为何房价越控越涨.docx

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为何房价越控越涨

为何房价“越控越涨”

关键词：

房价越控越涨调控政策上涨原因措施

摘要：

自2005年以来，国家为抑制房价上涨过快，出台了一系列调控政策。

显然，现实情况是房价“越控越涨”，多数舆论都认为，开发商的贪婪和炒房客们肆意投机，是造成房地产价格越涨越高、让人无力承受的主要原因。

实际上，这是市场调控导致的结果，而不是原因。

房价持续高涨的根源是土地一级市场的政府垄断，基本原因是土地供给滞后于城市化进程的快速增长，直接原因是地方政府的“土地财政”政策，而一系列的调控政策对房价上涨起到推波助澜的作用。

前言：

为遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，2010年4月17日，国务院下发了“国发〔2010〕10号”通知，堪称“史上最严厉的楼市调控措施”。

4月30日北京出台“国十条实施细则”，明确提出从2010年5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房。

这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。

随后，包括重庆、成都等48个城市相继实施限购。

事实上，国务院从2005年起就开始出台了一系列的楼市调控政策，那么，楼市调控效果如何呢？

一、多指标说明我国房价上涨过快

房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。

国际上合适的房价收入比一般在1：

2～6之间，2004年全国平均房价收入比接近1：

8；不少城市在1：

10以上。

2003年以来，我国房地产价格快速上涨，2004年房屋销售价格增长率比2003年同期上涨13.4%，超过人均可支配收入8.7%的增长率。

2004年，房屋的租赁价格增长率为2.1%，远低于城市居民消费价格5%的增长，表明房屋的实际租赁价格在迅速下降。

这些指标均说明我国自2004年开始房价上涨过快。

二、近年主要房地产调控政策回顾

（一）土地供应政策

1、2004年，为制止滥用土地，抑制投资过快，严格建设用地审批管理，全国暂停审批农用地转非农建设用地。

2006年，为严把土地“闸门”，禁止擅自将农用地转为建设用地。

2、合理控制城市房屋拆迁规模和进度。

3、保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。

（二）信贷税务政策

1、2004年4月，为抑制房地产开发投资增幅过高，房地产开发（不含经济适用房项目）和水泥、钢铁一起被列入投资过热行业，提高其资本金比例。

为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

2、为加大对投机性和投资性购房等交易行为的调控力度，对购房后2年内（“国六条”提高至5年内）交易的加大税收征管力度。

3、个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，但购买首套且小于90平方米的自住房仍执行20%的规定（2006年“国六条”），国发[2010]10号又提高至30%；2007年9月央行规定非首套房贷款首付比例不低于40%，且利率上浮10%；2010年4月将购第二套住房首付款比例提高至50%；2011年1月“新国八条”规定贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

4、严格房地产开发、土地储备贷款管理；住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购买套数（国发[2010]10号）。

原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭，能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（2011年1月“新国八条”）。

（三）住房供应政策

1、调整住房供应结构，建立健全和完善廉租住房制度，加强经济适用住房的建设和管理，增加普通商品住房供应，控制高档商品房建设。

2、套内建筑面积为90平方米以下的（含经济适用住房）所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上（2006年5月“国六条”70/90政策）。

3、积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。

（四）住房保障机制

1、经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。

通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠。

2、合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。

3、2010年1月，国务院规定落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房问题由省政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。

（五）加强市场监管

1、建立房地产市场信息系统和预警预报体系。

整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。

完善市场信息披露制度。

2、加强对房地产开发企业购地和融资和监管。

三、调控政策为何失灵

恰恰是我们的宏观调控措施为房地产市场塑造了一个“土地供给持续缺乏弹性、流动性持续高度充裕、资金成本持续过分低廉”的市场环境。

这样的市场环境注定要产生一个持续“供不应求”的市场格局。

（一）将房价上涨归咎于投资增长过热

2008年金融危机之前，为解决住房供求的结构性矛盾，抑制房价上涨过快，国务院出台了一系调控政策。

当时一直将房价上涨过快和投资规模过大相提并论。

当然不可否认当时经济运行中出现的盲目投资、重复建设现象，但把住房建设也纳入投资过热行业，无疑是对本来就供不应求的房地产市场雪上加霜。

拉闸限制农用地转建设用地只会加速旧城改造变相增加开发成本；提高房地产项目资本金比例、限制商业银行对开发商发放贷款也就提高了房地产市场准入门槛；对钢铁、水泥行业的限制推动了房屋开发成本的上涨，实际上钢铁价格指数从2006年初的109上涨至2008年的219.9，涨幅翻了一番。

（二）信贷税务政策助推住房价格上涨

1、控制房地产开发企业贷款

自2003年房地产被列入投资过热行业至今，一直对房地产开发企业实行严格的信贷政策。

先来看中国最大的开发商——万科缺资金吗？

2007年至2011年万科财报显示货币资金余额分别为170亿元、200亿元、230亿元、378亿元、342亿元。

在被称为暴利行业的房地产行业，其他大开发商也不会太缺钱。

但的确也有一些中小开发商因买地成本高，开发周期长会出现暂时性的资金困难。

而银行融资渠道受限，房企就会变道向资金成本较高的信托公司或小贷公司融资。

中小房地产融资成本增加拉动房价上升，使那些资金充裕的房企获得更多超额利润。

那些连高利贷都借不上的房地产公司一旦资金链断裂，就只有退出房地产业，加剧了供不应求。

2、调整住房转让环节税收政策

实际上购房者持有时间越长，在房价涨幅远远高于资金成本涨幅时，炒房所获得的收益就越多。

“国六条”将个人购买住房不足2年转手交易的税收政策上调至5年，延长购房后上市交易时间的结果就是让炒房者乘着调控政策的翅膀获得了比预期还要多的利润。

在房地产还处在卖方市场格局的现实中，二手房交易环节的税收实际上是由购房者支付。

当然，不管由谁支付，纳税成本最终还是转移到消费者身上，税收成本的加大同样也推动了房价的上涨。

通过延长二手房上市交易时间、加大交易税收征管力度来抑制投机行为的同时，也就变相地减少了二手房供给总量。

3、提高个人贷款首付款比例

个人按揭买房首付比例提高后，一部分存钱准备按揭大户型用于居住的购房者终于按捺不住也加入到购买中小户型的行列中，而90平方米以下住房占全部住房比例大约只有30%，短期内必然导致中小户型非常抢手而大户型销售疲软，使住房供应结构矛盾加剧。

（三）住房供应结构调整效果并不明显

2006年5月“国六条”提出住房价格上涨过快，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，适当提高居住用地在土地供应中的比例，并提出“70/90”政策。

图1

开发商是市场主体，提供适销对路的商品房是他们的经营目标，他们会根据市场需求自行调整各种户型在住房总供给中的结构比例。

当然，为解决民生问题在特殊时期对房地产市场施加必要的行政干预出发点是正确的，但结果如何呢？

2006年5月“国六条”70/90政策出台后，全国90平方米以下住房在新建住房中所占的比例由2007年的23.3%微涨至2010年的31.3%（见图1），远未达到70%的要求。

从长期看投机购房最终会被刚性或改善需求消化，现实状况是中小户型由于总价较低、出租方便更容易成为投资、投机者炒作的对象。

大户型更多的是为了满足改善性需求，限制大户型不但没有有效抑制投机炒房，反而阻碍了那些想通过换购来改善居住条件的购房者，也阻碍了更低价位的二手房上市流通。

（四）住房保障政策难以做到应保尽保

据国家统计局数据显示：

2005年我国经济适用房销售面积3205.01万平方米，占住房销售面积的6.46%，当年住房销售面积49587.83万平方米。

2010年我国经济适用房销售面积2748.87万平方米，占住房销售面积的2.94%，当年住房销售面积93376.60万平方米（见图2）。

事实上经济适用房未能坚持“满足基本住房需求”这个原则，未能集中资源，满足最困难群体的“基本需求”。

保障房中的廉租房、公共租赁房如果租金价格确实远低于市场水平，的确还有一定保障作用，但这部份占比很小。

比如建设部通报截至2006年底，全国累计只有54.7万户低收入家庭，通过廉租住房制度改善了住房条件。

其中，领取租赁住房补贴的家庭16.7万户，实物配租的家庭7.7万户，租金核减的家庭27.9万户，其他方式改善居住条件的家庭2.4万户。

如果把能够买得起经济适用房、限价房的家庭都划定为政府的保障对象，言下之意就没有住不起房子的了，因为我们的保障对象已经扩大到让低收入家庭买得起房子的程度。

另外，保障性住房是通过提高容积率、降低配套设施来达到降低成本的目的，这种价格下降是建立在降低居住质量之基础上的，并不是房价的实质下降。

（五）限购是调控政策失灵的无赖之举

2010年10月国务院【国发[2010]10号】把稳定房价提高至政治高度，要求各地区、各部门建立考核问责机制。

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

2011年1月“新国八条”又对限购情形作了明确规定。

实施限购政策以来，房价上涨过快的城市房价和成交量出现较大波动。

限购的确抑制了投资、投机性炒房；同时也抑制了改善性需求和部分无法提供纳税证明或社会保险缴纳证明的刚性需求；有条件购房者观望情绪开始加重，同样也会延期购买。

采取一刀切的后果就是违背了住房改革的初衷，提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活的基本需要就无法兑现。

限制非当地户籍居民购房偏离了中国的城市化道路，甚至可能影响劳动力的正常流动。

更关键的是行政干预房地产市场是短期行为，难以持久，一旦政策放开会导致需求量井喷，引发新一轮的房价上涨。

四、房价上涨过快的原因分析

多数舆论认为，炒房客们肆意投机和开发商的贪婪，是造成房地产价格越涨越高、让人无力承受的主要原因。

然而，就理性的投机活动而言，其客观效果是有利于市场平稳发展的。

当市场低迷时，投机者的进入增加了需求，避免了价格进一步回落；而在市场估值处于高位时获利离场增加了供给，避免了价格的进一步攀升。

可见理性而成功的投机活动会平抑市场波动。

在相对均衡的证券、期货市场，投资、投机者可能赚钱也可能亏本。

房地产市场“投机活动盛行”是市场不均衡的表现，炒房者是持续上涨房价的受益者，而不是推动者；是持续的高房价给了他们生存的空间，而不是因为他们的存在助推了房价的上涨，不能因果倒置。

据国家统计局公布数据显示，近十年来全国房价、地价呈持续上升趋势，且地价上涨超过了房价上涨幅度。

说明就开发商而言，在土地取得成本快速上涨的情况下，他们并没有按同比例相应提高房价（见图3）。

再来分析下地价持续上涨情况下开发商利润构成情况。

由于房地产项目开发周期较长，为了讨论方便，假设不存在预售，竣工后一次性对外销售。

那么，开发商获得的利润就由两部分构成：

一部分是收入扣除成本（成本包括土地成本和建筑成本，土地成本按销售时点同一级别土地市场价格计算）后的正常利润，另一部分是土地持有期间地价上涨带来的土地增值收益（见图4）。

土地增值收益的确构成开发商利润的一部分，但并非他们贪婪所得。

同样，开发商仅仅是地价上涨的受益者而不是推动者。

是持续高涨的地价助推了房价的上涨，而不是反之。

（一）快速城镇化是推动房价上涨的基本原因

中国的城市化率已由2002年的39.1%提高到2011年的51.27%，城镇人口由2002年的4.8亿增加到2011年的6.9亿人，9年来城镇人口净增2.1亿人。

据住建部介绍，城镇人均住房建筑面积从2002年的24.5平方米提高到2011年的32.7平方米。

根据国家统计局“固定资产投资（不含农户）房屋施工、竣工面积和房屋竣工价值”统计数据显示，2002～2011年住宅累计竣工面积71.71亿平方米。

按人均住房面积计算的城镇人口净增长带来的商品房潜在刚性需求是68.67亿平方米（2.1亿×32.7平方米），占新建住宅的96%。

刚性需求和改善需求长期大于商品房供给，这是推动房价的上涨的基本原因。

（二）土地管理制度是约束土地供给的瓶颈

根据《土地管理法》规定，我国的土地所有制形式有两种：

一种是全民所有制土地即国家所有，一种是劳动群众集体所有制土地即农民集体所有。

根据我国现行法律，农村集体建设用地均不得直接出让、转让或者出租，该类土地的上市流转只有一条路，那就是必须先行征用转化为国有土地后才能在市场上流转。

而县级以上人民政府有权批准农业用地向非农业用地转变和有权审批建设用地，也就是说，城市住房用地增量部分的供应只能是县级以上人民政府土地管理部门。

由于政府严把土地闸门，使城市土地的供给不足。

在土地供给不能对需求增长做出响应的条件下，城市土地需求上升只能表现为土地价格的上涨。

2003～2010年，地价水平年均涨幅为22.9%。

由于城市土地市场处于供不应求的“饥饿”状态，“最严格的土地制度”以及“严把土地闸门”等政策宣示，更让人们不能指望土地供求通过市场自动恢复均衡，使市场主体对未来土地市场供给量、土地可得性没有稳定的预期，导致土地囤积、投机现象出现且注定屡禁不止。

如图3所示，即使在2008～2009年金融危机时期房价略有下降情况下，地价也是一路攀升。

（三）地价上涨推动房价上涨，房价上涨带动地价持续走高

房地产、基础设施建设是目前经济发展的主要助推因素，而地方政府政绩的主要指标是经济发展状况。

政府凭借对土地所有权的垄断，是住宅建设用地的唯一供给者。

地方政府要维持经济高速增长仅凭税收收入显然无法维持，土地出让金全额纳入地方基金预算管理，是地方政府不折不扣的“钱袋子”。

据财政部公布的数据，2009年全国实际缴入国库的土地出让收入为14239.7亿元，而全国财政收入统计数为68477亿元。

这也意味着收取的土地出让金几乎占国家一年财政总收入的21%。

“土地财政”导致地价越来越高。

因此房价上涨是符合地方政府的利益的。

这就出现了“地价”和“房价”轮番上升的局面。

（四）持续宽松的货币政策是房价上涨的助推因素

中国的住房市场化改革始于1998年，1998年中国广义货币供应量M2为10.45万亿元，2011年末为85.16万亿元。

2011年末M2是1998年末的8.15倍。

2011年M2与名义GDP之比达到1.81。

货币的扩张必然导致物价的上涨，房价就成为物价上涨的排头兵。

特别是持续的低利率安排，给房地产市场提供了一个“非常确定的套利机会”。

持续宽松的货币政策为炒房者提供了生存的空间，炒房行为的存在加剧了房价的上涨。

五、抑制房价上涨过快措施探讨

（一）调好产业结构，理性引导城市化

城市化可以从经济学、社会学、人口学和地理学角度来解释。

从经济学角度看城市化是工业化的结果，即认为城市化就是农村经济转化为城市化大生产的过程；从社会学角度看，城市化就是人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程；从人口学和地理学看城市化就是农村人口向城镇集中，农村人口转化为城镇人口的过程。

从定义看我国更偏向于从人口学和地理学角度去发展城市化。

但如果与产业结构不协调、与经济发展水平脱节，就无法解决农村剩余劳动力就业问题。

事实上，我们的城市化已带来了环境污染、交通拥挤、住房紧张、就业困难、社会保障压力大、地价上涨等一系列问题。

城市化发展应与经济发展水平相协调，城市化的目标是为了满足人民生活水平的提高，而不是把人集中到城市来拥堵着城市街道、呼吸着汽车尾气、拿着微薄的薪水、供着高额的房贷。

一方水土养一方人，怎样让农村人口就地过上城市的生活方式，如何解决农村剩余劳动力就业问题，这是解决盲目城市化的有效途径。

充分利用本地区的资源，发展适合自己的产业，在发展过程中应切合本区域的实际情况制定自己的发展模式。

而统筹分配教育、医疗等社会公共资源，创造平等就业机会，这是根治农村人口盲目涌向城市的根源。

（二）改变现有的土地供应结构

我国现行土地政策是农民集体用地需先被政府征用，转为国有用地后才能入市进行交易。

在不触碰18亿亩耕地红线的前提下，释放农村闲置土地进入建设用地，允许城市郊区、乡镇农村集体建设用地自由上市流转是突破住宅用地供应瓶颈的关键。

让农民成为农村集体用地交易主体才能真正实现保护农民利益的初衷。

农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等以致造成“同地不同价”，这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿。

（三）建立多样化的住房供给渠道

由于一些地区出现部分单位以集资合作建房名义，变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题，目前几乎所有地方政府都对单位集资建房、个人集资建房、个人合作建房这些方式持消极态度。

这些方式建房可以减免许多开发商必须要缴纳的配套税费及利润，可以降低成本。

现实中集资建房的确不好监管，但不好监管不等于无法监管，不好监管的原因在于缺乏法律依据和监管措施不力。

规范集资建房合作社的登记管理，由建房合作社委托金融机构强化集资建房款的监督管理，取消集资建房的一些税费优惠政策，让集资建房者与开发商处于同一竞争水平，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经政府批准，允许单位、城市居民集资合作建房，建立多样化住房供给渠道。

（四）保障政策偏向建更多的廉租房

荷兰的住房保障体系堪称“西欧模式”的典范，他们的低收入家庭除有权申请社会租赁住房外，还可以获得住房津贴。

中收入家庭则只能申请社会租赁住房，不能获得住房津贴。

可见荷兰这样的高福利国家也没有去保障中低收入家庭购买住房。

我们作为发展中国家去搞经济适用房也许只能是心有余而力不足。

实际上经济适用房存在诸多弊端，那些不符合条件的居民购买经济适用房或买了经济适用房用于转租收钱的大有人在。

前不久香港成报一记者实名爆料称，90后上海女孩在郑州有11套经适房，其为郑州市房管局某官员的直系亲属。

这样的报道比比皆是，引起群众的强烈不满。

经济适用房购买者以较低的价格购买后住满5年可以上市流通，这容易引发新的不公平。

住房保障政策应该偏向那些居无定所的人或家庭，他们更应该得到社会的关爱和照顾，他们中的绝大多数来自农村，他们出身低微却承担着建设城市的重任。

把建设经济适用房的投资转向修建更多的廉租房，也许才有能力做到“应保尽保”。

（五）建立廉租房租赁管理制度，保障租期相对稳定

住房的基本功能是为人类提供一个安全、舒适、温馨的居住环境。

无论是购买或租赁的房子，都能满足居住功能，两者的差异主要表现在心理感受上，传统观念认为自购的住房更有安全感，哪怕是银行按揭的。

而实际上按揭的住房对于所有权人来说也只拥有受限制的不完全产权，因为是抵押给银行的。

另外，按我国的建筑规范和土地管理制度，一般住房的经济寿命为50年，住宅用地使用权年限为70年，也就是说购买的住房也是有期限限制的。

那为什么租房住或买房住会给人带来不同的心理感受呢？

主要原因为是租房期限不稳定，没有安全感。

如果我们把经济适用房、限制房的政府投入部分转向建设更多的廉租房，建立配套的廉租房租赁制度，假设租赁期限可长达50年，而且租金水平显著低于市场价，那可能就会有更多的理性刚性需求，在经济条件不太充裕的情况下选择租房。

参考文献：

[1]三十项指标作证中国房地产确实存在泡沫.来源:

人民网2004-12-22

[2]任志强.2003年以来房地产市场宏观调控政策研究.

[3]广州日报.各大开发商囤地足够开发27年房价风险股民担.2007年09月18日

[4]景娟钱云.荷兰住房保障体系的发展及对中国的启示.现代城市研究.2010.10

[5]林劲榆.土地收入占地方财政比重已近五成.新闻晨报.2011-01-25