小区房屋本体及公共设施维护管理规程七.docx

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小区房屋本体及公共设施维护管理规程七

小区房屋本体及公共设施维护管理规程

（七）

小区房屋本体及公共设施维护管理规程（七）提要：

巡逻岗秩序维护员负责公用设施的日常巡视检查，中控室值班员负责接受住户投诉及根据秩序维护员巡视检查中发现的问题填发《维修通知单

小区房屋本体及公共设施维护管理规程（七）

目的

对房屋本体及公用设施进行养护及修缮，满足使用功能，延长使用年限保证其使用安全及完好状态。

适用范围

适用于ZZ城服务中心对房屋本体及公用设施的维修、养护和修缮。

本规程中的房屋本体：

指房屋结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包

括：

房屋的承重结构部位、抗震结构部位、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、公用排烟道、电梯、共用机电设备、防盗监控设施、本体消防设施及本体上下水主管道等。

本规程中的公用（共）设施：

指区内道路、公用部位照明、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所及设施、停车场、连廊、地下排水管等。

职责

巡逻岗秩序维护员负责公用设施的日常巡视检查，中控室值班员负责接受住户投诉及根据秩序维护员巡视检查中发现的问题填发《维修通知单》，维修技工发现问题自行填写《维修通知单》。

工程维修主任负责每月对房屋本体的巡视检查，负责按照《房屋

本体保养、维护周期一览表》上的要求组织对房屋本体设施的维护及保养。

并负责所有中修以上房屋本体及公用（共）设施维修项目的申报和施工的现场监督工作。

服务中心工程维修部负责房屋及公共设施的日常养护及零星小

修。

并负责大、中修或改造、翻新项目的申报（包括报请业主委员会审批）及配合实施、验收。

服务中心经理负责房屋本体及公共设施大、中修及改造、翻新项目的审批，并组织实施。

程序要点

房屋本体及公用（共）设施的接管验收：

按照《物业接管验收工作手册》执行；属房屋本体类的电梯及公用机电设备的管理，按照《公用设备（设施）管理规程》执行。

房屋本体及公用（共）设施的标识

所有房屋须标识楼号名称。

大型公用设施应标明具体的场所或名称，如有必要还需说明其使用方法。

综合部负责建立房屋本体及公用设施的图纸档案及住户档案资

服务中心经理负责指导、监督做好房屋本体及公用设施档案的管理工作。

房屋本体及公用设施的使用、监控

服务中心值班秩序维护员每日对公用（共）设施的巡视检查，并将检查情况填写在《巡查记录表》后上交服务中心值班员，值班员根据检查中发现的问题及业主告诉的情况，填发《工作联系单》（业主

室内）或《维修通知单》（公共区域），通知维修人员进行处理。

工程维修当班人员每天要对房屋本体进行巡视检查，对发现的问题能解决的要当天解决，如果不能解决的应上报维修主任或相关部门协助解决.

工程维修主任每月对房屋本体进行检查，并将检查的情况填写在《房屋本体月巡视检查记录表》上，在检查中发现的问题填发《维修通知单》，安排维修工进行维修。

对房屋及公用设施的维护、修缮，属保修范围内的，联系相应的保修单位按照相关的协议、条款及政府规定处理；对不属于保修范围且自身没有力量维护修缮的，可对外委托维修，填写《对外委托工作单》，费用在1000元以内，报服务中心经理批准，超过1000元的，报公司相关领导批准。

如需签订委托合同，则按照公司相关要求执行。

房屋本体的维护、修缮原则

小修工程由服务中心组织完成，中修以上工程应委托有专业资质的单位完成，一般采取招投标的方式择优录取。

住户进行室内装修前，须按相关程序提前报批。

未经批准，不得改变房屋主体结构、外貌和用途；不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、屋面（包括裙楼）及通道进行凿、拆、搭、占。

在装修过程中，服务中心应派专人进行装修巡查，作好记录，发现有损伤大厦承重结构的现象，要坚决制止。

人为造成损坏的，由损坏者负责修复或赔偿。

屋架、柱、梁、剪力墙等修缮时应查清隐患，损坏变形严重的，应加固、补修或拆换。

不合理的结构，若影响安全的，大修时应整修改做。

损坏严重的木构件，尽量用砖石砌体或钢筋混凝土代替。

对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的，应及时修补，混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算，采取加固或替代措施。

基础不均匀沉降，引起上部结构砌体弓凸、倾斜、开裂、变形等，应立即联系开发商、设计院查清原因，出具方案，有针对性地加固或拆砌。

玻璃幕墙安装牢固，接缝严密，气窗铰链刚度好，开关灵活且密封好，不渗雨水。

发现有渗水现象，应立即更换铰链或密封圈或作防水处理。

玻璃幕墙发生爆裂，应及时清除碎片，并尽快联系专业厂家修复。

在未修复前，应以木板遮挡牢固，以防风雨及发生意外。

装修工程，室内部分由业主负责维修，公共和室外部分，地面和墙面，发生损坏应按原状修复。

对墙面，应定期三年刷新。

问题严重的应拆补或重铺（费用出于维修基金）。

小区会所的主楼和裙楼屋面结构有损坏的，应修复或拆换，不牢

固的应加固

屋面原结构过于简陋，或流水过长、坡度小，造成渗水漏雨时，

应找出原因，针对损坏情况，用防水材料嵌补或做防水层，若按原样

修缮仍不能排除屋漏的，应翻修改建。

屋面

小区房屋本体及公共设施维护管理规程（七）提要：

巡逻岗

秩序维护员负责公用设施的日常巡视检查，中控室值班员负责接受住

户投诉及根据秩序维护员巡视检查中发现的问题填发《维修通知单

上原有隔热保温层损坏的应修复。

会所的室内公用部分墙面如有大理石破损，或内墙灰粉起壳，剥

落的，应修复，每面墙若损坏超过一半以上，可铲除重抹。

会所的室外墙面，若有大理石或瓷片破损，应加以修复，如墙面

渗漏雨水，应做防水处理。

木门、木栏杆等油漆起壳、剥落，失去保护作用的，应周期性地

进行保养，上述木构造整件或零件拆换应油漆。

对房屋本体的维修均需填写《房屋本体维修登记表》。

房屋本体保养/维护周期见附件一《房屋本体保养、维护周期一

览表》。

房屋完损等级一律以建筑面积为计量单位，房屋完好等级的评定

按照国家相关法规、标准执行。

房屋完好率计算公式为：

完好房屋建

筑面积加上基本完好房屋建筑面积/房屋建筑总面积。

公共设施养护和修缮原则

小修工程由服务中心组织完成，中修以上工程应委托有专业资质的单位完成，一般采取招投标的方式择优录取。

公共设施维修均须填写《公共设施维修登记表》。

工程维修主任对日常养护、修缮工作进行监督，并负责检查公共设施的维修质量及工作完成情况。

公共设施维修养护工作按附件二《公用（共）设施维护、保养一览表》中的要求进行。

对房屋本体及公用设施进行维修的费用支出，按照政府颁布的法规、条例、规

定及物业管理合同的相关条款执行。

附件

附件一

《房屋本体保养、维护周期一览表》

附件二

《公用（共）设施维护、保养一览表》

支持性文件

6.1《物业接管验收工作手册》

6.2《公用设备（设施）管理规程》

7.0

质量记录

7.1

--QP-09-06-F001

--QP-09-06-F002

《房屋本体月巡视检查记录表》

7.2

《公共设施日巡视检查记录表》

7.3

《房屋本体维修登记表》

--QP-09-06-F003

7.4

《公共设施维修登记表》

--QP-09-06-F004

7.5

《维修通知单》

--QP-09-06-F005

附件一：

房屋本体保养、维护周期一览表

序号项目标

准检查、保养

周期次数内容

1.地基基础房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。

每年一次进行全面观测，发现问题报告产权和上级。

2.梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无钢筋裸露等。

每年一次全面检查，发现问题随时修补，

3.墙体、墙面（马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂）喷涂均匀，饰面板（砖）安装（砌贴）牢固，表面平整、洁净，色泽协调一致。

每年一次全面检查

每年一次清洗大理石条砖、瓷面砖墙体墙面

5~6年一次①清洗马赛克外墙面

②喷涂室外墙体

3~4年一次楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂油漆

4.顶棚抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。

每年一次全面检查3~4年一次全面修补刷漆。

5.楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。

每年一次全面检查3~4年一次修补、刷油漆

6.屋面隔热层、防水层屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，无渍水，屋面出入口完好，隔热层无缺少现象。

每年一次每年雨季前全面检查，，发现破损及时修补。

7.房屋标识（栋号、单元号、楼层号）字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。

每年一次喷涂字按原样重喷涂字，标识牌如损坏或陈旧及时维修更换。

8.楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整，无破损，楼板、地砖上无水泥渣。

每年一次全面检查，发现问题及时修复。

9.通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况。

每季一次全面检查，发现问题及时维修。

附件二：

公用（共）设施维护、保养一览表

序号项目标

准检查、保养周期次数内容

1.楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。

每年一次全面检查3~4年一次修补、刷油漆

2.公共门窗门：

木门、铁门、防火门窗、铝合金窗（推拉、平

开）、百叶窗牢固、平整、美观、无锈蚀，开关灵活、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。

每年一次全面检查和保养2年一次

木门窗油漆。

3.水箱、水池完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，

各检查口有盖且密圭寸上锁，溢水口有个锈钢纱网或塑料纱网密圭寸。

每月一次全面检查半年一次清洗水池、水箱。

小区房屋本体及公共设施维护管理规程（七）提要：

巡逻岗秩序维护员负责公用设施的日常巡视检查，中控室值班员负责接受住户投诉及根据秩序维护员巡视检查中发现的问题填发《维修通知单

4.天面扶栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形，无明显锈蚀。

半年一次全面检查两年一次油漆

5.消防设施（消防栓、消防管、消防阀门）无损坏、开关灵活、

清洁，无渗、漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。

每月一次消防栓按”小区消防栓保养规定”执行，其它全面检查。

2~3年一次消防

设施油漆。

6.公用电器及其卫生楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。

每周一次全面检查，发现损坏及时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修。

7.对讲门对讲功能正常，标识显示清楚，声音正常，门锁、拉

手完好。

每周一次全面检查；半年一次全面保养；2年一次油漆。

8.信报箱箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏，完好率100%每月一次全面检查每年一次油漆（如需要）

9.散水坡、雨檐台、连廊与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象。

每季一次全面检查，保持上下水管畅通，避免渍水渗漏楼板，发现问题及时修复。

10.上、下雨污水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。

每月一次雨季前全面检查，发现问题及时修补四年一次水管油漆

11室外建筑小品、标识牌完好率100%符合安全要求，标识牌齐全醒目。

每周一次是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需更新。