物业能耗管理制度.docx
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物业能耗管理制度
工程维修作业指导书
文件编号：
RWWY/WI-WX-025
能耗管理
版本版次：
A/1
共13页
生效日期：
2018/01/01
1.0目的
为规范公司各项目能源损耗管理，降低项目月均能耗费用，达到有效控制营运成本，为公司经营管理创造新的价值，特拟定本作业指导书。
2.0适用范围
适用于适用公司下辖各项目。
3.0职责
3.1运营管理部统筹能耗管理，指导，监督项目节能降耗具体措施落实，评估能耗管理效果；
3.2运营管理部负责对项目招投标和《前期物业服务合同》签订时，在标书和合同中对不同地区或不同项目的物业公共能耗分摊内容、办法和条款中能耗约定进行评审；
3.3财务综合部负责能耗费用收支核算，财务部门（人员）对公共能耗费用收支情况进行监管；
3.4项目依据该管理办法做好能耗管理，因地制宜制定节能降耗方案，提出降耗目标；
3.5项目客服部/收费员负责代收能耗费用的催缴；
3.6项目工程部负责能耗管理数据的抄录及整理分析，组织项目能耗方案的实施，适时控制能耗。
4.0工作规程
4.1能耗分类
；（如：
住宅室内使用的水、电、气，商铺营业等使用的水、电等）
；（如：
共用的电梯、公用的供暖、增压水泵、生活、消防水泵、水系景观、游泳池、绿化及清洁用水、中央空调、泛光照明、室外、楼层及车库照明、物业办公及后期设备、供配电设备等产生的能耗等）
公共能耗分类明细
序号
能耗输出设备系统
能耗产生细项
备注
1
建筑给排水设备系统
污水泵、二次加压、稳压泵、加压泵、
2
暖通空调设备系统
中央空调、供暖加热、送风系统
3
供配电设备系统
高压供电、低压供电、稳压供电、配电转换
4
应急发电设备系统
发电机组、电源转换、油品
5
照明系统
路灯、梯灯、管井灯、岗亭灯、车库灯、景观灯、
6
电梯设备系统
电梯供电、电梯稳压、电梯备电、电梯照明、电梯空调、电梯通风
7
楼宇智能化设备系统
监控、可视对讲、门禁、红外对射、背景音乐、车辆道闸、网络程控
8
消防设备系统
自动灭火、应急照明、喷淋、烟感、温感、卷帘门、应急广播、警铃、手动报警、正压送风、排烟、消防控制柜
9
园林绿化工程系统
喷泉、游泳池、草坪灯、自动浇水、油品
10
办公后勤设备系统
照明、电脑、打印机、空调、点钞机、饮水机、消毒柜、热水器、电视、燃气等
电等由经营单位或个人承担部分的能耗；（如：
户外广告、网络基站、宽带电源、充电桩、售水机、其他经营类设备用电）
4.2水电过户
；
4.3能耗管控
为便于后期管理结合项目实际情况向开发单位提出意见和建议，参考如下：
能耗管理前期建议
序号
意见、建议
依据
备注
1
商业配电室内商铺等商业用电与物业共用部位、共用设备和公共设施用电总线分路供电，确保物业共用部位、共用设备和公共设施用电可以安装1块总表单独计量
国家发改委“发改价格[2013]973号”文件《国家发展改革委关于调整销售电价分类结构有关问题的通知》规定：
“城乡居民住宅小区公用附属设施用电（不包括从事生产、经营活动用电），执行居民生活用电价格”
如商业用电与小区公区用电混用，供电单位无法对小区内公区用电单独计量，无法执行居民用电
2
物业共用部位、共用设备和公共设施能耗应该分区域、分系统单独计量
便于项目能耗统计分析
3
物业共用部位、共用设备和公共设施能耗计量装置安装位置集中并且合理
便于能耗数据统计汇总
4
物业共用部位、共用设备和公共设施用电全部加锁、安全可控制，用水水龙头全部为钥匙开启、绿化用水接口统一使用插口式装置
便于项目能耗管控
5
自用能耗的计量使用预付费系统
便于能耗费用的收取
6
非业主或使用人自用供水供电管线不得从其专有部分明敷经过
避免出现私接水电情况，后期核查难度较大
7
各计量装置需设置在公共区域
便于对能耗使用的把控
8
建议使用节能新产品、新技术
路灯、庭院灯可使用太阳能或风能，楼道灯使用声光控LED灯，地库灯使用雷达感应LED灯
（《外单位（个人）用电（水）情况登记表》和《能耗统计表》），对所有计量装置信息进行统计汇总，统计信息包括但不限于：
①用户名；②用户编号；③表号；④使用起始时间（物业公司开始承担能耗的时间）；⑤底数（起始时间计量装置读数），计量台账报公司运营管理部备案。
根据计量台账制定能耗统计汇总方案，自用能耗、公共能耗、业务合作能耗、市政公用能耗每月都能够独立并精确统计。
（如：
利用球阀进行补水的自来水补水装置、消防补水装置、中水补水装置，地下车库照明、路灯照明等）；
能耗柱状图示例：
9业务合作能耗管理
10市政公用能耗管理
自用能耗、公共能耗、业务合作能耗、市政公用能耗等抄表频次（20天一次，必要时10天一次），计算分析对比确保其用量正常，发现异常及时上报、检查并处理。
项目根据本地区本项目实际情况结合本管理办法制定具体的能耗管控措施，加强能耗使用的控制，规范管理，提高使用效率，减少能耗用量。
加强培训，使每个人都养成节能降耗的良好习惯，形成节约意识和风气。
能耗控制常用措施
序号
降耗管理分类
节能降耗管理措施
备注
1
景观水系能耗控制
1、假期、周末等重要日期设备开关时间为9:
00-11:
0016:
00-18:
00（常规日可视情况关闭，开发单位有特殊要求的依开发单位要求执行）；
2、每月抄表结束后检查结合两期能耗数据读数进行防漏检查；
3、销售案场半月清洗1次，全委项目每季度清洗1次；
4、喷泉喷射高度因设计情况执行，检测标准为喷射水系不超出水池外。
2
照明系统能耗控制
1、公共车库、楼梯、大堂、架空层等区域开关设置常闭、常开红蓝点标识管理（红点常开、蓝点常闭、红蓝相间白天常闭晚上常开）；
2、路灯安装时控器，根据当地季节、气候控制开启，（原则上每日照明时间夏季控制在7小时内，冬季控制在10小时内）；
3、车库出入口或天井照明灯管可更改回路开关，白天采取自然采光替换照明。
3
电梯设备能耗控制
1、电梯内夏季空调温度开启控制26度，冬季关闭开启鲜风替代（电梯内有空调的情况）；
2、全委项目双梯单栋入住率未达到40%实行单梯使用管理（建议）；
3、电梯内风口（空调过滤网）每月清洗一次；
4、全委项目双梯实行夜间凌晨12:
00后单梯运行（建议）;
5、电梯内筒灯、射灯类照明更换为单个LED等照明。
4
绿化设备能耗控制
1、绿化区公共水龙头改装为钥匙开启管理；
2、绿化接口管理统一使用插口式装置设备；
3、绿化浇灌时间规定为日出之前和日落之后（建议，必须控制在早上和傍晚）；
4、按照浇灌标准草坪湿度地下土壤10厘米，树木湿度地下土壤20厘米。
5
岗亭能耗管理控制
1、室外温度超过30度岗亭空调设置管理标准26度，室外气温低于10度岗亭空调设置管理标准23度，其他时间禁止开启；
2、对讲机、电筒等充电完成关闭充电插板；
3、岗亭内照明灯开关使用标准与路灯管理标准一致；
4、岗亭空调过滤网每月清洗一次。
6
业务合作能耗控制
1、多种经营单独安装计量表按月进行核算；
2、电信基站、宽带合作单位等付费周期较长的单位在合作初期根据使用情况预估用水（电）量，预付一部分水电费；
3、业务合作能耗核算单价应按照商业用水、电单价进行核算，报公司审批后执行。
7
外部管理能耗控制
1、定期抄表检查偷电、偷水行为；
2、巡查电动车未计费私自充电；
3、检查未计量施工单位私接电线、水管；
4、检查装修期间业主使用公共电源；
5、外单位使用能耗费用支付渠道清查。
8
办公后勤能耗控制
1、办公设施设备空调、水龙头、冲水器、照明控制开关安装节能节能标识；
2、外出办事、休息日等长时间不使用办公设备，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座；
3、办公区域和宿舍区域设置照明开关常开、常闭标识；
4、其他参照《工程管理制度》-“安全、节约用电管理”要求执行。
9
机房能耗管理措施
1、机房温度降温每日早晚采取开关窗户，利用外界条件和风扇结合降温；
2、机房每日巡查时开启机房照明，离开时关闭（必要时预留少量灯管照明）；
3、排风系统根据季节情况合理使用，非夏季时间尽量不开启使用；
10
能耗管理制度措施
1、消防水表每日计量检查对比数据；
2、每周六夜间20:
00进行各楼栋照明开启情况检查；
3、每月各计量数据检查对比；
4、每月10日利用电笔检查设备通电情况；
5、每月25日项目全员能耗分析会；
6、每季度评项目节能标兵和耗能黑名单（建议，并有相应奖惩）；
7、每季度对项目社区节能减排进行推广宣传。
4.4能耗费用管理
…0”、“1…1”、“1…6”等重号、连号或有规律易于破解的数字作为密码；
①楼内公共照明系统电费:
计算公式=照明灯总数（楼道灯）*功率*每日预计开启时间*30天*电价
②楼外公共照明系统电费:
计算公式=公共区域照明灯总数*功率*每日预计开启时间*30天*电价
③喷泉水系电费：
计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12
④弱电系统电费:
（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），
计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*电价
⑤消防泵的电费:
计算公式=总功率*每月开启时间*电价
⑥排污泵的电费:
计算公式=总功率*每月开启时间*电价
⑦通风机
计算公式=功率*运行时间*30*台数*电价
⑧排风机
计算公式=功率*运行时间*30*台数*电价
⑨绿化用水?
?
计算公式=1吨水约浇100平方米绿地/每次（或0.3吨/平方米·每年）
⑩保洁用水
计算公式=6层楼一次用水0.03吨计算
业务合作能耗的核算单价在合同中需进行明确，在代缴单价基础上上浮不低于30%；
能耗欠费超过15天的，关闭开关阀门停止使用，欠费超过1个月的，项目需将欠费明细报至公司财务（特殊情况列明欠费理由）；
4.4.3.4项目收费员负责业务合作能耗费用收取执行情况的监管。
市政公用能耗施工调试阶段的费用由开发单位协调支付，接管验收时需要确定支付周期，项目按时抄表，到期后向开发单位发函催收，超1个月未支付需将欠费情况报公司财务；
项目收费员负责市政公用能耗费用收取执行情况的监管。
4.5节能改造
4.5.1项目接收后3个月内，项目根据对公共能耗的分析对比情况，制定节能改造计划，报公司审批；
4.5.4改造方法
业内常用节能改造措施（参考）
序号
改造名称
改造内容
改造周期
改造参考价格费用
备注
1
电梯技术节能改造
1、电梯控制板改造并联群控技术
1周
单梯改造费用约500元
2、电梯控制柜热能转换电能
约15天
外单位专业节能公司合作
2
二次供水节能改造
1、将蓄水池水位提高至排水口10厘米
1天
改造成本约200元
2、无负压变频改造
约15天
外单位专业公司合作
3
照明系统节能改造
1、采用声光控、人体感应灯（红外或雷达）
15分钟
单只灯泡10-15元，单支灯管20-30元
2、规范常亮灯部位安装计时器
30分钟
单个价格60-80元
3、白织灯改造LED灯泡
5分钟
单个灯泡价格6-12元
5.0相关文件和记录
5.1《WX-020外单位（个人）用电（水）情况登记表》
5.2《WX-028水电抄报单》
5.3《XXXX年XX项目能耗统计表》
5.4《XX项目X月份能耗报告》
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