推荐精品某会展产业园项目地块可行性研究报告.docx
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推荐精品某会展产业园项目地块可行性研究报告
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第一部分项目概况
一.项目简介
1．项目位置
2．项目现状
3．土地相关指标
土地性质：
综合用地
土地使用年限：
50年
土地面积：
约为75亩
建筑密度≤30%
综合容积率≤3.5
绿地率：
≥35%
规划要求：
满足1停车位/100平方米，套型建筑面积90平方米以下住宅面积占总住宅建筑面积的70%以上。
4．周边交通及基础设施现状
该地块东临规划中的翠华路，西临江新路，根据某某曲江新区发展规划地块以及地块周边将构成成片的商务区域。
目前项目地块附近市政、生活配套相对缺乏，但各大品牌发展商经过近几年开发在地块周边区域已经建成一定规模的生活配套，随着本区域项目进一步开发完善，将为本地块的开发提供相当的推动力。
二.项目研究前提
1.项目研究的前提原则
测算一般按照一个规范的程序进行，测算过程中要使用许多基础数据，因此首先必须尽可能保证基础数据的准确性。
具体说来，包括项目的建设实施进度计划，各项成本费用标准，收入计算标准，以及其他的参考数据，应当尽可能符合项目的实际情况和区域的市场情况，某些数据根据市场比较和预测给出，或者采用合理的经验数据。
我们将依据以下原则：
v遵守市场规律，科学合理的原则
即相关计划，数据都尽量与市场规律、与项目最大程度吻合。
v安全优先，相对保守的原则
由于某某房地产市场的不成熟，项目自身的风险性，以及宏观政策的不确定性，决定了我们在测算时必须考虑充分的安全性，即采用相对保守的原则。
这个原则必须坚决贯彻。
2.规划指标及参数套用的标准
图表：
规划控制指标
分项编号
总用地面积（㎡）
净用地面积（㎡）
计入容积率建筑面积（㎡）
容积率
层数
标准层面积（㎡）
建筑
密度
N8-1（酒店）
10052
7541
37016
4.90
28
1322
18.00%
N8-2（公寓）
8267
4951
37016
7.48
32
1157
26.70%
N8-3（写字楼）
6461
4858
57408
11.80
28
2050
37.00%
N8-4（写字楼）
6096
4838
57408
11.90
28
2050
37.00%
N8-5（公寓）
10653
7575
37016
4.89
32
1157
17.50%
N8-6（写字楼）
8761
4976
37016
7.40
28
1322
27.00%
合计
50290
34739
262880
7.57
29
9058
26.07%
3.各项成本费用标准
土地出让金依据甲方所提供的数据，我们将项目整体收购价格暂定为楼面价1200元/平方米，占项目总成本的54.21%。
建安成本依据甲方所提供的数据，按照总建筑面积为计算基数，综合单价为2800元/平方米（含机电和装修），总建安成本占项目总成本的30.36%。
4.销售价格标准
依据市场调研数据及对本项目的建设进度的分析判断，我们将公寓部分2009年7月-2009年12月进行销售，销售价格为5500元/平方米。
办公部分在2010年1月-2010年12月进行销售，价格定为7000元/平方米。
配套商业部分2010年7月-2010年12月进行销售，销售价格为10000元/平方米。
酒店部分依后期市场情况考虑整售与自持。
第二部分市场研究分析
一．宏观市场环境分析
1．某某市总体经济环境分析
（1）某某城市概况
①位置及行政规划：
某某位于黄河流域中部关中盆地，陕西省东南部，渭河之南、秦岭以北。
东西长约204公里，南北宽约116公里。
平均海拔424米。
面积9983平方公里，其中市区面积1066平方公里。
地势大体东南高，西北与西南低，呈簸箕形状。
某某市现辖新城、碑林、莲湖，雁塔、灞桥、未央、阎良、长安、临潼九个区及蓝田、周至、户县、高陵四个县。
②人口：
常住人口823万人，户籍人口753万人。
人口自然增长率为6.37%。
城镇人口数量占56.14%，乡村人口占43.86%。
③气候：
某某属暖温带半湿润的季风气候，气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足。
具有丰富的动、植物资源，水资源，矿产资源以及地热资源。
④资源优势：
某某建城史3100多年，是周、秦、汉、唐等十三朝古都，悠久的历史积淀和丰富的人文资源，使某某居中国六大古都之首，是世界四大文明古都之一，著名的旅游中心城市。
优越的地理区位和深远的历史渊源，使某某成为中国北方西部最大的商品流通中心与物资集散地。
中华人民共和国成立后，某某迅速发展成为中国重要的工业尤其是国防工业基地、科技研究基地和高等教育基地。
⑤交通：
某某是西部地区航空、铁路、公路运输枢纽。
某某咸阳国际机场与68个国内城市,11个国家和地区通航，航线108条。
2007年旅客吞吐量736万人次,货邮吞吐量7.3万吨。
某某火车站不仅是中国特等客运站之一,而且是欧亚大陆桥在中国境内重要站点,如今某某的铁路建设已日趋成为连接长江流域和陇海兰新铁路两大动脉十字网架的交通枢纽。
公路建设形成了一个以某某为中心,贯通全省、辐射周边省市的高等级“米”字型辐射状干线公路系统,有公路2800多公里,是仅次于北京的全国第二大公路交通枢纽，共有9条国道呈放射状通往全国各地，有5条国道干线通过。
市内交通方面，一环、二环、三环、绕城高速、机场新线，市区与所辖区县全部开通高速公路。
全市拥有以市区为中心通往各旅游景点的道路40多条,其中旅游专线9条。
全市拥有出租车1万多辆,用于接待海外旅游者的大中型豪华轿车近千辆。
现在某某地铁建设已全面展开。
6条规划地铁线路覆盖某某全市及周遍郊区,可大大缓解某某交通压力，目前地铁二号线已经开工建设，预计在2009年通车，地铁一号线预计2013年通车。
（见下图）
一号线：
后围寨—纺织城
西起某某市西大门后围寨，沿枣园路一路东行，经阿房宫、汉城北路、城西客运站至丝绸之路群雕后，沿大庆路经沣惠路、桃园路、劳动路至玉祥门。
线路穿越古城墙后沿莲湖路、西五路、东五路经北大街、解放路至朝阳门，穿越古城墙后，沿长乐路经康复路、西京医院、金花北路、万寿路，西行跨浐河后沿纺北路至终点纺织城车站。
线路全长23.9千米，设车站17座。
二号线：
铁路北客站—韦曲
北起规划郑州至某某高速铁路某某北客站，向南经城运村，沿未央路经张家堡、方新村、龙首村、自强路至北门，线路穿越古城墙后，沿北大街经莲湖路，绕钟楼沿南大街至南门，穿越古城墙后，沿长安路经南稍门、友谊路、省体育场、小寨、八里村至长延堡，绕电视塔继续南行，经长安区长安北街、长安南街至终点西寨村，设终点站韦曲站。
线路全长26.4千米，设车站20座。
（2）各项经济指标分析
●地区生产总值：
资料来源：
某某市统计局
◆自2000年以来，某某市经济增长连续7年保持了13%及以上的速度，高于全国的增长速度，反映了宏观经济较好的增长态势。
◆经济的加速发展必将促进居民收入水平的提高，促进商业、房地产、旅游等行业的发展。
●产业结构；
资料来源：
某某市国民经济和社会发展统计公报
●城镇居民可支配收入：
资料来源：
某某市统计局
◆城市居民可支配收入增长的主要推动因素是城市居民工薪收入的增加，是衡量居民富裕程度的一个重要指标。
从2001～2003年，某某城市居民可支配收入呈现稳步增长趋势，年均增长率7%，2004～2006年增长速度迈上一个新的台阶，呈现出突飞猛进的势头，增长率最高达到12.69%，某某市居民富裕程度迅速增加。
●城乡居民年末存款状况：
资料来源：
某某市统计局
◆2001～2004年，城乡居民年末储蓄存款余额年均增长19.36%，增长速度较快。
居民收入的快速增加为改善生活质量创造了条件，也为城市房地产、商业发展带来机遇，为人们投资行为的增加提供了可能。
●人口增长状况：
资料来源：
某某市统计局
◆某某市总人口增长速度较慢，但非农业人口近年来尤其是2005、2006年以每年平均约4个百分点的比例递增，城市化进程在加快，城市整体城市化水平较高。
◆某某市政府目前正在实施大规模的城中村改造、基础设施建设以及城市新区开发，必将推动城市化水平迅速提高，带来城镇人口尤其是中心城区人口的快速增长，也会引起城市商业和居住布局的深刻变化，这为房地产行业带来了难得的发展机会。
●旅游收入情况：
时间范围
接待境外旅游者人数（万人次）
旅游外汇收入（亿美元）
接待国内旅游者人数（万人次）
旅游业总收入（亿元）
2001年
67
2.9
1685
113
2002年
74
3.2
1910
131
2003年
34
1.46
1614
106.4
2004年
65
3.3
2084
154.4
2005年
78
4.09
2346
178.5
2006年
87
4.67
2652
204.79
资料来源：
某某市统计局
◆2003年各项指标的大幅度下降是受“非典”的影响，2004年各项指标全面回升。
◆旅游收入在某某的国民生产总值里占相当大的比重，某某作为中国的十三朝古都，拥有着众多的文化古迹，旅游资源得天独厚，地方政府在大力发展旅游业的同时也有力的推动了房地产业的发展，以古遗迹命名或与古文化相嫁接的房地产项目在某某比比皆是，也成了古城一大特色。
◆旅游经济的旺盛也刺激了某某酒店业的迅速发展。
●2007年1-11月份某某各区县生产总值对比：
◆项目所属行政区域雁塔区在2007年1—11月各区县生产总值中排名第三，
占某某全市生产总值的14.7%，地位举足轻重，区域良好的经济发展态势必将成为区域内房地产发展的良好助推器。
（3）宏观政策环境：
①关键词：
加息
政策名称：
央行6次加息
政策时间：
2007年3月18日到12月21日
内容：
2007年是央行加息最为密集的一年：
3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日、12月21日，央行先后6次上调存贷款利率。
影响：
六次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。
在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。
而受加息影响的不只是购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力以及信贷收紧环境下的资金紧缺。
②关键词：
保护公民私有财产
政策名称：
《物权法》
出台时间：
2007年3月
内容：
《物权法》对与房地产行业息息相关的问题做了明确的解释。
在土地使用权期限问题上，《物权法》规定，市民的住宅建设用地使用权期限届满以后可以自动续期；在车库、车位的归属问题上，《物权法》规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务；在相邻关系的问题上，《物权法》规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照等。
影响：
今年10月1日正式实施的《物权法》自制定、公布以来便备受关注，在《物权法》出台实施的连锁反应下，《住宅法》、增收物业税等相关政策的出台明显加快脚步。
③关键词：
二套房首付40%
政策名称：
《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
出台时间：
2007年9月
内容：
中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1．1倍。
影响：
新政要求，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
提高二套房贷款首付和利率将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，对于囤房不售的开发商将是不小的打击。
④关键词：
紧缩地根
政策名称：
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）
出台时间：
2007年10月
内容：
2007年10月9日，国土资源部正式发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），强调建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。
也就是说，开发商将不可能再以分期付款的方式分期获得土地证。
影响：
39号令从今年11月1日起正式施行后，以少量资金囤地的行为将被明令禁止，这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为，自此开发商靠买房人的钱滚动开发的历史将一去不复返。
⑤关键词：
住房保障
政策名称：
《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》
出台时间：
2007年11月
内容：
《廉租住房保障办法》进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合；《经济适用住房管理办法》则详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及推出管理、监督管理等。
影响：
11月份出台的这一系列与保障性住房相关的政策、细则，让老百姓在购买经济适用房及享受廉租房时终于“有据可查、有法可依”。
随着明后两年大批保障性住房的入市，这些政策也将迎来最终政策验收。
⑥关键词：
二套房以家庭为单位
政策名称：
《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》
出台时间：
2007年12月
内容：
12月11日，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》明确规定：
以借款人家庭为单位认定房贷次数；无论以前的贷款是否还清，再次申请房贷都不能享受首套房的政策，除非人均住房面积低于当地平均水平。
今后如果申请人提供虚假证明材料会被各地银行业协会的“黑名单”登记在案，被所有银行拒绝放贷。
影响：
“第二套房”认定标准不统一，可能使购房者在实际操作中有较大的“活动空间”来规避“房贷新政”的调控作用，备受关注的“第二套房”认定标准结束了各商业银行版本不一的混乱局面，以家庭为单位认定既符合现实又有利于强化调控。
⑦关键词：
商品房明码标价
政策名称：
《某某市物价局关于实行商品房销售价格备案制度的通知》和《某某市物价局关于进一步明确商品房销售中有关价格问题的通知》
出台时间：
2007年11月
内容：
2007年11月，某某市物价局出台了商品房销售价格备案新政，决定从12月1日起，在全市范围内实行商品房销售价格备案制度，商品房销售实行明码标价。
影响：
有助于引导购房者理性消费。
2．某某市发展规划
（1）某某市规划目标及城市定位：
某某市发展定位为“具有历史文化特色的国际性现代化大城市”。
“十一五”期间其经济社会发展的总体目标是：
建设世界性的历史文化名城、世界性的文物旅游名城和全国性的科技教育名城；构筑全国性国防军工基地、中国西部重要的装备工业基地和中国西部重要的高新技术研发和产业基地；打造全国性的交通通讯信息中心、中国西部重要的商贸物流会展中心和中国西部重要的金融中心。
并以某某都市圈和关中经济带为主体，以黄河中上游地区为辐射区，加快推进“西咸一体化”（某某、咸阳一体化），加强与关中各市和陕南、陕北的合作，扩大与西北五省区和黄河中上游地区的省会、首府城市的经济合作，发挥某某的辐射带动作用。
根据规划到2010年，某某市全面建设小康社会的各项指标大幅度提高，内陆中心的功能明显增强。
全市生产总值达到2230亿元，人均生产总值达到2800美元（2006年截止分别为1474亿元和2500美元）。
（2）某某市总体规划布局：
●为了做好城市总体规划调整，某某市的规划布局采取了两大思路：
一是遵循拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；南北拓展空间，东西延伸发展的布局原则，优化城市的空间布局。
二是将城市空间和产业布局紧密结合起来，以产业布局调整引领构建新的城市功能分区，引导区域内产业梯度布局和集群发展，逐步形成分工合理、相互促进的区域产业结构新格局。
在具体实施过程中采取城市建设实行“古新分治”，并且将城市行政中心向北迁移。
根据规划思路，某某市“十一五”期间规划了一批重大建设项目：
初步策划提出了80个“十一五”期间需政府主导的重大项目，总投资3500亿元。
重点有：
“城中村”改造、省级以上开发区基础设施、农村和农业基础设施等基础设施项目；某某铁路枢纽扩能、城市地铁、城市交通综合改善等交通项目；渭河南岸、城运村新城建设，“数字某某”建设，城市架空线改埋等城市新区建设及改造项目；燃煤烟尘治理、城市天然气气化、污水垃圾处理、城乡绿化等环境治理和保护项目；航空高技术产业基地、汽车制造基地、高新技术产业化等重大产业化项目；行政中心迁移、中小学标准化建设、公共卫生体系建设、文化设施改造等社会事业项目；周秦汉唐遗址保护、城墙整治、国际港务区、浐灞渭三角洲、中央商务区等现代服务业项目。
●某某倾力打造四区两基地，城市规划建设为房地产发展提供持久推进力
07年某某市全年共安排重点建设项目280个。
其中，在建项目180个，总投资1652亿元，07年计划投资260亿元，包括城市快速轨道交通二号线工程、城市公园广场建设项目、城市线网落地整治建设工程等；“前期项目”100个，总投资1355亿元，包括渭北产业聚集区项目、城市交通综合改善工程项目、泾渭湿地自然保护区项目、某某国家生物产业基地项目等。
根据2007年某某市建设规划方面，某某倾力打造四区两基地，使之成为某某未来发展的增长极和新的城市形态的重要组成部分。
某某市在“四区两基地”建设方面主要规划如下：
把高新区建成创新功能突出、创新产业发达、创新环境优良、创新文化浓郁、创新网络完备的科技创新城，成为世界一流的科技产业园区和现代化的城市新区；把经开区建成西部领先、集群发展的先进制造业基地和出口加工基地，形成新的中心市区；把曲江新区建成彰显中华民族文明、传承历史文脉、体现古都形象的特色文化旅游示范区；把浐灞生态区建成以流域治理带动区域发展，以新区开发支撑生态建设，会展商贸、旅游休闲、生态住宅产业集中的生态化城市新区域；把阎良航空高技术产业基地建成我国重要的航空设计研发、制造试飞、人才培养为一体的航空基地，力争纳入国家产业布局，建成中国航空城；把某某韦曲航天产业基地建成优先发展、具有自主知识产权的航天民用产业基地，形成对区域经济具有带动作用的高技术产业集群。
伴随着城市建设改造的进程逐步推进，某某的城市综合环境配套将进一步得以改善，为房地产业的深层次推进提供了更为广阔的发展空间。
3．某某房地产市场分析
（1）某某市房地产市场供需情况分析：
①某某近年固定资产投资与房地产投资情况：
资料来源：
某某市国民经济和社会发展统计公报
资料来源：
某某市国民经济和社会发展统计公报
◆2001～2006年，某某市固定资产投资规模逐年增加，年均增长率达28.97%，2006年固定资产投资1066.62亿元，比上年增长27.7%，增幅减缓。
◆2003～2005年某某市房地产开发投资增速较快，年均增长率达44%，2006年投资力度增速减缓，房地产开发投资额达285.76亿元，增幅减小，为26.9%。
◆房地产投资占固定资产投资比例逐年小幅稳步上升，由2001年的23.42%到2006年的26.79%。
②2001-2006某某市商品房供求情况：
资料来源：
某某市国民经济和社会发展统计公报
◆自2005年起，某某房地产市场供应和销售面积急剧走高，房地产市场全面被激活，绿地、富力、和记黄埔等大型房地产开发商也相继进入地产市场，整个城市房地产发展日趋成熟。
（2）某某房地产市场各板块价格表现：
①最近价格表现：
区域销售
今日销售总套数
今日销售总面积（㎡）
可售总套数
可售总面积（㎡）
成交均价（元/㎡）
住宅均价（元/㎡）
城东区
139
13181
11968
1412969
3768.96
3714.95
城南区
180
22582
34039
5066409
4615.78
4078.7
城西区
44
4554
10646
1472002
4357.41
3907.08
城北区
26
2731
18133
2373318
4445.33
3797.48
城内区
62
4796
13049
1377014
3929.61
3557.93
全市
451
47845
87835
11701711
4279.38
3846.31
资料来源：
阳光售房所公布2007年12月26日当天全市房屋销售情况；
阳光售房隶属于某某房产咨询网，是唯一由房管局授权委托发布某某商品房销售信息的网站发布单位。
某某房地产板块示意图
②各板块不同物业类型均价（截至2007年10月）：
城东区：
城南区：
城西区：
城北区：
城内区：
③与项目相关物业类型介绍：
●写字楼：
某某市目前市场上在销楼盘大约近100栋，主要集中在三个区域：
城内、城南和城北，这三大区域内聚集了某某95％以上的。
城内：
作为传统的商务区域，城内办公售价约在4000—6500元/平方米左右，东西南北四条大街上最显著的特点是这里多属商务办公楼，而并非纯正的，除数年前开发的惟一一座高档———中大国际取得了成功，其他的均为普通的。
城区内的市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系，但存在的主要矛盾在于交通拥堵，停车场少，硬件配置不高，空间狭小，因此为一些中小公司和单位所青睐。
由于这个区域土地成本较高，土地地块少的限制，城区内的的综合配套能力、周边环境等逊色于高新区的，在顶尖开发方面，城内更是大大逊于高新区。
大城南区域：
在大南门外的长安路和南二环一带，集中了大量的办公用房和项目，其中不乏长安国际这样的高档，又因为便捷的交通和浓郁的商业氛围，这里成为众多成长型公司和外来企业的主要聚居地。
高新区作为大城南区域的代表，也是某某的CBD区，是写字楼最密集的区域，经济发展活跃。
该区域目前共有绿地SOHU同盟、西港国际大厦、旺座SOHU现代城、秦唐等12栋中高端，其价格约在4000-8000元/平方米，而且以大面积整层销售为主。
而一些类售价约在4000元/平方米多一些。
这当中，还不算一些之前开发的项目。
有资料表明，2002年，西高新在建总面积为536493平方米，新开发总面积为780742平方米，总面积达到1317235平方米，若按静态推算，仅2002年的供应量最早也在2006年才释放完毕。
城北：
只是沿未央大道，零星推出了一些商住一体的项目，仅有经发大厦、中登大厦、利君V时代等少数纯正的项目。
城东和城西没有形成一定的规模。
某某所有在售写字楼区域分布情况：
区域
数量（个）
城东
4
城西
1
城南
17
城北
6
城内
2
合计
30
资料来源：
阳光售房
所有在售写字楼2006年至今的销售速度及销售率情况：
项目名称
建筑面积（m2）
预售证号
已售及未售
区域
通达大厦
20772.05
2006352
已售9套，103
升级会员 