天虹南昌市场选址分析报告.docx
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天虹南昌市场选址分析报告
目录
一、前言1
二、天虹百货简介—中山路店1
三、南昌市概况2
四、南昌商圈介绍3
1．八一广场核心商圈4
2．中山路、胜利路等特色商业街4
3．洪城板块6
4. 专业批发市场6
5．红谷滩新城商业中心7
6.牛行片区红谷滩的市级商业中心7
7.批发贸易市场8
8.社区商业8
9．青山湖——京东片区8
五、“天虹百货”客流量调查及市场容量估计9
1.客流量调查9
2.市场容量估计10
六、“天虹百货”店址聚客点分析11
1.顾客类型方面11
2.交通便利性方面11
3.商场的和谐性方面11
4.竞争对手选址方面12
5.店址所处的物质特征方面12
6.缺憾14
七、总结14
一、前言
南昌“天虹百货”调查小组由来自市场营销2班的5位同学组成，男女混合搭配。
在3天的实地调查中，发挥团队合作精神，共同努力，完成了《天虹南昌市场选址调查》，下面内容根据对调查结果的理解写成！
二、天虹百货简介—中山路店（见图1）
南昌中山路天虹百货位于南昌市核心商圈——中山路，共11层，总面积5.4万平方米，是目前南昌市单体面积最大的百货商场，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，品种丰富、环境舒适、服务一流。
中山路天虹百货以“时尚百货+精致超市+饮食+休闲+娱乐”为业态模式，坚持“品位、时尚”的定位，按照国际标准及理念打造成南昌最顶级的百货商场，让顾客体验MALL级购物享受。
中山路天虹百货还为VIP顾客量身定制了专享空间，提供全方位的优惠服务
三、南昌市概况
1．南昌市为福建省省会，全市辖5区4县，5区是指东湖区，西湖区，青云谱区，湾里区，青山湖区，此外有行政职能的3个开发区，即昌北开发区，高新区，红谷滩新区，这些区共同组成了南昌市市区。
1．南昌，建城2200年以来，一直都是府、州、省、道治所，人文荟萃，楼台相望，素有“物华天宝，人杰地灵”之美誉。
“八一南昌起义”使之成为“军旗升起的地方”，从此英雄城的美名传遍天下。
3．全市总面积7402平方公里，总人口484万人，市区面积617平方公里，建成区面积约210平方公里，市区人口214.52万人，是全国35个特大城市之一。
４．南昌市，历来有“粤户闽庭，吴头楚尾”之说。
地处长江中下游，濒临鄱阳湖西南岸，是中国大陆唯一一个和我国经济发展最具活力的三个三角洲（区）即长江三角洲、珠江三角洲和闽东南三角区相毗邻的省会城市，是京九、浙赣铁路的交汇点，也是京九线上唯一的省会城市，承东启西，沟通南北。
四、南昌商圈介绍
从南昌市的商业布局来看，南昌的商业主要集中在以八一广场为核心的中心片区商业中心区，同时中山路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络；而以洪城大市场为核心的洪城板块，则依靠其便利的交通形成了辐射全省的专业批发市场商圈。
其余片区的商业分布相对零散，各个片区的区域性的商业中心尚未形成。
中心片区经过多年的发展建设，中心片区已形成了以八一广场为核心的商圈，商业主要分布在以广场为中心，分别向北京西路、中山路，八一大道延伸的十字型商业圈内，大型商场主要云集在八一大道周边，而中山路、胜利路、孺子路、展览路等各类特色商业街则与之相互呼应。
以下为南昌主要的５大商圈：
1．八一广场核心商圈
八一广场作南昌市第一个核心中心区，是江西最具现代大都市气派之地。
在重新改造后，以其为中心的1公里商圈内，南昌百货大楼、新洪客隆商场、八一大道上紧邻广场的万达购物广场、在建的财富广场、丽华购物广场、洪城大厦、太平洋购物广场呈七足鼎立之势。
这七大百货类零售商场均分布在八一大道、北京西路和中山路上，车行较方便。
八一大道与中山路、北京西路以广场为中心点呈十字形相交，而南昌百货大楼正位于八一大道与中山路的交汇点，是这七家商场中地理位置最好的一家。
其它均在八一广场的周边500米范围内，其中新洪客隆商场、万达购物广场、丽华购物广场沿八一大道分布；太平洋购物广场座落在中山路与象山北路的交汇点上；洪城大厦位于北京西路上。
另外，沿八一大道，依托电信大楼而形成的电子通讯商城及小型街铺，新大地会展中心的家电、电脑及其耗材产品市场进一步丰富了八一广场商圈的商品类型。
2．中山路、胜利路等特色商业街
南昌市商业街按不同性质来划分，可分为中山路、胜利路、展览路的商品性一条街、孺子路、福州路服务性一条街。
中山路是一条自然形成的商业街，多为中高档品牌专卖店，中山路的大型商场自东向西依次为百货大楼、太平洋购物广场、金童女人城、万寿宫，但大型商场分布较错落，其间通过商业街来贯通，西段与沿江路交叉口一带为金融中心。
中山路上各项配套完善，有八一公园、东湖、八一起义纪念馆等自然及人文景观，集购物、饮食、娱乐、参观等为一体，因而其人流量位居南昌市之首。
胜利路步行街北起八一大桥，南与中山路相交，主要经营服装、钟表、黄金珠宝，是在旧城改造的基础上建起来的，自从2001年开放以来，日渐成为来昌游客和市民的最佳选择之一。
然而步行街的建设水准虽说一流，但因为缺乏商业的规划，没有大商家，没有经营特色，商气严重不足。
广场北路又名展览路，是南昌市早期形成规模的商业街，南北连接八一广场与福州路，专营品牌女装，因其公交不便，周边配套不全，近几年在中山路的日益繁荣后日渐衰退，如今在八一广场商业发展的带动下，商业氛围有所回升。
福州路是南昌市较具影响的运动、娱乐、餐饮一条街，由于省体育馆坐落于此，形成了相关的体育用品及运动服饰专卖店，并聚集了金昌利、圣陶沙等一系列高档娱乐场所，其间还分布了0791、天香园等大型餐饮，而一些小吃、茶座等也日渐兴盛，大型平价药店——开心人大药房、汇仁大药店也落户其中。
孺子路是誉满南昌及全省的饮食、娱乐一条街，整条街聚集了新千家乐、家常饭、月兔、真真、民间饭庄等数十家餐饮店，其间有玛格丽特、绿茵阁、大观园等酒吧、茶楼娱乐场所。
另外，由于孺子路西端是南昌电信大楼，故沿西向东50米处还分布了一些经营通讯器材的街铺。
3．洪城板块
洪城路是南昌市主要对外交通的中心和枢纽，随着洪城大市场的建设与发展，洪城板块逐步形成了以洪城大市场为龙头的批发市场大商圈，商圈内的各大综合及专业市场几乎涵括了各门类商品，并辐射到全省乃至周边城市。
综合批发市场
位于南昌大桥以东、洪城路以南的洪城大市场，成立至今8年，已成为综合批发市场的龙头，洪城大市场的逐步繁荣还带动其周边大市场的相继形成和发展，并形成了辐射全省的洪城板块批发市场商圈。
五华大市场是紧邻洪城大市场西侧市场四路而建的以机电类产品为主的综合性大市场，因配套设施的落后及经营管理不善而日渐萧条。
洪城商圈内的抚生路上10万平方米的豪威大市场正在建设招商中，拟定今年投入使用。
经营面积25万平方米的金润物流中心以其环境、规模、配套、管理等全面的提升带动了洪城板块商业批发市场的发展并形成了洪城商圈新的格局。
4. 专业批发市场
围绕着洪城大市场，周边相继建设了联信大市场、省家电市场、华东商贸城等三家专业大市场，总营业面积达到12余万平方米。
同时，在相距不远的司马庙立交桥附近，相继建成了江西省建材市场、南昌市建材市场两个专业市场，总体而言，这些批发大市场经营档次都不高。
而近期相继建成的鸿顺德皮具市场、盛世东方服装城在内外部环境、经营管理等方面都有一定的提升。
5．红谷滩新城商业中心
红谷滩作为南昌城市发展新区，正在以高标准、高起点进行建设，原有老昌北城区均改建，目前该地段的商业仅有八一大桥北引桥周边及丰和大道与庐山南大道交汇段服务于附近居民的社区商业。
在庐山南大道北段，南昌大桥北引线形成了昌北城的批发贸易体系。
舍利甲收费站以北、南昌大桥北引线将成为汽车贸易中心。
建立在南昌大桥北引线的江西新建汽车交易广场开发较早，市场内集聚了一定的整车销售中心，但由于经营管理落后，使得该市场一直停滞不前，有待进一步开发完善。
另外在舍利甲收费站以北，已初步建成了占地28平方米的江西国际汽车城，其中国际汽配贸易中心为该市场垫定了良好的基础，该区域将成为南昌市的专业汽车交易中心。
6.牛行片区红谷滩的市级商业中心
牛行片区是“一江两岸”格局的精华地段，现已进行全面拆建，作为南昌的陆家嘴来建设，起点高、未来消费层次高。
根据南昌市政府规划，该片区将建设成昌北的市级商业服务中心，并集购物、休闲娱乐、餐饮于一体，也是继昌南城八一广场商圈后的又一南昌核心商业中心区，该规划预计将于2010年形成。
7.批发贸易市场
青云谱区全区共有商品市场16个，其中肉类制品批发市场、深圳农产品市场和水果批发市场都分布在井冈山大道上，而南昌建材大市场、摩托车交易市场，迎宾家俱广场分别位于沿江南路、洪都南大道、迎宾大道上。
另外在建的昌南大市场位于井冈山大道旁的包佛路上，定位为工业品市场，预计2004年首期投入使用。
8.社区商业
本区域商业网点1103个，新溪桥——包家花园商业街所在的井冈山大道是青云谱区的主干道，也是该区人口最密集的地方，分布了以北京华联为首的几个中型超市，此类超市已完全能满足当地居民的基本生活需求，由于超市所处位置交通方便,而且本身又有一定品牌知名度,已成为本区域居民主要的购物场所。
其他临街小商店主要沿井冈山大道分布，数量约300多家，消费对象主要为周边居民，其经营种类以日用消费品和小百货为主，档次低，分布比较零散，规模小，无法满足购物者一次性购物的需求。
9．青山湖——京东片区
青山湖——京东片区位于南昌市东北部，面积较大，而且开发时间较短，故商业较分散，而且呈现小型化、低档次特点。
房地产的开发带动了大型家居、建材类专业市场的蓬勃兴起。
青山湖——京东片区的人文景观资源十分丰富，整个区域近年的房地产开发量达到空前规模，2002年至今，已建、在建项目达21个之多，吸引了本地及外地家居业巨头的目光，由此引发了家居建材市场的争夺战。
在原有的南京西中段的京东家具大市场外，又紧挨着其兴建了京东·鹿鼎家居博览中心。
五、“天虹百货”客流量调查及市场容量估计
1.客流量调查
“天虹百货”共有四个入口，两大两小（见图1-1），对天虹百货的客流量调查，我们挑选的时间是周三，上午10点—11点（这个时段客流量属比较正常）,我们总共分为四个小组，每个小组分别负责记录一个入口的进入人数，通过一个小时的调查统计，四个入口总共有1200人进入天虹百货，平均下来，人流量20人/分钟。
“天虹商场”的营业时间是09:
30—22:
00，总的营业时间是12.5个小时，也就是750分钟，由于上面我们调查的时间是人流较多时段，所以我们现在假设人流量12人/分钟，统计结果，每天人流量9000人。
2.市场容量估计
对“天虹百货”周围这个市场进行市场容量估计，我们采用的是直接调查统计“天虹百货”门口人行道（见图1-2）过往的人数，而不是去调查街道、马路上使用交通工具的人，也不是去调查这个商圈里每天实际的顾客是多少人。
对“天虹百货”门口人行道人数的调查，我们利用11:
00—11：
30半个小时的时间。
我们团队分为两个小组，分别在商场的两侧人行道上进行人数的统计，统计的得结果是200人左右/分钟，在营业期间每天150000人。
调查结果得到：
“天虹百货”市场容量很大。
六、“天虹百货”店址聚客点分析
1.顾客类型方面
天虹百货——中山路店，就其客流量而言，地处中山路88号店，即南昌市核心商业区，街道两侧客流量巨大，同时附近有大量的服务业存在，形成大量的目标客流，附近有百盛商场、动壹基地地下购物城等众多百货公司，这样天虹也能分享众多大型百货公司聚客能力所带来的客流。
2.交通便利性方面
它的附加有众多公交车车站，例如232路，232通往昌北多所高校，可以带动许多高校的学生前来商场看电影、购物。
当然，它的主要顾客群体还是那部分生活水平在中、高层次的人员。
它的附近有众多写字楼、高级住宅小区，这些先天的条件无疑又给它带来了许多目标客流。
便利的交通，自己设立的商场停车场，这些同样又能聚集许多的目标客流。
3.商场的和谐性方面
商场地处核心商业区，周围形成了一定的协调相关商业群，有吃的，如：
大顺巷的中山小吃一条街、麦当劳象山店、必胜客中山餐厅等，还有一些服装店、美容美发店、茶厅、歌舞厅及一些竞争对手，如：
百盛商场、动壹基地地下购物城等及一些服装、饰品专卖店的存在。
另外自己商场的顶楼还有一个知名的“花影国际影城”，多种类型商场和商店当然也就形成了相对集中的商业区，能够满足有些各式各样需要的顾客，集购物、娱乐与休闲为一体的商业区，能够将远方的顾客吸引过来。
4.竞争对手选址方面
天虹的主要竞争对手总共有两个，分别是：
百盛商场、动壹基地地下购物城，这两个竞争对手中，对自己影响最大的属百盛商场，因为百盛商场是市场定位和天虹差不多，目标人群也相差不大，而另一个竞争对手动壹基地地下购物城的目标人群定位是在普通大众消费群体。
两个竞争对手“百盛”和“动壹”店址分别的位于天虹的北侧马路对面和东侧马路对面，三者的中间是一个十字路口，分别跨在中山路和象山路上。
竞争对手在选址方面和自己的想法较相似，首先这里地处商业中心、交通便利、消费人群集中，其次竞争对手集中，对方虽会分走部分客流，但是大大带动了目标人群的集中。
逐渐就成为了成熟的商圈，当然，这也是吸引更多顾客的基本条件。
5.店址所处的物质特征方面
天虹百货—中山路店前形成了一个小广场和一个大十字路口（见图1-3），这个十字路口是这个商业中心的能见度最高的，同时也易于接近。
店内区域（见图1-4）划分规则、障碍物少。
面积较大，产品的展示有规模，有众多著名品牌驻扎在商场内，对于顾客来说很有选择、很有吸引力。
店内的装修很闪亮，设计非常有时尚的味道，购物氛围好。
同时对于我们学生来说，商场顶楼的华影国际影城，给我提供了一个舒适、放松的好场所。
图1-3
6.缺憾
商场的生活必需品设置在-1楼，这样的设置设计师考虑的是，促进一楼奢侈品的曝光度和购买量。
这对于熟悉商场结构的朋友还较好，但对于部分需要购买生活必需品的新顾客来说，首先，他会找不到北，以为这里不卖生活用品，就卖高档品。
其次，顾客要到-1楼买商品，感觉上会觉得比较费时，因为高档商业区的家庭主妇购买生活必须品都是比较赶时间的。
再次，购买奢侈品的顾客，属于慢悠悠购物型的，他们通常准备大量时间来挑选合适的物品。
所以说，如此楼层商品的分布，稍有些缺憾。
七、总结
天虹百货—中山路店对于店址的选择基本依据以下内容，首先，商场必须聚客力很强，而且地处商业活动频繁的地区，人口密度高的地区。
店址设在闹市区，客流与目标客流量都比较大，营业额较高。
在人口集中的区域，人们有着各种各样的需求，需求稳定，销售不会聚起聚落。
其次，选址地是商圈的最中心，有着最大的十字路口，能见度高，也是客流多的街道和地段，如此也就形成了稳定的客流和购买力。
再次，在交通便利性方面，附近有众多的公交车站，可以带来许多较远的顾客。
同时，商场有自己的停车场，方便顾客前来购物。
最后，附近同类型商铺和互补性商铺聚集。
大量的事实说明，对于天虹百货而言，无论是在交通方面、聚客点方面、同业竞争方面、还是互补性商铺方面都表现相对较好，相信有这些较好的条件，天虹百货一定能招揽更多的顾客。
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