土地使用权划拨和有偿使用法律制度.docx
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土地使用权划拨和有偿使用法律制度
土地使用权划拨和有偿使用法律制度
第一节划拨土地使用权
第二节国有土地使用权出让
第三节 土地使用权流转
【教学目的和要求】了解划拨土地使用权，国有土地使用权出让、土地使用权流转的概念和特征；熟悉划拨土地使用权的取得程序、土地使用权出让方式和程序、土地使用权转让的条件和程序；深刻领会有关法律规范的精神实质。
【教学重点及难点】土地使用权划拨和有偿使用的法律规定。
有关合同的具体条款。
【教学方法】以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。
第一节 土地使用权划拨
一、划拨土地使用权概述
（一）划拨土地使用权的概念和特征
土地使用权划拨是指经过县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。
（二）特点
划拨土地使用权的对象是国有土地。
划拨土地使用权的用地目的是用于国家机关、城市基础设施和公益事业、大型能源和效能等基础设施、军事设施等国家建设用地。
划拨土地使用权是以无偿方式取得。
划拨土地使用权没有明确的期限。
划拨土地使用权是一种限定条件的土地资源利用方式，以该方式取得的土地使用权不具有处分土地的权利。
（三）划拨土地使用权的适用范围
划拨土地使用权适用范围
（1）国家机关用地和军事用地
（2）城市基础设施用地和公益事业用地
（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地
（4）法律、行政法规的其他用地
下列建设用地的土地使用权，确属必需的：
可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
国家机关用地、军事用地、城市基础设施和公益事业用地、重点项目用地、法律行政法规规定的其他用地。
案例：
某市自来水厂拟与某房地产开发公司合作，在城郊结合部兴建一个高标准水厂。
由自来水公司提供土地，办好一切建设手续；由房地产公司负责建设。
自水厂投产之日起，前十年的水费收入归房地产公司；期满之后，水厂一切权益归自来水公司。
讨论：
这种情况下欲想取得土地使用权是否符合“确属必需”的条件？
（三）土地使用权划拨的程序
预审、申请、审查、批准、登记、由市、县人民政府颁发《国有土地使用证》（划拨）
案情介绍：
2003年6月，国土局现某粮站在经济利益的驱动下，拆掉场区东侧院墙，扒掉一间厂房，擅自将坐落在国道旁的繁华地段原行政划拨的600平米生产办公用地改为商业用地，并将底层作为商场出租给一些单位和个人，做经商场地。
问题：
上述行为是否合法？
二、划拨土地使用权流转
（一）划拨土地使用权流转的法律界定
土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人
领有国有土地使用证
具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明
依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金
（二）划拨土地使用权流转的程序
提出申请。
补签土地使用权出让合同。
土地使用权出让登记。
（三）划拨土地使用权的终止
1、划拨土地使用权终止形式
无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或其他原因停止使用土地的，由市、县人民政府无偿收回其划拨土地的使用权而形成的终止。
对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的需要，无偿收回土地使用权而发生的土地使用权的终止。
2、划拨土地使用权终止后，产生的法律后果
土地使用者丧失了对土地使用的权利。
国家将土地使用权连同地上建筑物、其他附着物予以收回，根据实际情况市、县人民政府对土地使用者予以适当的补偿。
市、县人民政府可将收回的土地使用权进行有偿出让，或再划拨给他人使用。
三、企业改制中划拨土地使用权处置
（一）企业改制中划拨土地使用权处置概述
1、含义
企业改革中划拨国有土地使用权的处置，是指国家对实行公司制改造、组建企业集团、股份使用制改组、租赁经营和出售、合并、破产等改革的企业所享有的划拨土地使用权，依法采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式等处置的行为。
2、处置方式
国有土地使用权出让的处置方式。
国有土地租赁的处置方式。
国家土地使用权作价入股的处置方式。
保留划拨用地的处置方式。
3、处置方式适用的企业范围
第一类，企业改革涉及的划拨土地使用权
第二类，国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。
第三类，根据国家产业政策，须由国家控股的，经批准可以采取保留划拨方式处置：
①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利的基础上用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；②国有企业兼并非国有企业或非国有企业以及国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；③在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方以利于濒临破产的企业；④国有企业改造和改组为国有独资公司的。
（二）改革企业划拨土地使用权处置的条件和程序
1、条件
土地使用权必须合法、无争议，并已办理土地登记，企业持有土地使用权证书。
土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其他处置的，必须进行地价评估。
2、处置的程序
拟定土地使用权处置方案
地价评估结果确认和土地使用权处置方案审批
3、签订合同与变更登记
课后思考并预习：
娱乐用地能否通过划拨方式取得？
对于不是“确属必需”的土地使用权如何取得？
第二节国有土地使用权出让
一、国有土地使用权出让概述
（一）国有土地使用权出让的概念和特征
城镇国有土地使用权出让，是我国现行土地使用权制度条件下国有土地使用权设定的一种方式，它是土地使用权者取得可交易土地使用权的惟一方式。
“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
”
1、土地使用权出让的主体必须是国家
2、土地使用权出让的客体是土地使用权
3、土地使用权出让的受让方可以是单位和个人
4、受让人取得的土地使用权是一项独立的财产权
5、土地使用权出让是一种有限期、有偿的行为
（二）土地使用权出让的性质
1、是一种行政行为
2、是一种民事行为
（三）出让土地使用权的基本特征
1、土地使用权是一种直接支配土地的物权
2、土地使用权是一种具有较强独立性的他物权
3、土地使用权的权能广泛
二、土地使用权的出让方式和程序
出让方式：
国有土地的产权代表采用一定的形式和
程序将国有土地的使用权确认给土地使用者。
※《出让与转让条例》第13条、《房地产管理法》第12条规定：
土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
（一）协议
是指土地使用权的有意受让人直接向作为出让方的土地所有者提出有偿使用土地的愿望，由出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的方式。
——政府或政府委托土地管理部门选择
（二）招标
是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式，竞投某宗地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者的出让方式。
（三）拍卖
是指土地使用权出让人在指定的时间、地点，利用公开场所，就所出让的土地使用权公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让人的方式。
（四）挂牌出让
是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让方式不仅具有招标、拍卖的公开、公平、公正的特点，而且具有招标、拍卖不具备的优势，是招标、拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。
实例：
2005年8月25日，哈药集团千手佛房地产开发公司以7400万元的价格，竞拍购得友谊路505号地段5038.7m2土地,平均地价为14500元/m2，创下哈尔滨市土地最高价。
11700元/m2（2004年）
10800元/m2（2003年）
（二）土地使用权出让适用的范围
“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。
”
（三）土地使用权出让的程序
（新增建设用地的出让）
（一）拟订出让方案
市、县人民政府土地管理部门应会同城市规划和建设部门、房产管理部门等共同拟定。
基本内容：
位置、面积、用途、年限、出让方式等。
编制《土地使用权出让合同》（草约）
向有批准权限的上级人民政府地政部门预报
（二）审批
1.审批权限
※《土地管理法》（第45条），征地时的审批权限如下：
基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的，由国务院批准
其他土地超过70公顷的，若征用基本农田以外的耕地35公顷以下，其他土地70公顷以下的，则由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
原规定：
耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上，由国务院批准；耕地3亩以下、其土地10亩以下，由县级人民政府批准。
2.正式报批—根据拟定的方案和相关部门的审批材料
（三）组织实施
出让方案经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府对土地管理部门组织实施。
出让方与受让方签订《出让合同》，60日内支付出让金，然后办理登记，领取《国有土地使用证》。
（四）备案
案例分析：
东方（集团）总公司出于家电行业效益滑坡考虑，为提高效益和解决企业下岗职工的安置问题，该公司未经批准将其位于王城东街60号的国有划拨土地（批准用途为仓储用地）14000平方米改作经营性用地，并于2005年6月正式动工建设“金碧辉煌圆环娱乐城”，该项目工程于2007年5月竣工，目前已投入经营。
请问：
东方公司的行为属何种性质？
应该如何处理？
三、土地使用权出让合同
（一）概念
土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。
（二）特征
1．兼有民事合同和行政合同的双重属性
2.出让合同标的的特殊性
3.是严格的要式合同
（三）当事人的权利义务
出让方权利：
继续享有土地所有权；
监督检查权；
收回土地使用权；
依法解除合同权；
请求违约赔偿权；
提起仲裁或起诉权。
出让方义务：
按合同约定提供土地使用权；
提供必要支持；
保证受让方权利不受干涉。
作为民事合同，双方权利义务对等。
特别的在于：
受让方权利：
合同届满后可续期，并重新签订合同
受让方义务：
在让合同签订后的60天内全部出让金，否则出让方有权解除合同，并请求违约赔偿。
第三节 土地使用权流转
土地使用权流转主要有三种方式：
即土地使用权转让、出租和抵押。
一、国有土地使用权转让
（一）国有土地使用权转让的概述
1、国有土地使用权转让的概念
土地使用权转让的实质则反映的是土地使用权在不同主体之间的转移。
“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。
包括出售、买卖和赠与。
”
2、土地使用权转让特征
土地使用权转让是发生在平等民事主体之间的一种民事行为。
土地使用权转让是土地使用权权利和义务的完全转移。
土地使用权转让必须在土地使用权者对取得使用权的土地进行一定的投资、开发和利用后方可转让。
3、土地使用权转让与土地使用权出让的关系
出让与转让行为的法律后果不同
出让与转让行为的法律关系不同
土地使用权出让金与土地使用权转让费构成及反映的关系不同
（二）土地使用权转让的条件和程序
1、土地使用权转让的条件
转让土地使用权的单位或个必须是合法的土地使用权人。
按照出让合同约定进行投资开发
土地使用权及其地上建筑物分割转让的“……应当经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，并依照法律规定办理过户。
”
2、土地使用权转让的方式和程序
⑴申请。
⑶签约。
⑵批准。
⑷登记。
（三）土地使用权转让合同
土地使用权转让合同应包括以下内容：
土地基本情况。
土地用途。
土地使用年限。
土地使用条件。
土地使用权转让价款及其付款期限和方式。
土地使用权转让人将会土地的期限、方式。
土地使用权转让的土地使用费交纳的责任。
违约责任。
（四）国家对土地使用权转让价格的监督
成交价格的申报
转让价格低于市场价格时的国家优先收购权
国家对土地转让价格不合理上涨的监督
思考题：
结合本节课的案例，总结划拨土地使用权如改变土地用途需要经过哪些程序？
试对土地使用权出让的不同方式进行比较。
通过出让取得的土地使用权怎样转让？
二土地使用权出租概述
（一）土地使用权出租的含义
土地使用权人作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他定着物出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的双方民事法律行为。
产生原因：
土地使用权人有权在其权利之上设置负担，将其享有的土地使用权予以出租。
（二）土地使用权出租的特征
主体为出租人和承租人
是民事法律行为
出租物包括土地和地上建筑及附着物
继续性的经营行为
属于债权法律关系
（三）与相关行为的区别
出租：
继续行为权利的延续——原土地使用权人与出让人的关系不改变；并形成新的出租人与承租人的关系。
转让：
买断行为权利的让与——原土地使用权人与出让人的关系终止
土地出租：
目的在于利用土地——可以在合同允许的范围内对土地及地上物合理改变
房屋出租：
目的在于利用房屋——不能擅自改变土地状况和地上物状态
（四）生效要件
1、基本条件
出租人是合法的土地使用权受让人
出租人须持有合法的证件
出租时已支付全部出让金并进行一定投资开发
出租不能违背原出让合同
2、特别条件
土地使用权在法律上是可以转移的；
没有权属纠纷、未受到司法或行政机关的限制；
如存在共有人，必须征得其他共有人的同意。
（五）土地使用权租赁合同
1、含义：
土地出租合同是土地使用权出租人将土地交给承租人使用、承租人向出租人支付租金的合意。
租赁土地使用权必须以书面形式订立租赁合同，并到有关部门进行登记。
特征
具有一般财产租赁合同的特点，还具有自身特征：
出租人是原土地使用权人，仍需按照原出让合同履行义务；
承租人只是租赁合同当事人，不得违背出让合同中的约定；
租赁合同标的物包括土地和地上物。
（六）土地使用权租赁合同主要内容
租赁标的物—土地及地上物的情况
租赁用途；租赁期限；当事人；
租金；交付土地的期限和条件；
土地使用规则；违约条款；
终止条款；届满返还；登记注意事项；双方的权利义务；优先购买权
（七）当事人的权利义务—对等
1.出租人的义务（承租人的权利）
按合同约定提供土地使用权；
出租土地时地上物同时出租；
转让标的物需事先通知承租人；
转让不破租赁；
交纳出租土地税费。
2.承租人的义务（出租人的权利）
按合同约定支付租金；
依法律规定和合同约定使用土地；
不得擅自转租；
期限届满及时返还土地。
思考：
我国《合同法》中规定的一般租赁合同的最长期限是多少？
你认为土地使用权租赁合同的最长期限是否应受到上述限制？
三、土地使用权抵押
（一）土地使用权抵押概述
55号令第32条规定：
土地使用权可以抵押。
——土地使用权人为筹措资金将土地使用权作为履行债务的担保而抵押给贷款人的行为。
产生抵押权
土地抵押权：
变价
处分权：
债务人无法清偿债务时，债权人依法定程序拍卖、变卖该土地使用权，实现土地使用权的交换价值的权利。
优先
受偿权：
土地使用权折价或变卖之价款清偿债务时，土地抵押权优先于普通债权，登记在先的土地抵押权优于登记在后的土地抵押权。
（二）土地使用权抵押的特征
严格的要式行为—必须签订书面合同并办理登记；
客体是土地使用权，而非土地或土地所有权；
期限受到土地使用权的期限的限制。
（三）土地使用权抵押客体的范围
1、依法可以抵押的土地使用权
出让土地使用权
划拨土地使用权
承租土地使用权
以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的集体所有土地上的土地使用权
依法承包并经发包方同意抵押的四荒地的土地使用权
其他依法可以抵押的土地使用权
2、不可以设定抵钾的土地使用权
以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施以及所占用的土地使用权
权属不明或有争议的土地使用权、依法被查封监管的土地使用权
（四）土地抵押权的登记
物权需要采取一定的方式予以公示，土地抵押权的公示方式是土地抵押权登记。
它以法定登记方式将土地抵押权存在的事实表现于外部以使他人可以查询，防止第三人因不知抵押权的存在而遭受不利后果。
我国对土地抵押权实行登记生效主义，意义在于：
具有了对抗第三人的效力；
是抵押合同生效的要件；
是国家加强对土地的统一管理的需要。
登记机关
土地管理部门；县级以上人民政府规定的部门。
（二）土地使用权抵押合同
1、土地使用权抵押合同
含义：
土地使用权抵押人和抵押权人为保证债务的履行而签订的担保协议
特征：
民事合同；从属合同；
主体特定；依法登记。
2、土地使用权抵押合同的内容
当事人、抵押物的基本情况；
被担保的主债权的种类、数额、用途以及支付方式、偿还方法等；
债务人履行债务的期限或抵押期限；
抵押物的占管；
抵押担保的债权范围、消灭条件等。
3、当事人的权利义务
抵押人
继续享有出让合同中规定和约定的占有、使用和收益的权利
处分权，包括转让、出租土地使用权
必须按照出让和抵押合同的约定使用土地
抵押权人
优先受偿—不得优于劳动工资等
保全
物上代位
让与处分——连同债权一起让与通知抵押人
（三）土地使用权抵押权的效力
1、土地抵押权担保的范围
土地抵押权以其标的物（包括从物和孳息）的全部价值担保权的清偿
主债权及其所生之利息
债权未获清偿所生的违约金或损害赔偿金
实现抵钾权的费用
2、对抵押权人抵押权的限制
3、对抵押人抵押物所有权的限制
4、优先效力
5、从属效力
6、排他效力和追及效力
（四）土地使用权抵押权的实现
1、涵义
土地抵押权人在债务人到期不履行债务或土地使用权抵押合同有效期间被宣告破产解散时，可依法律规定或合同约定以土地使用权折价或变卖所得的价款来清偿所担保的债权。
2、土地抵押权实现的条件
主债权已届清偿期而未获清偿
《担保法》第53条规：
抵押权人行使抵押权以主债权已届清偿期而未获清偿为要件。
除非债务人有法定的抗辩权或抗辩事由（如不安抗辩、同时履行抗辩、不可抗力等）
主债权未届清偿期，但债务人的期限利益因法定原因或者约定原因消灭
抵押人（债务人）受破产宣告解散或被依法撤销而不能即时清偿债务
债务人死亡而无继承人或受遗赠人；债务人死亡有继承人或受遗赠人，但其继承人或遗赠人拒绝履行债务
债务人有不利于土地抵押权人利益的行为或不作为
3、土地抵押权实现的方式 ——拍卖
4、实现后的登记
注销登记
变更登记
问题：
1.结合担保法相关知识，试述土地抵押权的效力。
2.如果在抵押期间出现了抵押物价值减少，怎样追究责任？
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