物业管理常用法律法规解读.docx
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物业管理常用法律法规解读
物业法律法规知识
授课讲师：
刘玉颜（物业半岛分公司经理）
标准课时：
7小时
课程大纲
第一部分物业管理条例与物权法
1、物业管理的法律关系
2、物权法与物业管理条例
第二部分业主、业主大会与业主委员会
1、业主
2、业主大会
3、业主委员会
第三部分前期物业管理与承接验收
1、前期物业管理
2、承接验收
第四部分物业服务的收费管理办法
1、物业服务费的构成
2、物业服务的定价制度
3、物业服务费的公示制度
4、物业服务的收费制度
5、物业服务费的酬金制
6、物业服务费的缴费责任
7、物业日常费用的收费制度
第五部分物业室内装修装饰管理
1、总则
2、主管部门
3、一般规定
4、建筑主体与承重结构
5、装修项目的申请与审批
6、申报递交的资料
7、装饰装修管理服务协议
8、物业服务的装修规约
9、装饰装修的委托与承接
10、装修装饰活动的环境影响
11、室内环境质量
12、室内装修的竣工验收
13、室内装修的保修
14、保修项目及期限
15、保修责任的例外
16、一些行为规约的处理规定
17、白蚁防治合同
前言相关的法律法规类型
1、《物业管理条例》
2、《业主大会和业主委员会指导规则》
3、《住宅专项维修资金管理办法》
4、《物业管理企业资质管理办法》
5、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
6、《住宅室内装修装饰管理办法》
7、《房屋建筑工程质量保修办法》
8、《城市异产毗连房屋管理规定》
9、《物业服务收费管理办法》
10、《物业服务定价成本监审办法（试行）》
11、《城市供水水质管理规定》
12、《商品房销售管理办法》
13、《住宅室内装修装饰管理办法》
14、《房屋建筑工程质量保修办法》
15、《中华人民共和国民法通则》
16、《中华人民共和国物权法》
17、《中华人民共和国大气污染防治法》
18、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》
19、《城市房屋白蚁防治管理规定》
20、《城市建筑垃圾管理规定》
第一部分物业管理条例与物权法
1、物业管理的法律关系
1.1主体：
1.2客体：
（1）物:
（2）行为：
1.3内容：
1.4业主的权利：
（1）按照物业服务合同的约定，_________________________
（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项________
（3）提出__________________、____________________的建议
（4）监督业主委员会的工作
（5）监督物业管理企业履行物业服务合同
（6）监督________________________________________的管理和使用
（7）法律、法规规定的其他权利
2、物权法与物业管理条例
2.1总则：
（1）规范物业管理活动
（2）维护业主、物业服务企业的合法权益
（3）营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境
（4）适用于本省行政区域内物业管理活动
2。
1行政主管部门
（1）省人民政府建设行政主管部门
（2）市、县（区）人民政府房地产行政主管部门
（3）街道办事处、乡镇人民政府、县（区）人民政府房地产行政主管部门
（4）居民委员会
2。
2物管区域的划分依据
（1）物业的______________________等因素
（2）旧城区、城中村等没有实施物业管理，但建成居住区需要实施物业管理的类型.
2。
3备案的部门
区、县人民政府房地产行政主管部门
（1）新建物业:
（2）在管物业：
（3）旧城区类：
2。
4物业管理人的选用规定
（1）业主_____自行管理建筑物及其附属设施,_____委托物业服务企业或者其他管理人管理;
（2）对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，____________________；
（3）__________________________根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
2.5物业服务企业的职责
（1）履责依据：
2。
6物业服务合同条款
（1）双方的权利义务。
2.7物业服务合同期满变更程序
2。
8物业服务的基本要求
（1）积极、主动听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议。
（2）及时处理业主投诉,改进物业管理服务。
（3）丰富社区文化生活，建立特色社区文化。
2。
9物业产权的确定
（1）明晰产权人的责、权、利
（2）明确物业服务企业的管理权限和服务范围
2。
10私有产权
（1）私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏
2。
11社团产权
2。
12建筑物区分所有权
（1）适用于___________________________________，本身结构区分为各个独立单元；
（2）房屋__________________________________________，具有相对独立的所有权;
（3）各区分所有权人对建筑物________，对建筑物,对建筑物___________；
（4）共用部分、共同事务应该遵从_______________；
（5）业主在物业管理方面的权益、义务等应根据__________产权性质而定。
2。
13建筑物区分所有权的特点
2。
14物业共用部位的管理规约
（1）物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途；
（2）公共道路、绿地改造流程；
（3）所有收益归属全体业主共有。
2。
15车位车库管理规约
（1）规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要；
（2）规划车位的产权归属约定形式；
（3）出租/出售流程；
（4）非业户租赁合同期。
2。
16业主侵权行为管理规约
2.17业主行为规约
（1）禁止
（2）禁止
（3）禁止
（4）禁止
（5）禁止
（6）禁止
（7）禁止
（8）禁止
（9）禁止
（10）禁止
（11）禁止
（12）禁止
2。
18业主违反行为规约的处理
行为规约
处理规定
损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构
责令限期改正，处5—10万罚款。
违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房
规划行政主管部门依照有关法律法规的规定查处。
将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方
建设行政主管部门责令限期拆除,对业主处1000—5000罚款，对装饰装修企业处5000—50000罚款；逾期未拆除的,行政主管部门可以申请人民法院强制执行。
破坏或者擅自改变房屋外观
规划行政主管部门依照有关法律法规的规定查处。
违法搭建建筑物、构筑物
损坏或者擅自占用、改建物业共用部位
房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告；对个人可以处10000元以下的罚款；对单位可以处20万元以下的罚款。
损坏或者擅自占用、移装共用设施设备
损毁树木、园林
相关行政主管部门依法查处。
存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品
乱丢垃圾，高空抛物
发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风
2.19物业出租/售规约
2.20共用部位/设施设备的维修/更新
（1）业主、物业使用人
（2）因阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的
（3）共有物业的维修、更新、改造的费用
（4）共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋设施设备等损害的
（5）保修期内发生的费用
（6）保修期满后发生的费用
第二部分业主、业主大会与业主委员会
四个主体：
业主、准业主、业主大会、业委会
1、业主
1。
1业主的权利:
（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务
（2）提议
（3）提出
（4）投票权
（5）选举
（6）监督
（7）监督
（8）监督
（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用
（10）法律、法规规定的其他权利
1.2业主的义务
（1）遵守管理规约、业主大会议事规则
（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度
2、业主大会
2。
1业主大会的成立条件
（1）已交付使用的物业建筑面积占管理区域建筑面积50％以上
（2）20％以上业主可联名提出书面要求
2.2业主大会筹备组
（1）成员
（2）人数
2.3首次业主大会筹备组职责
2。
4首次业主大会筹备资料
（1）其他有关的相关文件资料
2.5首次业主大会职责
（1）制定业主大会议事规则
（2）制定管理规约
（3）选举业主委员会成员
2。
6业主大会的决定事项
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改管理规约；
（3）选举业主委员会或更换业主委员会成员；
（4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（5）选聘和解聘物业服务企业或其他管理人；
（6）;
（7）改变共有部分的用途；
（8）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（9）法律法规或管理规约确定应由业主共同决定的事项。
2。
7业主的投票权
（1）专有部分占总建筑面积2/3以上的业主且总人数2/3以上决定；
（2）专有部分占总建筑面积1/2以上的业主且总人数1/2以上决定。
2。
8业主大会会议
（1）组织者
（2）定期会议
（3）临时会议
2。
9业主大会会议形式
（1）集体讨论
（2）书面征求意见
2.10业主大会会议的公示
（1）内容
（2）时间
（3）位置
（4）报告
2。
11业主大会会议代表
（1）代理/代表人的推选
（2）业主委托他人参加
2。
12业主大会会议的表决制度
（1）表决方式
（2）以书面形式在物业管理区域内公告
2.13业委会委员资格条件
3、业主委员会
3.1业主委员会架构
（1）主任3人
（2）秘书1人
（3）委员2-8人
3.2业委会的备案制度
（1）备案时间
（2）备案部门
（3）备案资料
（4）公示
（5）告知
3。
3业委会的会议制度
（1）会议的召开条件
（2）会议的规定
3。
4业委会的一般职责
（1）;
（2）；
（3）；
（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行服务合同；
（5）督促业主、物业使用人遵守管理规约，协调处理物业管理活动中的相关问题；
（6）配合街道办事处、乡镇人民政府、居委会做好物业管理区域的社区建设工作.
3.5业委会的法定职责
（1）法律、法规规定的其他职责。
3。
6业委会委员资格的自动终止
3.7业委会委员职务变更程序
（1）终止委员资格;
（2）移交由其保管的人财物；
（3）候补或重选；
（4）备案、公示、报告。
3.8业委会任期届满变更程序
（1）任期届满前3个月,主动组织召开业主大会会议；
（2）选举新一届业主委员会；
（3）任期届满起10日内交接手续。
3.9业委会的法定权利
（1）业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力;
（2）有权依照法律、法规以及管理规约对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为作出处理。
3.10业委会的档案管理
（1）业主大会、业委会的会议记录;
（2）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（3）专项物业维修资金的筹集及使用帐目；
（4）业主的意见和建议.
3。
11业委会的公示资料
（1）管理规约、业主大会议事规则；
（2）其他应当向业主公开的情况和资料。
3。
12业委会的印章管理
（1）刻制印章依据
（2）审批部门
（3）业主大会印章
（4）业委会印章
3.13业委会的经费管理
（1）由全体业主承担
（2）经费管理
第三部分前期物业管理与承接验收
前期管理
早期介入
管理阶段
内容作用
服务对象
付款单位
1、前期物业管理
1。
1前期物业管理的招投标
适用物业、招标主体、投标主体、协议选聘、遵守原则
1.2招标主体：
物业服务企业、专业管理公司
1。
3前期物业管理的规定
（1）分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，___________________________；
（2）《前期物业服务合同》签定后_______备案；
（3）《商品房买卖合同》内应_____________由业主购房时签定。
1.4物业管理用房
（1）面积要求
（2）配置要求
（3）产权归属
1.5前期物业服务费的缴交主体
物业买受人（业主）、建设单位
2、承接验收
2.1前期物业的承接验收
（1）前期阶段
（2）业委会成立后
（3）新聘物业服务公司后
2.2承接验收交接资料
（1）竣工验收资料
（2）技术资料
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件
（4）各类________________________清单
（5）物业_________________________清单
（6）物业_______________________其他资料
第四部分物业服务的收费管理办法
1、物业服务费的构成
2、物业服务的定价制度
（1）定价原则
（2）政府指导价
（3）市场调节价
3、物业服务费的公示制度
（1）公示原则
（2）公示项目
4、物业服务的收费制度
（1）包干制
（2）酬金制
5、物业服务费的酬金制
（1）公示项目
（2）业主委员会可以______________审计
6、物业服务费的缴费责任
（1）业主应当____________________________________
（2）业主欠缴物业服务费______________________
（3）物业发生产权转移时，_________________________________________
（4）开发建设单位全额交纳物业服务费的情形。
7、物业日常费用的收费制度
（1）物业日常费用项目
（2）收费规定
第五部分物业室内装修装饰管理
1、总则
（1）适用范围：
；
（2）住宅室内装饰装修应当，符合标准；
（3）住宅竣工验收合格后，_________________________进行装饰装修的活动。
2、主管部门
（1）国务院建设行政主管部门
（2）省、自治区、人民政府建设行政主管部门
（3）直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门
3、一般规定
（1）禁止
（2）禁止
（3）禁止
（4）禁止
（5）禁止
4、建筑主体与承重结构
（1）建筑主体：
（2）承重结构:
5、装修项目的申请与审批
（1）搭建建筑物、构筑物
（2）改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗
（3）拆改供水、电、暖、燃等管道和设施
（4）超过设计标准或者规范增加楼面荷载
（5）超过设计标准或者规范增加楼面荷载
（6）改动卫生间、厨房间防水层。
6、申报递交的资料
（1）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）
（2）原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案
（3）有关部门的批准文件或设计、施工方案
7、装饰装修管理服务协议
（1）装饰装修工程的实施内容及实施期限
（2）废弃物的清运与处置
（3）禁止行为和注意事项
（4）违约责任以及其他需要约定的事项.
8、物业服务的装修规约
（1）将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项，告知装修人和装修委托的装饰装修企业；
（2）按照住宅装饰装修管理服务协议实施管理；
（3）禁止向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料；
（4）禁止索要或收受装修人或装饰装修企业的钱财、利益。
9、装饰装修的委托与承接
（1）装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查
（2）住宅室内装饰装修工程发生纠纷的,应遵循“先协商,再调解，后诉讼”的处理原则
10、装修装饰活动的环境影响
装修噪声污染、固体、可燃液体等废物污染
11、室内环境质量
材料和设备的选择、工程竣工后，室内空气质量。
12、室内装修的竣工验收
验收人、装饰装修企业交付资料
13、室内装修的保修
（1）保修责任主体
（2）保修范围
（3）保修期限
（4）保修责任
（5）保修费用
14、保修项目及期限
（1）地基基础工程和主体结构工程
（2）屋面防水工程、外墙面的防渗漏
（3）装修工程
（4）其他项目
15、保修责任的例外
16、一些行为规约的处理规定
行为规约
处理规定
因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等
装修人负责修复和赔偿（另行向装企业追偿）。
装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的
对装修人处500--1000元罚款并负责修复。
装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的
由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的
由城市房地产行政主管部门责令改正,处500——1000元罚款。
装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的
装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的
由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的，依法承担赔偿责任.
将没有防水要求的房间和或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的
对个人处500--1000元罚款；
对单位以1000—10000元罚款。
未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的
……
按有关法律法规处理
17、白蚁防治合同
（1）签约主体
（2）包治期限
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