物业管理师物业经营管理练习题37.docx
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物业管理师物业经营管理练习题37
一、单项选择题
（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1.零售商业物业类型中，特色商店的特色主要表现在。
A.规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体
B.所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性
C.集中统一的专业化物业经营管理服务，以选择优良租户
D.实现零售商业物业业主和投资者的收益目标
答案：
B
2.下列选项中，物业管理的主要职责不包括。
A.保持与租户的联系
B.财务报告和记录的保存
C.本性支出计划
D.监控物业绩效
答案：
D
3.投资者进行房地产投资的主要目的是。
A.强调策略性价值管理
B.使其财富最大化
C.降低其投资组合的总体风险
D.获得较高的收益和资本增值
答案：
B
4.房地产投资面临的系统风险中，危害最大的一种风险是。
A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.政策风险
D.政治风险
答案：
D
5.风险对房地产投资决策的影响中，根据项目确定相应的投资收益水平。
A.风险管理的能力
B.风险大小
C.风险周期
D.风险因素
答案：
B
6.房地产置业投资的现金流量中，等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。
A.潜在毛租金收入
B.净运营收益
C.实际租金收入
D.有效毛收入
答案：
A
7.如果物业没有抵押贷款安排，亦无储存基金项目扣除，业主应纳税所得额就等于物业的。
A.抵押贷款还本付息
B.准备金
C.净运营收益
D.运营费用
答案：
C
8.年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为元。
A.1120.00
B.1125.51
C.1126.00
D.1126.83
答案：
B
9.设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏是设备磨损的。
A.第一类有形磨损
B.第二类有形磨损
C.第一类无形磨损
D.第二类无形磨损
答案：
A
10.设备更新的核心工作，是确定设备的。
A.自然寿命
B.技术寿命
C.经济寿命
D.使用寿命
答案：
C
11.某建设项目各年净现金流量如下表所示，该项目的行业基准收益率ic=12%，则该项目财务净现值为万元。
某项目各年净现金流量表
A.27.85
B.70
C.43.2
D.35.53
答案：
A
12.偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年的比值。
A.可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额
B.可用于还款的利润与当期应还本付息金额
C.可用于还本付息的资金与全部应还本付息金额
D.可用于还款的利润与全部应还本付息金额
答案：
A
13.物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备。
A.有用性、可靠性和收益性
B.有用性、稀缺性和有效需求
C.可靠性、稀缺性和收益性
D.可靠性、收益性和有效需求
答案：
B
14.商品房买卖双方的实际交易价格为。
A.均价
B.保留价
C.标价
D.成交价
答案：
D
15.收益性物业估价的基本方法中，市场法适用的条件是。
A.物业估价既无收益又很少发生的交易
B.物业市场发育不够或者类似物业交易实例较少
C.在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易
D.以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值
答案：
C
16.某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
则该宗物业的正常成交价格为元/m2。
A.1257
B.2165
C.2763
D.2935
答案：
C
17.某建筑物的建筑面积100m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。
试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，计算其现值为元。
A.21350
B.27654
C.30256
D.34167
答案：
D
18.政治环境是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的，是投资者最敏感的问题。
A.有用性
B.可靠性
C.安全性
D.收益性
答案：
C
19.下列需求指标中，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。
A.城市家庭总支出
B.商品零售价格指数
C.城市居民消费价格指数
D.城市家庭可支配收入
答案：
C
20.房地产市场活动中，解决住房问题的有效途径是。
A.政府干预
B.建立市场经济体系
C.市场和非市场结合
D.实施经济和社会发展规划
答案：
C
21.房地产市场的，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等那样在短时间内达到市场供求均衡。
A.系统性
B.不完全性
C.完整性
D.可操作性
答案：
B
22.下列选项中，制订物业管理计划的基本原则不包括。
A.物业管理师必须参加和主持
B.发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与
C.制约物业管理工作及其绩效的内外环境因素
D.实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制订
答案：
C
23.物业服务企业的首要责任是在物业的质量标准和达到这些标准所需的成本之间进行适当的平衡。
A.维护、管理、计划
B.维护、维修、服务
C.管理、计划、服务
D.维护、维修、管理
答案：
B
24.物业租赁类型中，房屋租赁按房屋分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。
A.占有权的用途
B.所有权的性质
C.占有权的方式
D.所有权的方式
答案：
B
25.下列选项中，业主全权委托物业服务企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务的管理模式是。
A.包租转租模式
B.延期租赁模式
C.委托管理模式
D.出租代理模式
答案：
D
26.下列房屋租赁合同的法律特征中，是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。
A.双务合同
B.有偿合同
C.要式合同
D.诺成合同
答案：
B
27.吸引租户的策略可谓多种多样，主要有等。
A.降低租金和宣传方式
B.宣传手段和租约条款优惠
C.宣传手段和延长租约期限
D.降低租金和延长租约期限
答案：
B
28.下列选项中，是结合了先进的客户关系管理思想以及先进业务模式，为客户关系管理思想的实现构筑了现实的信息平台。
A.客户关系管理计划
B.客户关系管理思想
C.客户关系管理系统
D.客户关系管理软件
答案：
D
29.物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用是。
A.经营管理费用
B.间接费用
C.人工费
D.材料费
答案：
A
30.目前我国物业服务企业收取物业管理服务费的方式包括。
A.实名制和包干制
B.包干制和酬金制
C.实名制和酬金制
D.包干制和收益制
答案：
B
31.业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算属于。
A.固定预算
B.弹性预算
C.零基预算
D.滚动预算
答案：
A
32.成本控制原则中，是指物业服务企业在全面控制的基础上，对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异集中精力重点处理，深入分析、追根究底、查明原因，并及时采取措施进行控制解决
A.责权利相结合原则
B.例外管理原则
C.全面控制原则
D.讲求经济效益原则
答案：
B
33.物业服务企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同中，是这类企业物业管理活动中最主要的合同。
A.物业服务合同
B.物业经营合同
C.物业综合合同
D.物业租赁合同
答案：
A
34.物业一旦建成，其使用寿命具有长期性，物业管理就是一项长期性的工作，物业管理的这种长期性决定了物业管理招标具有特点。
A.早期介入
B.合理性
C.公平性
D.阶段性
答案：
D
35.投标过程中的关键环节中，是投标工作最难把握和最重要的因素之一。
A.确定管理项目的整体思路
B.确定物业管理费价位
C.准确的物业管理年度收支测算
D.物业管理目标承诺、前期投入、奖惩条件的任何承诺
答案：
B
36.风险管理是指地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。
A.有目的、有意识
B.有计划、有责任
C.有计划、有意识
D.有目的、有计划
答案：
A
37.物业管理工作不涉及的保险是。
A.财产保险
B.营利性保险
C.雇主责任保险
D.公众责任保险
答案：
B
38.保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算，无累计赔偿限额的保险费计算公式为。
A.保险费=累计赔偿限额×适用费率
B.保险费=每次事故赔偿限额×适用费率
C.保险费=场地占有面积×单位面积保险费
D.保险费=赔偿限额×事故发生次数×单位保险费
答案：
B
39.下列企业财务活动中，是指物业服务企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中所发生的各种成本费用。
A.资金耗费
B.资金运用
C.资金收回
D.资金分配
答案：
A
40.财务会计报表中，反映物业服务企业在某一特定时日财务状况的财务报表是。
A.利润表
B.利润分配表
C.资产负债表
D.现金流量表
答案：
C
41.财务报告分析最基本最重要的方法是。
A.比率分析法
B.比较分析法
C.水平分析法
D.垂直分析法
答案：
A
42.物业管理中，开展物业管理绩效评价的关键环节是。
A.借助一系列的评价指标来评价企业的综合绩效
B.用评价指标反映物业服务企业各方面情况的指标
C.确定评价标准，提供绩效评价的参照体系
D.采用科学合理的评价方法进行具体的运用
答案：
C
43.净资产收益率充分体现了投资者投入企业的自有资本获得净收益的能力，其计算式为。
A.（净利润/注册资本）×100%
B.（平均所有者权益/平均资产总额）×100%
C.（净利润/平均净资产）×100%
D.（净利润/平均资产总额）×100%
答案：
C
44.某项目的速动比率为1，流动负债为90万元，存货价值为130万元，则项目的流动比率为。
A.3.5
B.2.4
C.2.1
D.1.9
答案：
B
45.关于物业管理绩效评价的总资产增长率，下列说法正确的是。
A.是企业本年总资产增长额同年初资产总额的比率
B.是企业年末利润总额同年初资产总额的比率
C.是企业年末所有者权益总额同年初资产总额的比率
D.是企业本年总资产增长额同年末利润总额的比率
答案：
A
46.按照写字楼物业，可将写字楼分为单纯型写字楼、商住型写字楼和综合型写字楼。
A.所具备的功能差异
B.使用方式不同
C.使用面积不同
D.档次标准不同
答案：
A
47.从业主的角度来说，能否实现预期的物业管理目标，是有效与否的标志。
A.物业计划工作
B.物业管理组织
C.物业管理控制
D.物业管理工作
答案：
D
48.下列选项中，是反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，它由会计报表和文字报告两部分组成。
A.物业经营管理工作总结
B.物业经营管理财务报告
C.物业经营管理工作计划
D.物业经营管理工作分类
答案：
B
49.写字楼物业经营管理的绩效评价中，是提高租金价格和物业管理费价格的理由，是写字楼项目难以估价的无形资产。
A.物业大众化
B.物业经济指标
C.物业品牌化
D.物业效益指标
答案：
C
50.成功的招租，对购物中心业主及管理者而言表示的是。
A.稳定的经济状况
B.稳定的收入来源
C.固定的经营管理模式
D.固定的经济支出
答案：
B
51.关于发达国家购物中心布局的发展历史，下列说法错误的是。
A.在城市建设初期，主要在市中心集中建设
B.随着城市建设的发展，市区面积的扩大，开始建设地方性的购物中心
C.由于城市化所带来的交通不畅、地价昂贵等问题，设在郊外交通要道的购物中心纷纷兴建
D.城市人口向郊区卫星城镇分流，出现了所谓的“城市空心化”现象，新的社区性的商业中心建设后来居上
答案：
B
52.制订租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现。
A.物业资本价值最大化
B.物业财务专业化
C.物业收益的最大化
D.物业经营最优化
答案：
C
53.零售商业物业的应当考虑到商业服务的特性，不能完全照搬对写字楼、公寓或住宅小区的物业管理模式。
A.机构设置
B.人员编制
C.服务标准
D.工作流程
答案：
A
54.投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式不包括。
A.完全拥有产权
B.将大部分产权出售
C.全部出售套现
D.间接出售大部分产权
答案：
D
55.组合投资管理工作的步骤中，确保实现投资目标的重要手段是。
A.构建投资组合
B.投资组合的调整
C.投资分析
D.制定投资方针和政策
答案：
B
56.企业物业资产是指企业为了而拥有或租用的房地产。
A.生产和计划发展
B.生产和持续发展
C.经营和组合发展
D.计划和持续发展
答案：
B
57.零售连锁店通常很少自己拥有物业，而是倾向于租用场所，这所体现企业物业资产管理的步骤是。
A.建立合理的物业资产管理机构
B.适时处置资产并获得收入
C.进行多样化的物业投资
D.结合企业主营业务选择物业占用形式
答案：
D
58.物业管理报告的构成中，能够反映企业未来一个报告期内进行或开展物业经营管理工作的设想、打算或安排是。
A.物业经营管理工作计划
B.物业经营管理工作总结
C.物业经营管理财务报告
D.物业经营管理财务计划
答案：
A
59.不良物业资产形成的原因中，不良物业资产形成的原始起因是。
A．房地产虚假的泡沫繁荣B．银行货币资金运动的中断
C．金融机构直接投资房地D．经济周期变化
答案：
D
60.下列选项中，处置不良资产的常用方法是。
A.实施债转股将债权转为股权
B.采取减让清收的方式追偿债务
C.重组
D.公开出售
答案：
C
二、多项选择题
（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
）
1.物业服务企业以公司的形式存在，一般应具有的特征包括。
A.依照有关法律进行登记注册
B.由两个以上股东共同出资经营
C.以营利为目的
D.是社会组织
E.具有法人资格
答案：
ABCE
2.房地产投资的特性包括。
A.总体管理依赖性
B.适应性
C.位置固定性或不可移动性
D.寿命周期长
E.各异性
答案：
BCDE
3.我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有等。
A.城镇土地使用税
B.印花税
C.经营税金及附力I
D.房产税
E.企业所得税
答案：
ACDE
4.房地产投资财务评价指标中，盈利动态指标的计算方法包括。
A.财务内部收益率
B.现金回报率
C.投资回报率
D.财务净现值
E.偿债备付率
答案：
AD
5.物业价格与一般物品价格的共同之处是。
A.都是受时间的影响
B.都有波动，受供求因素的影响
C.都是易受交易者的个别因素影响
D.都是价格，用货币来表示
E.都是按质论价，优质高价，劣质低价
答案：
BDE
6.影响收益性物业价格的主要因素包括。
A.人口因素
B.居民收入因素
C.市场因素
D.物价因素
E.利率因素
答案：
ABDE
7.影响房地产市场发展的社会经济因素有等。
A.环境因素
B.社会因素
C.政治因素
D.经济因素
E.政策因素
答案：
BDE
8.下列选项中，政府干预房地产市场的政策目标通常包括等。
A.实现房地产市场稳定发展
B.使存量房地产资源得到最有效的使用
C.保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间
D.引导新建项目的资金选择
E.满足特殊群体的需要
答案：
BCE
9.租赁作为一种民事法律行为，对其租赁双方都有相应的法律要求，具体表现为。
A.租赁双方必须承担房屋原所有权在租赁合同中确定的义务
B.租赁双方必须具有民事行为能力
C.出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人
D.出租人按合同的规定出租
E.要求承租人遵守法律限制承租的要求
答案：
BCE
10.关于租赁管理中的市场营销，下列说法正确的是。
A.不论市场营销人员从何而来，他们必须熟悉当地相关类型的物业市场
B.市场营销人员常常采取主动出击的策略
C.进行主动的市场营销工作，首先就要告诉潜在的租户
D.企业的年度报告往往能为市场营销人员提供有关该企业扩展经营规模、设立新的分支机构等信息
E.对物业进行市场营销工作的过程中，最关键的是要有了解潜在租户的信息渠道
答案：
ABD
11.财务费用是物业服务企业为筹措资金而发生的各项费用，主要包括。
A.审计费
B.利息净支出
C.金融机构手续费
D.汇兑净损失
E.公司经费
答案：
BCD
12.办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用，主要包括等。
A.交通费
B.通信费
C.加班费
D.服装费
E.节目装饰费
答案：
ABE
13.下列选项中，概率预算的编制方法包括。
A.确定预算编制所涉及的每一变量
B.每隔一定的比例列出一个不同水平的预算
C.确定每一变量的变化范围及其可能性
D.计算各变量不同“组合”的联合概率
E.对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值
答案：
ACDE
14.在物业经营管理活动中，合同构成要素主要包括等。
A.物业描述，旨在界定管理对象及其范围
B.服务费用及支付方式，确定服务费用的收费依据和标准
C.合同期限，旨在界定合同双方责任和权力存续的时间
D.管理者的权力范围，旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程
E.管理者的责任，旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准
答案：
ACDE
15.物业服务企业投标过程中，前期准备阶段的主要工作包括。
A.现场考察
B.制定投标工作计划和进度安排
C.准时递交标书
D.索取、分析招标文件、资料
E.讨论确定物业管理费价位
答案：
ABD
16.保险的一般原则包括。
A.诚信原则
B.可保利益的原则
C.近因原则
D.合理原则
E.比例分摊原则
答案：
ABCE
17.由于公众责任险承保了人身伤害和财产损失两种情况，因此赔偿限额的计算方法包括。
A.规定每次事故的混合限额，无分项限额、无累计限额
B.规定每次事故的人身事故和财产损失的分项限额，再规定保险期内累计赔偿限额
C.规定每次事故赔偿限额，规定整个保险期内最高赔偿限额
D.规定每次事故的混合限额，无分项限额、累计限额
E.规定每次事故赔偿限额，不分项，再规定整个保险期内累计赔偿限额
答案：
ABE
18.财务报告分析准备阶段的主要步骤包括。
A.报告整体分析
B.明确财务报告分析目的
C.制订财务报告分析计划
D.确立财务报告分析标准
E.搜索整理财务报告分析资料
答案：
BCDE
19.物业管理绩效评价评议指标的具体内容包括。
A.经营者基本素质
B.服务创新度
C.基础管理水平
D.服务硬环境
E.发展创新能力
答案：
ACDE
20.写字楼物业管理的工作内容包括。
A.制订实施计划
B.物业市场营销
C.物业维修养护
D.协调业主与租户的关系
E.限制租金收取时间
答案：
BCD
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