房地产业研究报告.docx

房地产业研究报告.docx

《房地产业研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产业研究报告.docx（45页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产业研究报告

我国房地产业研究报告

一、产业界定及产业特性

（一）产业界定

房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停车场等，一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故房地产也可称为城镇房地产，本报告讨论的房地产就特指这一含义。

按照商品房屋用途来划分，房产可分为商品住宅和非商品住宅两大类，前者包括普通商品住宅、经济实用房和别墅、高档公寓，后者可分为写字楼、商业营业用房等。

（二）产业特性

1、房地产业的发展具有周期性

　　房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。

而且，房地产在国民经济中具有一定的先导性。

　2、房地产业具有很强的产业关联性

　房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关，据统计，中国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中。

因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到1：

1.17，即每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。

另外，房地产业的发展也能促使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。

由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，中国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也就是说目前中国8%的GDP增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的。

　　3、房地产业的发展具有地域性

　　房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能象其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。

房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应地当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。

　　4、房地产业的发展受产业政策的影响非常大

政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。

二、现状分析

（一）房地产开发商的现状分析

1、房地产商数量多，分布不均

1986年，中国房地产开发商只有3000多家，到了1995年，房地产开发商已达到33482家，是迄今为止房地产开发商最多的一年。

此后，全行业进入调整阶段，许多房地产开发商由于亏损而破产，房地产开发商数目有所减少。

98年以后，伴随着房地产业的复苏，中国房地产开发商数量呈现出稳定增长的趋势，99年底，全国房地产开发商达25600多家。

2、企业的区域分布具有较高的集中性

全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，西部边远地区不仅开发商数量少，而且企业规模也不大，在盈利水平、经营能力、创新意识等方面远不如东部地区。

东部地区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、服务等方面。

3、企业的经济类型具有多样性，民营企业或股份制企业的发展趋势远远好于国有企业

在全国房地产开发商中，以国有企业为主，多种经济形式并存。

96年国有企业所占的比重最大，达到41%；集体企业所占的比重为22.4%，位于第二位；股份制企业排在第三位，比重为13.1%；外商投资企业和港澳台投资企业合起来所占的比重为20.1%。

从近两年的发展趋势来看，由于企业改革的不断深化，许多国有企业和集体企业都改制为股份制企业，股份制房地产开发商所占的比重越来越大。

在各种类型的所有制企业中，私营企业或以私营为背景的企业发展前景好过国有企业，前几年各地区排名前几位几乎都是国有企业，而经过93至97年的调整后，排名前几位几乎都是私营企业。

4、企业规模偏小，资质结构有待优化

中国房地产开发企业普遍规模偏小，96年中国房地产开发商的平均注册资金为1732万元，全国最大的房地产开发商的净资产不过为10多亿元，与国外房地产开发商动辄几十亿、几百亿美元相比，相差甚远。

房地产开发商规模偏小导致开发出的楼盘也偏小，既有规模、配套设施又好的楼盘更少。

96年，中国房地产开发企业的资质结构是：

一级企业和二级企业所占的比重仅为17.3%，五级以下的企业所占比重为17.5%，大部分企业的资质为三、四级企业.由于资质低的企业抗风险能力弱、融资能力差、开发力量弱，所以它们很难经受得住市场竞争的考验。

5、房地产开发商进入微利阶段

90年代初，市场对房地产的需求量很大，开发企业营业利润高，吸引了更多的企业进入这个行业，出现了房地产泡沫。

又由于1993年下半年房地产业成为宏观调控调控的重点对象，相当一部分企业出现严重亏损，全行业的平均营业利润降低，房地产开发商进入微利阶段。

（二）市场供给状况分析

1、中国房地产业的开发投资状况

（1）房地产业的投资增长速度。

中国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的，92年至93年是房地产开发投资的高峰时期，94年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，98年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2000年前10月，全国房地产业开发投资同比增长36%。

（2）房地产业的投资结构。

1996年开始，中国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，98年住宅投资占房地产业的投资比例为59.2%，2000年1至9月，这一比例己上升为69%，办公楼投资和商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。

投资结构的这种变化符合房地产业的发展规律。

　（3）投资的资金来源状况。

从资金来源的主体来看，三级以上的房地产开发商是房地产业的投资主体，所占的比重超过了50%，从整体上看，一、二级企业己经有了一定的规模效益，而四级以下的企业规模效益较差，但这些企业所占的投资比重仍然偏大，特别是无级别的企业所占的投资比重高达20%，这说明房地产业的投资还有待进一步优化。

2、土地资源的供给状况分析

　　土地资源的供给状况决定了房地产开发的规模，改革开放前，中国土地使用权是通过无偿划拨而取得的，1988年，新的《土地管理法》实施后，中国土地使用权可以依法转让，从而使得土地市场空前发展。

目前，土地的供给出现了以下两个新特点。

（1）土地的供给方式出现了变化，有偿供地比重不断提高，在具体的出让方式中，土地招标、拍卖比重有所提高。

（2）土地转让价格略有下降，价格水平的地区差距进一步扩大。

近两年，国家有关部门对土地转让价格的具体构成作了调整，基准地价趋于合理，96年在国家计委、财政部颁布的全国性减免48项税费的办法中，涉及土地转让价格的有10项，各地方政府也纷纷出台政策，减少土地转让中的税费。

3、商品房的新开工面积、施工面积和竣工面积分析

　　2000年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头。

（1）新开工面积快速增长。

93年至96年，国家实施房地产业调整后，新开工面积逐年下降，96年新开工面积降到了谷底，97年新开工面积开始回升，98年受住房制度改革的影响，新开工面积增速加快，高达33.7%，99年新开工面积有所降低，但2000年又呈现快速增长之势。

（2）施工面积。

96年的新开工面积比95年减少，但施工面积却在增加，这是由前几年新开工工程较多所引起的。

98年施工面积增速较快，达7.8%，考虑到98年新开工面积增速达33.7%，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。

　（3）竣工面积。

虽然从93年房地产业进入调整期后，有些年份的新开工面积和施工面积出现负增长，但受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积却一直呈现增长的趋势，98年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，商品房的竣工面积也在增长，2000年前10月，全国房地产竣工面积8893万平方米，比去年同期增长18%。

4、中国房地产业市场供给的结构分析

　　住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最小。

近几年来，中国房地产市场的供给结构存在着以下特点：

（1）住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。

根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5%至10%左右比较合适，而在前几年房地产过热时，中国别墅、高档公寓等高挡物业所占的比例远远超过了这一数字，从而造成了高档物业的空置率远高于普通住宅，因此近几年中国政府严格控制高档物业的投资，中国证监会也规定上市公司的配股资金不得用于建设别墅等高档物业。

这些措施使得高档物业的投资开始下降，商档物业在房地产业中所占的比例已降低到10%以下，普通住宅的投资比例开始上升，2000年1至9月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达69%以上。

（2）办公楼市场供给的地区差异进一步扩大。

近几年来，办公楼市场供给的增速很快，97年办公楼的竣工面积突破1000万平方米，与此同时，办公楼市场的地区间差异不断扩大，如北京云集了世界各国5000多家的驻华机构和外资企业，还有全国各地地方政府和各地大企业的驻京办事处，其办公楼市场呈现供销两旺的态势，北京办公楼租金现已仅次于香港和东京，处于世界第三位。

但是象广州、深圳、海口等城市由于前几年办公楼投资过于膨胀，而这些城市又不具有北京、上海那样的旺盛需求，所以出现了办公楼市场供需都出现下降的趋势。

　（3）商业用房的供求矛盾比较突出。

在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商场、商铺纷纷涌现，出现了严重的供过于求的现象。

随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两年消费疲软困绕者中国国民经济的发展，从而导致了商业用房的需求下降，但每年商业用房的竣工面积却不断增加，这就加剧了商业用房的供求矛盾。

（三）市场需求分析

目前，中国房地产业的市场需求存在以下特点：

1、市场需求开始回升

近两年来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策的引导下，中国房地产销售摆脱了前两年徘徊不前的局面，出现高速增长形势。

2000年1-10月，全国商品房销售面积为8249万平方米，同比增长36%。

　2、个人消费成为市场需求的主体

90年代以来，个人购买商品房的绝对额高速增长，1987年，个人购买的商品房只有426.66万平方米，占当年商品房销售的17.9%；而到了1997年，个人购买的商品房达5233.72万平方米，占当年商品房销售的66.6%；1998年，虽然受住房制度改革的影响，集团突击购房的现象比较严重，但个人购房也增长很快，98年个人购房的比例比97年上升了7个百分点，达到73.6%，市场消费主体的这种变化对开发商提出了更高要求。

2000年前9个月，随着房改的结束，个人购房的比例已达90%以上。

3、与个人消费增长适应,住宅在房地产市场需求结构中占主导地位

　住宅销售在商品房销售中占主导地位，从87年到97年住宅销售额在商品房销售总额中所占比重都在70%以上，因此住宅市场的发展状况决定了房地产市场的发展状况。

1998年住房制度实行改革后，个人购房比例进一步提高，2000年1-9月，住宅销售额占房地产业销售额的85%以上。

（四）存在的问题

目前，中国出现了大量商品房积压和大量城镇居民的住房需求得不到满足这样互相矛盾的现象，供需脱节成为当前的重要问题。

主要原因是商品房售价高，中低收入家庭难以接受。

据统计，1998年，中国商品房平均每平方米售价达到2002元，商品住宅平均每平方米售价达1800多元（见全国商品住宅平均售价图。

），按此计算，一套70平方米的住宅大约共需13万，而1997年我国城镇人均可支配收入为5200多元，人均消费支出为4300多元（包括居住支出400多元），剩下可用于购买住房的约为人均1300多元，98年底平均每人储蓄存款余额为5000元，按一个三口之家计算，购买这样一套住房共需33年。

根据世界银行的研究资料，当一个国家一套住房售价与家庭年收入之比为3：

1至6：

1时，居民才能负担得起，而中国这个比例目前大约高达10：

1以上，而对于中低收入的家庭和北京、上海、广州和深圳等房地产市场较为发达的城市来讲，这个比例更大，因此房价过高是制约房地产业发展的一个桎梏。

同时，2000年据对全国17万城镇居民住房条件的抽样调查显示，40.5%的家庭住房不足40平方米。

如果按照第五次人口普查的结果，中国目前城镇每户平均人口为3.44人计算。

全国有7.8%的家庭人均使用面积不足5.8平方米，40.5%的家庭人均不足11.6平方米。

这一批人对住房的潜在需求大，但由于收入与房价的巨大反差，有效需求不足。

因此，住房市场能否面向中低收入者，是房地产业能否成为国民经济新的增长点的关键。

1998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住宅制度改革，加快住宅建设的通知》，在借鉴发达国家解决中低收入家庭住宅问题的做法和总结各地房改经验的基础上，提出了建立新的供应体系，对不同收入的家庭实行不同的住宅供应政策，即对高收入家庭提供普通商品住宅，对中低收入家庭提供经济适用房，对特困家庭提供廉租房，大力发展经济实用房。

对不同收入家庭实行不同的住宅供应政策，是具有中国特色的住宅制度。

三、趋势分析

（一）市场需求的影响因素分析

1、中国城镇居民的购房能力分析

　归根到底，房地产的市场需求是由居民购房能力的大小决定的。

2000年开始，中国实行货币分房制度，下面我们就来推测一下新的住房制度下居民的购房能力。

97年底，中国政府公布的城镇总人口约为3.699亿，总户数约为1.02亿，平均每户人口3.6人，考虑到城镇平均每户人口数在下降，我们就以一个三口之家为例来说明这个问题，这样的假设不会使结果偏差太大。

2000年以后，一个家庭可用于购房的款项有：

原有的储蓄存款、当年总收入中扣除消费支出的余额、住房公积金、每月发放的住房补贴、一次性发放的住房补贴。

（目前全国货币分房有六种模式，由于各种模式的差别不大，本文仅用一种模式来研究）

　　①储蓄存款：

99年底全国城镇人均储蓄存款约为7500元，一个三口之家储蓄存款为22500元。

　　②当年总收入扣除消费支出（不含住房支出）的城镇人均余额。

据对90年至97年数字分析，得2000年一三口之家的总余额为6039.36元。

　　③住房公积金：

根据新的住房公积金管理制度，职工单位和个人每月计缴的住房公积金为上年平均月工资的5%，按1999年职工的平均年工资为7000元，一个三口之家双职工家庭的年住房公积金的为1400元。

　　④每月发放的住房补贴：

目前中国许多地区的补贴办法还没有制定出来，从一些已制定出的地区来看，每月发放的补贴约为工资的15%，按99年的工资水平来看，就是每年发放1050元，一个三口之家的双职工家庭为2100元。

　　⑤一次性发放的住房补贴：

从全国己制订出的实施方法来看，约为房价的20%。

　　上述可用于购房的款项中，储蓄存款和一次性发放的住房补贴为固定性的购房款来源，而每年发放的住房公积金、住房补贴和每年收入中可用于购房的款额为变动性的购房款，因此我们可以据此评估居民购房能力。

　　现在我们来估算一个普通的三口之家按国家规定标准购买60平米房子的购房能力。

2000年一套60平米住房总共所需房价为108000元，意味着一个三口之家在2000年购买一套60平米的房子，约需11年的时间里，就可利用其可用于购房的收入来还清房款，应该来说这个年数是普通居民能够承受的，也就是说实行住房制度改革后，普通居民购买较小面积住房的能力还是有的。

　2、中国房地产业的市场容量分析

　　目前我国城市家庭中只有26%以上的家庭居住面积在60平米以上。

从住房产权来看，只有50%的家庭住在自已拥有的房子里，44%租用单位的房子，4%租用私人的房子，2%的家庭租用其它房源的房子。

从上述数字可以看出，中国住房的潜在市场容量是非常大的，在原来的福利分房制度下，普通居民的购房能力不足，从而使得房地产市场的有效需求不足，实行货币分房以后，这种状况可望得到很大的改变。

（二）市场供给的发展趋势分析

1、房地产开发商向规模化、品牌化方向发展

在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了许多商家进入房地产业，但当时成立的这些公司规模都不大，它们开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。

经过几年调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产业进入了微利时代，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。

目前许多综合实力较强的房地产开发商都把发展成熟的品牌管理体系、实现管理的高效与科学、发展高品质的服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。

2、房地产供给将多元化方向发展

配合住房制度改革，中国政府将提供多种渠道的住房供应体系。

房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金的公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。

3、商品住宅价格将呈现出稳中回落的趋势

近年来，商品住宅市场供过于求，但价格却一直居高不下。

供求规律在中国房地产市场中不起作用的主要原因是中国房地产市场是一个发育不完全的市场，其需求主体不是个体消费者，而是集团，在这些集团中又有相当一部分的购房资金来源于各种财政拨款，他们的购买行为不同于普通消费者，价格对他们的需求不起决定性作用，因此造成商品房需求价格弹性很低。

1998年中国开始在全国范围内推行福利住房制度改革，规定了停止福利分房的时间表，将个人住房消费推向商品房市场，商品房市场需求主体也逐步由集团向个人转移，需求规律在房地产市场中的作用逐渐增大，因此，在商品住宅大量积压的情况下，住宅价格有逐步下调的可能。

中国目前商品住宅价格主要由这样几部分组成：

土地出让费、建筑安装费、各种税费和企业利润。

这几项构成中有很多可以减让的成份，在占到房价的60%的各种税费中有的极不合理，有大幅减让的余地，如城建配套费由消费者负担十分不合理，这一费用中包括的公用设施建设费用理应由政府财政负担，而商用设施建设费用应由经营受益单位负担，目前政府已明令取消了多种不合理收费，但现行的各项收费中，仍有很多不合理的成份，有进一步压缩的余地。

另外，房地产开发商利润率过高，也有很大的让利余地，目前中国许多房地产开发企业的利润率为15%左右，而国外这一比率为7%左右，中国高出国外一倍以上，如果降至国外水平，就会使房价有较大幅度的下降。

（三）辅助体系的完善

1、房地产金融将不断完善和发展

房地产业是一个资金密集型产业，金融的介入是房地产业发展必不可少的条件。

房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，就中国目前情况来讲，这两种房地产金融业务发展的很不均衡。

开发信贷业务开展的时间比较长，业务量也比较大，有效地支持了中国房地产业的发展，但消费信贷的发展却还是近一两年的事。

随着福利住房制度改革的推进，中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移，住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来，各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务。

1997年5月人民银行公布《住宅担保贷款管理试行办法》，不仅给按揭业务提供了法律依据，对房地产金融也是一大突破。

从当前按揭业务发展现状看，还存在贷款时间短、贷款比例低、担保方式单调、风险回避不够的缺陷。

可以预计，随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进，房地产消费信贷业务必将有迅速的发展，近期可以预期的是担保方式可能会有较大突破，如试行二次担保和引入保险机制。

2、住房二级市场将对房地产业的发展起着越来越大的作用

现在对住房需求大的往往不是没钱的无房户，而是有钱有房的人。

这些人有房想扩大居住面积，办法之一就是换房，通过市场交易增加需求，卖旧房买新房，以小房换大房。

据预测，住房实物分配切断后走向货币分配，这将使个人增加投入，据估计，这部分人的住房增量需求是1100万平方米／年。

以全面开放住房二级市场的上海为例，现有住房的住户有35%在未来5年内准备进入房产市场，进入市场的有80%的人是准备扩大面积，扩大面积以平均27～30平方米／人。

全国以此情况测算可增加有效需求2800万平方米／年。

全面开放二级市场所产生的效益要比切断实物分配产生的增加量还要多。

未来住房二级市场将充满活力。

未来将是买方惜金挑剔的市场，老百姓买房货比三家，非常审慎。

所以，房地产商要在产品的质量和品位，服务方面提高，因为住房是个入最大的消费品。

（四）政策变化的影响

房地产业是一个受政策变化影响非常大的行业，从目前来讲，政策变化对房地产业发展的影响主要体现在以下方面：

1、利率下调和征收利息税对房地产业发展的影响

利率下调从两方面促进了房地产业的发展，其一是降息使开发商的财务成本下降，从而降低了房地产的开发成本，使房价有了下调的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持币者购房的愿望。

同样，开征利息税也使居民的存款收入下降，并且开征利息税和降息的一个不同点是，存款额越大的其上缴的利息税越多，因此开征利息税会使得这部分人将房地产作为一个新的投资渠道，从而能促进房地产的销售。

2、房地产税收优惠政策对房地产业发展的影响

1999年8月1日，财政部和国家税务总局联合发出通知，从即日起对房地产市场的营业税、契税、土地增值税和二级市场空置房交易税等实行减免政策，预计这项政策将使商品房销售价格降低10%左右，能在一定程度上促进房地产的销售。

四、发展战略研究

（一）产业化战略

从目前的现状来看，以国民经济为背景的中国住宅产业正处在持续快速发展阶段。

但与发达国家相比，中国的住宅产业无疑处于比较落后的阶段，仍存在较大差距，例如，美国住宅产业约占GDP的25%，而中国仅占9%左右。

弥补这一差距不能一味地靠扩大建设规模，而要以集约型的方式，依靠住宅产业的现代化来实现。

从发达国家住宅产业化的经验来看，大型企业集团是住宅产业发展的骨干力量，也是产业走向成熟的标志。

也只有大型企业集团才能担负起使住宅产业从当前以劳动密集型为主走向技术密集型为主，从分散式、外延型发展走向集成式、内涵型发展，从而完成系列化开发、集成化生产、配套化供应的目标。

就国内现状看，成熟的产业如化工工业、汽车工业等产业集中度（处于产业核心的企业市场占有率）一般都在60%以上，而住宅产业领域产业集中度不到10%。

这与住宅产业在中国国民经济中的地位严重不符。

因此，引导、扶持有发展潜力的大型企业集团就成为了住宅产业现代化发展中关键的一环。

中国的住宅发展与联合国经济委员会确定的产业化标准有相当的差距。

具体表现在5个方面：

一是住宅建设的工业化程度低，工业化和标准化体系尚未建立。

由于采用手工操作或半机械化操作，劳动生产率，只及发达国家的1／2或1／3，美国一个建筑工人每天可以建造100平方米住宅，而中国工人每人每天只能建10平方米。

因此造成建筑成本高、住宅价格高、施工周期长。

二是住宅规划设计水平较低，容积率偏大（多数情况大于2），离良好居住性、适用性和安全性的现代化住宅标准还有较大的差距，远远不能满足现代家庭的居住要求。

三是住宅部件质量低，住宅建筑与部品体系质量控制体系尚未建立。

住宅使用的各种设备、制品模数协调体系尚未建立，性能缺乏标准，通用性差，质量难以保证。

四是能源、原材料、土地资源消耗大大高于发达国家。

建筑材料仍以传统材料为主，能耗大，对生态环境造成不