房地产可研报告.docx

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房地产可研报告

“XXXX”开发项目

可行性研究报告

负责人：

XXX

项目负责人：

XXXX

项目业主：

XX房地产开发有限公司

编制部门：

财务部

编制负责人：

XXXX

日期：

二O一三年月日

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目发起人

XX房地产开发有限公司是在新形势下，根据XX（地理区域）房地产发展需要而成立的一家专业的房地产开发公司。

公司专业资质为房地产开发贰级（暂定二级）企业，注册地址为XXXXXXXXXXXX，注册资金为XXXXX万元，注册号XXXXXXXXXXXX，法定代表人为XXXX，经营范围：

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。

公司下设行政部、财务部、工程部、营销策划部、拆迁安置部等部门，现有员工XX人，其中高级职称XX人，中级职称XX人，初级职称XX人。

本着“XXXXXXX”的宗旨，全体员工决心打造好“XXXX”这块品牌，并以公司为平台，使企业向多元化发展。

1.1.2项目提出的理由

XX经过XX年的发展，已奠定了坚实的发展基础，站在了新的发展起点上，目前XXX提出了XXXXX的战略发展规划。

随着XXXXXXX，使XX的经济发展迎来了新的机遇，房地产业也将迎来新的发展机会。

在此背景下，公司通过竞标方式获得XXX地块，共XX亩，建设本项目。

本项目的顺利完成，对于公司提升公司品牌形象、提高市场覆盖率、提升公司的经济效益、降低经营风险、增加XX（地理区域）政府财政收入、增加社会性效益具有重大的意义。

1.2项目简介

项目名称“XXXXXX”。

本项目为（高层住宅）和（商业用房、底层临街商业门面及配套设施建设）项目，总规划用地面积为XXXXXm2，用地总面积XXX亩（约XXXXXm2），总建筑面积为XXXX万m2，地上建筑面积为XXXXX万m2，（其中普通商品房为X万m2。

地下X万m2。

容积率为X，建筑密度为X%，绿地率为X%）。

本项目分X期建设，第一期开发面积为XXm2，第二期开发面积为XXXm2……;第一期主要开发住宅，底层商业铺面同时进行。

先进行销售再全部安置征地拆迁户后。

第二期开发根据规划设计，全面进行……。

房屋建筑结构均为XX层框架高层结构。

项目建成后可提供XXXX套住房，XXXX套商业用房，XXXX套底层临街商业门面，停泊车位XXX个。

1.3项目地块位置及周边现状

（1）地块位置

本工程项目位于XXXX地，项目区所在区域为XXXX。

XXX地处于XXX，距城区XXXX米，位于XXXX主通道旁，距XXX公里。

（2）宗地现状

该地块形状规则:

呈X形；场地北X南X，东X西X，最大高差X米。

（3）项目周边的社区配套

周边范围内的社区配套XXXX。

1.4项目规划限制条件和控制要点

根据相关的平面图及申报的规划规定，规划设计用地性质为XX，本项目依据规划各项经济技术指标结合具体施工设计方案，各项实际经济技术指标如下：

序号

项目名称

单位

指标

1

规划用地面积

亩

2

总建筑用地面积

m2

3

总建筑面积

m2

4

道路广场

m2

5

绿化用地

m2

6

容积率

7

绿地率

%

8

建筑密度

%

9

总户数

户

1.5项目发展概况

本项目由于拆迁未完成，尚未正式开发建设。

1.6项目法律手续

本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及XXX的房地产项目开发程序及规定。

XX公司于XX年XX月XX日通过招、拍、挂方式获得XXX国土资源房屋管理局颁发的建设用地字XXX号《中华人民共和国建设用地批准书》。

为出让土地使用权，用途为XXX用地，总使用权面积XXXXX平方米（含红线）。

相关的土地使用权证、规划审查及施工许可等必备证件齐备。

1.7项目开发优势

（1）XX项目的优势所在:

（2）本项目作为XX区较大规模和高品质的住宅小区之一，从市场反映和定位来看，均能得到市场的积极认同。

（3）XXXX政府给予的相关优惠政策优势。

1.8可行性研究结论及建议

1.8.1主要财务经济指标

在充分的市场调查基础上，我们进行了稳健的财务分析，项目总投资XXXXX万元。

资金筹措计划是开发商自筹资金前期投入XXXXX万元，申请XXXX万元二年期融资贷款，其余的XXXX万元资金采用预售房款来解决，实行滚动开发。

具体的财务指标如下：

项目

单位

指标

备注

预计销售总收入

万元

项目税后利润额

万元

项目销售利润率

%

项目投资报酬率

%

项目投资利税率

%

项目投资回收期

年

所得税前累计净现值

万元

1.8.2结论

本项目开发商已合法取得本项目房地产开发权，各项建设手续齐全。

因此，本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及XX省XX市的房地产项目开发程序及规定。

1.8.3风险及建议

由于本项目属于新建工程项目，因此需要切实考虑消费者心理、市场变化、开发周期和市场销售节奏；在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程措施和施工方案，在施工管理中，控制各种开发建设成本费用，降低投资成本。

从财务敏感性分析数据可以看出，降低工程造价，控制投资成本也是降低本项目风险的重要因素。

建议充分利用地块位置优势和地段资源，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证物业单位的迅速销售和资金的快速回笼，最大限度的减少项目的市场销售风险。

尽快落实项目资金，并根据资金需求分期投入，解决项目在预售房之前的资金需要，保证项目按照进度实施。

1.9可行性研究报告编制依据

（1）《XXX城市总体规划》

（2）《XX市XX区城市总体规划》

（3）《XX市XX区国民经济和社会发展“十二五”规划》

（4）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；

（5）《XX城市规划若干强制性内容的暂行规定》

（6）《XX市规划管理条例》及《技术规定》

（7）《XX市城市房地产开发经营管理条例》

（8）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（9）《住宅设计规范》

（10）《住宅建筑设计标准》

（11）《建筑工程交通设计及停车场调协标准》

（12）《城市道路绿化规划及设计规范》

（13）《高层民用建筑设计防火规范》

（14）《中华人民共和国特权法》

（15）《中华人民共和国城乡规划法》

（16）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（17）《中华人民共和国土地管理法》

（18）《中华人民共和国城市规划法》

（19）《城市商品房预售管理办法》

（20）国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

（21）建设部《房地产开发经济评价方法》

（22）《投资项目可行性研究指南》

（23）同类项目开发的经验和资料

（24）委托方提供的项目总平面布置图

（25）委托方提供的有关成本费用实际发生资料

（25）XX市企业投资项目备案证（备案项目编号XX）；

（26）XX市土地房屋权属登记编号XX；

（25）、规划用地红线图；

（26）、《房屋拆迁许可证》（编号：

拆许字（XXXX）第（X）号）；

（27）、《建设用地批准书》（XX建设用地第（XXXX）X号）；

（28）、《建设用地规划许可证》（编号：

XX号）

（29）、《建设工程规划许可证》（建字第重归建证XX字（XXXX）X号）；

（30）、《建筑工程施工许可证》（编号：

XX及XX号）；

（31）、XX市（区）建设工程设计方案审查意见书（X规建审【XXXX】XX字第XX号）；

（32）、XXXX会计师事务所，字（XXXX）第XXXX号《审计报告》；

（33）、XX房地产开发有限公司《营业执照》、《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》、《组织机构代码证》、《开户许可证》、《贷款卡》、《税务登记证》等；

第二章市场研究

2.1宏观经济环境分析（以下为实例）:

　2009年，全国各族人民在党中央、国务院的领导下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，认真贯彻积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面落实应对国际金融危机的一揽子计划和政策措施，国民经济形势总体回升向好，各项社会事业取得新的进展。

　2.1.1综合

初步核算，全年国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。

分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。

第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为46.8%，下降0.7个百分点；第三产业增加值比重为42.6%，上升0.8个百分点。

　　全年居民消费价格比上年下降0.7%，其中食品价格上涨0.7%。

固定资产投资价格下降2.4%。

工业品出厂价格下降5.4%，其中生产资料价格下降6.7%，生活资料价格下降1.2%。

原材料、燃料、动力购进价格下降7.9%。

农产品生产价格下降2.4%。

农业生产资料价格下降2.5%。

70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格下降0.6%。

表1：

2012-2013年居民消费价格比上年涨跌幅度

单位：

%

指标

全国

城市

农村

居民消费价格

食品

其中：

粮食

肉禽及其制品

油脂

鲜蛋

鲜菜

鲜果

烟酒及用品

衣着

家庭设备用品及服务

医疗保健及个人用品

交通和通信

娱乐教育文化用品及服务

居住

　　年末全国就业人员77995万人，比上年末增加515万人。

其中城镇就业人员31120万人，增加910万人，新增加1102万人。

年末城镇登记失业率为4.3%，比上年末上升0.1个百分点。

   年末国家外汇储备23992亿美元，比上年末增加4531亿美元。

年末人民币汇率为1美元兑6.8282元人民币，比上年末升值0.1%。

从2009年的形式来看，经济发展的整体环境依然较好，中央以科学发展面统领经济社会发展全局的指导思想，落实好加强和改善宏观调控的各面措施，继续推进改革开放，努力建设和谐社会，国发经济发展可望继续保持速度平稳较快、整体物价温和上涨的好势头。

2.2全国房地产行业发展分析

2.2.1国内房地产市场现状及特点

国家统计局于2010年2月25日公布的全国2009年房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。

其中，商品住宅投资25619亿元，增长14.2%；办公楼投资1378亿元，增长18.1%；商业营业用房投资4172亿元，增长24.4%。

表6：

2009年房地产开发和销售主要指标完成情况

指标

单位

绝对数

比上年增长%

投资完成额

亿元

其中：

住宅

亿元

其中：

90平方米以下住宅

亿元

其中：

经济适用房

亿元

房屋施工面积

万平方米

其中：

住宅

万平方米

房屋新开工面积

万平方米

其中：

住宅

万平方米

房屋竣工面积

万平方米

其中：

住宅

万平方米

商品房销售面积

万平方米

其中：

住宅

万平方米

本年资金来源

亿元

其中：

国内贷款

亿元

其中：

个人按揭贷款

亿元

本年购置土地面积

万平方米

完成开发土地面积

万平方米

土地购置费

亿元

房价变化的主要原因分析：

（一）是强大的市场需求；

（二）是土地价格的逐年上升；

（三）是建材涨价、建筑工作工资水平增加等带来的成本加大；

（四）是住房档次、品质的提升，品牌和品质的较量，新型建材的大量采用以及智能化程度的逐步提高、小区环境的改善等，都加大了开发成本；

（五）是一些城市供需矛盾加剧房价上涨。

一些热点地区由于商品房用地供不应求，造成消费者持币待购，特别是在严格新增建设用地、取消相当数量的开发区的调控政策下，土地市场供需矛盾加大。

随着2009年全国房价的快速上涨，2010年呈现出以下特点：

房地产市场继续保持增长势头。

我国经济持快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多得好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。

2009年的房地产市场发展主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。

房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落。

房价地域分化明显。

房改以及相关的政策效益应以过前几年的充分释放后，影响正趋于归零；个人购买继续成为市场主流。

因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性和国家近期对房地产市场的政策调控，高速发展的中西部地区价格将保持平衡增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。

品牌化将成时尚，行业竞争走向深入。

以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现一批品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。

2007年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。

房地产市场价格出现一定回落。

今年以来，中国房地产形势风云变幻，国家土地与金融政策赶紧，房地产市场出现了明显调整迹象。

同时，国人经济形势出现调整，国际经济形势同样不容乐观，在这样的环境下，上半年中国房地产市场价格出现了一定回落。

2.2.2国内房地产发展趋势

从总趋势来看，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。

这源于相互影响的三方面事实：

第一，中国是一个经济转型国家。

对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。

自1978年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996年以后步伐明显加快。

持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。

有仅如此，中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。

第二，中国是一个体制转型国家。

中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。

以往城镇居民主要停靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。

住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。

除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界全国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。

从宏观的角度看，我国经济总体过热现象较突出，政府将会力争在2-3年内实现经济“软着陆”；从微观的层面看，这也是国家为保护土地资源、加速地产业整合所进行的必要的调整。

房地产市场已经连续几年被列为国务院清理整顿市场秩序的专项整治重点，今后几年清理整顿仍是房地产保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险。

通过对房地产项目规划、土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房的比重，从而提高我国房地产的市场化程度。

同进，建设部通过继续控制中高档商品房，发展中低价位、中小户型的商品住宅，继续加大对各地经济适用住房的力度和管理，以满足更多普通百姓的购房需求努力扭转部分高档、大户型住宅空置，而可供老百姓挑选的房子供应量不足的现状。

所以从结构调整的目标来看主要是要更多的来满足中低收入家庭住房的需求。

也就是说我们要更多的来提供一些中低价位、中小户型的产品，来供应市场，来满足中低收入家庭的需求。

目前，我国大多数城市针对中低收入家庭支付能力不足的现状，已经对经济适用住房的户型面积进行了明确限制。

住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多。

土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争；

政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化，房地产企业资金压力不容小视。

虽然目前房地产市场受到政府调控，但国民经济长期处于又好又快的发展，城镇化的目标远没有实现。

现在的城镇化是43%，2010年以后会达到60%，因此住宅的消费市场是很旺盛的。

人民币升值的压力，对于外资进入房地产业有很大的吸引力，因此从各个因素来看，房行来将处于长期发展的趋势。

2.3XXX房地产市场分析

2.3.1XXX房地产市场现状

XXXX年，XXX房地产开发完成投资施工面积XXXX万平方米，同比增长X%，较XXXX年加快了X个百分点，2009年房地产开发投资增速迅速反应，全年房地产投资竣工面积XXXX万平方米，比上年增长超过X%，全年商品房销售面积XXXX万平方米，比上年增长X%；销售额XXXX亿元，比上年增长X%，其中住宅销售XXXX亿元，比上年增长X%。

XXXX年X月X日，国务院审批通过XXX新一轮城市总体规划，促使房地产投资增速再上台阶，投资增长速度均在X%以上，并在X月份形成同比增长X%的峰值。

XXXX年X月，XX市（区）共新增商品房XX万平方米。

由于整体市场的看好，各开发商的推盘均显得比较活跃，供应情况有所增加；同时，市场成交情况也很乐观，近X个月XXX城区成交商品房地产XXXX万平方米，与去年同比增加了X%。

2.3.2XXX房地产发展预测

结合城乡统筹之路，XXX政府制定了《XX年XXX总体规划》，在未来XX年，XXX共有XXX万农民向城镇转移，共需XXXX万平方米房屋。

随着重庆经济的发展，外来投资日趋增多，新需房地产不断增加。

从近期XXX房地产价格的走势可以看出，统筹城乡开辟了重庆的房地产业的新起点，为房地产业发展增添了新动力。

2.3.3XXX房地产市场呈现的特点

综上所述，XXX房地产市场呈现以下特点，并将引导我市房地产市场的发展。

特点一、市政政策继续带动楼市发展

特点二、规模性小区将领导潮流

特点三、户型面积在变小、房间在变多

特点四、小高层物业受消费者青睐

特点五、成规模、重环境

特点六、板状结构已成为高层住宅的主流

特点七、精装修房需求不容忽视

特点八、品牌营销引发楼市新卖点

2.4区域房地产市场分析

2.4.1区域概况

XXXX

2.4.2XXX房地产市场分析

在经济持续快速发展的强劲推动下，XX房地产市场各项指标总体保持快速增长。

房地产开发投资力度加大，房屋品质提高，购房需求旺盛，市场预期看好，住房消费升级，房屋价格跃升，对全区经济社会发展的拉动作用日益明显。

10年内房地长交易市场概况：

2012年XX房地产市场需求市场依旧呈现强劲增长，房地产开发投资中，商品房施工面积XXX万平方米，竣工面积XXX万平方米，；商品房销售面积XXX万平方米，，销售面积XXX万平方米，

2.4.3XX市场建筑类型分析

XXXX年XX住宅建筑类型主要有：

多层，作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城组乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。

随着土地成本的增加，多层项目越来越少。

小高层，目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到郊区。

除了在“寸土寸金“的中心区之外，小高层也出现在了离中心区较远的城乡结合部。

这一现象打破了”小高层只能在中心区生存“的定式。

高层，目前高层物业尴尬的现状下大被城市中心区日益增多的新代高层住宅项目所改变。

中心区几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色，随着土地成本的增加和国家政策的引导，高层项目越来越成为房地产市场的主要建筑类型。

别墅，包括独立别墅和联排别墅。

就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。

2.4.4XXX房地产需求分析

（1）住宅需求

客户包括本地的居民，中高档客户集中在本地生意人、企业白领阶层、企事业单位中高层官员、少量外商及周边村镇客户。

置业驱动因素—优越的地理位置、居住环境、价格、配套设施、物业管理。

户型要求—以3房：

XXm2为主，XXm2，复式：

XXm2（3房、4房），叠拼：

XXm2。

可承受价位—单价：

XX元/m2以上为中高档，普通置业者可以接受XX元/m2左右；

喜欢的楼盘规模—中大规模社区，良好的物业管理。

小区配套需求—会所、运动设施、教育、商业。

距工作地的时间—XX分钟以内。

（2）商业需求

购买商业用房对外出租获取得稳定收益的投资者。

购买或求租商业用房用于自营的个体商户。

购买或求租大面积商业用房用于经营的大型商家。

目前XX市人口XX万，新城区建成后XX市人口将达XX万，截止XXXX年底，城市居民人均住房面积XX平方米，许多居民的住房条件需要改善。

第三章项目发展定位

3.1项目SWOT分析

3.1.1优势分析（S）

（1）地域地理优势

地块（形状），地块（净空情况）及地块周边（情况描述），便于规划。

地段成熟，交通便利，路网发达；地块东临XX；西邻XX;北靠XX,南有XX配套资源完善；项目附近有丰富的生活配套及丰富的福利配套。

（2）产品差异化优势

户型号优势，把握了现代消费者的消费潮流，借势营造了中高档楼盘的形象，较高的绿化率，方便的公共设施环境，采用了高层降低了开发成本，以高性价比的突出特点和超值的回报，对感性和理性消费均具有较大的吸引力。

超大绿化面积。

小区绿化程度高，超大绿化面积，占X%的绿地率。

产品定位合适，客户定位准确。

将目标客户锁定白领、公务员和二次置业者，并为之量身定做的XXXX的户型号绝对是首选。

户型间隔方正实用，通风采光佳。

采用隐柱设计，实用率高达90%以上；户型开阔，空气对流，采光效果佳。

面积分布合理，市场承受力度大。

主要以中小户型为主，总体不高，市场容易接受。

本项目在整体设计、成本控制上具有优势，项目采用差异化策略，强调区位优势和性价比是本项目成功的另一大优势。

3.1.2劣势分析（W）

（1）项目地块总建筑面积XXm2，容积率X，相对周边楼盘而言，容积率大居住密度大，发售品质相对较低。

（2）项目地块上住户及青苗地较多，地块本身高低起伏落差大，拆迁量大，工期延误风险高，拆迁安置、土地平整等前期资金投入大。

（3）沿街门面产品、档次参差不齐，对项目品质有一定影响。

（4）期房销售，易造成买家的观望心理。

3.1.3市场威胁（T）

（1）房地产政策的不见预性。

（2）目前城南新区在售及已售楼盘定位相似，缺乏明显的优势；另外与项目同期开发的项目楼盘较多，区域竞争压力较大。

（3）住宅房推出量大，市场容量有限，房屋空置率（特别是商业地产）逐年提升。

3.1.4市场机会（O）

XXXXXX。

3.2形象定位

城区住宅市场存在着同质现象。

无论是新概念的运用、户型设计还是小区内楼盘看上去都大同小异。

住宅开发项目有在概念上炒作的嫌疑。

现在的城区房地产市场已步入成熟，消费者在对住宅的选购上也非常理智，通过我们市场调查：

目前在城区购房者大多是XX次购房者，平均购房金额在XX万元间。

项目形象定位—XXXX社区。

阐释：

将项目的优势挖掘，结合项目的地理位置、目标客户、楼盘规模、配套设施等素质因素，突出高绿化的特点对项目进行宣传定位。

首先，随着新区的不断发展，外来人口也再不断增多，而近年来政府提出产业升级，吸引大批高素质人才的策略，使不少知识型移民汇集到本区域来。

这个消费层带动了区域对房地产的需求，也使区域房价随着市场的需求随之增高，他们将是支撑区域地产发