总部总字【2009】078号附件一：房地产开发成本核算与分摊办法.doc

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房地产开发成本核算与分摊办法

目录

第一章总则

第二章成本核算的基本程序

第三章成本核算对象的确定

第四章成本核算科目

第五章成本费用的归集及分配

第六章成本核算的主要账务处理

第七章附则

第一章总　则

为了规范阳光壹佰置业集团有限公司（以下简称“集团”）内各项目公司房地产开发成本的会计核算，真实、准确和完整地提供成本会计信息，促进“以尽可能少的成本，创造尽可能多的经济效益”目标的实现，根据《中华人民共和国会计法》和财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则－基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释以及其他相关规定（以下称“企业会计准则”），参照国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》等税收法规，结合阳光壹佰置业集团有限公司各项目公司业务特点，特制定本办法。

成本核算应当遵从以下原则：

（一）符合企业会计准则的要求；

（二）尽可能与税收法规的有关要求相一致，减少纳税调整的工作量；

（三）满足内部成本管理的要求。

本办法适用于集团内从事房地产二级开发业务的全资/控股子公司（以下统称“项目公司”），集团的合营企业和联营企业可以参照适用。

房地产一级开发业务的成本核算另行规定。

第二章成本核算的基本程序

一、房地产二级开发成本核算的基本程序如下：

（一）根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象；

（二）根据成本核算及管理的要求，按照成本费用的不同性质设置不同级次的成本核算科目；

（三）按成本核算对象归集开发成本；

（四）将成本费用在各成本核算对象之间进行分配，并将分配结果计入“开发成本”科目各成本核算对象的相关成本核算科目中；

（五）成本核算对象完工后，结转完工开发产品成本；

（六）根据开发产品的已销售面积，结转销售成本；

（七）编制成本报表。

二、项目造价管理部门将当期发生的工程按合同分别编制《工程进度确认明细表》，并拆分到单一产品体的各成本科目中，提交项目财务部进行确认。

总承包工程须每月提交；其它工程可随每期付款申请单提交。

三、对于跨标段、跨期分摊成本所涉及的受益对象范围，新项目应在取得首份《建筑工程规划许可证》后初步确定并提交书面报告给集团造价管理部门和财务部门，由其最终审核确定；截止2009年10月底有在建标段的项目应在2009年底前初步确定并提交书面报告给集团造价管理部门和财务部门，由其最终审核确定。

四、对于分期开发的项目，各期占地面积由设计部门提供，造价管理部门或者财务部门根据各期占地面积占总土地面积的比例计算各期土地成本。

第三章成本核算对象的确定

一、成本核算对象的确定原则

成本核算对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。

成本核算对象的确定原则如下：

（一）可否销售原则。

开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本核算对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本核算对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本核算对象。

（二）分类归集原则。

对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本核算对象进行核算。

（三）功能区分原则。

开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本核算对象进行核算。

（四）定价差异原则。

开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本核算对象进行核算。

（五）成本差异原则。

开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本核算对象进行核算。

（六）权益区分原则。

开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对象进行核算。

二、成本核算对象的具体确定方法

成本核算对象在本办法中也称为单一产品体。

单一产品体应在开工前确定，一经确定不得随意变更。

单一产品体按照不同功能具体分为七类：

别墅（B）、住宅（Z）、写字楼（X）、商业（S）、酒店（J）、车库（C）和公共配套设施（G）。

单一产品体的具体确定方法如下：

（一）单体开发项目：

应以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图所列的单项开发工程作为单一产品体，但同一建筑单体不止一类功能的，需拆分为不同单一产品体；

（二）群体开发项目：

可以将每一个建筑单体开发项目作为一个单一产品体；在符合一定条件的情况下，也可以将两个或两个以上的建筑单体开发项目合并作为一个单一产品体。

是否合并单一产品体，应当按照以下顺序依此考虑。

1.是否分期、分区、分地块、分组团（以下统称“分期”）开发；

2.每一期内由不同的施工队施工或总包，是否根据不同的施工队施工或总包划分成不同区域即标段；

3.每一标段内产品功能（如住宅（Z）、写字楼（X）、商业（S）、公共配套设施（G））是否相同；

4.同标段内功能相同的产品物业类型（如6层板楼、12层板楼、塔楼）是否相同；

5.同标段内功能、物业类型均相同的产品开发、竣工时间是否接近。

根据上述因素的不同结果组合，确定单一产品体如下：

1.如果项目不分期开发，不划分标段，且产品功能、物业类型、开发、竣工时间接近，可以将整个项目（即为一期）作为一个单一产品体。

2.如果项目分期开发，每期内不划分标段，且产品功能、物业类型、开发、竣工时间接近，可以分期划分单一产品体。

3.如果项目某期内由不同标段组成，但标段内产品功能、物业类型、开发、竣工时间接近，可以在分期基础上按标段划分单一产品体。

4.如果项目某期内由不同标段组成，标段内由不同功能的产品组成，但相同功能产品的物业类型、开发、竣工时间接近，可以在分期分标段基础上按产品功能划分单一产品体。

5.如果项目某期内由不同标段组成，标段内由不同功能的产品组成，相同功能产品由不同的物业类型组成、但同物业类型产品的开发、竣工时间接近，可以在分期分标段分产品功能基础上按物业类型划分单一产品体。

6.如果项目某期内由不同标段组成，标段内由不同功能的产品组成，相同功能产品由不同的物业类型组成、相同物业类型的产品开发、竣工时间不接近，可以在分期分标段分产品功能分物业类型的基础上按开发、竣工时间划分单一产品体。

涉及因素多于上述列举的情况下，应当按照上述方法根据该因素与上述因素的不同组合确定单一产品体。

第四章成本核算科目

一、成本核算科目

房地产二级开发成本核算应按照成本费用的不同性质，设置不同级次的成本核算会计科目。

“开发成本”项下的一级会计科目包括以下六项：

（一）土地成本

（二）开发前期准备费

（三）主体建筑安装工程费

（四）基础设施费

（五）公共配套设施费

（六）开发间接费用

二、核算内容

（一）土地成本

指为取得土地使用权而发生的各种成本费用。

具体包括以下内容：

1.土地出让金：

按照《国有土地使用权出让合同》缴纳的土地使用权转让成交价，包括土地使用权出让地价、纯土地出让金、土地转让费、土地变更用途和超面积补交的地价及其他为取得土地使用权发生的支出。

2.征地及拆迁补偿费：

有关地上、地下建筑物或附着物的拆除及拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

3.土地契税：

土地使用权转让缴纳的契税。

4.大市政配套费：

按照政府相关文件规定缴纳的大市政配套费用以及自建红线外基础设施费用，如：

红线外排水、采暖、燃气、高低压系统发生的费用。

5.其他：

土地闲置费、滞纳金、土地登记费等不能在以上明细中进行归集的或不能预期的其他土地成本。

（二）开发前期准备费

指取得土地使用权后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘等前期费用。

具体包括以下内容：

1.咨询调研费：

项目立项前、立项后对项目进行可行性研究及聘请相关的专家或向中介机构支付的咨询调研费。

如：

可行性研究费、公证费及规划、交通、环境评估费、市场调研费及委托其它公司所支付的咨询服务费用等。

2.设计费：

项目立项后的规划设计费、施工图设计费以及各项基础设施单独发生的设计费，如：

方案招标费、规划设计模型制作费、专家咨询费、方案设计费、初步设计费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、主体工程施工图设计费、修改设计费、施工图审查费、基础设施类园林设计费等。

3.报批报建费：

缴纳给政府行政事业单位的项目开发相关费用，包括消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费、规划管理费、工程定额测定费、新材料基金（或墙改专项基金）、价格调节基金、劳保基金、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、安检费、质检费、验收费、质量监督管理费、标底编制费、交易中心手续费、招投标管理费；水、电、煤气、热力等增容费及其他报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费等。

4.人防建设费：

按照政府相关规定缴纳的人防异地建设费以及自建人防设施完工后分配进入的成本费用。

自建人防设施作为单一产品体进行管理，其成本核算同无偿公共配套设施，完工后分配计入单一产品体对应的该科目。

5.勘探测绘费：

初勘、详勘及建造研究用房的材料及施工费等费用，包括初勘、详勘等。

主要有：

水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等；项目开发前的各种测绘费，如土地测绘费、房屋测绘费等。

6.临时设施费：

接通红线外施工用临时道路的建造、拆除等费用；接通红线外施工用临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费、开发商承担的工程前期施工用电费等费用；接通红线外施工用临时给排水设施的建造、管线铺设、改造、迁移、拆除费，开发商承担的工程前期施工用水费等费用；为达到设计地坪标高发生的场地清运费、平整等费用，包括挖山，大回填等；非总包单位的临时围墙、围板的建造、装饰、拆除费用；工地临时办公室的租用、建造及装修、装饰、拆除费用；施工用临时占道费、临时借用空地租费等；临时设施内的电器、家具等资产不属于临时设施费。

7.其他：

不能在以上明细中归集的、不可预期的其他开发前期准备费用。

（三）主体建筑安装工程费

指房地产开发项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项建筑安装工程费及设备费。

自营工程应包括建筑过程中发生的材料费、人工费、机械使用费等；发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”确定，有甲供材料、设备的，还应包括甲供材料、设备费。

具体包括以下内容：

1.主体建筑工程费：

产品开发建设过程中发生的各项建筑工程费用，具体包括以下内容：

1）基础工程费：

包括地基处理、土石方工程、护壁（坡）、降水、桩基及桩基检测、主体结构基础等费用。

2）结构主体及粗装修工程费：

包括结构主体及粗装修、总包开办费、照管费、外墙保温及涂料、防火卷帘门、防火门、入户门等工程费用。

3）铝合金塑钢门窗及幕墙工程费：

铝合金塑钢门窗及幕墙工程费用，除通风工程以外的室外百叶，阳台玻璃栏板及金属栏杆。

4）公共部位精装修工程费：

主要包括大堂、楼梯间、雨蓬、连廊公共走道及电梯厅等的精装修费用。

5）室内精装修工程费：

主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用以及户内门费用。

6）其它主体建筑工程费：

除上述工程费用外其他与主体建筑工程相关的费用支出。

2.主体安装工程费：

产品开发建设过程中发生的各项安装工程费用，具体包括以下内容：

1）给排水工程费：

给水、排水、中水、直饮水、热水等管道敷设及设备安装费用。

2）空调工程费：

主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制等空调设施安装及管道敷设等费用。

3）采暖工程费：

水暖、汽暖等供热设施安装及管道敷设等费用。

4）通风工程费：

通风风道及设备的安装等费用。

5）电气工程费：

主体工程中变配电室的设备安装及管线敷设费用、动力照明