某中小企业创业园工程建设项目可行性研究报告.docx
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某中小企业创业园工程建设项目可行性研究报告
中小企业创业园工程建设项目
可行性研究报告
1总论
1.1概述
项目名称：
中小企业创业园建设工程
建设地点：
****市承接产业示范园区
项目承办单位：
****市****有限公司
可研报告编制单位：
****华诚工程造价咨询有限责任公司
项目概况：
****市中小企业创业园基地位于****市承接产业示范园区，地块北邻永新路，西邻坝北路，东邻纵八路，南侧与规划道路相邻，范围内地势较为平坦，用地内部绿化条件良好，环境品质较高。
地块内拟规划建设用地面积约为775亩，其中西侧与坝北路、永新路相邻约400亩用地，南侧与纵八路、永新路相邻约280亩用地为预留用地。
本次建设用地面积约127亩。
拟建创业园综合服务楼，标准厂房和金利电子、松成电子、凯顺生物三家企业生产用房，建筑面积180000平方米
1.2报告编制原则及依据
1.2.1编制原则
（1）以国家和****省及****市有关法令、法规和标准为原则，以****省、****市有关部门的批文、批件为依据，在****市相关规划文件指导下深入研究方案、合理规划项目、科学估算投资，满足国家有关部门对项目可行性研究报告编制深度的要求。
（2）依据园区总体发展规划，在工程技术和工程经济科学合理的条件下，规划研究各项分部工程，充分注意拟建项目与周边环境在城市空间上的统一和衔接以及在公用设施上的合理衔接和过渡。
（3）在满足城市总体规划以及项目整体功能要求的前提下，进行方案设计研究和建筑功能优化，充分考虑项目建筑与周边城市建筑物的环境和谐，尽可能降低工程造价，使项目发挥最大的经济效益和社会效益。
1.2.2编制依据
（1）《****市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》。
（2）《皖江城市带承接产业转移示范区规划》。
（3）《****市城市总体规划（2006—2020年）》。
（4）《关于推进皖江城市带承接产业转移示范区建设的决定》（皖发〔2010〕2号）
（5）《关于皖江城市带承接产业转移示范区规划的实施方案》（皖发〔2010〕3号）
（6）《****市承接产业转移示范市建设实施方案》
（7）《****市承接产业转移示范园区（江南片）总体发展规划》（2009-2030）
（8）项目承办单位提供的相关基础资料。
1.3项目建设目标
1.3.1示范园区定位
把握承接产业转移示范区的国家战略机遇，加快经济转型升级、积极培育新兴产业、推进区域一体化进程，将****示范园建设成为世界级现代化铜产业中心、国家资源型城市转型和循环经济示范区、皖江城市带重要的先进制造业和战略新兴产业基地、皖江城市带承接产业转移创新与协作先行区。
起步区发展定位为：
****东部以承接产业转移为主的产业新区，以生态水乡为特色的宜居空间，生产服务、生活服务完善的多元活力中心。
1.3.2发展战略
（1）铜池一体化，错位发展，打造区域增长极
加强与池州联系，重点建立与池州东部新区、省直管江南集中区的一体化对接，充分利用九华山机场的集散优势和江南集中区的现代服务优势，引导产业要素流向****示范园区，创新区域协作方式，针对池州产业基础劣势，打造铜池地区先进制造业和高新产业基地。
（2）立足长三角，放眼全球，全方位、多元化承接产业转移
****示范园区肩负产业转型提升重任，高起点、高定位决定了其不仅仅是承接长三角的产业转移，还应以更广的视野，积极承接国际国内发达地区的产业转移，扩大对外贸易与合作，积极引进先进技术和专业人才，形成全方位、多层次开放格局，以大开放带动大发展。
（3）完善服务配套，优化环境品质，提升综合竞争力
对于产业示范园区而言，良好的投资环境是成功的关键。
规划一方面需加强示范园区生态环境建设、研发创意、工业服务配套，另一方面也应充分发挥协调区生态、交通多方面优势，完善为协调区配套的生产服务、商贸流通、品质居住等功能，示范园区和协调区各有侧重、整体发展，提升综合竞争力。
1.3.3投资规模与资金筹措
工程总投资:
33030万元。
其中：
第一部分建安费用22748万元。
第二部分工程建设其它费用6242万元，预备费1137，建设期利息为2902万元
1.4研究结论
（1）项目的建设充分发挥了****市地缘优势和要素成本相对低廉等优势，加快产业载体建设和新兴产业培育，实现产业快速积聚，努力打造承接产业转移第一站，建成皖江城市带承接产业转移的先导区。
（2）项目的建设是加快中部地区崛起，推动区域协调发展的重要途径。
（3）项目的建设是****省、****市承接产业转移和城市建设的重大战略决策，也是实施产业升级、谋划中部崛起的一件大事，是****市实现跨越式发展和可持续发展的重要举措，符合国家发展战略要求和****市发展的实际需要，对探索区域创新发展道路和承接产业转移模式，具有重要示范意义，项目建设是必要的，也是充分可行的。
（4）****市地理区位独特，交通优势明显；生态环境良好，社会秩序稳定；周边腹地广阔，市场潜力巨大；生产要素供给充裕，综合商务成本较低。
项目的建设充分利用和发挥了优势，将有力推进****市经济又好又快的发展。
（5）主要技术经济指标表
表1-1主要经济指标表
序号
科目
单位
指标
1
总用地面积
Ha
8.48
2
规划总建筑面积
平方米
180000
其中
标准厂房建筑面积
平方米
120700
综合服务楼建筑面积
平方米
20000
金利电子建筑面积
平方米
14700
松成电子建筑面积
平方米
5600
凯顺生物建筑面积
平方米
1900
2
建筑密度
%
42
3
容积率
2.12
4
绿地率
%
5
工程总投资
万元
2项目投资环境及建设必要性
2.1投资环境分析
2.1.1皖江城市带承接产业转移示范区设立背景
2010年1月12日，国务院正式批复《皖江城市带承接产业转移示范区规划》，标志着皖江城市带承接产业转移示范区建设上升为国家战略。
这是新中国成立以来，****省第一个上升为国家战略层面的区域性发展规划，也是党中央、国务院为促进中西部地区承接国内外产业转移而制定的第一个规划，将为****省发展带来重大的历史机遇，对实现****崛起新跨越具有重大而深远的意义。
皖江城市带承东启西、连南接北，具有环境承载能力较强、要素成本较低、产业基础和配套能力较好等综合优势，是国家实施促进中部地区崛起战略的重点发展区域，也是长江三角洲地区产业向中西部地区转移和辐射最接近的地区，规划范围包括合肥、芜湖、马鞍山、****、安庆、池州、巢湖、滁州、宣城九市全境和六安市金安区、舒城县，共59个县（市、区），辐射****全省。
国务院要求，《规划》实施要抢抓机遇，创新体制，完善机制，扩大开放，着力深化泛长三角地区发展分工，创新合作方式，推动区域联动发展；着力打造产业承接平台，增强产业承载能力，促进产业集聚发展；着力探索科学承接新途径，加快产业结构调整，提升综合竞争力；着力促进创新资源整合，完善自主创新体系，增强内生发展动力；着力推进资源集约节约利用，加强生态建设和环境保护；着力推动劳动力转移就业，促进基本公共服务均等化，切实保障和改善民生，努力把皖江城市带建设成为产业实力雄厚、资源利用集约、生态环境优美、人民生活富裕、与长三角地区有机融合、全面协调可持续发展的示范区。
根据《规划》，皖江城市带承接产业转移示范区立足****，依托皖江，融入长三角，联接中西部，战略定位是：
合作发展的先行区，科学发展的试验区，中部地区崛起的重要增长极，全国重要的先进制造业和现代服务业基地。
发展目标是：
到2015年，经济总量大幅提高，产业结构进一步优化，现代产业体系基本建立，生态环境更加良好，人民生活水平显著提高，基本建成全面小康社会，在带动****发展、促进中部地区崛起中发挥更大作用；到2020年，示范区整体经济实力大幅提升，以先进制造业和现代服务业为主的产业体系进一步完善，主导产业核心竞争力明显增强，自主创新能力居于全国前列，生态环境优美，社会文明和谐，人民生活富裕，与长三角分工合作、优势互补、一体化发展，成为在全国具有重要影响力的城市带。
2.1.2关于承接产业转移的总体要求和空间布局
（1）示范区建设坚持以下原则
市场导向，政府推动。
把承接产业转移与引导资源优化配置结合起来，遵循市场规律，充分发挥市场配置资源的基础性作用，突出企业主体地位；加强规划引导，支持先行先试，强化政策扶持，建立完善产业转移推进机制，促进各类企业及要素资源向示范区有序转移。
主动承接，优化升级。
把承接产业转移与推进自主创新结合起来，依托自身优势，围绕发展重点，积极主动承接产业转移，推动产业结构优化升级，实现在承接中创新，在创新中发展，不断增强自主发展能力。
分工合作，错位发展。
把承接产业转移与加强区域分工合作结合起来，创新合作方式，探索建立利益共享机制，调动承接方与转移方两个积极性，注重区域内科学布局、有序承接，促进与长三角良性竞争、互利共赢。
立足当前，着眼长远。
把承接产业转移与促进可持续发展结合起来，既紧紧抓住当前有利时机，加快产业承接，集聚生产要素，促进经济发展，又注重加强生态环境保护，节约集约利用资源，严禁国家明令淘汰的高耗能、高排的落后生产能力转入，促进资源节约型和环境友好型社会建设。
（2）总体要求
高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，进一步解放思想，抢抓机遇，创新体制，完善机制，扩大开放，着力深化泛长三角地区发展分工，创新合作方式，推动区域联动发展；着力打造产业承接平台，增强产业承载能力，促进产业集聚发展；着力探索科学承接新途径，加快产业结构调整，提升综合竞争力；着力促进创新资源整合，完善自主创新体系，增强内生发展动力；着力推进资源节约集约利用，加强生态建设和环境保护，促进产业发展与生态文明建设相协调；着力推动劳动力转移就业，促进基本公共服务均等化，切实保障和改善民生，努力把皖江城市带建设成为产业实力雄厚、资源利用集约、生态环境优美、人民生活富裕、与长三角地区有机融合、全面协调可持续发展的示范区。
（3）空间布局
充分发挥示范区毗邻长三角的区位优势，依托长江黄金水道和东向快速通道，优化产业分工，推进产业集聚，增强中心城市功能，构建大中小城市和小城镇协调发展的现代城镇体系，形成产业合理布局、错位发展，城市功能完善、各具特色的空间开发格局。
1）推进“一轴双核两翼”产业布局
依托现有产业基础，发挥区位和资源优势，以沿长江一线为发展轴，合肥和芜湖为双核，滁州和宣城为两翼，构筑“一轴双核两翼”产业分布格局。
沿江发展轴：
包括安庆、池州、****、巢湖、芜湖、马鞍山沿江六市，依托长江黄金水道和良好的岸线资源，发挥产业各具特色、互补性强、联系紧密的优势，大力发展主导产业，积极培育产业集群，形成现代化大工业和物流业的重要集聚区域。
安庆产业组团。
包括安庆市和池州市东至县。
依托石化产业基础，促进化工产业集聚，构建循环产业链，进一步增强支柱产业实力。
重点承接发展轻纺、汽车零部件及船用设备加工、文化旅游等产业，促进产业多元化。
建设全国重要的石化和轻纺产业基地。
2）铜池枞产业组团。
包括****市、池州市和安庆市枞阳县。
发挥铜、铅锌、非金属矿产资源优势和产业基础，重点承接发展有色金属冶炼及深加工、非金属材料、机械、化工、旅游等产业。
建设世界级有色金属产业基地和著名佛教文化旅游胜地。
马芜巢产业组团。
包括马鞍山市、芜湖市和巢湖市无为县、和县。
利用沿江港口优势和深水岸线资源，发挥骨干企业带动作用，重点承接发展汽车、钢铁、化工、建材、文化创意等产业。
建设全国自主品牌汽车基地和精品钢基地。
合肥、芜湖双核：
发挥合肥作为省会城市、全国科技创新型试点市、综合交通枢纽的作用，强化芜湖作为皖江开发开放龙头的地位和重要节点城市的作用，进一步提升两市产业集聚和自主创新能力，增强服务功能，发挥辐射作用，带动示范区产业加快发展。
合肥核：
包括合肥市、巢湖市部分地区、六安市金安区和舒城县。
加快合肥经济圈发展，依托合肥—淮南、合肥—六安、合肥—巢湖等城际公路干线，大力推进工业走廊建设，重点承接发展装备制造、电子信息、家电、现代服务业等产业。
建设全国重要的先进制造业基地、高新技术产业基地和现代服务业基地。
芜湖核：
发挥芜湖作为沿江重要港口城市，交通体系完善、产业创新和配套能力较强的优势，密切与马鞍山、巢湖的经济联系，推进跨江联动发展和一体化进程，高起点承接发展汽车、新型材料、电子电器、现代服务业等产业。
建设全国重要的制造业基地、现代物流中心和创新型城市。
滁州、宣城两翼：
充分发挥滁州和宣城两市毗邻长三角、民营经济活跃、矿产储量大、特色农产品资源丰富、开发空间广阔的优势，培育壮大龙头企业，推进产业集群式发展，形成示范区承接产业转移的前沿。
滁州大力推进与南京一体化发展，重点承接发展化工、机械、家电、非金属材料、农产品加工等产业，建设重要的盐化工和硅产业基地。
宣城重点承接发展汽车零部件、机械设备、农产品加工、旅游等产业，建设重要的机械制造和畜禽产品生产加工基地。
2.1.3****市经济发展及城市发展战略
****位于****省南部、长江下游南岸，东距芜湖市80公里左右，东南与繁昌县接壤，西距安庆市90公里左右，南与青阳县、南陵县交界，西南与池州贵池区毗邻，西北一江之隔是无为县、枞阳县，距省会合肥市120公里，合铜黄高速公路线暨****长江大桥、沿江高速、铜九铁路从****市域穿过。
面积1113平方公里（其中市区面积237平方公里）。
南北最长约42.5公里，东西最宽约40.6公里，市区地势由东南向西北倾斜，形成宽约5公里、长20公里的带状地形。
2009年，****实现地区生产总值343.72亿元，高于****省平均水平，人均地区生产总值6800美元；三次产业比例为2.6∶67.9∶29.5。
财政收入突破70亿元，其中地方收入33亿元；全社会固定资产投资282.94亿元；城镇居民人均可支配收入16769元，比2008年增长10.5%，农民人均纯收入6194元，比2008年增长11%；社会消费品零售总额83.82亿元；新增就业20927人，城镇登记失业率为4.3%；对外贸易稳步发展，全年进出口总额完成22.15亿美元。
工业实力雄厚，四个省级经济开发区发展迅速，铜工业、化工等主导产业进一步做大做强，形成了以****有色为主的大型企业，装备制造、纺织服装、电子元器件及基础材料产业呈集群化发展态势。
积极发展循环经济，大力推进滨江等循环经济园区建设，兴建了一批循环经济项目，资源综合利用率不断提高。
根据《****市城市总体规划》（2003-2020），****市城市发展主要概括为：
（1）规划要点
1）城市性质
全国铜产业基地、电子材料产业基地，长江中下游重要的工贸港口城市，皖中南中心城市。
2）城市规模
2010年****市城区居住为60万人（其中主城区51万人，南部城区4万人，东部城区5万人），城市建设用地规模控制在63km2（主城区51km2，南部城区6km2，东部城区6km2）；2020年城区居住为80万人（其中主城区62万人，南部城区8万人，东部城区10万人），城市建设用地规模控制在80km2（主城区62km2，南部城区8km2，东部城区10km2）；城市远景规划人口规模为100～120万人。
3）城市空间发展策略
规划分清时序，采取“北扩、东进、南整、西跨”的空间发展策略，确定规划期内城市用地主要向北、东、南三个方向发展，适时向西跨江发展。
4）城市空间结构形态
在上轮城市总体规划提出的“沿江带状组团式结构”基础上，依托老城，以经济技术开发区为增长极，重点发展主城区；以沿江快速通道为发展轴，依托顺安、钟鸣两镇和金桥工业区，积极构建东部城区；以横港、大通为基础，以横港物流园建设为动力，构建南部城区，形成“一城三区，一主两副”组团式城市空间布局结构。
三个城区之间以交通干道相联系，以山体、水体、农田等风景林地和生态湿地相隔离，形成既紧密联系又相对独立、人居环境优良的三个城市组团。
图2.1****市城市总体规划图
2.1.4****市承接产业转移示范区的战略部署
根据中共****市委、市人民政府《****市承接产业转移示范市建设实施方案》要求：
争先进位，率先建成承接产业转移示范市
国务院批准实施《皖江城市带承接产业转移示范区规划》，是加速****崛起、加速****发展的重大历史性机遇。
我市要紧紧抓住规划实施的5-10年时间，争先进位，跨越赶超，走出一条科学承接的新路，在全省率先建成承接产业转移示范市。
这是省委、省政府的总体要求，也是我市率先发展、科学发展、和谐发展的迫切需要。
推进承接产业转移示范市建设，必须立足当前，着眼长远；必须勇于创新，重点突破；必须自我加压，主动作为；必须举全市之力、集各方之智，全力加以推进，奋力开创推动科学发展、建设幸福****的新局面。
我市承接产业转移示范市建设的总体思路是：
深入贯彻落实科学发展观，立足****实际，进一步解放思想，大胆创新，先行先试，按照“一年打基础，三年大突破，五年新跨越”的发展战略，着力打造产业承接平台，不断增强发展内生动力，努力提升综合竞争实力。
在示范区建设中争先进位，率先突破，率先发展，把****建设成为皖江城市带中跨江发展的第一城、世界铜加工制造业基地、全国重要的先进制造业基地、皖中南中心城市，成为****崛起的重要增长极。
总体目标是：
———打造“千亿****”。
到2015年，地区生产总值达到1000亿元，财政收入达到200亿元，对全省经济发展的贡献率显著提高。
———构筑“世界铜都”。
到2015年，基本形成以铜冶炼、铜加工为基础，铜贸易和研发有较强实力的铜产业体系，成为世界级铜加工制造业基地。
同时，化工、电子、装备制造和纺织服装等产业有较快发展，初步实现规模化、集群化发展，现代产业体系基本确立。
成为全国重要的先进制造业基地，城市综合竞争力明显提高。
———建设“幸福****”。
到2015年，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到32000元和13000元。
生态环境和社会文明显著进步，城乡一体的公共服务和社会保障体系进一步完善，率先实现教育和卫生服务基本现代化，初步建成资源节约型、环境友好型社会，城乡居民幸福指数明显提高。
再经过五年左右的努力，到2020年，****整体经济实力大幅提升，成为世界级铜产业中心、皖中南中心城市，人民生活富裕、生态环境优美、社会文明和谐，在全省率先基本实现现代化。
实现上述目标，必须着力夯实“三大基础”，力求尽快实现“五大突破”。
一年夯实“三大基础”：
--夯实产业转移平台建设基础。
今年启动江北产业园起步区基础设施建设，跨江发展有实质性进展；各类园区基础设施建设完成投资30亿元，其中江北产业园超过10亿元；市经济技术开发区提升、扩容，积极争取升格为国家级园区；加快推进重大交通与市政基础设施建设。
--强化产业转移项目对接基础。
今年编制重点承接产业项目目录，明确承接的方向和重点，项目库项目总数达到400个以上，总投资达3000亿元以上。
扩大产业转移项目来源，今年引进亿元以上的产业项目60个，开工建设40个以上；园区引进资金达到200亿元。
--筑牢产业转移工作基础。
今年3月底前出台支撑承接产业转移的政策体系，5月底前建立起较为完善的规划体系与工作机制。
三年实现"五大突破"：
--跨江发展实现重大突破。
到2013年，江北产业园建设框架基本形成，成为承接产业转移集中区的核心区。
--"千百亿"工程实现重大突破。
到2013年，铜产业销售收入超过1000亿元，化工、冶金和物流等产业收入超过100亿元。
--新兴战略性产业实现重大突破。
到2013年，规模以上高新技术企业超过100家，高新技术产业占全市工业经济的比重达45%。
--承接产业转移实现重大突破。
把****率先打造成为皖江城市带承接产业转移的示范市。
到2013年，吸引外来投资1000亿元以上，引进世界500强和国内百强企业20家以上，建设一批投资百亿的重大项目，将****建设成为合作发展的先行市，科学承接的示范市。
--城市转型取得重大突破。
体制机制进一步健全，经济结构不断优化，城乡面貌显著改善，历史遗留问题得到基本解决，成为国家资源型城市转型示范市、循环经济示范市。
图2.2皖江城市带承接产业转移示范区区域图
2.2****市承接产业转移示范园区建设背景
（1）泛长三角经济圈
****正式纳入泛长三角经济圈，参与长三角的分工合作。
促进中部地区崛起，是党中央、国务院从我国现代化建设全局出发作出的重大决策，是落实促进区域协调发展总体战略的重大任务。
其意义远远超乎中部地区本身，在中国区域发展总体战略中，中部省份起着“承东启西”的作用。
从全国的空间地理位置和经济发展状况来看，中部地区的经济发展具有承东启西、连接南北、辐射全国和促进区域经济协调发展的整合功能。
基于中部地区承东启西的区位优势，它既是东部产业梯度推移的承接基地，又是西部大开发的前哨和辐射源。
（2）皖江城市带承接产业转移示范区
2010年元月12日，国家正式批准《皖江城市带承接产业转移示范区规划》，是我省历史上第一个进入国家层面的战略性规划。
《皖江城市带承接产业转移示范区规划》的出台为皖江城市带融入泛长三角区域一体化发展提供了理论借鉴和行动的指导，也为泛长三角区域一体化的长期发展奠定了基础。
在《进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见》、《皖江城市带承接产业转移示范区规划》和“泛长三角区域发展分工与合作”精神的框架和指导下，皖江城市带承接产业转移，率先实现与泛长三角区域一体化发展应重点把握以下几个方面：
1）基础设施建设一体化
根据“泛长三角区域分工与合作”和“皖江城市带承接产业转移示范区规划”的总体要求，按照统筹规划、配套协调、共建共享、互惠互利的原则，促进皖江城市带融入泛长三角区域的基础设施一体化建设。
首先，加快皖江城市带与长三角地区的高速公路、轨道交通、内河航运、机场、过江跨海通道和港口建设，形成以区域内各核心城市为节点、多种运输方式相互衔接、协同发展、快速便捷、功能完备的泛长三角综合运输体系，增强区域核心城市之间的相互可达性，促进区域内的经济一体化联动发展。
其次，加快信息基础设施建设，搭建共同的信息网络交互平台，为皖江城市带与长三角区域间的合作提供及时准确的信息保障，降低合作的信息成本，并为充分发挥出各自的区位和资源优势，共享区域内的各类资源提供保障。
再者，加强公共服务建设，建立区域统一的流动人员服务管理平台，实施区域内养老保险关系无障碍转移、社保、城乡医疗保险、基本医疗保险和新型农村合作医疗等的一体化制度，构建皖江城市带与长三角地区的一体化社会保障体系。
2）产业发展与布局一体化
“产业同构”是区域产业发展和整体竞争力提升的重要障碍，实现泛长三角区域产业发展和布局的一体化，是皖江城市带充分融入泛长三角，参与泛长三角区域分工与合作的必选之路。
首先，根据皖江城市带及长三角各区域工业化发展阶段和层次，各地区要趋向于按自身资源禀赋、产业基础和比较优势来确定产业定位，选择各城区的支柱产业。
其次，依据产业链的空间外延，不同层次的城市和地区之间实现在产业链分工与合作，促进产业发展与布局的横向和纵向一体化。
再次，以国际、国内和区域市场为导向，按照已有的产业基础，利用域内的原材料、土地和人力等资源优势，整合域内的技术、资本和市场，优化产业链条，形成合理分工和梯度互补的规模型、集约型的产业聚集区，提升皖江城市带的整体竞争力。
3）区域市场一体化
产品和要素在区域间的快速流动和共享，是经
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