成本法.doc

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成本法

一、单项选择题

1、成本法的理论依据，从卖方的角度看，是（）。

A、替代原理B、生产费用价值论C、预期原理D、收益理论

2、成本法特别适用（）的房地产估价。

A、收益小和发生交易少B、收益大和发生交易少

C、收益小和发生交易多D、收益大和发生交易多

3、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（）成本作为评估依据。

A、该宗房地产的实际B、类似房地产的客观

C、类似房地产的最高D、类似房地产的最低

4、房地产开发成本的增加（）房地产的价格。

A、必定提高B、必定降低C、不一定提高D、不一定降低

5、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：

新开发土地价格=取得待开发土地费用+（）+正常利税

A、拆迁安置补偿费B、基础设施建设费

C、公共配套设施费D、开发土地所需费用

6、取得某3平方公里成片荒地的价格为500元/平方米，将其开发成熟地的费用为500元/平方米，税利为可转让熟地价格的15%，其可转让土地面积为2平方公里，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/平方米。

A、1765B、1150C、1725D、1500

7、用成本法评估新建房地产价格的基本公式为：

新建房地价格=土地成本+（）+正常利润。

A、拆迁费用B、建造成本

C、公共设施建设费用D、市政设施建设费用

8、新建建筑物价格=（）+建造成本+正常利税

A、征地费B、拆迁安置补偿费C、地价款D、零

9、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000㎡，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼（包含土地和建筑物）的现时市场价格为2800元/㎡，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为（）万元。

A、800B、900C、1000D、大于1000

10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。

A、180.0B、300.0C、309.0D、313.2

11、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为（）。

A、投资利润率B、成本利润率C、销售利润率D、直接成本利润率

12、估价上的折旧注重的是（）。

A、原始取得价值的减价修正B、原始取得价值的摊销与回收

C、重置价值的摊销与回收D、价值的减价修正

13、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。

A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧

14、由于消费观念而导致的建筑物折旧是属于（）折旧。

A、物质B、有形C、经济D、功能

15、折旧求取的方法可归纳为（）等三类。

A、直线法、实际观察法、成新折扣法B、年限法、直线法、成新折扣法

C、年限法、实际观察法、成新折扣法D、年限法、直线法、实际观察法

16、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线折旧法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（）。

A、甲大于乙B、甲小于乙C、甲等于乙D、难以判断

17、建筑物估价中耐用年限通常指（）。

A、物理耐用年限B、建筑物消亡的年限C、经济耐用年限D、已使用年限

18、在建筑物的估价中，决定建筑物价格的最基本因素是（）。

A、建筑成本B、原始成本C、重置成本D、标准成本

19、用成本法估价时，房屋现值等于（）。

A、房屋重置价×成新率

B、房屋重置价一年折旧额×尚可使用年限

C、房屋重置价一年折旧额×耐用年限

D、房屋重置价一年折旧额

20、已知建筑物重置价格为800元/㎡，建筑物已使用10年，折旧率为0.012，若按直线折旧法计算，则该建筑物的现时单价是（）元/㎡。

A、717B、704C、714D、724

21、已知建筑物重置价格为800元/平方米，建筑物已使用10年，折旧率为0.012，若直线折旧，则该建筑物的现时单价是（）元/平方米。

A、800B、640C、704D、720

22、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。

该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（）。

A、40%B、60%C、50%D、67%

23、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。

A、等于B、大于C、小于D、无法判断

24、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为（）。

A、76%B、80%C、81%D、84%

25、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

A、40B、42C、48D、50

26、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（）。

A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房

B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房

C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房

D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房

27、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有（）。

A、自然寿命≥经济寿命B、自然寿命≦经济寿命

C、自然寿命=经济寿命D、无关

28、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。

A、35B、45C、48D、50

29、某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为（）。

A、N=t+nB、Nt+nD、ABC都可能

30、某建筑物重置价格为C，残值率为0，正常使用的耐用年限为N年，现已使用了t年，经估价人员观察判断剩余经济寿命n年，以直线法计算折旧总额的最适宜公式为（）。

A、B、C、D、

31、当建筑物的维护保养较好时，有效经过年数（）实际经过年数。

A、等于B、不等于C、长于D、短于

32、某商业房地产于1998年9月15日以出让方式获得40年的土地使用权；于1999年3月15日开始建造，于2002年3月15日竣工验收，于2002年9月15日开始营业；建筑物重置成本5000元/平方米，正常使用的经济寿命50年，残值率为2%。

则该建筑物于2006年9月15日每平方米的折旧总额为（）元。

A、450B、616C、563D、604

二、多项选择题

1、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。

A、土地取得成本B、开发成本C、管理费用D、销售费用

2、建筑物的重新购建价格是（）的价格。

A、扣除折旧后B、估价时点时C、客观D、全新的

3、运用成本法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：

（）

A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性

B、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性

C、房屋结构类型确认的正确与否

D、房屋重置价格的准确性

4、求取建筑物重新建造成本的方法有（）。

A、指数调整法B、实际观察法C、工料测量法D、分部分项法

5、建筑物的物质折旧包括（）。

A、有形损耗B、正常使用的磨损C、功能折旧D、意外的破坏损毁

6、成本法中的“开发利润”是指（）。

A、开发商所期望获得的利润B、开发商所能获得的税前利润

C、开发商所能获得的平均利润D、开发商所能获得的税后利润

7、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用（）求取。

A、市场比较法B、基准地价修正法C、假设开发法D、成本法

8、求取建筑物重新建造成本的方法有单位面积法，单位体积法及（）。

A、指数调匀法B、实际观察法C、工料测量法D、分部分项法

9、在成本法中投资利润率的计算基数包括（）。

A、土地取得成本B、开发成本C、管理费用D、销售费用

10、（）等引起折旧的多少与建筑物经过的年数正相关。

A、技术进步B、自然环境恶化C、使用的磨损D、日晒雨淋

11、某建筑物重置价格为C,残值率为0，正常使用的耐用年限为N年，现已使用了t年，经估价人员观察判断剩余经济寿命n年，且N≠n+t，以直线法计算折旧总额的适宜公式为（）。

A、B、C、D、

三、简答题

1、何谓成本法？

2、成本法的理论依据是什么？

3、成本法的适用范围包括哪些？

4、试列出成本法估价的基本步骤。

5、新开发土地