云南房地产市场调的研报告111125.docx
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云南房地产市场调的研报告111125
云南地产市场调研报告
橡树地产——新项目云南分公司
2011年11月25日
第一部分：
云南省概况
一、云南省地理位置和行政区划：
云南省：
总面积：
约39万平方千米，占全国面积4.11%，在全国各省级行政区中面积排名第8；总人口：
4596万（2010年），占全国人口3.35%，人口排名为第12名；全省共有25个少数民族。
汉族人口为3062.9万人，占总人口的66.63%；各少数民族人口为1533.7万人，占总人口的33.37%。
相邻的省区：
四川、贵州、广西、西藏；
邻国：
缅甸、老挝和越南；
北回归线从该省南部横穿而过。
行政区划：
昆明市：
呈贡区（含呈贡新区）|盘龙区|五华区|官渡区|西山区|东川区|安宁市|晋宁县|富民县|宜良县|嵩明县|石林彝族自治县|禄劝彝族苗族自治县|寻甸回族彝族自治县；
丽江市：
古城区|永胜县|华坪县|玉龙纳西族自治县|宁蒗彝族自治县；
保山市：
隆阳区|施甸县|腾冲县|龙陵县|昌宁县；
西双版纳傣族自治州：
景洪市|勐海县|勐腊县。
二、云南省自然地理：
1、气候特点：
云南气候兼具低纬气候、季风气候、山原气候的特点。
其主要表现为：
①气候的区域差异和垂直变化十分明显：
平均温度在5~24℃左右，南北气温相差达19℃左右，表明了“立体气候”的特点。
②年温差小，日温差大。
夏季，最热天平均温度在19~22℃左右；冬季，最冷月平均温度在6~8℃以上。
年温差一般为10~15℃，但阴雨天气温较低。
一天的温度变化是早凉、午热，尤其是冬、春两季，日温差可达12~20℃。
③降水充沛，干湿分明，分布不均。
降水量最多是6~9月份四个月，约占全年降水量的60%。
11月至次年4月的冬春季节为旱季，降水量只占全年的10%~20%，甚至更少。
2、地质地貌：
①云南地形：
极为复杂，大体上，西北部是高山深谷的横断山区，东部和南部是云贵高原。
整个云南西北高、东南低，有84%多的面积是山地，高原、丘陵占10%，仅有不到6%是坝子、湖泊之类。
②云南地貌：
云南平均海拔2000米左右，主要是波状起伏的低山和浑圆丘陵，发育着各种类型的岩溶地貌，西北部平均海拔在3000米~4000米；云南西南部平均海拔在1500米~2200米；云南靠边境地区地势逐渐和缓，平均海拔只在800米~1000米，个别地区下降至500米以下，是云南热带和亚热带地区之所在。
3、水文：
①云南省地跨六大水系：
太平洋水系长江水系、东海珠江水系、南海元江（红河）水系、北部湾澜沧江（湄公河）水系、南海印度洋水系、安达曼海伊洛瓦底江水系。
②湖泊：
滇池、洱海、抚仙海、异龙湖、程海、泸沽湖。
4、自然资源：
云南省素有“动物王国”“植物王国”和“有色金属王国”的美誉。
全国162种自然矿产中云南就有148种，其中铜矿、锡矿等有色金属矿产产量居全国前列。
①水资源：
云南省人均水资源超过10000立方米，是全国平均水平的4倍。
河流落差大水能资源丰富，但在时间上分布严重不均，旱季雨季分明；
②动植物王国：
云南几乎集中了从热带、亚热带至温带甚至寒带的植物品种。
在全国约3万种高等植物中，云南已经发现了274科，2076属，1.7万种；云南独特的气候和地理环境，形成了寒温热带动物交汇的奇特现象；
③矿产资源：
云南被称为“有色金属王国”。
云南已发现各类矿产150多种，探明储量的矿产92种，其中25种矿产储量位居全国前三名，54种矿产储量居前十位，居全国首位的矿种有锌、石墨、锡、镉、铟、铊和青石棉。
第二部分：
云南省四个城市情况
1、区域面积
2、区域人口
3、区位划分
4、自然环境
5、人文环境
6、交通情况
7、城市规划
8、GDP生产总值
9、人均可支配收入
10、居民消费指数
11、固定资产投资
12、财政收入
13、旅游收入
14、土地供应情况
15、商品房销售情况
16、未来放量物业
17、政策解读
18、附件
昆明市
1、区域面积：
全市面积21473平方公里，市区面积330平方公里（其中主城区290平方公里，呈贡新区40平方公里）。
2、区域人口：
全市人口726万人；常住人口643万人，市区常住人口358万人，城镇人口占全市人口的64%，为411万人，全市人口平均预期寿命76岁，男女比例为105.76：
100。
3、区位划分：
主城区一湖四环六片
五华区，总面积397.86平方千米，总人口85万人；
盘龙区，总面积345.83平方千米，总人口80万人；
官渡区，总面积634.96平方千米，总人口85万人；
西山区，总面积791.14平方千米，总人口75万人；
呈贡区，总面积461.00平方千米，总人口31万人；
晋宁县，总面积1236.37平方千米，总人口28万人；
副主城区【辅城四区】
富民县，总面积993平方千米，总人口14万人，下辖1个镇，5个乡；
嵩明县，总面积1357.29平方千米，总人口28万5人，下辖4个镇；
宜良县，总面积1873平方千米，总人口41万人，下辖4个镇，4个乡；
安宁市，总面积1313平方千米，总人口34万人；
北部三县区
东川区，总面积1858.79平方千米，总人口27万人，下辖7个镇，1个乡；
寻甸回族彝族自治县，总面积3598平方千米，总人口45万人，下辖5个镇，9个乡；
禄劝彝族苗族自治县，总面积4234.78平方千米，总人口39万人，下辖3个镇，13个乡；南部一县
石林彝族自治县，总面积1725平方千米，总人口24万人。
下辖6个镇，1个乡；
托管区域
下列区域不由所属行政区域直接管理，而直接由市政府派出机构管理，级别与区县同级，并建有公安局，环保局等行政机构：
高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池国家旅游度假区、空港经济区、海口新区、泛亚科技新区。
4、自然环境：
城区坐落在滇池坝子，海拔1891米，三面环山，南濒滇池，湖光山色交相辉映。
昆明属低纬度高原山地季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季如春，年平均气温15.1℃，年均日照2250小时左右，无霜期240天以上，年均降水约1000毫米。
昆明属高原红壤地区，主要有红壤土、紫色土和水稻土三种；
市域界于金沙江、南盘江和元江的分水岭地带，河流分属三大水系。
有滇池、阳宗海等高原淡水湖泊及众多大小河流。
多年平均地表水资源量64.95亿立方米。
滇池为我国第六大淡水湖，面积约300平方公里；
地热资源分布较广，出露的温泉有50多处。
日照时间长，阳光充足，太阳能资源比较丰富；
矿藏资源主要有磷、盐、铁、钛、煤、石英砂、粘土、硅石、铜等，以磷、盐矿最为丰富；
昆明植物资源丰富，分布着亚热带常绿阔叶林、针阔混交林、温带针叶林、高山灌丛和草甸等不同类型的植被，有400多个传统花卉品种；
全市有各级政府保护文物200多项，有石林世界地质公园、滇池、安宁温泉、九乡、阳宗海、轿子雪山等国家级和省级著名风景区，还有世界园艺博览园和云南民族村等100多处重点风景名胜。
5、人文环境：
昆明是一个多民族汇集的城市，世居26个民族，形成聚居村或混居村街的有汉、彝、回、白、苗、哈尼、壮、傣、傈僳等民族。
在长期的生产生活中，各民族既相互影响，融会贯通，同时又保持各自的民族传统，延续着许多独特的生活方式、民俗习惯和文化艺术。
6、交通情况：
昆明市是中国西部最重要的交通枢纽之一，是中国面向东南亚的国家一级口岸城市，中国面向西南开放的门户城市。
航空交通：
现使用的昆明巫家坝国际机场，2010年吞吐量2019万人次，位列全国城市第七、西部第二、世界第六十六。
机场有20余条国际航线、通往香港、澳门和台北的三条地区航线、通往国内各大中城市的约140条航线及省内的10条航线，是中国所有机场中距离市中心最近的一个机场；
昆明新机场即昆明长水国际机场于2011年底启用，年吞吐量计划2200万人次，是全国第四大国际航空港，单体建筑超过北京T3航站楼，为中国最大单体建筑。
铁路交通：
昆明市内现有成昆铁路、沪昆铁路、南昆铁路、内昆铁路等12条铁路干支线。
公路交通：
昆明市内道路总长10000余千米，京昆，沪昆，汕昆，广昆，渝昆，杭瑞高速等高速过境。
市区内主要有环城路、二环快速系统、三环快速系统及城区道路，昆明市内交通发达，机动车数量突破135万，人均机动车拥有量居全国第一。
公共交通：
昆明公共交通处于全国领先水平，建有快速公交道路9条，公交线路295条。
轨道交通：
昆明轨道交通现在正在全速建设中，第一轮建设六条线路总长近190千米，现已开工四条线路，第一条线路将于2012年投入运营。
7、城市规划：
1）、昆明市的定位（概括）：
①昆明主要有中央商务区、金融次中心、主城副中心……昆明主城区各区域的功能将得到明确，昆明由主城、呈贡新城、空港经济区组成核心区域，城市拓展空间以东南、东北两个方向为主；其中首次明确未来昆明将主要依托米轨线的改造，组成服务主城和呈贡及市域重要城镇的线网。
②集中西山、昆明滇池国家级风景名胜区为城市生态控制带；集中轿子雪山风景区、寻甸红色旅游风景区、九乡国家级风景名胜区、石林国家级风景名胜区、阳宗海旅游度假区等昆明市重点的风景区为城市生态景观控制区。
2）、昆明市区域范围规划：
①昆明中心城区范围含昆明五华区、盘龙区、官渡区的全部行政辖区；西山区的主城二环路内以内地区的福海、前卫、马街、碧鸡四镇；呈贡县的洛羊、龙城、斗南、吴家营、大渔、马金铺六乡镇。
总面积为1722平方公里（含滇池草海水域10.7平方公里）为经济贸易区；
②昆明城市的空间拓展方向应以东南、东北两个方向为主，远景向滇池流域外拓展空间。
昆明南北向发展主轴，北翼以昆曲高速公路为主，南翼由昆玉高速公路、昆洛公路、南昆铁路、泛亚铁路等组成，是昆明城市空间拓展的主要发展轴；
③昆明主城区将形成“核心—网络、两轴、两带”的开放式城市空间结构：
网格：
昆明将由单纯的滇池流域内聚集式发展模式，转向流域外并举发展的“轴向、多组团”发展模式，将形成沿主要交通轴有序扩展的多中心网络城市。
由主城、呈贡新区、空港经济区组成的中心城作为核心区域，依托绕城公路系统和快速道路系统构成交通网络，链接中心城、海口、昆阳、晋宁新城等城市组团，形成“核心—网络”的协调分工和网络化格局；
两轴：
是中心城——海口，昆明——晋宁；
两带：
是向东北、东南；
④昆明加快形成“一湖四片”、一湖——滇池、四片——安宁、富宁、宜良、崇明；
⑤中心区新增190平方公里核心昆明=主城+呈贡新区+空港经济区：
规划以昆明中心城区为核心，以楚雄-昆明-红河、曲靖-昆明-玉溪、禄劝-富民-安宁-晋宁、东川-寻甸-嵩明-宜良、寻甸-禄劝为发展轴的“一核五轴”，形成“中心城区、二级城市、三级城镇（市）、重点镇、一般镇”五级配置的市域城镇等级结构。
到2020年，昆明市域城市化水平将达73%；
⑥滇池流域为城市核心：
昆明城市规划区，将以滇池流域为核心的昆明五华、盘龙、官渡、西山四区和呈贡县全部行政辖区范围，以及滇池流域所涉及到的晋宁、嵩明部分乡镇的行政辖区范围划定为昆明城市规划区，总面积4060平方公里；
其中，由昆明主城、呈贡新区和空港经济区组成中心城区，总面积为1722平方公里（含滇池草海水域10.7平方公里）。
到2020年规划期末，中心城市规模确定为430万人，建设用地430平方公里；
⑦用地新增190平方公里：
《昆明城市总体规划（2008-2020）》上报后，一大批重点基础项目提前实施，新增建设用地范围已局部突破了总体规划上报审批时确定的建设用地边界；一是东北部空港经济区，经济开发区清水片区以及南部高新区马金铺科技园等产业空间，面积约119平方公里；二是主城北部盘龙山水新城，沙朗、厂口片区，双龙片区及野鸭湖片区，滇池北岸三个半岛地区，高海路沿线旅游度假经济带，呈贡斗南、大渔片区等城市生活与休闲度假片区，面积约71平方公里。
3）、形成五大功能区
①昆明主城区将以二环路为界，划分为二环路以内城区、北部城区、西部城区、南部城区和东部城区五个功能区：
※二环以内的主城区范围，将提高全市性公共服务设施和绿地比例，降低人口密度；
※主城北部城区有污染的二类和三类工业用地将逐步转移外迁；
※主城西部城区也将搬迁疏散二、三类工业项目；
※主城南部城区将结合巫家坝机场的搬迁，改造机场片区，与会展中心、宝海公园等统一规划成为南部城市副中心。
同时以滇池国家旅游度假区、草海生态公园、大观公园的建设为主，保护好湖光山色的生态景观视廊，形成体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等各种功能集中的地区；
※主城东部城区优化经开区布局，作为新型工业集中发展的聚集区。
②省级行政办公用地，主要集中在主城南部杨家片，滇池路与广福路交汇地区集中布局；市级行政办公用地，主要集中在呈贡新区的吴家营中心片区，原主城范围内的市级办公区作相应调整置换；新建和改建的区级行政办公用地和设施应集中布局；
③教育设施建设将统筹考虑，包括职业教育设施用地向安宁和嵩明集中，高等教育设施用地向呈贡雨花片区集中，幼儿园阶段将实现社区网络化布局，初中和小学九年义务教育学校布局将进行调整优化，高中优质教育资源的供给能力将提高；
另外，主城区二环内不再新建二、三级医院，卫生体系的建设重点以完善和加强社区医院建设为主，在呈贡新区、主城北部、西部、南部新建、扩建二、三级医院，并加强社区医院建设。
4）、形成五大产业带以及高校片区：
东南部的昆明经济技术开发区；
西北部的昆明高新技术产业开发区；
东北部的空港经济区；
南部的马金铺电力装备产业基地；
北部的茨坝工业带；
5）、道路系统：
四环、十七射、四条轻轨、公交系统、客运站：
①四环是以二环、三环公路绕城高速内环路以及绕城高速外环路，其主要功能是分散主城的交通流量，缓解交通压力，是外城到主城有直接的连接，节省了时间和路程；
②十七射有八条高速九条一般的公路，其中八条高速路是连接新老片区的交通（宜良、呈贡、晋宁、安宁、崇明）。
主要行使是物流集散功能，快构建快速公交系统，形成以区域快线、普线、支线不同层次、功能合理的地面公交线网结构；远期建设轨道交通，整合地面常规公交线网，结合换乘枢纽形成综合性、一体化、多模式的现代化公共交通系统。
建立起包含15分钟中心城快速交通圈、45分钟都市区快速交通圈、60分钟市域快速交通圈在内的三大快速交通体系；
③4列市郊列车，主要依托米轨线的改造，组成服务主城和呈贡及市域重要城镇的线网。
S1线服务主城区和呈贡新区；
S2线服务主城区及空港经济区；
S3线服务呈贡新区与昆明航空地区；
S4线是环湖线，主要服务环滇池重要城镇，包括呈贡新区、海口、昆阳、晋宁、安宁等；
④公交系统：
提倡公交优先；
⑤六大客运站：
昆明站（火车站）、东部客运站、西部客运站、西北部客运站、南部客运站、北部客运站。
昆明站主要服务昆明市周边的片区，其它的客运站服务相应的片区。
其主要功能减轻了市内的交通，节省了时间和路程；
⑥昆明还将建立“二小时旅游交通网”，建设集水陆空一体化的现代化立体旅游交通运输网络，规划形成石安黄金线旅游带、环湖古滇文化旅游带、东北高原草场旅游带和西北高山森林旅游带。
6）、商业中心区
①中心商务区：
昆百大、金碧路一带，涵盖了现在的市政府和东风广场。
具体地点为北至人民路，西至华山东路―象眼街―端仕街―祥云街一线，东至白塔路，南至金碧路、拓东路，这一范围将建设城市商业金融中心；
②两个商业金融次中心包括：
呈贡新区中心，巫家坝机场搬迁后的地区；
③主城的北部城区和西部城区，将分别布局两个区级商业副中心，满足各区的大中型商业服务设施需求，在与市民生活息息相关的标准化超市将要加强建设，服务半径在500-800米范围内，结合居住人口和居住用地来考虑。
④翠湖核心建筑：
以翠湖为半径，500米的范围内，建筑高度不得超过12米；往外100米以内，建筑高度不得超过24米；在往外500米，建筑高度控制在36米以内。
7）、景观带（九大公园。
十六条河道）
①九大公园：
茶高山公园、海口公园、荷叶山公园、西北沙河公园、滇越铁路主题公园、中央公园、龙潭山遗址公园、斗南花卉公园、石龙坝公园。
②沿16条河道两岸将建设带状滨水绿地，沿城市道路绿地30-50米，沿绕城高速、轻轨做50-100米的绿地。
在盘龙江、宝象河、中央景观河沿岸两侧各设置20-50米沿江开放式游览绿带，形成中心城主要的景观绿带。
另外，金汁河、大观河、老运粮河、新运粮河、玉带河、船房河、西坝河、采莲河、枧槽河、明通河、马料河、洛龙河、捞鱼河等河道两侧各建设8-30米宽度不等的带状滨水绿地。
这样能更好的恢复滇池的生态，保持水土不再流失。
8、GDP生产总值：
从2005年至今昆明市生产总值历史对比可以看出，年均增长比例都保持在12%以上，超过全国平均水平。
2001-2010年昆明GDP增长情况
2010年昆明实现地区生产总值2120.37亿元，比上年增长14.0%。
其中一、二、三产业分别实现增加值120.30亿元、960.86亿元和1039.21亿元，分别比上年增长4.8%、16.7%和12.6%，三次产业结构为5.7:
45.3:
49.0。
2001-2010年昆明三大产业产比
9、人均可支配收入：
城镇居民人均可支配收入
城镇居民人均可支配收入2010年达到18875.7元，较上年增长9.8%。
，略低于全国城镇居民人均可支配收入19109元水平。
昆明市城镇居民人均可支配收入2008年达到最大19.85%后近年有所放缓。
城镇居民人均可支配收入涨幅与CPI涨幅对比
去年，昆明市物价总水平涨幅较大，居民消费价格（CPI）比上年上涨了4.2%。
根据国家统计局此前公布的数据显示：
去年全国居民消费价格同比上涨了3.3%，由此看来，去年昆明市的CPI涨幅超过全国水平，涨幅比全国高出0.9个百分点。
城镇居民人均可支配收入与消费支出情况对比
2010年昆明市城镇居民人均收入达到18875.65元，比上年增长9.8%。
消费支出为13243.5元，增长16.2%。
从2008年后居民收入与消费增长率曲线上可以看出，收入增长率呈逐年下滑趋势，而消费增长率逐年上升，这表明居民投资等消费意识开始有所增强。
昆明市金融机构人民币存贷款余额及增幅对比
截至2010年年末，昆明市金融机构人民币存款余额为6639.51亿元，比年初增长15.2%；人民币贷款余额6498.57亿元，比年初增长19.2%；全年金融机构现金收入8310.79亿元，比上年增长15.6%。
2010年金融机构人民币存贷款余额增长率均有所下滑，存款余额下滑主要由于投资增长较快，通货膨胀压力等因素影响。
昆明2001年-2010年城市化率对比
年份
城镇化率
2006年
58.99
%
2007年
59.1
%
2008年
60.12
%
2009年
61
%
2010年
63
%
根据各国发展的经验来看，当城市化率进入30%——70%这个阶段会出现城市化加速的现象。
10、居民消费指数：
2001-2010年昆明社会消费品零售总额增长情况
城乡居民购买力在2010年表现旺盛，全市实现社会消费品零售总额1060.19亿元，比上年增长22.6%，扣除物价因素，实际增长18.3%。
城乡市场共同繁荣，城镇和乡村市场零售额分别比上年增长22.9%和17.0%。
11、固定资产投资：
固定资产投资方面，全市社会固定资产投资完成2160.88亿元，比上年增长35.0%。
其中房地产开发投资完成440.68亿元，增长19.3%，建筑业增加值251.24亿元，增长26.9%。
2001-2010年昆明固定资产投资增长情况
在固定资产投资中：
城镇固定资产投资2010年为1800亿元，占83.2%。
增长率较2009年上涨35%，上涨幅度仍有所回落。
2001-2010年昆明房地产投资增长情况
从上图中可以看出：
从2004年开发投资达到高位后，2009年开发投资增长率达到42.5%，2010年房地产投资增幅开始回落到历年平均水平，增幅达到19.3%。
12、财政收入：
2010年昆明市全年地方财政总收入559.6亿元，增长22.7%，地方财政一般预算收入253.83亿元，增长25.9%，其中税收收入226.04亿元，增长26.7%。
地方财政一般预算支出246.31亿元，增长28%。
2006-2010年昆明地方财政收入
13、旅游收入：
全年共接待海外游客86.06万人次，增长10.6%，旅游外汇收入2.43亿美元，增长11.5%；国内游客3471.29万人次，增长14.3%，旅游收入268.32亿元，增长26.9%；全年共接待游客3557.35万人次，增长11.4%，旅游总收入284.81亿元，增长25.8%。
2006-2010年昆明年接待旅客量
2006-2010年昆明年旅游收入
14、土地交易情况：
2006-2010年昆明主城区住宅及商业用地成交面积对比分析表
成交面积（亩）
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
平均
住宅用地成交面积（亩）
2255.06
1114.64
1570.65
2260.55
3815.62
2203.30
商业用地成交面积（亩）
6.4
142.68
1283.97
1143.46
1521.47
819.60
分析：
2006-2010年，昆明主城除2006年外，2007-2010年住宅用地成交量保持增长趋势。
其中2010年同比2009年增长68.79%，增长幅度大，“十一五”期间住宅用地年均成交量为2203.3亩。
商业用地除2006和2007年成交量较小外，2008-2010年商业用地基本保持在1300亩左右。
其中2010年同比2009年增长33.06%，增长幅度较大，“十一五”期间商业用地年均成交易量为820亩。
2009-2010年昆明主城区住宅地价及商业地价对比分析表
2009年
2010年
价格增长率
住宅用地平均成交单价（万元/亩）
259
429
65.64%
住宅用地平均成交楼面地价（元/㎡）
1167
2336
100.17%
商业用地平均成交单价（万元/亩）
315
513
62.86%
商业用地平均成交楼面地价（元/㎡）
1299
2696
107.54%
分析：
2010年受国家实施“桥头堡”战略的影响，昆明出台了“54321”政策，一批重大基础设施的建成并投入使用，昆明投资洼地效应不断显现，昆明主城区土地价值得到释放。
2010年昆明主城区住宅地价达到429万元/亩，比2009年增长了65.64%；楼面地价达到了2336元/㎡，比2009年翻了一番。
商业地价达到513万元/亩，比2009年增长了62.86%，楼面地价达到2696元/㎡，比2009年翻了一番。
2006-2010年昆明主城区住宅和商业地价连续性变化图
分析：
2008年住宅和商业地价为“十一五”最低价，进入2009年住宅和商业地价呈快速上涨趋势。
2010年昆明房地产用地成交总面积
居住类用地：
2010年1月-12月，其中5月、7月、8月没有居住类用地成交；12月居住类用地成交面积出现井喷，共成交1946.6亩
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