十堰市城市规划管理技术规定.docx

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十堰市城市规划管理技术规定

十堰市城市规划管理技术规定

1总则

1.1为规范十堰市城市规划管理，保证城市规划的实施，促进城市的有序发展，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》、《湖北省实施〈城市规划法〉办法》、建设部《城市规划强制性条文内容暂行规定》及其他有关法律、法规，制定本规定。

1.2在十堰市城市规划建设区内，进行城市规划、设计和管理，应按照本规定执行。

本市城区其他地区的城市规划管理参照本规定执行。

1.3本规定未包括的内容，应符合国家和湖北省有关法律、法规、规范的规定。

1.4本规定的解释权属十堰市城市规划管理局。

1.5本规定自2007年1月1日执行。

2城市规划编制管理

2.1为确保城市规划设计的质量，城市规划的编制必须委托具有相应城市规划编制资质的规划设计单位承担。

无证或超越资质等级承担规划设计任务，其完成的规划设计成果，市城市规划行政主管部门不予受理，不予审批。

2.2在十堰市城市规划区内编制各阶段规划方案，除应遵照建设部2005年第146号令颁布的《城市规划编制办法》有关规定外，其各项技术经济指标应符合本规定。

2.3在城市规划区内编制各阶段的规划方案须按下列程序报经批准后方可生效：

（一）城市总体规划：

技术审查会通过的规划成果，须经市城市规划委员会审议（查），方可由市人民政府报市人大常委会审查后上报省人民政府审批。

（二）控制性详细规划：

已编制并批准总规或分区规划的城市控制性详细规划，其项目成果经专家评审会审查后，报市城市规划行政主管部门审批。

但重要项目的控制性详细规划须经市城市规划委员会审议（查）后报市人民政府审批。

（三）修建性详细规划：

已编制并批准控制性详细规划的修建性详细规划，其项目成果经专家评审会审查后，报市城市规划行政主管部门审批。

但重要的修建性详细规划须经市城市规划委员会审议（查）后报市人民政府审批。

2.4总体规划和详细规划，必须明确规定强制性内容。

任何单位和个人都不得擅自调整已经批准的城市总体规划和详细规划。

确需进行重大调整的，必须就调整的必要性提出专题报告，经原审批机关认定后方可组织和调整方案，重新按规定程序审批。

对规划作一般性调整，应当由规划编制单位对规划实施情况进行总结，提出调整的技术依据，并报原审批机关同意。

2.5建设用地面积大于1.0万平方米的建设工程必须编制修建性详细规划；少于1.0万平方米的，必须做总平面规划设计。

2.6根据十堰市城区地理位置和气候条件，居住建筑朝向以南偏东15度至南偏西15度为宜。

确因地形、地物等条件限制，需东西向布置的，建筑物应考虑遮阳设施，东西向布置的居住建筑以东向为主朝向。

3城市用地规划管理

3.1建设用地的区划分类

3.1.1十堰市城区建设用地，按土地使用的主要性质，根据国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类。

其分类和代号适用于十堰市城市规划编制的各个阶段。

3.2建设用地适建范围

3.2.1为适应城市动态发展的要求，在不偏离城市规划控制轨道的前提下，对用地使用性质划分的同时，规定了合理的土地使用兼容范围（见附表3.2.1）。

十堰市城区各类建设用地的划分必须遵循土地使用兼容性原则。

3.2.2凡需改变规划用地性质，且超过3.2.1条兼容性规定范围的，应先提出申请，调整规划，按法定的程序和审批权限批准后，方可实施。

3.2.3十堰市城市规划区（即城区）范围划分为：

茅箭区、张湾区与十堰高新技术开发区的全部辖区，面积为1190平方公里。

十堰市城市规划建设区范围为东起白浪黄莲垭，西至柏林阳南沟，北至汉江街办的洪溪湾，南至百二河村代家沟，面积为319平方公里。

3.3地块控制

3.3.1除公益性设施和城市基础设施外，建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设：

（一）低层居住建筑，建筑基地未达到500平方米；

（二）多层居住建筑、多层公共建筑，建筑基地未达到1000平方米；

（三）高层居住建筑，建筑基地未达到2000平方米；

（四）高层公共建筑，建筑基地未达到3000平方米。

但有下列情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可予核准建设：

（一）邻接土地已完成建设；

（二）邻接土地为既成道路、河道或类似情况，确实无法调整、合并的；

（三）因规划街区划分、危旧房屋改造、市政公用设施等限制，确实无法调整合并的。

3.3.2建设用地选址图是《建设项目选址意见书》的附图。

建设用地红线图是《建设用地规划许可证》的附图，建设用地红线图必须在1：

500（或1：

1000）现状地形图上绘制，图上根据需要绘出规划用地范围线、拆迁范围线、道路红线及绿化、水系、文物、市政设施保护范围线，并用坐标限定，图上须标明车辆出入口的方位或位置。

3.3.3建筑用地范围线、规划用地范围线、拆迁范围线必须闭合。

各设计阶段建筑面积计算均按国家有关建筑面积计算规则进行。

施工图设计阶段较批准方案的建筑面积增加幅度不得超过1%。

4建筑规划管理

4.1建筑容量控制

4.1.1规划建设区范围内的建设用地按建筑密度划分为老城区和一般地区。

老城区系指丹江路、辽宁路、武当路、车站路、人民路、朝阳路、柳林路、上海路、汉江路、公园路、车城西路、车城路、车城南路、大岭路、广东路、镜潭路、湖南路、方山路、东岳路、新疆路沿线用地。

一般地区系指规划建设区范围内除老城区以外的区域。

城市中心区系指北京路、汉江路（六堰到北京北路段）、公园路、车城路、车城南路周边及围合的区域。

城市重要地段系指城市规划建设区内城市广场、公园绿地及主干道交叉口周边区域。

4.1.2新建、改建、扩建建设工程，根据其建筑性质和所在区位，实施容量控制（含建筑密度和容积率）。

具体容量控制指标见表4.1.1。

建筑容量控制表表4.1.1

类  别

城市中心区等

重要地段

一般地区

老 城 区

建筑密度（%）

容积率

建筑密度（%）

容积率

建筑密度（%）

容积率

R低层住宅（别墅）

15-25

0.5-0.7

R多层住宅

≤30

1.2-1.8

≤30

1.0-1.6

≤35

1.3-1.8

R高层住宅

≤25

2.5-4.0

≤25

2.5-3.2

≤30

2.5-3.5

R自建住宅（低层）

≤40

0.9-1.5

≤40

1.0-1.6

C办公建筑（多层）

≤42

2.5-3.5

≤38

2.0-3.0

≤45

1.5-3.0

（高层）

≤35

3.5-6.0

≤35

3.0-5.5

≤35

3.0-5.0

C商业建筑（多层）

≤55

3.0-4.0

≤50

2.5-3.5

≤55

2.5-4.5

（高层）

≤45

5.5-6.5

≤40

4.5-6.0

≤40

4.5-5.0

C/R商住楼（多层）

30-38

2.5-3.0

≤32

1.8-2.5

≤45

2.0-2.5

（高层）

≤35

3.0-6.5

≤30

2.5-4.5

≤40

3.0-4.5

M标准厂房（多层）

≤35

1.8-2.5

（高层）

≤30

2.0-4.0

M普通厂房（低层）

≤50

0.6-1.5

≤50

0.6-1.8

（多层）

≤45

1.0-2.0

≤40

1.0-2.0

W普通仓库（低层）

≤50

0.6-1.5

（多层）

≤45

1.2-2.5

4.1.3对未列入《表4.1.1》的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、托幼等设施的建筑容量控制指标，应执行有关专业设计规范的规定，但不得大于《表4.1.1》中居住建筑的控制指标。

4.1.4原有基地的建设容量控制指标已达到规定的，一律不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。

4.1.5建设单位在其征地范围内（或拆迁范围内）为城市各类公共绿地提供了用地的，城市规划行政主管部门可根据其贡献大小和可能给予奖励，具体奖励办法是在编制详细规划或核发设计条件时，对建筑容积率、建筑密度等指标予以相应调整。

4.1.6建设单位在其征地范围内（或拆迁范围内）为其直接服务范围外的社会公众提供公共开放空间的，城市规划行政主管部门可给予奖励。

具体奖励办法是可相应增加建筑面积：

（一）核定建筑容积率小于2时，每提供1平方米开放空间，允许增加建筑面积1.2平方米；

（二）核定建筑容积率大于等于2而小于4时每提供1平方米开放空间，允许增加建筑面积1.5平方米；

（三）核定建筑容积率大于等于4时，每提供1平方米开放空间允许增加建筑面积2平方米。

4.1.7建设单位在承担拆迁量较大的旧城改建地区，可按下列公式增加基本建筑容积率：

FAR2=（S4/S2-1）×FAR1×0.7

式中：

FAR1－基本容积率；

FAR2-增加的容积率；

S2-建筑用地面积；

S4-拆迁范围面积。

基本建筑容积率的增幅最高不得大于1.0。

4.2建筑间距

4.2.1建筑间距除应满足本章规定外，还应符合消防、卫生、环境保护、防灾、通风和工程管线埋设等方面的规范和城市设计的要求。

4.2.2居住建筑间距，应以满足日照要求为基础，并综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、视觉卫生等要求确定。

十堰市城区的住宅日照标准采用大寒日住宅底层满窗日照不低于2小时为计算标准。

4.2.3住宅正面间距，应按日照标准确定的不同方位的日照间距系数控制，具体可按不同方位间距折减系数表换算。

不同方位间距折减系数表表4.2.3

方 位

0°～15°（含）

15°～30°（含）

30°～45°（含）

45°～60°（含）

＞60°

折减系数

1.0L

0.9L

0.8L

0.9L

0.95L

注：

1、表中方位为正南向（0°）偏东、偏西的方位角；

2、L为我市正南向住宅的标准日照间距。

4.2.4十堰市城市规划区内居住建筑间距按下列规定执行（见附图4.2.4）：

（一）七层及七层以下，高度不超过24米的居住建筑，其间距应符合下列规定：

1、南北向平行布置的建筑纵墙面与纵墙面的间距，新建区不少于南侧建筑高度的1.1倍；旧城改建区不少于1.0倍；南向坡不少于0.8倍；北向坡不少于1.1倍。

东西向平行布置的建筑纵墙面与纵墙面间距不少于东侧建筑高度的0.9倍。

2、建筑纵墙与其主朝向一侧另一建筑山墙之间的间距为主朝向一侧建筑高度的0.6倍，且最小间距不少于9米。

与其背后一侧另一建筑山墙之间的间距为主朝向一侧建筑高度的0.5倍且最小间距不少于7米。

3、建筑山墙与山墙之间的间距一般不少于6米，若两侧均开窗其间距不小于7米。

（二）八层及八层以上，高度超过24米的居住建筑以及其他高层建筑，其间距应符合下列规定：

1、平行布置的高层建筑纵墙面与纵墙面的间距，其中24米以下部分按4.2.4条第

（一）款之第一项规定计算，24米以上部分建筑间距按其主朝向一侧所增加建筑高度的0.4倍进行递加计算，且最小间距不少于26米，最大间距可以不超过36米。

2、建筑纵墙与其主朝向一侧另一建筑山墙之间的间距不少于18米。

与其背后一侧另一建筑山墙的间距不少于16米。

3、建筑山墙与山墙之间的间距一般为建筑高度的0.3倍，且最小不少于14米。

4、点式布置的高层建筑的间距，按建筑之间的南北向重叠面进行计算；重叠面小于12米时距离不小于18米，重叠面大于12米时，按4.2.4条第

（二）款之第一项规定计算；无重叠面时最近点距离不小于15米。

（三）八层及八层以上高层居住建筑（含其他高层建筑）与七层及七层以下居住建筑之间，间距应符合下列规定：

1、平行布置的高层建筑纵墙面与其主朝向一侧的多层建筑纵墙面之间的间距应符合4.2.4条第

（一）款之第一项的规定。

2、平行布置的多层建筑纵墙面与其主朝向一侧的高层建筑纵墙面之间的间距，应按4.2.4条第

（二）款之第一项规定计算。

3、高层建筑纵墙与其主朝向一侧另一多层建筑山墙之间的间距为该多层建筑高度的0.5倍，且最小间距不少于12米。

与其背后一侧另一多层建筑山墙之间的间距为该建筑高度的0.4倍，且最小间距不少于10米。

4、多层建筑纵墙与主朝向一侧另一高层建筑山墙之间的间距不少于18米。

与其背后一侧另一高层建筑山墙之间的间距不少于14米。

5、高层建筑山墙与多层建筑山墙之间的间距一般不得少于10米。

高层建筑裙房与多层建筑山墙之间的间距一般不得少于9米，若相邻两座建筑其中一座墙面为防火墙时，间距可适当减少，但不应少于6米。

4.2.5城市旧城改建，经城市规划管理部门批准建造的多、低层居住建筑，其间距按4.2.4条第

（一）款规定执行，确有困难的，可按以下规定适当缩小，如下列规定，小于消防间距要求的，按消防间距要求执行。

（一）平行布置的居住建筑，南北向的间距不小于南侧建筑高度的0.8倍。

（二）垂直布置的居住建筑，纵墙在南侧的间距，不少于南侧建筑高度的0.4倍；纵墙在北侧的间距，不少于南侧建筑高度的0.5倍。

4.2.6非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：

（一）居住建筑与其南侧、东侧非居住建筑的间距按本规定4.2.4条执行，并应符合消防要求、卫生防护要求及相应的设计规范。

（二）居住建筑与其北侧、西侧非居住建筑的间距可按本规定4.2.4条的要求适当减少，但减少幅度不得超过15%，并应符合消防要求、卫生防护要求及相应的设计规范。

4.2.7非居住建筑之间的间距，可按本规定4.2.4条要求适当减少，但减少幅度不得超过20%，并应符合消防间距要求、功能要求和相应的设计规范。

4.2.8大、中、小学教学楼、幼儿园、托儿所、医院病房楼、休（疗）养院的住宿楼，与相邻建筑（含居住建筑和非居住建筑），建筑间距除应符合本规定4.2.4条要求外，还应在各自应退距离基础上，加大10～15%。

4.2.9非平行布置的建筑物，按建筑物之间的平均距离计算；非平行布置的建筑之间最近点的距离不少于标准间距的0.7倍；非平行角度超过60°的间距，按建筑物纵墙面对山墙面的距离计算。

4.2.10建筑间距计算需同时符合下列各项规定。

（一）建筑物间距按最凸出的外墙轴线间距计算。

（二）建筑物纵墙面外挑阳台、楼梯平台、走廊及凸出辅助设施部分的累加长度超过纵墙面长度三分之一的，其间距按最大外凸部分或外凸部分轴线的垂直投影线计算。

（三）居住建筑山墙设置外挑阳台的建筑间距按阳台边线轴线的垂直投影线计算。

（四）当两幢建筑之间有地坪差时，其差额小于1米时不计地坪差，大于1米时将遮挡阳光的建筑物提高或降低到相对高度计算间距；若被遮挡的一侧建筑底层及二层（或三层）为商业用房（或其他非居住用房）时计算日照间距可减去该建筑商业用房（或其他非居住用房）层数的高度。

（五）确定建筑高度，平屋顶从室外地坪算至于女儿墙顶、坡屋顶从室外地坪算至屋面檐口上边沿。

（六）条形平面建筑山墙宽度超过14米（含14米）时，按建筑长边计算间距。

点式平面建筑山墙开有卧室门窗洞，且以该山墙为此套住宅主朝向的，该山墙按建筑长边计算间距。

（七）在近、中期城市规划中确定需改造、拆迁的三层及三层以下的居住建筑和其他建筑的建筑间距征得利害关系人同意可不按本规定执行。

4.3建筑物退让

4.3.1沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离，除符合消防、防汛、交通安全和兼顾相邻用地单位利益等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

4.3.2建筑物后退用地界线按下列规定执行：

（一）相邻建筑双方各自从建筑用地界起计算后退距离。

（1）相邻建筑高度等同的其后退距离不少于本规定第4章节计算规定距离的一半。

（2）相邻建筑高度不等的，按建筑高度比例计算，各退够规定距离；

（二）在现有永久性建筑南北两侧新建建筑，且永久性建筑在本规定颁布前未按本条前项相关规定退够间距的，新建建筑的后退距离应在自身应退用地界线间距基础上再行后退，其中：

新建建筑在北侧时，间距不少于本规定第4章节相关规定间距的80%；新建建筑物在南侧时，间距不少于本规定第4章节相关规定间距的90%，并符合消防间距、卫生防护间距要求。

（三）相邻各类公共绿地新建各类建筑，其最小离界距离：

1、高度6米以下建筑，离界距离不得少于3米；

2、高度6米至20米以下建筑，离界距离不得少于6米；

3、高度20米以上建筑离界距离不得少于9米。

4、地下建筑的离界距离，不少于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部距离）的0.7倍，且最小不得小于5米。

4.3.3沿城市道路两侧新建、改建建筑物，其后退规划道路红线的距离按下列规定执行：

（一）凡已编制控制性详细规划或修建性详细规划，并已经法定程序审查批准地段的沿街新建、改建建筑物，后退规划道路红线距离，必须按规划要求执行。

（二）未编制控制性详细规划或修建性详细规划地段，沿街两侧新建、改建建筑物，后退道路红线的距离，由城市规划行政主管部门根据城市道路职能、等级、建筑物建设规模、使用性质等情况确定，但最小后退道路红线距离必须符合下列要求：

1、主、次干道两侧新建高层建筑应按其建筑高度由规划道路红线向后退至以下标准：

50米以下建筑为10～12米，50至80米的建筑为12－15米，80米以上的建筑不少于15米。

2、沿城市主、次干道两侧新建多、低层建筑的，退让道路红线应为：

主干道不少于8米，次干道不少于5米，支路不少于3米。

3、新建有大量人流、车流集散的公共建筑，除应满足4.3.3

（二）款1、2条要求外，其主要出入口面，后退规划道路红线不少于10米，并按规范留出临时停车和回车的场地。

在老城区内后退道路红线确有困难的，经城市规划行政主管部门批准，可适当减少后退距离，但不得少于应退距离的80%。

4、工业厂房、仓库、生产（生活）管理用房等，在满足基本使用要求的前提下，由城市规划行政主管部门确定后退规划道路红线的距离，但最少不得少于4米。

5、经城市规划行政主管部门批准，临城市主干道修建的围墙，必须后退规划道路红线不少于6米；临次干道、支路修建的围墙，后退规划道路红线不少于4和2米。

其形式应美观、通透，不临道路修建的围墙，不得超过其用地界线。

城区建筑物后退现状道路红线距离标准（m）表4.3.3

建筑高度

后退红线距离

道路名称

24米以下

50米以下

80米以下

80米以上

人民路、公园路、车城西路、车城南路、朝阳路、车站路、丹江路、武当路、汉江路、邮电街、车城路、辽宁路、东岳路、柳林路、福建路、江苏路、上海路

8

10

12

另定

北京路、天津路、重庆路、浙江路、东风大道、甘肃路、白浪路、方山路、新疆路、大连路、吉林路、大岭路

8

12

15

另定

注：

1、道路红线：

指规划的城市道路路幅的边界线，含车行道、人行道。

2、其它道路后退红线距离，按道路等级参照执行。

3、大型公建周边及城市重要地段的建筑物需根据具体情况另行从宽确定。

4.3.4临街建筑墙外设施的设置，应符合下列规定：

（一）外包柱、门廊、踏步、花台、采光井、橱窗、招牌、污水处理设施等，不得超越建筑红线。

（二）建筑基础、地下室、工程内部管网、车道变坡线等，不得超越规划道路红线。

（三）沿城市主干道的建筑临街一侧不宜布置卫生间、厨房。

4.3.5居住区内道路边缘至建筑物、构筑物的最小距离，必须符合表4.3.5的规定。

居住区道路的边缘指规划红线；小区路、组团路及宅间小路的边缘指路面边线；当小区路设有人行便道时，其道路边缘指便道路边线。

道路边缘至建、构筑物最小距离（m）表4.3.5

道路级别

与建、构筑物关系

居住区道路

小区路

组团路及宅间小路

建筑物

面向道路

无出入口

高层4

3

2

多层3

有出入口

高层6

4

2.5

多层5

建筑物山墙面向道路

高层4

2

1.5

多层2

围墙面向道路

1.5

1

1

4.3.6本规定后退规划道路红线距离，应从底层凸出外墙起计算，外挑部分垂直投影线超出底层凸出外墙的，按外挑部分的垂直投影线起算。

4.3.7道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离，按下列规定执行：

（一）临城市主、次干道交叉口，建筑物后退道路规划红线的距离：

多、低层建筑不得少于8米，高层建筑不得少于15米（自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起。

下同）；

（二）临城市支路交叉口、建筑物后退道路规划红线的距离：

多、低层建筑不得少于4米，高层建筑不得少于12米。

4.3.8沿河道规划蓝线两侧新建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离，不得少于8米。

4.3.9沿铁路两侧兴建建筑工程，必须保证距铁路路堤坡脚不少于6米，并还应符合以下规定：

（一）铁路干线两侧的建筑工程与最外侧钢轨距离不得少于20米。

（二）铁路支线、专用线两侧的建筑工程与最外侧钢轨的距离不得少于l5米。

（三）铁路两侧的围墙与最外侧钢轨的距离不得少于10米，围墙的高度不得大于3米。

（四）涉及铁路道口、桥梁、隧道、高切坡路段的工程设计，须符合铁路管理的有关规定。

4.3.10公路规划红线两侧划定隔离带，在隔离带范围内不得新建任何建筑物，隔离带宽度具体规定如下：

（一）高速公路两侧各50米；

（二）国道两侧各20米；

（三）省道两侧15米，县道两侧10米。

4.4建筑高度控制

4.4.1建筑物的高度除符合建筑间距、消防等方面的要求外，必须同时符合本章规定。

4.4.2在已编制详细规划或城市设计地区内进行建设的，建筑高度应按已批准的详细规划或城市设计的要求控制。

4.4.3沿城市道路两侧建筑物的高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）的1.5倍。

即H≤1.5（W+S）。

4.4.4建筑基地临接两条以上道路，建筑高度可按宽路确定。

4.4.5建筑基地临接或道路对侧有广场、河道、电力线路保护区等永久性旷地的，其建筑高度计算，可将广场、河道等永久性旷地的二分之一宽度计入道路规划红线宽度。

4.4.6在有净空限制的飞机场、气象台、电台、电视台和其它无线电通讯（含微波通道）设施周围的新建、改建建筑物，其高度严格按照各专业管理部门的规定执行。

4.4.7文物保护单位和建筑保护单位周围的新建、改建建（构）筑物高度控制，采用视线分析法：

视点距保护对象的距离大于等于保护对象高度的3倍，在这一视域范围内，拟建建筑物不得高出被保护对象。

5绿地控制与风景名胜区保护

5.1绿地控制

5.1.1城市绿地系统规划是城市总体规划的组成部分，应当确定城市绿化目标和布局，规定城市各类绿地的控制原则，按照规定标准确定绿化用地面积，分层次合理布局公共绿地，确定防护绿地、大型公共绿地等的绿线。

5.1.2控制性详细规划应当提出不同类型用地的界线、规定绿地率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。

5.1.3修建性详细规划应当根据控制性详细规划，明确绿地布局，提出绿化配置的原则或者方案，划定绿地界线。

5.1.4已建和规划的城市各类绿地任何单位和个人不得以任何理由侵占，并不得建设与绿化规划无关的项目（经许可的管线工程除外）。

5.1.5城市绿化的用地面积，应占城市建设用地面积一定比率：

（一）新建、改建、扩建项目不低于用地总面积的30%。

旧城改建的公共设施用地不低于用地总面积的20%，住宅用地不低于用地总面积的25%；

（二）道路绿化面积根据道路性质而定，新建园林景观路绿地率不得