酒店行业分析报告.docx
《酒店行业分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《酒店行业分析报告.docx（31页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
酒店行业分析报告
（此文档为word格式，可任意修改编辑！
）
2017年3月
正文目录
1.出租率回升，收入中期周期起航5
1.1.政策负面影响见底，出租率已趋稳5
1.2.出租率同比变动与GDP增速正相关7
1.3.未来五年：
旅游需求增速CAGR有望超过9%8
1.4.未来五年：
新增供给CAGR不到3%，一线城市加速见底13
1.4.1.新开酒店数量同比下降逾30%13
1.4.2.未来5年新增供给收缩趋势明显14
1.4.3.一线城市空间有限，二三线城市提供主要增量15
1.5.出租率回升是酒店投资周期启动重要标志16
2.平均房价：
2017年或迎来全国范围拐点18
2.1.现状：
一线城市房价回升或预示全国情况18
2.2.临界阀值近在眼前，出租率提高将带动房价回升19
2.3.有限服务型酒店：
已进入上升周期，中档趋势优于经济型22
3.中高端酒店爆发是部分酒店量价齐升表现23
3.1.中档酒店将成为行业复苏的驱动力23
3.2.中美酒店结构呈现显著差异，中高端酒店趋势性崛起24
3.2.1.中美酒店结构呈现显著差异24
3.2.2.短期维持高中低1:
3:
6格局，长期将调整为2:
4:
426
3.2.3.加盟推动连锁化率10倍空间28
4.主要公司分析30
4.1.首旅酒店30
4.2.锦江股份31
5.风险因素31
图目录
图1：
中国酒店客房供需比提升至64%5
图2：
中国客房供需增速差持续减小6
图3：
出租率同比变动情况呈向好趋势6
图4：
2013年酒店行业规模增速见底7
图5：
高星级酒店增速于2013年见底7
图6：
美国酒店出租率与GDP显著正相关8
图7：
旅游收入增速高于人均GDP和餐饮收入增速9
图8：
2006-2015年人均旅游消费接近翻倍9
图9：
2006-2015年全国旅游人次CAGR达12.5%10
图10：
2006-2015年全国旅游收入CAGR达20.8%10
图11：
我国人均出游频次在不断提升11
图12：
我国过夜游客趋势性上升11
图13：
2011-2015年现有供给增速持续放缓14
图14：
近12个月内新开酒店和客房数量持续下降14
图15：
未来新增酒店数量及建设情况15
图16：
未来新增客房数量及建设情况15
图17：
中国主要城市未来5年新增客房供给情况（千间）16
图18：
出租率优先于平均房价反应酒店行业变化趋势17
图19：
酒店“投资时钟”，中国酒店业即将迎来复苏17
图20：
RevPAR同比变动筑底结束，将恢复增长18
图21：
平均房价连续13个月出现下降趋势19
图22：
一线城市房价同比变动重新恢复增长19
图23：
出租率达到59%以上时与房价显著正相关20
图24：
出租率小于59%时与房价无显著相关关系20
图25：
各地区五星级酒店入住率21
图26：
各地区四星级酒店入住率21
图27：
各地区三星级酒店入住率21
图28：
锦江经济型酒店近12个月中9个月房价同增22
图29：
中档酒店平均房价增速高于经济型酒店22
图30：
中国社会已经经历物质消费时代，进入精神消费时代23
图31：
奢侈品市场增速持续下滑说明本轮消费升级并非单纯追求“高价格”24
图32：
酒店行业分类标准体系25
图33：
2015年美国市场中档酒店占比超50%26
图34：
2015年中国市场经济型酒店占比高26
图35：
美国2004-2005年人均GDP收入增长较快27
图36：
美国经济型酒店自2005年开始大幅下降27
图37：
中国市场中档酒店占比较低28
图38：
长期看中国市场将形成高中低2:
4:
4格局28
图39：
连锁品牌提供了中档酒店主要增量29
图40：
中档酒店市场品牌渗透率仅为20%29
图41：
中档连锁品牌与经济型连锁品牌占比将达3:
730
图42：
中档连锁品牌将成为有限服务型酒店市场主要增量30
表目录
表1：
“十三五”期间旅游业发展主要指标8
表2：
我国周末休假制度逐渐演变12
表3：
多省市出台政策鼓励周末2.5天休假12
表4：
中档酒店作为住宿领域的“高质量商品”契合此次消费升级趋势24
1.出租率回升，收入中期周期起航
1.1.政策负面影响见底，出租率已趋稳
限制三公消费致高星级酒店行业见底。
2013年，中央颁布“八项规定”、“六条禁令”等限制三公消费的相关政策之后，酒店业当年营业收入同比下降0.18%，并迅速进入下行周期，平均出租率也在2013年达到近5年最低点，全年平均值56.3%，酒店行业底部显现。
供需状况改善，供给收缩需求向好。
2011年客房需求同比增长14.5%，自2013年酒店业需求跌入谷底，后随着14、15年需求增速均超过供给增速需求量增长4.6%。
客房供给增速持续下降，从2011年的7.2%减少至2015年的4.5%，而需求增速维持稳定，供需差持续减少，有利于逐步消化供给过剩的情况。
2015年客房供给同比增长4.5%，
图1：
中国酒店客房供需比提升至64%
图2：
中国客房供需增速差持续减小
出租率趋势企稳，有望进入上升周期。
政策影响见底之后，平均出租率出现了明显的回升趋势，2016年11月平均出租率为63.98%，同增1.7pct，最近12个月中，有8个月出租率出现同比增长。
图3：
出租率同比变动情况呈向好趋势
图4：
2013年酒店行业规模增速见底
图5：
高星级酒店增速于2013年见底
1.2.出租率同比变动与GDP增速正相关
参考美国经验，酒店出租率同比变动与GDP增速正相关。
酒店行业与宏观经济相关性密切，通过将1961-2013年美国GDP增速和酒店出租率同比变动做线性回归，我们发现酒店出租率同比变动几乎与GDP增速同周期变动。
图6：
美国酒店出租率与GDP显著正相关
1.3.未来五年：
旅游需求增速CAGR有望超过9%
国内游客是旅游业和酒店业的支柱。
国务院提出“十三五”旅游业发展的主要目标是：
城乡居民出游人数年均增长10%左右，到2020年，旅游市场总规模达到67亿人次，旅游投资总额2万亿元，旅游业总收入达到7万亿元。
旅游业对国民经济的综合贡献度达到12%，对餐饮、住宿、民航、铁路客运业的综合贡献率达到85%以上。
表1：
“十三五”期间旅游业发展主要指标
休闲度假形式将爆发，过夜游迎来黄金发展阶段。
2000-2015年我国旅行社组织的国内过夜游客人天数从6713万天增长至41545万天，年化复合增速15%，旅行社组织的国内过夜游客人次数从2665万人次增长到13117万天，年化复合增速13%。
2015年居民出游频率和天数都有所增长，人均出游频率平均达2.9次。
据芒果网旅游数据分析显示，出游时间在3天以上的占比40.2%，同比增长10.3%，有超7成游客出游时间为3至5天的旅程。
另据艾瑞咨询报告显示，2015年游客出游天数主要为4-6天，占比42%，超过4天的出游占比达到56%。
相信未来2.5天假期的全面实施，游客出游天数和出游次数会有更大的提升。
图7：
旅游收入增速高于人均GDP和餐饮收入增速
图8：
2006-2015年人均旅游消费接近翻倍
图9：
2006-2015年全国旅游人次CAGR达12.5%
图10：
2006-2015年全国旅游收入CAGR达20.8%
图11：
我国人均出游频次在不断提升
图12：
我国过夜游客趋势性上升
政策推动2.5天休假，周边游、度假游将迎来繁荣。
2015年下半年国务院发布《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》，在“优化休假安排，激发旅游消费需求”中提到了，要依法优化调整夏季作息安排，为职工周五下午与周末结合外出休闲度假创造有利条件。
在1月29日召开的2016年全国旅游工作会议上，国家旅游局表示，将推动地方和企事业单位在保证每周法定40小时工作时间的前提下，创造条件让员工错峰休假、弹性休息，探索夏季“2.5天休假模式”。
表2：
我国周末休假制度逐渐演变
地方政府也在积极响应落实2.5天休假政策，目前已有山西省晋中市和江西省吉安市2城市4月1日起正式实行2.5天休假模式。
重庆、陕西、河北、江西、辽宁、福建、安徽、甘肃等8省正式出台意见，预计未来落实“2.5天休假”模式的省市将不断增多，这一举措将释放旅游消费新需求，推动周边休闲游的持续发展，提高国内游客年旅游时间，促进过夜游的增多。
表3：
多省市出台政策鼓励周末2.5天休假
1.4.未来五年：
新增供给CAGR不到3%，一线城市加速见底
1.4.1.新开酒店数量同比下降逾30%
2015年中国酒店市场需求量增速（4.6%）已经超过供给量增速（4.5%），供给过剩情况有望逐步消化。
截至2016年2月，12个月内新开的酒店数量为359家/-31.7%，新增客房供给量为5.8万间/-28.8%，新增供给收缩趋势明显。
图13：
2011-2015年现有供给增速持续放缓
图14：
近12个月内新开酒店和客房数量持续下降
1.4.2.未来5年新增供给收缩趋势明显
截至2016年2月，目前中国将在5年内开业的酒店筹建数量为1138家，占现有酒店供给的9.5%，年均复合增速为1.8%。
将在5年内开业的酒店客房数量为32万间，占现有客房供给总量的15.9%，年均复合增速为3.0%。
对比目前的客房供给增速（4.5%），未来5年新增供给总体显著减少。
图15：
未来新增酒店数量及建设情况
图16：
未来新增客房数量及建设情况
1.4.3.一线城市空间有限，二三线城市提供主要增量
各地区增速存在显著差异，一线增量有限，二三线仍维持高增速：
一线城市：
北上广深未来5年新增供给占现有供给数量均低于10%，其中，北京新增客房数量仅为3.7%，上海最高，达到9.4%。
二三线城市：
未来5年新增客房数量占现有供给数量均高于10%，三亚和成都由于旅游需求的上涨，依然存在大量项目在建设当中。
预计未来5年中国酒店客房新增供给32万间的数据、未来5年中国酒店客房供给平均增速为3%的。
图17：
中国主要城市未来5年新增客房供给情况（千间）
1.5.出租率回升是酒店投资周期启动重要标志
供给滞后原因导致出租率先于房价变动。
出租率直接反应需求情况，而房价是由供给和需求共同决定，因此出租率的变动优先于平均房价的上升和下降，成为判断酒店行业周期的领先指标。
图18：
出租率优先于平均房价反应酒店行业变化趋势
供需关系向好致出租率企稳，有望进入上升周期。
我们认为短期内由于供需关系向好，我国酒店行业平均出租率已经企稳，有望进入上升周期。
在出租率达到59%以上后，平均房价将随着出租率上升而呈现上升趋势，因此虽然平均房价仍在筑底，但将在未来2年内全面步入上升周期。
在平均房价和平均出租率两个指标的共同作用下，酒店行业收入即将迎来上升周期。
图19：
酒店“投资时钟”，中国酒店业即将迎来复苏
图20：
RevPAR同比变动筑底结束，将恢复增长
2.平均房价：
2017年或迎来全国范围拐点
2.1.现状：
一线城市房价回升或预示全国情况
全国星级酒店平均房价依然承压，但一线城市持续向好。
截至2016年11月，房价依然承压，平均房价为358元/间，同比下降4%，已经连续13个月出现同比下降。
而2015年北上深的房价分别达到564元/624元/575元，同比分别上升-0.2%/3.1%/3.8%。
由于经济更活跃，一线城市一般可看做全国房价的风向标。
图21：
平均房价连续13个月出现下降趋势
图22：
一线城市房价同比变动重新恢复增长
2.2.临界阀值近在眼前，出租率提高将带动房价回升
出租率与平均房价显著正相关。
当平均出租率达到59%以上时，与平均房价呈现显著的正相关关系（R²=58.3%），但在平均出租率小于59%时，相关性不大（R²=2.36%）。
因此。
2014年只有4个月平均出租率在59%以上，但2015年，平均出租率已经有7个月在59%以上。
预计年平均出租率达到61%以上时，房价会企稳回升。
2016年出租率有望超60%，平均房价将企稳回升。
根据我们前面对于未来5年客房供给的预测，我们得到，2016年星级酒店平均出租率为60.5%，2017年平均出租率为61.3%。
因此，我们预计房价将在2017年左右企稳回升。
图23：
出租率达到59%以上时与房价显著正相关
图24：
出租率小于59%时与房价无显著相关关系
图25：
各地区五星级酒店入住率
图26：
各地区四星级酒店入住率
图27：
各地区三星级酒店入住率
2.3.有限服务型酒店：
已进入上升周期，中档趋势优于经济型
有限服务型酒店平均房价进入上升周期，中档酒店房价增速高于经济型。
通过锦江有限服务型酒店数据我们发现：
近12个月中，有9个月平均房价同比增长，说明有限服务型酒店平均房价已近进入上升周期。
进一步比较中档与经济型酒店发现，中档酒店平均房价增速高于经济型。
图28：
锦江经济型酒店近12个月中9个月房价同增
图29：
中档酒店平均房价增速高于经济型酒店
3.中高端酒店爆发是部分酒店量价齐升表现
3.1.中档酒店将成为行业复苏的驱动力
中国社会经历物质消费时代，正在向精神消费时代转变。
消费升级是随社会演进而持续发生的过程而非阶段性的潮流。
以产业结构演进理论为依据，按照收入水平，我们将中国消费社会分为两个时代：
物质消费时代与精神消费时代。
图30：
中国社会已经经历物质消费时代，进入精神消费时代
消费者需要的是“高档品”而非“奢侈品”。
新时代消费者的需求特征是愿意为更好的体验支付溢价，而不是对“高价格”的执着。
奢侈品的本质是阶级区分的工具，消费者想通过炫耀性极强的产品，快速融入上层阶级。
而高档品是努力工作后给自己的奖励，随着教育、文化、经济发展水平的变化，消费者慢慢有了消费的能力和欲望，他们购买高品质商品是为了提高生活质量，得到某种生活方式的体验。
图31：
奢侈品市场增速持续下滑说明本轮消费升级并非单纯追求“高价格”
性价比是中档酒店的核心竞争力，相比高星级酒店更契合此次消费升级特征。
精神消费时代消费者需求变化具体到出行住宿领域表现为：
在“住得好点”的意愿驱动下，愿意为更高品质的住宿体验付出溢价，但并不追求高价格的奢华体验，性价比仍是关键指标。
中档酒店在提供优于经济型酒店的住宿环境、低于高星级酒店的价格，在性价比指标上领先经济型酒店和高星级酒店，因此更受本届消费者青睐。
表4：
中档酒店作为住宿领域的“高质量商品”契合此次消费升级趋势
3.2.中美酒店结构呈现显著差异，中高端酒店趋势性崛起
3.2.1.中美酒店结构呈现显著差异
根据STR的分类标准，美国酒店分为6个等级，分别为：
奢华酒店（LuxuryClass）
超高端酒店（UpperUpscaleClass）
高端酒店（UpscaleClass）
中档偏上酒店（UpperMidscaleClass）
中档酒店（MidscaleClass）
经济型酒店（Economy）
由于美国和中国对于酒店评级的方法略有不同，所以我们无法准确的对比中美两国不同等级酒店的占比。
因此，我们大致将美国从高到低6个等级的酒店分为对应中国五星级、四星级、三星级、二星级、一星级和经济型酒店。
图32：
酒店行业分类标准体系
参考美国市场，现阶段中国中档酒店市场占比过低。
我们定义美国LuxuryClass、UpperUpscaleClass和中国四星级以上的酒店为高端酒店，美国Upscale、UpperMidscale、MidscaleClass和中国三星以下星级酒店为中档酒店，其余为经济型酒店。
2015年中国经济型酒店占比偏高，行业成高中低1:
3:
6格局：
其中经济型占比50%，二星级占比6%，低端市场合计占比56%，美国只有13%；而中档酒店中国市场占比仅为35%，低于美国的54%；高端酒店中国占比9%，也低于美国的34%。
图33：
2015年美国市场中档酒店占比超50%
图34：
2015年中国市场经济型酒店占比高
3.2.2.短期维持高中低1:
3:
6格局，长期将调整为2:
4:
4
2000年后，美国人均GDP在2004-2005年出现较快速增长，国民收入提高带动美国酒店需求变化。
从2005年开始，美国经济型酒店占比快速下降，从2005年的41%降至2015年的13%，而中高端酒店占比大幅提升。
到2013年美国酒店行业格局调整基本结束，最近3年保持稳定，高端、中端、经济型酒店的比例为32%、55%、13%。
图35：
美国2004-2005年人均GDP收入增长较快
图36：
美国经济型酒店自2005年开始大幅下降
短期内中国酒店市场仍将维持1:
3:
6格局，长期将向美国趋同调整为2:
4:
4格局。
参考国内各大酒店集团未来5年内开店计划，短期内中档酒店市场整体规模占比将维持稳定，预计5年内仍将维持1:
3:
6格局，但长期来看，随着中端连锁品牌渗透率的提升，酒店行业品牌结构将会向美国趋同，中端市场和高端市场占比将提升，考虑到经济型酒店的巨大存量，最终将形成2:
4:
4格局。
图37：
中国市场中档酒店占比较低
图38：
长期看中国市场将形成高中低2:
4:
4格局
3.2.3.加盟推动连锁化率10倍空间
特许加盟模式推动连锁品牌快速扩张，品牌渗透率提升空间大。
特许加盟模式将继续成为各大集团拓展中档市场首选，过去5年中档连锁品牌酒店的增长速度达到51%，而同时期自行管理酒店的增长率几近为0。
目前连锁品牌在中档市场中的份额仍然明显落后于自行管理酒店，2015年品牌渗透率仅为20%，大大逊色于高档与经济型酒店市场，提升空间较大。
图39：
连锁品牌提供了中档酒店主要增量
图40：
中档酒店市场品牌渗透率仅为20%
预计未来中档连锁品牌与经济型连锁品牌比例将由现在的1:
9提升至3:
7。
现阶段华住、如家、锦江系中档品牌与经济型品牌比例为1:
9，参考上述几大集团未来对中端酒店布局计划，中端酒店将在集团酒店品牌中占比达到30%，中端与经济型比例将由现在的1:
9提升至3:
7。
图41：
中档连锁品牌与经济型连锁品牌占比将达3:
7
未来五年内中端连锁酒店将维持30%以上高增速。
预计到2021年中国有限服务型酒店门店数将达到5.8万，CAGR5=16.7%，其中增量将主要来自于中档连锁品牌；中档连锁酒店门店数五年内将达1.6万家（含原有经济型酒店升级及新装修门店），为2015年1642家的10倍，CAGR5=37.7%。
图42：
中档连锁品牌将成为有限服务型酒店市场主要增量
4.主要公司分析
4.1.首旅酒店：
行业复苏叠加品牌升级，管理重心重归主业
如家业绩有望持续释放，维持增持评级。
①酒店行业整体已现复苏迹象，看好经济型酒店和中档酒店，龙头受益。
②如家CEO任总经理有望改善公司机制；资本运作结束后，管理团队有望将精力回归主业。
考虑到如家业绩将持续高增长，按现在股本计算，维持公司2016/17年EPS为0.62/1.20元（+0.15/+0.18元），且公司是民营稀缺标的，对应维持目标价32.19元，增持。
中档酒店爆发，经济型酒店企稳。
①由于限制三公消费后，酒店承压，市场很久没有关注。
酒店行业缺少权威数据更加剧了投资者的担心。
②我们每月发布的酒店月报显示，出租率已经企稳；而统一口径的锦江股份的数据也验证行业即将企稳回升。
③我们判断经济型酒店已经企稳复苏，周期有望持续2年以上，中档酒店复苏5年以上。
龙头公司利润5倍以上空间。
如家高增长有望持续，发力中端、加盟。
①参考华住的发展经验，中端中档酒店连锁化空间至少2倍，（华住+如家+锦江系）龙头已现。
②加盟方式无成本高利润率扩张。
③公司二三季度数据显示中档酒店部分业绩快速提升，未来中档酒店占比将有望从10%提高至30%，加盟占比将提高至80%以上，是利润增长主要来源。
新管理层带来新气象，国企改革大有作为。
①如家CEO出任上市公司总经理，将带来战略和机制重大改善。
②此次收购方案整体完成后，携程成为上市公司二股东，带来流量优势；核心高管持股，利益绑定。
③公司是北京市国资委员工激励试点单位。
4.2.锦江股份：
内生+外延，谋中档霸主
收购铂涛、维也纳完善中档市场布局，现已成龙头。
①铂涛旗下拥有丽枫、喆*啡等众多中高端酒店品牌，能够极大丰富和完善锦江中档酒店品牌内容；②维也纳国际在中档酒店市场占有率达17.8%，为中档市场领先品牌；③收购完成后，锦江都城+维也纳+铂涛在中档酒店市占率达20%，已成为中档酒店行业龙头。
并表增厚业绩，全品类布局完善，维持增持评级。
①铂涛、维也纳并表并表带动营收高增长，但卢浮酒店和餐饮板块拖累业绩，导致整体增速一般；②精品酒店发展迅速，高盈利能力有望驱动业绩向好；③公司有望受益上海国企改革等概念。
维持2016/17年EPS为0.71/0.82元，对应目标价42.6元。
5.风险因素
宏观经济波动影响：
短期内宏观经济有可能出现波动，导致酒店行业受宏观经济变化影响带来业绩短期震荡。
竞争加剧风险：
在各大酒店集团均看好中端市场，纷纷发力布局，短期内存在中端市场竞争加剧风险。
升级会员 