中级经济师房地产真题及答案.docx

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中级经济师房地产真题及答案

2012年中级经济师《房地产专业与实务》真题及答案

一．单项选择题（共60题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符台题意）

1．某百货商场把色彩明快的柜台布置在一层的右侧，以便抓住女性顾客的注意力。

根据区位尺度大小，这反映的是（）。

A．大位置B．小位置

C．微位置D．地址

【答案】C

【解析】区位可以用不同的距离尺度表述:

大位置、小位置、地址、微位置。

微位置仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放，房门的开设，厨房的位置等。

“例如：

90%的女士走进商店后习惯先向右看，因此建议把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女士们的注意力。

这说明柜台位置对销售的影响，是典型的微位置研究。

”

2．我国古代称江河以南为阴，江河以北为阳。

这说明含有阴阳两字的地名，大都与（）区位有关。

A．天文B．自然

C．经济D．交通

【答案】B

【解析】自然地理区位：

是指反映某一事物与山、河、江、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。

3．关于中心地理论的说法，正确的是（）。

A．商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最近路程

B．需求门槛是指某中心地能够维持供应某种商品和服务所需的最高购买力和服务水平

C．中心地职能以前商业、服务业方面的活动为主，不包括中心地制造业方面的活动

D．克里斯塔勒中心地理论的假设之一是厂商和消费者部是社会人

【答案】C

【解析】中心地职能：

是指由中心地提供的商品和服务。

主要以商业、服务业为主，不包括制造业方面的活动。

4．房地产价格与房地产（）负相关。

A．需求B．供给

C．开发成本D．价值

【答案】B

【解析】房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关：

供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。

5．级差地租Ⅱ是指（）。

A．在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态

B．等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态

C．不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度的不同而形成的差别地租

D．使用土地所获得的超额报酬或收益

【答案】A

【解析】级差地租是指不同土地或同—土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。

级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。

级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投人资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。

6．征收是物权变动的一种特殊情形，是政府行使（）的行为。

A．所有权B．行政权

C．使用权D．占有权

【答案】B

【解析】征收属于政府行使行政权，是物权变动的一种极为特殊的情形，是国家取得所有权的一种方式。

7．关于公共利益的说法，正确的是（）。

A．公共利益与政府利益是一致的B．公共利益小于政府利益

C．公共利益不同于政府利益D．公共利益的主体是政府

【答案】C

【解析】公共利益的特点

（1）公共利益是客观的。

（2）公共利益是共享的。

（3）公共利益是不确定的。

利益内容的不确定性和受益对象的不确定性。

（4）公共利益不同于国家利益或政府利益。

8．征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归（）所有。

A．农民个人B．剩余劳动力安置单位

C．地上附着物所有人D．农村集体经济组织

【答案】D

【解析】征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。

地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。

安置补助费必须专款用于安置剩余劳力，不得挪作他用。

安置补助费根据需安置人员的安置途径支付给安置单位。

9．国有土地上房屋征收补偿方案的征求意见期限不得少于（）日。

A．30B．60

C．90D．120

【答案】A

【解析】征求意见及修改：

国有土地上房屋征收补偿方案求意见期限不得少于30日。

10．关于建设用地管理原则的说法，错误的是（）。

A．节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率

B．强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用

C．实行建设用地有偿使用

D．经济效益优先

【答案】D

【解析】建设用地管理的原则。

①节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则；②强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则；③实行建设用地有偿使用的原则④社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则。

11．关于国有建设用地使用权出让特征的说法，错误的是（）。

A．建设用地使用权出让是一种国家垄断行为

B．建设用地使用权是有一定使用期限的

C．建设用地使用权出让是有偿的

D．建设用地使用权不可以分别设立

【答案】D

【解析】国有建设用地使用权出让的特征。

（1）建设用地使用权出让是一种国家垄断行为。

（2）建设用地使用权出让是有一定使用年限的。

（3）建设用地使用权出让是有偿的。

（4）建设用地使用权可分别设立。

（5）建设用地使用权人享有的权利范围是有限制的。

12．国有建设用地使用权转让方式不包括（）。

A．出售B．交换

C．赠与D．出租

【答案】D

【解析】建设用地使用权转让的形式有出售、交换和赠与三种。

13．以出让方式取得的房地产开发用地，满（）年未动工开发的，政府无偿收回建设用地使用权。

A．0.5B．1

C．2D．3

【答案】C

14．集体经济组织成员中，不可以申请农村宅基地使用权的是（）。

A．宅基地面积少于规定的限额标准的B．团结婚等原因，确需建新房分户的

C．将原有住房租借给他人使用的D．原住宅影响村镇规划需要搬迁的

【答案】C

【解析】集体经济组织成员申请农村宅基地使用权应当符合下列条件之一：

①居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的。

②因结婚等原因，确需建新房分户的。

③原住宅影响村镇规划需要搬迁的。

④经县级以上人民政府批准回原籍落户后，农村却无住房的：

包括批准回乡定居的职工、离退休干部、复原退伍军人、回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人口。

⑤县级以上人民政府规定的其他条件。

但农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准。

15．房地产市场需求由购买者、购买欲望和（）组成。

A．购买时间B．购买地点

C．购买产品D．购买能力

【答案】D

【解析】房地产市场需求由购买者、购买欲望和购买能力组成。

16．在房地产市场调研类型中，因果性调研主要是分析问题的（）。

A．性质B．现状特征

C．原因D．发展趋势

【答案】C

【解析】因果性调研主要找出事情的原因和结果。

17．在房地产市场调研中，与定量调研相比，定性调研采用的数据分析方法属于（）。

A．线性回归法B．统计方法

C．算术平均方法D．非统计方法

【答案】D

【解析】定性调研采用的数据分析方法属于非统计方法，定量调研属于统计方法。

18．房地产市场预测是一种信息变换系统，该系统输入的是市场调研所取得的历史和现时资料，输出的是（）。

A．调研方法B．调研内容

C．调研信息D．预测信息

【答案】D

【解析】房地产市场预测是一种信息变换系统，该系统输入的是市场调研所取得的历史和现时资料，输出的是预测信息。

19．房地产市场调研报告的核心部分是（）。

A．调研成果B．调研方法

C．调研条件D．调研依据

【答案】A

【解析】房地产市场调研报告的核心部分是调研成果。

正文是调研报告的主要部分，分导言、调研方法、调研成果、限制条件、结论和建议。

20．为获得某区域市场生存型、发展型和享受型等各类住宅潜在消费者数量分布状况，房地产市场细分应选择（）为主要依据。

A．家庭结构B．年龄构成

C．收入水平D．文化程度

【答案】C

【解析】随着人们收入水平的提高，住宅需求从生产型向发展型乃至享受型发展。

21．某房地产开发企业根据自身实力，对其开发的房地产项目采用了与较强的竞争对手正面竞争的市场定位策略。

该市场定位策略是（）。

A．避强定位第略B．迎头定位策略

C．创新定位策略D．差异定位策略

【答案】B

【解析】市场定位策略包括避强定位、迎头定位、创新定位。

22．某房地产开发企业通过对同类物业和相邻物业特点的分析，有针对性地对自己的项目进行了产品定位。

该产品定位策略是（）。

A．属性定位策略B．性能定位策略

C．独立定位策略D．竞争对手定位策略

【答案】D

【解析】产品定位策略包括属性、利益定位策略；价格、性能定位策略；目标客户需求定位策略；竞争对手定位策略；复合定位策略。

23．房地产开发项目决策策划报告的主要任务之一是（）。

A．构建项目管理和组织模式B．回答建设什么、为什么建设的问题

C．设计项目合同结构D．解决谁来建设、怎么建设的问题

【答案】B

【解析】开发项目决策策划报告在项目决策阶段进行，主要任务是提出构想、进行项目定义和定位，回答建设什么、为什么要建设的问题。

24．同一个房地产投资项目由不同的投资者经营，其经济效益往往不同。

这体现了地产投资具有（）的特点。

A．投资品种多样性B．投资价值附加性

C．投资区域差异性D．投资收益个别性

【答案】D

【解析】投资者不同，效益不同，这是投资收益个别性特点。

25．贷款年利率相同，甲按月计息乙接季计息、丙拄半年计息，年实际利率从大到小排列顺序正确的是（）。

A．丙、乙、甲B．乙、丙、甲

C．甲、乙、丙D．甲、丙、乙

【答案】C

【解析】名义利率r与实际利率i的换算公式为：

i=（1+r/n）n－1，一年内计息期数越多，实际利率越大。

26．下列住宅小区开发项目的成本费用中，属于公共配套设施建设费的是（）

A．供水系统工程费B．绿化建设费

C．公寓的建安工程费D．托儿所的建设费

【答案】D

【解析】公共配套设施建设费：

主要包括不能有偿转让的小区内的公共配套设施支出，如居委会、派出所、托儿所、公共场所等。

27．从房地产投资者的角度看，只有建设期而没有生产经营期的房地产投资类型是（）。

A．出售型房地产开发投资B．经营型房地产开发投资

C．购买型房地产置业投资D．租赁型房地产置业投资

【答案】A

【解析】出售型房地产开发投资只有建设期而没有生产经营期。

28．在借款偿还期内，房地产开发企业的未分配利润首先用于（）。

A．购置土地B．归还贷款

C．发放福利D．增加资本金

【答案】B

【解析】房地产企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，它等于可供分配的利润，按照下列顺序分配：

①弥补企业以前年度的亏损。

②提取法定盈余公积金和公益金。

③向投资者分配利润，即表中的“应付利润”。

考虑了这三项因素之后，余额即为表中的“未分配利润”。

在借款偿还期内，未分配利润主要用于归还借款。

29．某投资者以500万元购买了一商铺用于出租经营，未来20年的年净租金收入为60万元，投资者的目标收益率为10%。

该投资项目的财务净现值为（）万元。

A．5.00B．10.80

C．12.00D．54.55

【答案】B

【解析】已知年值A=60万元，N=20年，i=10%求现值P后减去初始投资500万元等于10.8万元。

P=A[（1+i）n-1]/[i（1+i）n]=510.8万元，510.8-500=10.8万元。

30．房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至（）等于零止的年？

。

A．净现金流量B．累计净现金流量

C．现金流入减去现金流出D．累计净现值

【答案】D

【解析】动态投资回收期（Pb）：

自投资起始点算起，累计净现值等于零的年份。

31．在土地总价一定的情况下，楼面地价与容积率之间的关系是（）。

A．楼面地价随容积率的增高而降低

B．容积率随楼面地价的增高而升高

C．楼面地价不受容积率变化的影响

D．容积率间接地受到楼面地价变化的影响

【答案】A

【解析】在土地总价一定的情况下，容积率越大，楼面地价越小。

32．下列线性盈亏平衡表达式中，用产品单价表示盈亏平衡点的是（）。

A．BEP（Q）=CF/（P-V-T）B．BEP（B）=P×CF/（P-V-T）

C．BEP（P）=CF/Q+V+TD．BEP（V）=P-T-CF/Q

【答案】C

【解析】A．用产量表示的盈亏平衡点BEP（Q）=CF/（P-V-T）；B．用销售额表示的盈亏平衡点BEP（B）=P×CF/（P-V-T）；C．用产品单价表示的盈亏平衡点BEP（P）=CF/Q+V+T；D．用单位变动成本表示的盈亏平衡点BEP（V）=P-T-CF/Q。

33．若投资资金是强制约束条件．在进行投资方案比选时，宜采用的比选方法是（）。

A．净现值比较法B．净将来值比较法

C．净年值比较法D．净现值率比较法

【答案】D

【解析】净现值率=净现值与投资现值之比。

在投资资金受到强制约束情况下，采用净现值率。

34．在房地产开发项目管理中，项目管理的主体是项目的（）。

A．设计单位B．建设单位

C．监理单位D．施工单位

【答案】B

【解析】在房地产开发项目管理中，项目管理的主体是项目的建设单位。

35.下列房地产开发项目工程设计管理的工作内容中，不属于施工图设计阶段的是（）

A．组织厂家提供设备技术资料B．办理施工图设计文件审查

C．协调落实水、电等外部接入系统D．组织优化设计

【答案】C

【解析】协调落实水、电等外部接入系统不属于施工图设计阶段房地产开发项目工程设计管理的工作内容。

36．关于房地产开发项目工程投标担保的说法，错误的是（）。

A．招标人可以要求投标人提交投标担保

B．投标担保可以采用投标保函或投标保证金的方式

C．投标保证金一股不得低于投标总价的2%

D．投标保证金最高不得超过50万元

【答案】C

【解析】投标担保可以采用投标函或投标保证金的方式。

投标保证金可以使用支票、银行汇票等，一般不得超过投标总价的2%，最高不得超过50万元。

37．评标委员会完成评标后，向招标人推荐的合格中标候选人不超过（）名。

A．２B．３

C．４D．５

【答案】B

【解析】向招标人推荐的合格中标候选人不超过3名。

38．与诉讼相比，房地产开发项臼合同争议的调解方式不具有（）的特点。

A．国家强制保证B．能较经济地解决纠纷

C．能较及时地解决纠纷D．利于消除合同当事人的对立情绪

【答案】A

【解析】调解具有的优点，能较经济、及时地解决纠纷，有利于消除合同当事人的对立情绪，维护双方的长期合作关系，不具有国家强制保证。

39．关于房地产开发项目质量验收的说法，错误的是（）。

A．分项工程由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收

B．检验批由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收

C．分部工程由总监理工程师组织施工单位项目负责人等进行验收

D．单位工程由总监理工程师组织施工、设计、监理项目负责人验收

【答案】D

【解析】单位工程由施工单位自行组织有关人员进行检查评定，并向建设单位提交工程验收报告；再由建设单位（项目负责人）组织施工（含分包单位）、设计、监理（项目）负责人进行验收。

验收合格后，建设单位在规定的时间内将工程竣工验收报告和有关文件报建设行政管理部门备案。

40．制订房地产营销战略和行动方案属于房地产市场营销（）的工作内容

A．分析B．策划

C．计划实施D．计划控制

【答案】B

【解析】制订房地产营销战略和行动方案属于房地产市场营销策划的工作内容

41．房地产开发企业选择和委托房地产销售代理机构是制订房地产营销（）策略的内容。

A．公共关系B．促销

C．销售渠道D．价格

【答案】C

【解析】房地产开发企业选择和委托房地产销售代理机构是制订房地产营销销售渠道策略的内容。

42．房地产开发企业选择间接营销渠道的优点之一是能够（），

A．节省企业营销费用B．稳定销售价格

C．减少协调工作量D．发挥营销专业优势

【答案】D

【解析】间接营销渠道优点：

①有利于发挥销售专业特长。

②有利于房地产开发企业集中精力，缓解人力、物力、财力的不足，重点进行商品房开发建设方面的工作。

43．房地产开发企业委托两家以上房地产经纪机构共同代理销售其开发的商品房地产，经纪机构之间的协调工作一般由（）负责。

A．房地产开发企业B．地方房地产经纪行业组织

C．资信最好的一家房地产经纪机构D．资质等级最高的一家房地产经纪机构

【答案】A

【解析】共同代理，委托人需要进行各房地产经纪机构之间的协调工作量较大，佣金结算也相对复杂。

44．下列房地产项目中，降低价格对增加销售量有较大作用的是（）。

A．豪华精装住宅B．普通商品住宅

C．花园洋房D．别墅

【答案】B

【解析】普通商品住宅降低价格对增加销售量有较大作用。

45．某套商品住宅的建筑面积为100㎡，套内建筑面积为80㎡，建筑面积下的单价5000元／㎡．套内建筑面积的单价为（）元／㎡。

A．4000B．5000

C．5500D．6250

【答案】D

【解析】建筑面积下的单价X建筑面积=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积，5000×100=80×套内建筑面积下的单价，套内建筑面积下的单价=6250。

46．在房地产估价中，建筑物折旧等于建筑物重新购建价格减去（）。

A．房地产价格B．建筑物开发成本

C．土地价值D．建筑物市场价值

【答案】D

【解析】建筑物折旧=建筑物重新构建价格—建筑物市场价格

47．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为l20m'，单位建筑面积的重置价格为600元／㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．81.00%B．84.00%

C．84.17%D．84.80%

【答案】B

【解析】重置价格=600X120=72000元，8年折旧=8X1440=11520元，建筑物现值=72000-11520=60480元，建筑物的成新率=建筑物现值／重置价格=60480／72000=0.84=84%

48．房地产估价的收益法主要是根据房地产（）求取房地产的价值．

A．过去的经济效益B．当前的收益水平

C．未来的总收入D．未来的净收益

【答案】D

【解析】房地产估价的收益法主要是根据房地产未来的净收益求取房地产的价值．

49．某旧住房因投有独立的卫生间所造成的价值损失，属于（）。

A．物质折日B．功能折旧

C．经济折日D．外部性折旧

【答案】B

【解析】功能折旧也称无形损耗:

是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。

导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，消费观念改变，建筑技术进步，出现更好的建筑物等。

50．下列物业管理事项中，不属于业主权利的是（）。

A．提议召开业主大会会议B．交纳物业服务费用

C．选举业主委员会成员D．监督专项维修资金的管理和使用

【答案】B

【解析】交纳物业服务费用属于业主义务。

51．物业建设单位制定临时管理规约的时间是在（）。

A．物业销售之前B．物业竣工之前

C．物业交付之前D．物业综合验收之前

【答案】A

【解析】临时管理规约：

是指由物业建设单位在物业销售之前依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共同利益、应当履行的义务等事项的约定。

52．负责物业服务企业资质管理的部门是（）。

A．街道办事处B．居民委员会

C．工商行政主管部门D．房地产行政主管部门

【答案】D

【解析】物业服务企业资质等级分为一、二、三级。

国务院建设主管部门负责一级资质证书的颁发和管理；省级政府负责二级；直辖市政府房地产部门负责二级和三级；设区的市级政府房地产主管部门负责三级。

53．下列物业类型的前期物业管理服务，应通过招投标方式选聘物业服务企业的是（）

A．新开发的写字楼项目B．新开发的住宅项目

C．新开发的酒店项目D．新开发的大型商场项目

【答案】B

【解析】必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅。

54．下列物业服务活动发生的费用，不得计入物业服务成本的是（）。

A．小区内的绿化养护费用B．小区内的清洁卫生费用

C．小区保安人员的工资D．小区内共用电梯的大修理费用

【答案】D

【解析】物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计人物业服务支出或物业服务成本。

55．当业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的（）时，应当及时续交。

A．10%B．20%

C．30%D．50%

【答案】C

【解析】业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30％的，应当及时续交。

56．某房地产的抵押价值为50万元、抵押率为30%，贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用等额本金还款方式按月还款，第18个月的还款额为（）元。

A．1250B．1894

C．2917D．4419

【答案】B

【解析】at=p÷n+p×（n-t+1）÷n×i=1894，P=50×30%=15万=150000元n=10×12=120月，t=18，i=6%÷12=0.005

57．某宗政府储备土地的市场评估价值为5000万元，应上缴政府的土地出让收益为1500万元，土地开发费用为1000万元。

该储备土地设定抵押权时的抵押价值为（）万元。

A．l500B．3500

C．4000D．5000

【答案】B

【解析】5000-1500=3500万元

58．个人住房组合贷款是指由（）形成的特定贷款组合。

A．等额本息贷款和等额本金贷款B．一手房贷款和二手房贷款

C．固定利率贷款和浮动利率贷款D．住房公积金贷款和商业性带贷款

【答案】D

【解析】个人住房组合贷款是指由住房公积金贷款和商业性带贷款形成的特定贷款组合。

59．关于房地产保险的说法，错误的是（）。

A．保险金额超过保险价值时，保险人应退还相应的