《房地产估价》实训指导书.docx
《《房地产估价》实训指导书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《房地产估价》实训指导书.docx（88页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
《房地产估价》实训指导书
《房地产估价》实训指导书
实训一、房地产描述
一、实训目的：
了解估价对象的实体、区位和权益性质状况，估价对象说明在房地产估价报告中的重要位置，并把握描述房地产估价对象的方法。
二、实训要求：
估价对象概况；阻碍地价的因素说明。
要求学生能够以××估价报告为模板，初步把握房地产描述的方法。
三、实训内容：
1、估价对象概况
1.土地登记状况
1.1待估宗地的历史沿革：
依照托付方提供的待估宗地国有土地使用权出让合同，江苏方正房地产开发有限责任公司以出让方式取得待估宗地国有出让土地使用权，其中住宅用地面积为1904.66m2，出让终止日期为2072年7月23日，办公用地用地面积为2675.24m2，出让终止日期为2052年7月23日。
1.2宗地位置：
南京市白下区瑞金路街道龙蟠中路。
1.3宗地用途：
土地登记用途为办公、住宅用地，规划用途为办公、住宅用地，评估设定用途为办公、住宅用地。
1.4宗地四至：
东至：
龙蟠中路；南至地号03-006-001-019-1宗地；西至河道爱护用地；北至地号03-006-001-019-1宗地。
1.5宗地面积：
土地登记总面积为4,579.9m2，其中住宅用地面积为1904.66m2， 办公用地用地面积为2675.24m2，评估土地面积为4,579.9m2。
1.6宗地土地级别：
待估宗地地处南京市市区三级地土地定级估价范畴内。
1.7宗地权属状况及权属变更：
在估价期日二○○二年十月二十一日，待估宗地权属性质为国有出让土地使用权，土地登记使用者为江苏方正房地产开发有限责任公司。
1.8土地登记证书号：
012412739。
1.9国有土地使用证编号：
宁白国用〔2002〕字第08859号。
1.10登记时刻：
2002年10月10日。
1.11地籍图号：
45.75-93.25。
1.12地籍号：
03-006-001-019-2。
2.土地权益状况
2.1土地所有权：
在估价期日二○○二年十月二十一日，待估宗地所有权属国家所有。
2.2土地使用权：
2002年10月10日，江苏方正房地产开发有限责任公司领取了待估宗地国有土地使用证，国有土地使用证编号为宁白国用〔2002〕字第08859号。
其中住宅用地面积为1904.66m2，出让终止日期为2072年7月23日， 办公用地用地面积为2675.24m2，出让终止日期为2052年7月23日，在估价期日二○○二年十月二十一日，办公用地用地剩余使用年期为49.76年、住宅用地剩余使用年期为69.76年。
江苏方正房地产开发有限责任公司拟将待估宗地国有出让土地使用权向银行进行抵押，故本次评估设定待估宗地土地使用权性质为国有出让土地使用权，其中面积为2675.24m2办公用地用地评估设定使用年期为剩余使用年期49.76年、面积为1904.66m2住宅用地评估设定使用年期为剩余使用年期69.76年。
2.3土地他项权益：
在估价期日二○○二年十月二十一日，待估宗地未进行出租、作价入股等，且未设定其他他项权益。
3.土地利用状况
3.1土地利用现状
待估宗地内正在进行基础工程建设，依照南京市进展打算委员会、南京市建设委员会文件〔宁计投资字[2002]707号、宁建房字[2002]676号〕及宁国土资让合[2002]第92号，经土地估价师现场查验，待估宗地规划用途为办公、住宅用地，与登记用途一致；宗地内正在进行基础工程建设，依照托付方提供的情形，经南京市规划局审核的待估宗地规划设计方案，待估宗地内拟建高层建筑2栋，其中26层办公楼1栋，办公用地用房建筑面积为23052m2;19层住宅楼1栋，地上建筑面积为16412m2，地下部分建筑面积为8970m2，总建筑面积为25312m2，其中1-3层为配套商业用房，商业用房建筑面积为3785m2。
项目用地面积为5604.8m2，容积率为7.7，其中河道爱护用地面积656.9m2，出让土地面积为4947.9m2，江苏方正房地产开发有限责任公司拥有的国有土地使用权面积为4579.9m2，另外368平方米国有土地使用权由金城集团拥有.
.3.2土地利用变迁
待估宗地内原为居民区，现拟重新进行开发建设。
2、阻碍地价的因素说明
1.一样因素
1.1地理位置
南京市是江苏省省会，地处长江下游，江苏省西南部，北纬31°14′～32°27′，东经118°22′～119°14′。
东与扬州、镇江、常州市相连，南接安徽省宣州市，西与安徽省滁州、马鞍山、芜湖市接壤，北临安徽省滁州市。
现辖玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关6城区、雨花台、栖霞、浦口、大厂、江宁5郊区和江浦、六合、溧水、高淳4郊县，面积6，515km2，人口520万，其中市区面积975.76km2，人口269.33万。
南京地处我国经济核心区—长江三角洲西部，又处于长江沿江经济带东部，地当我国生产力布局长江和沿海地带〝T〞型产业密集带的结合部，紧邻我国最大的经济、金融中心和亚太地区重要的经济中心—上海，北连江淮，南接皖浙，东近大海，西达长江中、上游，经济地理位置十分优越。
1.2自然环境
南京市地处宁镇扬丘陵地区，境内多低山丘陵，平原要紧分布于长江、秦淮河、滁河沿岸和石臼湖、固城湖之间。
属北亚热带季风气候，冬季冰冷干燥，夏季炎热多雨，季节分明。
年平均气温15.3℃，年平均降水量1,033.0mm。
1.3交通条件
南京市濒江近海，是我国华东地区重要的交通枢纽。
铁路、公路、水运、航空、管道五种运输方式构成全方位、立体化、大运量的交通运输网络。
南京港是全国内河第一大港；津浦、沪宁、宁铜3条铁路干线交汇于此，成为连接华中、华东、华北的重要铁路枢纽；南京是104、205、312、328四条国道、九条省道的交汇点和鲁宁输油管道的终端；南京禄口国际机场已建成启用，有30多条航线通往国内各要紧都市；绕城公路、宁连、宁通一级公路、沪宁高速公路和宁马高速公路均已建成通车，南京市目前已成为长江中下游地区的重要交通枢纽，交通条件十分优越。
1.4都市性质
南京市是闻名古都、江苏省省会、长江下游重要的中心都市。
南京市为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城；作为江苏省省会，是全省的政治、文化、经济中心；作为长江流域四大中心都市之一和长江三角洲西部枢纽都市，是南京都市圈的核心都市。
目前南京已进展成为经济发达、环境优美、融古都风貌与现代文明于一体的江滨都市。
1.5都市建设与土地利用状况
按照«南京市都市总体规划»，都市化进程将进一步加快，功能分区逐步明确，主城区以内涵进展为主，重点进展第三产业，强化金融、贸易、信息中心职能；外围城镇重点进展第二产业，加速基础设施配套建设。
主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界，分为五个片区：
以第三产业为主体的中片；以河西生活居住区为主体的西片；以中央门外工业区为主体的北片；以钟山风景区为主体的东片；以纪念风景区、对外交通设施为主体的南片。
1.6都市经济状况
南京市经济以第二产业和第三产业为主。
商服业历史悠久，拥有众多的名店、名品。
商服业企业集中分布于市区中心地带，繁华程度较高。
进展第二产业的差不多思路是〝充分发挥科技优势，强化企业素养和效益，重点扶持支柱产业，调整改造传统产业，加快培养战略产业，逐步建立以高技术含量和集约、规模经营为特点的现代化产业体系〞。
牢固确立运算机及通信设备、家用电器、汽车摩托车、石油及精细化工、建筑及建材五大支柱产业在第二产业经济中的主导地位。
随着产业结构的调整，规模经济不断状大，集团企业日益增多。
1.7都市基础设施状况
南京市区现有水厂7座，日供水量177万吨。
南京电网系华东电网的枢纽之一，有七回220kv线路与华东电网相连。
主城以220kv变电站为电源站，110kv高压输电线为要紧网络形成单环网供电。
南京电网目前有38.5万kw〔南京热电厂〕和10.5万kw〔下关电厂〕电厂各1座，日供电量超过2000kwh。
南京目前的煤气气源来自南郊的梅山冶金公司焦化厂、南京第二钢铁厂和城北的南京煤制气厂，在城东玄武湖和城西南南湖各有1座储气柜，规模均为11.5万m2。
南京液化气气源，要紧由金陵石化公司和扬子石化公司供应。
居民燃料气化率超过90%。
南京人均供水、用电量和气化率均居全国大都市前列。
总之，南京市区基础设施趋于完善。
1.8土地市场状况
近年来，南京市随着经济的不断进展，基础设施条件的不断改善和土地使用制度改革的不断深入，市区内的土地交易日益活跃，土地市场逐步规范。
1.9产业、税收政策
1999年1月1日修订后的«中华人民共和国土地治理法»实施，使新征都市建设用地的补偿费用有了较大提高，这无疑对都市存量土地的价格上升有较大的阻碍。
房改房上市交易，货币分房制度的实行，住房贷款的改革以及南京市货币拆迁政策的出台，刺激了南京市地产市场，促进了地价的上扬。
1.10区划调整
二○○○年十二月，经国务院批准，江宁县撤县改区，将江宁区并入南京市主城区。
南京市〝东进南移〞的进展战略以及区划调整，给江宁区房地产开发带来了新的机遇，南京原主城区市民及外来私营业主纷纷到江宁区置业安家。
江宁区的房地产价格近期内大幅度上扬，致使该地区地价上升较快。
综上所述，近年来，南京市市区地价有一定幅度的上升。
2.区域因素
2.1区域位置
待估宗地所在区域位于南京主城区东部，距南京市市区中心新街口商服中心直线距离约2.0km，道路交通距离约2.5km，依照原南京市国土治理局公布的南京市市区级别图，待估宗地地处南京市市区三级地土地定级估价范畴内。
2.2商服繁华程度
待估宗地所在区域有龙蟠中路商业路线分布。
商服网点要紧沿解放路两侧分布，以餐馆、日常服务业为主，要紧经营百货、服装、餐饮、酒店、娱乐等，商服网点经营规模较大，该区段内较大的商业用地网点有上海大酒店、中国人寿保险公司、中国人民保险公司、南京工商银行等。
区段内客流类型兼有本地与外地顾客，客流量一样，以中高档消费为主。
2.3社会因素
2.3.1人口密度
待估宗地所在区域面积约为1.5m2，人口密度约为3.28万人/km2，人口密度大，区域流淌人口达2680人/小时。
2.3.2社会人文环境状况
待估宗地所在区域内居民职业类别要紧为一般居民、工厂职工，受教育程度一样，收入水平一样。
2.4交通条件
2.4.1道路状况
待估宗地所在区域道路体系为格网状，区域内的道路类型以生活型为主，道路等级以主干道为主，有混合型主干道龙蟠中路、中山东路，生活型干道瑞金路、常府街。
其中，主干道龙蟠中路道路红线宽度为40m，路面为沥青，路面保养修理好，道路质量优；主干道中山东路道路红线宽度为40m，路面为沥青，路面保养修理好，道路质量优;主干道瑞金路道路红线宽度达26m，路面为沥青，路面保养修理较好，道路质量较优。
龙蟠中路为市区城东干道，经中山东路可通往市区中心。
待估宗地所在区域道路状况较优。
2.4.2公交状况
待估宗地所在区域内龙蟠中路沿线有40路、47路、55路、60路、808路、88路、46路等7条公交线路通过，中山东路沿线有5路、29路、51路、801路、805路、9路、91路、65路、y1路、y2路等10条公交线路通过，瑞金路、常府街沿线有27路、87路、306路、25路、52路、7路、89路、90路、37路、306路、807路等10条公交线路通过，在区域内常府街、瑞金路等多个公交站点，公交状况优。
2.5基础设施条件
2.5.1供水条件
待估宗地所在区域由城南自来水厂供水；要紧道路两侧主供水管径1000mm，压力高；供水保证率99%以上；供水条件优。
2.5.2供电条件
待估宗地所在区域由城南供电局双回路供电；骨干输电线路110kv；供电保证率99%以上；供电条件优。
2.5.3排水条件
待估宗地所在区域排水体制为雨污分流制；要紧道路两侧主排水管径1000mm；雨水直截了当排入市政排水管网，污水排入市政污水管网；排水设施完善，排水通畅；排水条件优。
2.5.4电讯条件
待估宗地所在区域属市区邮电局服务范畴；交换方式采纳程控方式；区域内装机容量已满足生产和生活需要；电讯条件优。
2.5.5供气条件
待估宗地所在区域由南京市煤气公司供气，主供气管径500mm，压力高，供气保证率99%以上。
供气条件优。
2.6公用设施条件
待估宗地所在区域有瑞北一小附属幼儿园、瑞金北村小学、瑞金路中学、中国工商银行、中国人寿保险公司、瑞金路邮电所等公用设施，公用设施类型较齐全，数量较多，分布状况较集中，公用设施条件较优。
2.7行政因素
2.7.1区域经济政策
南京市政府对待估宗地所在区域房地产业的进展无优待政策。
2.7.2都市规划限制
依照«南京市城区总体规划»，待估宗地所在区域以后土地利用以办公用地、住宅用地为主。
2.7.3交通管制
待估宗地所在区域道路无交通管制。
2.8环境因素
2.8.1区域景观
待估宗地所在区域建筑式样新颖美观，建筑式样先进，房屋成新度较高，装修好，亮化程度较高。
2.8.2环境质量状况
待估宗地所在区域差不多无水、气污染，综合环境质量较优。
2.8.3危险设施状况
待估宗地所在区域无危险设施。
2.9区域土地利用情形
待估宗地所在区域土地现状利用以办公用地、住宅用地为主，区域土地利用情形较优。
3.个别因素
3.1位置
待估宗地位于南京市白下区瑞金路街道龙蟠中路西侧、南侧距瑞金路约50米，距南京市市区中心新街口商服中心直线距离约2.0km，道路交通距离约2.5km，依照原南京市国土治理局公布的南京市市区级别图，待估宗地地处南京市市区三级地土地定级估价范畴内。
3.2宗地地势坡度
待估宗地地面平坦，宗地地势优。
3.3宗地地基状况
待估宗地地基一样，承载力缴大，作为办公用地、住宅建设时只需作简单的地基处理，地基条件一样。
3.4宗地势状
待估宗地势状为规那么的梯形，形状对待估宗地土地利用有利。
3.5宗地面积
待估宗地土地登记总面积为4,579.9m2，面积较适中。
3.6宗地日照、通风、干湿状况
待估宗地内拟建建筑朝向为南，采光好，采光条件优；待估宗地平均日照时数8-9小时/天，通风、干湿状况好。
3.7宗地道路通达性与临街状况
待估宗地东临生活型主干道龙蟠中路，道路通达性较好。
3.8规划限制
待估宗地规划用途为办公用地、住宅用地，规划对土地利用无专门限制。
3.9宗地基础设施状况
待估宗地内正在基础工程建设，基础设施达到工程前期通路、供水、通下水、供电、通讯及场地平坦的基础设施。
3.9.1供水条件
待估宗地由城南自来水厂供水；主供水管径100mm，压力高；供水保证率99%以上；供水条件优。
2.5.2供电条件
待估宗地由城南供电局双回路供电；供电保证率99%以上；供电条件优。
2.5.3排水条件
待估宗地排水体制为雨污合流制；要紧道路两侧主排水管径600mm；雨水直截了当排入市政排水管网；排水设施完善，排水通畅；排水条件优。
2.5.4电讯条件
待估宗地属市区邮电局服务范畴；交换方式采纳程控方式；电讯条件满足生产和生活需要；电讯条件优。
3.10宗地利用状况
待估宗地内规划总建筑面积为48434m2，规划容积率约为7.7，土地利用强度高。
3.11地上建筑物状况
待估宗地内正在进行基础工程建设，无建筑物。
3.12距商服中心距离
待估宗地距市级商服中心新街口商服中心距离约600m。
。
3.13接近交通设施程度
3.13.1距火车站距离：
待估宗地距南京火车站距离约7000m。
3.13.2距汽车站距离：
待估宗地距汉府街长途汽车站距离约2000m。
3.13.3距公交站点距离：
待估宗地距龙蟠路公交站点距离约30m。
3.13.4距码头距离：
待估宗地距中山码头距离约12400m。
3.13.5距高速公路出入口距离：
待估宗地距沪宁高速公路中山门出入口距离约2800m。
3.14相邻土地利用状况：
待估宗地相邻土地利用以商住用地为主。
3.15土地权益状况与使用年期
江苏方正房地产开发有限责任公司拥有待估宗地国有出让土地使用权，住宅用地出让终止日期为2072年7月23日，办公用地用地出让终止日期为2052年7月23日，在估价期日二○○二年十月二十一日，办公用地用地剩余使用年期为49.76年、住宅用地剩余使用年期为69.76年。
四、实训成果：
关于一样因素，要求学生以自己家乡为例，描述自己家乡的一样区位；关于区域因素，要求学生以学校为例，对学校的区域因素进行描述。
一样因素和区域因素描述形成后，要求学生以实训报告的形式提交。
实训二、市场法
一、实训目的：
通过实训操作，把握市场法的差不多方法和步骤，深刻明白得市场比较法的意义和内涵。
二、实训要求：
市场比较法是目前房地产估价中最通行的方法，本次实训要紧是通过情形模拟，让学生把握在各种情形下如何使用市场比较法。
三、实训内容：
附表1交易实例调查表
房地产类型：
名称
座落
卖方
买方
成交日期
成交价格
付款方式
房地产状况说明
实物状况说明
权益状况说明
区位状况说明
交易情形说明
位置图
形象图
调查人员：
调查日期：
年月日
四、实训成果：
练习〔A〕
1、某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款为10万元，余款20万元于半年后一次付清。
假设月利率为1%，那么其在成交日期时一次付清的价格为多少？
2、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，那么成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少，买方实际付出的价格又是多少？
3、某地区某类房地产2003年4月至10月的价格指数分别为：
79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1〔以2002年1月为100〕。
此类房地产中的某宗房地产在2003年6月底的成交价格为1800元/m2，请对其进行交易日期修正，将其修正到2003年10月底时的价格应为多少？
4、某房地产估价事务所搜集有甲、乙两种交易实例，甲交易实例的建筑面积为200m2，成交总价为80万元人民币，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款另32万元人民币于一年后付清，假定当时人民币利率为8%。
乙交易实际的使用面积为2500平方英尺，成交总价为15万美元，于成交时一次付清，假设市场汇率为1美元=8.3人民币。
假如欲选取此两宗交易实例为可比实例，那么一样在进行有关的修正往常应作何种处理？
5、某房地产估价所拟采纳市场法评估某宗房地产价格，从众多交易实例中选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示：
项目
可比实例甲
可比实例乙
可比实例丙
建筑面积
1000m2
1200m2
9687.6平方英尺
成交价格
240万元人民币
300美元
243万元人民币
成交日期
2001年11月初
2002年8月初
2003年2月初
交易情形
-5%
0%
0%
状况因素
0%
+2%
+5%
经调查得知：
可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清；可比实例甲分期付款：
首期付款96万元，第一年末付72万元，其间月利率为1%，第二年末又付款72万元，其间月利率为1.05%。
又知2002年8月初美元与人民币的市场汇价为1：
8.5。
该地该类房地产的人民币价格2001年逐月下降0.8%。
2002年内逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。
并知1m2=10.764平方英尺。
试依照上述资料，评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价〔假设需运算平均值时，可采纳简单算术平均值〕。
6、某房地产估价所为评估某宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格，在该写字楼邻近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，其相关资料如下。
成交价格：
可比实例A为5000元人民币/m2，可比实例B为600美元/m2，可比实例C为5500元人民币/m2；成交日期：
可比实例A为2003年1月31日，可比实例B为2003年3月31日，可比实例C为2003年7月31日。
交易情形：
可比实例A为+2%，可比实例B为+5%，可比实例C为-3%。
房地产状况：
可比实例A为-8%，可比实例B为-4%，可比实例C为+6%。
上述情形中，正值〔负值〕表示可比实例的成交价格高〔低〕与其正常价格的幅度；上述房地产状况中，正值〔负值〕表示可比实例的房地产优〔劣〕于估价对象房地产状况导致的价格差异的幅度。
假设美元与人民币的市场汇价在2003年3月31日为1：
8.5，2003年10月31日为1：
8.3。
假定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2003年1月与2月差不多保持不变，3月至5月平均每月比上月下降1%，而6月起每月又比上月平均增长0.5%。
请利用上述所搜集的相关资料，估算该写字楼在2003年10月31日的正常市场价格。
练习〔B〕
1、有甲乙两宗交易实例：
甲：
建筑面积130m2，成交总价50万元人民币，首付10万元，第二期于半年后付20万元，余款20万元与一年后一次付清，年利率为5%。
乙：
使用面积1800平方英尺，成交总价10.8万美元。
试建立价格比较基础〔其中汇率为8.3，1m2=10.764平方英尺，使用面积率为70%〕。
2、需要评估某商品住宅在2004年5月的价格，在该住宅邻近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
5000元/m2
560美元/m2
530美元/m2
成交日期
2003年8月1日
2003年7月1日
2003年11月1日
交易情形
-1%
0%
+2%
房地产状况
+2%
+4%
-2%
注：
〔1〕交易情形中，正负值表示高于或低于正常价格的幅度。
〔2〕房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。
〔3〕汇率：
2003年7月1日~12月31日1美元=8.3元人民币
2004年1月1日~5月31日1美元=8.2元人民币
〔4〕2003年6月至2004年5月期间，该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月下降1%。
试利用上述资料估量该商品住宅在2004年5月1日以人民币表示的正常单价〔如需运算平均值，请采纳简单算术平均值〕。
3、评估某块都市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500m2；
〔1〕收集有关资料：
共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为可比实例。
〔2〕可比实例的成交价格如下：
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格〔元/m2〕
1200
1150
1380
成交日期
2004年2月20日
2004年4月20日
2004年7月20日
交易情形
正常
比正常价格低3%
比正常价格高5%
〔3〕该类土地2004年1月至9月的价格变动情形如下表所示：
月份
1
2
3
4
5
6
7
8
9
价格指数
100
100.3
98.5
102.6
101.3
102.8
103.5
103.3
103.8
注：
表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100.
〔4〕房地产状况比较判定结果，如下表所示：
房地产状况
权重
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
因素1
0.4
100
95
92
106
升级会员 