房地产估价师考试.docx

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房地产估价师考试

房地产估价案例与分析考试试题及答案解析

一、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸相应题号下）

（一）

甲房地产估价机构（如下简称甲机构）于8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。

1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现价格比甲机构当时评估价值低诸多，银行以为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构8月出具估价报告进行复核估价。

请问：

1．复核估价时应如何拟定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?

2．复核估价估价目和价值定义应如何表述?

（二）

甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价成果为7500万元。

购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并获得了政府主管部门批准。

该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价成果为9000万元。

请问：

若上述两个估价成果均是合理，产生两者差别因素有哪些?

（三）

某都市规划建设一条环城公路，通过某商品住宅社区南侧。

该社区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。

建设环城公路需占用该社区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡住宅楼。

政府拟按规定进行关于补偿和补偿，委托房地产估价机构进行评估。

请问：

理论上政府补偿和补偿内容应涉及哪些方面?

二、单选题（共3大题，10小题，每小题2分。

每小题备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案相应字母填在答题纸各小题相应括号内）

（一）

某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。

甲房地产开发公司（如下简称甲公司）于10月18日以出让方式获得该项目用地，支付了地价款和3%契税，获得了国有土地使用证。

至10月18日，该项目已投入70%建设资金，完毕了主体构造，预测1年后可所有竣工。

甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于10月18日抵押价值。

经调查，当前该区域同类商品住宅平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7．47%，折现率为10%。

1．下列关于在建工程抵押表述中，对的是（   ）。

A．在建工程只有当已投入建设资金超过总投资35%时才可以设定抵押

B．在建工程只有当主体工程构造封顶时才可以设定抵押

C．在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设某些不能处置

D．在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权

2．若采用成本法和假设开发法中老式办法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选用表述中，对的是（   ）。

A．成本法和假设开发法采用投资利润率相似

B．成本法采用投资润率高于假设开发法投资利润率

C．成本法采用投资利润率低于假设开发法投资利润率

D．成本法和假设开发法采用投资利润率不可比较

3．采用成本法估价时，土地某些以基准地价修正法计算单价为2300元/㎡，则土地总价为（   ）。

A．1035．0   

B．1066．1   

C．1150．0

D．1184．5

4．采用假设开发法中钞票流量折现法估价时，开发完毕后房地产价值在估价时点为（   ）。

A．9734．2   

B．10218．3   

C．10407．5

D．10458．8

（二）

甲公司拥有一宗面积为80000㎡工业用地，地上建有面积为50000㎡厂房及10000㎡自用办公楼。

新一轮都市规划已将该区域调节为都市住宅区。

5．甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产价值，受托房地产估价机构应（   ）。

A．按工业用途估价

B．按居住用途估价

C．按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值

D．先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合

6．受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，对的思路是（   ）。

A．地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼售价等进行评估

B．按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各某些房地产价值

C．地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

D．依照都市规划规定，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

7．如果政府征收该宗房地产，则依法应予以甲公司拆迁补偿为（   ）。

A．被拆迁房屋及其占用范畴内土地价值

B．被拆迁房屋占用范畴内土地价值和停产停业损失

C．被拆迁房屋价值和停产停业损失

D．被拆迁房屋及其占用范畴内土地价值和停产停业损失

（三）

甲公司拥有一宗登记用途为工业房地产，建成于，现状用于商业，于作为抵押物申请了抵押贷款。

现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。

经调查，该宗房地产不存在其她法定优先受偿款。

8．下列关于该宗房地产抵押估价假设和限制条件分析中，不合理假设是（   ）。

A．估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让

B．估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业

C．该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性变化

D．本次评估假设估价对象无基本、构造等方面重大质量问题

9．对该宗工业房地产进行区位因素分析时，普通不重点分析因素是（   ）。

A．交通条件   

B．产业集聚度

C．基本设施完备限度   

D．公共设施完备限度

10．该宗房地产再次抵押价值为（   ）。

A．初次抵押时价值-初次抵押贷款余额

B．再次抵押时价值-初次抵押贷款余额

C．再次抵押时价值-已抵押贷款额/贷款成数

D．再次抵押时价值-已抵押贷款余额/贷款成数

三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。

请在答题纸上作答。

每个错误相应1个序号，未将错误内容写在序号背面空格处不计分）

四、估价目

为拟定房地产抵押贷款额度提供参照根据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点

6月30日

六、价值定义

房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下市场价值减去房地产估价师知悉法定优先受偿款。

七、估价根据

（一）关于法律、法规、政策文献和技术规范

1．《中华人民共和国物权法》。

2．《中华人民共和国担保法》。

3．《中华人民共和国都市房地产管理法》。

4．《中华人民共和国土地管理法》。

5．《中华人民共和国城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

6．《都市房地产抵押管理办法》。

7．《房地产估价规范》。

（二）委托方提供关于资料（略）

（三）估价方掌握关于资料

1．估价对象所在区域同类型房地产交易资料。

2．估价对象所在区域同类型房地产出租资料。

3．国家及本地关于税费法规。

4．其她政策文献等。

八、估价原则

本估价报告在遵循独立、客观、公正原则前提下，详细根据如下法则：

1．合法原则（略）。

2．最高最佳使用原则（略）。

3．代替原则（略）。

4．估价时点原则（略）。

九、估价办法

因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生各项费用，故本次采用市场法、收益法两种办法进行估价。

综合两种估价办法测算成果，最后拟定估价成果。

两种估价办法定义如下：

（略）。

十、估价成果（略）

十一、估价人员（略）

十二、估价作业日期（略）

十三、风险提示（略）

十四、估价报告应用有效期（略）

房地产估价技术报告

一、个别因素分析（略）

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价办法选用（略）

六、估价测算过程（略）

（一）市场法

市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格作恰当解决来求取估价对象价值办法。

计算公式：

估价对象市场价格=可比实例价格×交易状况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

1．可比实例选取

区域市场同类项目售价等数据组见下表：

（略）。

依照代替原则，结合估价对象实际状况，选用如下三个项目作为可比实例：

可比实例A：

银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土构造，写字楼用途，占地面积为10971．27㎡，建筑面积为98741．45㎡，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/㎡（按建筑面积计算，下同），交易时间为4月。

可比实例B：

新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土构造，写字楼用途，占地面积为5699．77㎡，建筑面积为34198．63㎡，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/㎡，交易时间为10月。

可比实例C：

中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土构造，写字楼用途，占地面积为9752．56㎡，建筑面积为83773㎡，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/㎡，交易时间为5月。

2．房地产比较因素条件阐明表

附 件（略）

四、指出并改正下面估价报告片段中错误（本题10分。

错处不超过四个。

如将对的内容改错，则每改错1处倒扣2．5分。

本题最多扣至0分。

请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）。

如下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容片段：

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失条件下，将抵押房地产转换为钞票也许性。

影响房地产变现能力因素重要有：

1．通用性：

通用性就是房地产能否普遍使用，合用各种用途。

普通地说，通用性越差，用途越专业化房地产，使用者范畴越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。

例如，原则厂房比特殊厂房通用性差。

估价对象中，大型商场某些通用性普通；办公楼某些通用性较好。

2．独立使用性：

独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。

普通地说，独立使用性越差房地产，越影响房地产使用，变现能力越弱。

估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。

3．可分割转让性：

所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上与否可以分离开来使用。

容易分割转让房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。

估价对象为在建大型商场及办公楼，适当分割转让。

4．房地产开发限度：

估价对象为在建工程，至估价时点已完毕打桩工程、基坑围护和基本工程等，上部构造已建至裙楼四层，正进行施工。

由于在建工程不拟定因素较多，估价对象变现能力较强。

5．价值、规模大小：

普通地说，总价值越大、规模越大房地产，所需资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。

例如，大型商场比小店铺变现能力弱。

估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。

6．区位：

普通地说，处在越偏僻、越不成熟区域房地产，变现能力越弱。

例如，郊区房地产比市区房地产变现能力弱，商圈外商业用房比商圈内商业用房变现能力弱。

估价对象位于××商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。

综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。

假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最也许实现价格普通比评估正常市场价值要低，预测约为评估价值70%左右。

试题参照答案

一、问答题

（一）答：

1．复核估价时，若甲机构在拟定估价时点时无误，应以甲机构估价时点为复核估价估价时点。

估价对象产权性质、使用性质、建筑物状况、周边环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时状况为准。

2．复核估价估价目可表述为：

受××银行委托，对甲机构出具房地产抵押估价成果进行复核；价值定义可表述为：

在甲机构出具房地产抵押估价报告估价时点时房地产市场状况和估价对象状况下，拟定估价对象客观合理抵押价值。

（二）答：

1．估价时点不同。

乙估价机构评估在建工程估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值估价时点相距半年以上，由于时间变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。

2．估价目和价值类型不同。

乙估价机构估价目是转让目，评估是估价对象市场价值，而丙估价机构估价目是抵押贷款目，评估是估价对象抵押价值，仅就估价目和价值类型不同而言，两个价格之间会有差别。

3．设计方案变更。

由于甲公司修改了原设计方案并通过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有也许发生了变化，仅从变化设计方案角度看，变化先后价值也会有差别。

4．购买后投入建设资金。

项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差别。

（三）答：

1．政府应对占用社区500㎡绿地进行补偿，根据《中华人民共和国物权法》第六章第七十三条之规定，建筑区划内绿地属于社区全体业主所有，虽然是市政建设需要占用，也应予以社区全体业主绿地损失补偿费，同步，由于修建环城公路，给社区业主带来噪声污染、出行不便也应予以相应补偿。

2．《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，征收单位、个人房屋及其她不动产，应当依法予以拆迁补偿，维护被征收人合法权益；征收个人住宅，还应当保障被征收人居住条件。

政府应对被拆除900㎡住宅楼业主（或产权人）依法进行补偿。

理论上补偿内容包括：

被拆除住宅楼房地产补偿费（含被拆除住宅楼室内业主自行装修装饰补偿费）、搬迁补贴费、过渡补贴费，安顿补贴费（针对住房困难低收入家庭）等。

二、单项选取题

1．D2．D3．D4．B5．A6．C7．D8．B9．D10．D

三、指错题

1．致委托人函中缺估价对象详细阐明。

2．致委托人函中缺估价报告应用有效期。

3．致委托人函中缺估价对象法定优先受偿款和抵押价值阐明（或者说给出了估价对象市场价值但没有给出抵押价值）。

4．估价对象权利状况描述不全，未交代与否有共有权人、与否设立抵押权、缺房屋所有权状况阐明。

5．估价对象中土地使用权出让起始年份未阐明或简介。

6．估价对象中缺区位状况简介或阐明。

7．估价对象中缺现状使用状况阐明，如与否有出租情形、各层使用状况（含地下第三层）等。

8．估价根据中缺《房地产抵押估价指引意见》。

9．估价原则中缺谨慎原则。

10．估价成果报告中缺变现能力分析。

11．市场法中对可比实例简介中缺少与否有地下车库阐明。

12．市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，不适当选作可比实例。

13．市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，也不适当选作可比实例。

14．可比实例B成交规模小，与估价对象规模不相称，不适当作为可比实例。

15．市场法计算时缺少对距市中心距离调节（或应对可比实例“距市中心距离”进行调节）。

16．周边景观应属于区域因素。

17．市场法计算中可比实例B、C交易日期调节系数分子分母颠倒了，分子应为100，分母分别为102和99。

18．市场法计算中缺权益状况阐明和调节。

19．市场法计算中缺地上楼层和地下楼层不同调节。

20．市场法修正系数计算应阐明理由。

21．市场法计算中缺地上车位价值计算。

22．地下车库价格仅用收益法一种办法计算未阐明不选用其她办法理由（或在市场法中缺地下车库计算）。

23．估价成果中缺法定优先受偿款和抵押价值阐明。

四、改错题

1．在通用性表述中，“原则厂房比特殊厂房通用性差”说法错误，应为“原则厂房比特殊厂房通用性强”。

2．在房地产开发限度表述中，“由于在建工程不拟定性因素较多，估价对象变现能力较强”说法错误，应为“由于在建工程不拟定性因素较多，估价对象变现能力较弱”。

3．缺少变现时间长短阐明。

4．缺少变现费用、税金种类、数额和清偿顺序阐明。

解析

二、单项选取题

1．依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题批复》，建筑工程承包人优先受偿权优于抵押权和其她债权。

消费者交付购买商品房所有或者大某些款项后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

因而选D。

3．2300元/㎡×5000㎡×（1+3%）=1184．5万元。

4．6650元/㎡×（1+1%）12÷（1+10%）×15000㎡=10218．3万元。

房地产估价理论与办法考试试题及答案解析

一、单项选取题（共35题，每题1分。

每题备选答案中只有一种最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应编号）

1．一种估价项目中估价目，本质上是由（　　）决定。

A．估价机构

B．估价师

C．估价报告使用者

D．估价委托人估价需要

2．一种估价项目中价值类型，本质上是由（　　）决定。

A．估价委托人

B．估价师

C．估价目

D．估价对象

3．下列关于价值类型表述中，错误是（　　）。

A．在用价值为市场价值

B．投资价值属于非市场价值

C．市场价值前提之一是继续使用

D．同一估价对象也许有不同类型价值

4．李某购买商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国标。

预测李某治理空气污染费用为5000元，并延迟入住3个月。

本地类似商品房月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金15%。

若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国标给李某导致损失为（　　）元。

A．5000

B．12574

C．12650

D．13911

5．下列经济活动中，不需要进行房地产估价是（　　）。

A．理解某宗房地产出租人权益价值

B．理解某公司涉及房地产及特许经营权等在内公司价值

C．理解某地区地震后房地产价值变化

D．理解某宗房地产应纳城乡土地使用税额

6．任何一宗房地产只能就地开发、运用或消费，并且要受制于其所在空间环境。

房地产开发运用这一特点，本质上是由房地产（　　）特性决定。

A．易受限制

B．互相影响

C．独一无二

D．不可移动

7．下列房地产中，变现能力相对较强是（　　）。

A．用途专业房地产

B．价值较大房地产

C．独立使用房地产

D．不可分割房地产

8．下列影响某套住宅价格因素中，不属于实物因素是（　　）。

A．户型

B．楼层

C．层高

D．装修

9．对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大普通是（　　）。

A．谨慎价值

B．市场价值

C．残存价值

D．迅速变现价值

10．某套200㎡、单价4000元/㎡住宅，规定成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。

如果折现率为5%，则该套住宅实际价格为（　　）万元。

A．71．84

B．74．47

C．75．23

D．80．00

11．下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低是（　　）。

A．土地总价

B．土地单价

C．楼面地价

D．商品房价格

12．设立地役权普通会使（　　）。

A．供役地价值下降

B．需役地价值下降

C．供役地与需役地价值都下降

D．供役地与需役地价值都上升

13．下列关于房地产价格影响表述中，对的是（　　）。

A．在卖方市场下，增长卖方税收普通会导致房地产价格上涨

B．增长房地产持有环节税收，普通会导致房地产价格上涨

C．在买方市场下，增长卖方税收普通会使房地产价格下降

D．严格控制房地产开发贷款，普通会使房地产价格下降

14．在建工程抵押价值评估中扣除拖欠建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中（　　）。

A．谨慎原则

B．代替原则

C．合法原则

D．最高最佳运用原则

15．近日出具一份估价报告中估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所相应时间均为一年前某个日期，其估价类型也许是（　　）。

A．在建工程抵押估价

B．房地产损害补偿估价

C．期房市场价值评估

D．房地产估价复核估价

16．在某旧城改造房屋拆迁中，因有房屋登记是使用面积，有房屋登记是建筑面积，因此在对可比实例建立比较基准时应特别注意环节是（　　）。

A．统一房地产范畴

B．统一付款方式

C．统一价格单位

D．统一市场状况

17．估价对象是一套不带车位住宅，选用可比实例成交价格为86万元，具有一种现价为8万元车位和一套全新状态下价值为3万元家具，家具为八成新。

该可比实例经统一房地产范畴后价格为（　　）万元。

A．75．00

B．75．60

C．83．60

D．86．00

18．某写字楼采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需耗费30万元，每年增长电费等运营费用5万元。

该写字楼预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响导致损失为（　　）万元。

A．35．00

B．56．29

C．86．29

D．180．00

19．某房地产4月价格为6500元/㎡，已知该类房地产3～10月价格指数分别为105．53、103．85、100．04、99．86、98．28、96．45、92．17、90．08（均以上个月为基数100），该房地产10月价格为（　　）元/㎡。

A．5110．51

B．5307．26

C．5549．95

D．5638．13

20．报酬率是一种与利率，内部收益率同性质比率，对其内涵理解应是（　　）。

A．投资率是投资回收与投入资本比率

B．风险大投资，不拟定因素多，故报酬率应低。

反之，报酬率应高

C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所规定报酬率

D．当把土地看作特别可靠投资时，其报酬率要低于其她较长期投资报酬率

21．对于收益性房地产来说，建筑物经济寿命是（　　）。

A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日时间

B．在正常市场和运营状态下净收益不不大于零持续时间

C．由建筑构造、工程质量、用途与维护状况等决定期间

D．剩余经济寿命与实际年龄之和时间

22．某宗已抵押收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同商定，保证合法、安全、正常使用所需一切费用均由出租人承担。

该房地产净收益为（　　）万元。

A．245

B．275

C．315

D．345

23．某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地有效期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产价值为（　　）万元。

A．489．99

B．495．53

C．695．53

D．800．00

24．某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡写字楼，开发完毕后销售均价为3000元/㎡，已知获得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完毕后即开始销售，销售费用为销售价格2%，销售税费为销售价格5．5%，开发期为1．5年，年利率为10%。

该幢写字楼销售利润率为（　　）。

A．7．90%

B．11．08%

C．11．83%

D．13．73%

25．某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7．2%，开发经营期为1年。

上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地应计成本是（　　）元/㎡

A．310．61

B．321．60

C．477．87

D．494．77

26．某写字楼建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。

本地有电梯类似写字楼平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没