题，造成物业建成后管理上存在漏洞和功能布局上存在缺陷。

（二）从我们已建成物业情况看，工程质量不理想已成为普遍现象，如房顶、墙体、窗台渗漏水，门窗变形，地坪起沙，排水管不通畅，设备没有接地装臵等等已成为建筑上的通病，同时也成为业主集中投诉的焦点。

在整个项目开发期间，虽有开发商聘请的监理公司以及开发商的工程技术，但他们往往更重视房屋承重结构，却把使用功能忽视了。

角色不同决定了他们对工程质量的看法不同，在物业管理公司看来是大事的问题，在开发商眼里可能不屑一顾，不少工程监理员在监督过程中往往是走过场，不能真正起到监理的作用。

而物业管理公司将成为今后该物业的管理者，他们必须以将来是否利于管理的角度分析工程质量问题：

一是要改变工程监理公司监督意识；二是靠一批有专业技术、高度责任心的工程监理公司；三是靠物业管理公司参与工程质量监控。

物业管理公司前期介入并参与施工现场的质量控制和监督，并与开发商工程技术人员、监理公司取长补短，很多问题可能就会消灭在萌芽状态之中。

 另外，物业管理公司前期介入能更清楚了解物业的整体情况，特别是对管线的走向、设备设施使用功能以及隐蔽工程情况都相当清楚，以便物业管理公司在今后管理、维护、养护上更为方便。

（三）物业管理公司前期介入能制定出符合实际情况的物业服务管理方案。

由于物业管理企业人员从设计阶段到最后竣工验收阶段全过程参与，对整个物业情况非常了解，因此根据现场实际情况能制定一套保安、保洁、工程维修及养护绿化养护工作程序服务标准和要求，合理地配备现场工作人员，制定组织构架等，以便业主入住后，物业管理尽快进入管理角色，真正体现一个品牌企业的服务与管理水准。

五、总结 

实践证明由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，造成物业建成后的长期管理服务工作中，出现诸多问题。

要解决问题，应从根本上改变人们对物业管理的观念，要认识到物业建设只是短期行为，而物业管理则是长期的过程。

让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等工作，有无可替代的重要作用；做好物业管理前期介入工作对于提高物业质量，延长物业的使用寿命，有着重要的作用，在相关物业管理法规中，从法律的高度，把物业管理的前期介入纳入法规，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量将产生极大的促进作用。

随着物业管理行业的迅速崛起，物业管理立法的加快，物业管理法律体系的形成，物业管理体制的建立，物业管理模式的确立，物业管理制度的完善，物业竞争机制的形成，物业管理人员素质和管理服务水平的提高，将会促进物业管理前期介入的发展并能促进物业管理行业的发展。

【参考文献】：

1、张莉祥. 物业管理法规. 北京:

 中国建筑工业出版社, 2004

年  

2、王秀云、安静. 物业管理概论. 北京:

 化学工业出版社, 2008

年3月 

3、滕永健、黄志洁. 物业管理实务. 北京:

 中国建筑工业出版

社, 2006年 

4、萧野、物业管理300问答 北京：

中国纺织出版社  2006年3月