物业管理品质检查程序.docx
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物业管理品质检查程序
物业管理品质检查程序
第一条目的：
对物业管理活动的质量检查实施控制，确保服务质量满足客户的需求。
第二条适用范围：
本程序适用于公司所有物业管理服务活动的质量检查。
第三条职责：
公司物业管理质量检查由品质管理部经理负责组织，公司各部门及管理处负责人参与，组成质量检查组，对公司进行全面质量检查工作。
品质管理部负责制订质量检查工作计划，公司各部门及管理处配合检查工作，按计划定期进行全面质量检查。
第四条工作程序：
1、检查周期：
物业管理质量检查每月至少进行两次，由品质管理部经理组织实施。
2、检查准备：
（1）品质管理部经理编制质量检查工作计划，下发各部门。
质量检查计划应至少包括以下内容：
a）检查依据
b）检查时间
c）检查小组成员
d）检查方式
e）记录要求
（2）质量检查主要以《全国物业管理示范住宅小区（大厦）标准及评分细则》为依据。
（3）品质管理部经理在检查前召开临时小组会议，确定各分查项及重要检查项目。
3、现场检查
（1）检查组依据检查标准到工作现场检查各工作岗位的服务质量情况，并将发现的不合格问题作好记录。
（2）检查小组按计划要求检查各岗位工作岗位情况（包括操作流程、安全、卫生、礼节礼仪等）、业主投诉、质量记录等，查看是否完整，并对记录的服务跟踪程度进行详细了解，发现漏项及不合格情况作好记录。
4、检查总结
（1）检查结束召开工作会议讨论检查结果，并形成书面检查报告，各相关检查人员签字。
（2）检查报告由行政人事部存档，下发受检责任人或部门，品质管理部对其不合格项发出《整改通知书》，进行追查及限期整改。
5、不合格事项的处理
（1）品质管理部经理根据检查结果决定是否需要作出《纠正预防措施报告》，如需要，按《纠正和预防措施》程序执行。
第五条支持性文件与记录
1、《物业服务质量检查表》
2、《纠正和预防措施》
3、《纠正/预防措施报告》
4、《整改通知书》
5、《管理工作月检表》
第六条附件：
《全国物业管理示范住宅小区（大厦）标准及评分细则》
附件：
全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则
序号
标准内容
规定
分值
评分细则
一
基础管理
32
1
按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用
1
符合1.0，不符合0
2
已办理接管验收手续
1
符合1.0，不符合0
3
由一家物业管理企业实施统一专业化管理
1
符合1.0，不符合0
4
建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
5
在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议双方责权利明确
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
6
建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定
1
符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0
7
房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善
2
完善2.0，基本完善1.0，不完善0
8
业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
9
业主要员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
10
物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意
1
符合1.0，不符合0
11
小区物业管理建立健全各项管理制度，各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法
2
制度、工业标准建立健全2.0，主要检查：
物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2；未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5
12
物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨
2
管理人员，专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.5，不符合0
13
物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
14
物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
2
执行有关规定1.0，未执行0；公开1.0，未公开0
15
房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理完善，查阅方便
2
包括房屋总平面图、地下管网图、房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。
每发现一项不齐全或不完善扣0.2
16
建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册、查阅方便
2
每发现一处不符合扣0.2
17
建立24小时值班制度，设立服务电话、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
2
符合2.0，值班制度不符合扣0.5，末设服务电话扣0.5，发现—处处理不及时扣0.2，没有回访记录扣0.1
18
定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
19
建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100％，返修率不高于1％，并有回访记录
2
建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0
二
房物管理与维修养护
14
1
主出人口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显
2
符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣0.1
2
无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
2
符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0
3
房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹
2
符合2.0，每发现一处不完好，不整洁、脱落、污损扣0.2
4
室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置。
保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
2
符合2.0，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1，有安全隐患每处扣0.5
5
封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳篷等。
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
6
空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.5
7
房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.5
三
共用设施设备管理
13
1
共用配套设施完好，无随意改变用途
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.5
2
共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范
2
设施设备运行按规定记录0.5，无事放隐居0.5：
遵守操作规程0.6，每发现一处不符合扣0.2；遵守保养规定0.4、每发现一处不符合扣0.1
3
室外共用管线统一入地或入公共管道、无架空管线、无碍观瞻
2
符合2.0，发现一处不符合扣0.2
4
排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象
1
符合1.0，发现一处堵塞或外溢扣0.5
5
道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行
2
通畅、平整1.0，发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2；发现并盖缺损或丢失扣0.6。
路面井盖不影响通行0.4，发现一处不符合扣0.2
6
供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染：
二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案
2
设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0.6，发现一处不符合扣0.2；保障措施严格0.4，无措施或措施不严0；水质符合卫生标准0.5，不符合0，有处理方案0.5，无处理方案0
7
制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好
2
符合2.0，发现一处不符合扣0.5
8
电梯按规定或约定时间运行。
安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案
2
符合2.0，发现一处不符合扣0.5
9
三北地区，冬季供暖室内温度不低于16度
1
符合1.0，不符合0
四
保安、消防、车辆管理
10
l
小区基本实行封闭式管理
1
符合1.0，不符合0
2
有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责
2
符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2
3
危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施
1
符合1.0，不符合0
4
消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案
2
符合2.0，每发现一处不符合规定扣0.5
5
机动车停车场制度完善。
管理责任明确、车辆进出有登记
2
制度完善0.5。
基本完善0.3，不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣0.5（管理单位公开承诺赔偿的不扣）；每发现一台车辆乱停乱放扣0.1、出入无记录扣0.2
6
非机动车车辆管理制度完善.按规定位置停放.管理有序
2
符合2.0，制度不全或不落实的扣1.0，乱停放每部车扣0.2
五
环境卫生管理
14
1
环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
2
清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁
2
未实行责任制的扣1.0，无专职清洁人员和责任范围的扣0.5。
末实行标准化保洁的扣0.5
3
垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀
2
每发现一处垃圾扣0.2，末达到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5
4
房屋共用部位共用设施设备无蚁害
1
符合1.0、每发现一处不符合扣0.2
5
小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
6
房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆改杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
7
商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象
2
符合2.0、每发现一处不符合扣0.2
8
无违反规定饲养宠物、家禽、家畜
1
符合1，0，不符合0
9
排放油烟、嗓音等符合国家环保标准、外墙无污染
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
六
绿化管理
7
1
小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
2
绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象
2
符合2.0、基木符合1.0，不符合0
3
花草树木长势良好.修剪整齐美观.无病虫害.无折损现象.无斑秃
2
长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2
4
绿地无纸屑、烟头、石块等杂物
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
七
精神文明建设
3
l
开展有意义、健康向上的让区文化活动
2
符合2.0，基本符合1.0。
不符合0
2
创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设
1
符合1.0.基本符合0.5，不符合0
八
管理效益
5
1
物业管理服务费用收缴率98％以上
2
符合2.0，每降低1个百分点扣0.5
2
提供便民有偿服务，开展多种经营
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
3
本小区物业管理经营状况
1
盈利1.0，持平0.5，亏本0
物业服务质量检查表
项目名称：
年月日
序号
标准内容
规定
分值
考评分
一
基础管理
32
1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用
1
2、己办理接管验收手续
1
3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理
1
4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
1
5、在房屋销售合同签订时购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确
2
6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定
1
7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善
2
8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责
2
9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
2
10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意
1
11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法
2
12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨
2
l3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率
2
14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
2
15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便
2
16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便
2
17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
2
18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上
2
19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录
2
二
房屋管理与维修养护
14
1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显
2
2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
2
3、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹
2
4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
2
5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
2
6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀
2
7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
2
三
共用设施设备管理
15
1、共用配套设施完好，无随意改变用途
1
2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范
2
3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻
2
4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象
1
5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行
2
6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案
2
7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好
2
8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案
2
9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃
1
四
保安、消防、车辆管理
10
1、小区基本实行封闭式管理
1
2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤、训练有素、言语规范、认真负责
2
3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施
2
4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案
2
5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记
2
6、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序
2
五
环境卫生管理
14
1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
1
2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁
2
3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀
2
4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害
1
5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物
2
6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净
2
7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象
2
8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜
1
9、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染
1
六
绿化管理
7
l、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当
1
2、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象
2
3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃
2
4、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物
2
七
精神文明建设
3
l、开展有意义、健康向上的社区文化活动
2
2、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设
1
八
管理效益
5
l、物业管理服务费用收缴率98％以上
2
2、提供便民有偿服务，开展多种经营
2
3、本小区物业管理经营状况
1
合计
100
检查人：
纠正与预防措施报告
发生部门
问题重点
不合格或潜在不合格描述：
签发人：
日期：
在年月日前，由以下部门完成纠正预防措施：
签发人：
批准人：
日期：
原因分析：
分析人：
日期：
采取的纠正/预防方案：
编制：
批准：
日期：
有效性验证：
方法：
结论：
有效（）无效（）
重新发生的纠正预防措施报告编号：
验证人：
日期：
整改通知书
整改责任人/部门
不合格项目描述：
整改要求：
限期于年月日整改完毕。
签发人签名：
确认与承诺：
移交部门/负责人签名：
整改方案：
整改责任人/部门签名
日期
品质管理部验收意见：
验收人签名：
日期
管理工作月检表
物业名称：
检查部门：
检查日期：
序号
检查项目
检查情况（打勾）
备注
检查内容
有
无
检查内容
有
无
1
日常管理工作
统一着装、整齐
资料整理
佩带明显标志
工作检查记录
住户投诉记录
住户收费资料
消防应急措施订立
消防员演习
满意度调查
管理费收取率98％
2
各类标识、宣传栏的管理
楼宇标识
其他标识
交通安全标识
定期更换宣传内容
3
房屋外观、外墙面砖、批荡涂料
外墙批荡脱落
维修记录
外观污迹
巡检目录
4
房屋公共部位、楼梯护栏、天台、公共平台、公共玻璃窗等的管理
楼梯间乱贴乱画
公共玻璃破损
擅自占用或堆放杂物
楼梯护栏损坏锈触
楼梯破损
巡检目录
5
排水、排污管道
下水道墙塞
排污管堵塞
坑渠淤泥、垃圾
化粪池外溢
化粪池清理1次／年
检查记录
6
道路路面、井盖
道路凹凸
井盖缺损、丢失
人行道破损
沙井清理
消防通道畅通
绿化栏缺损
7
机动车、非机动车停车场管理
管理制度
车辆检查
进出登记发牌
24小时值班
8
电梯维修、保养管理
电梯年检
轿厢、井道清洁
安全事故发生
机房设备保养
巡检记录
机房清洁卫生
9
水电设施设备管理含水泵、供配电、发电机等设备、消防、供水设施、电子门、公共部位设施维修等
设备房杂物灰尘
巡检记录
设备标识
申请维修及维修记录
消防设施配备齐全
设备漏水漏油
定时清洗水箱
设备定期试运行
清洗水池后抽样化验
维修回访
消防设施定期检查
10
清洁卫生管理
定期消杀
公共场地12小时保洁
每天清运垃圾
物业外围清洁2次／天
楼道按规定清洁
垃圾桶干净无臭味
11
安全管理
按规定着装
大件物品出入登记
24小时值班
外来人员出入登记
遵守规章制度
巡查制度落实情况
12
绿化日常维护管理
绿化物枯萎、缺株
绿化物施肥、养护
绿化地黄土裸露
绿化物施肥、养护
处理意见
升级会员 