创意产业园区发展定位与概念性规划90页.docx
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创意产业园区发展定位与概念性规划90页
如何创意——园区发展定位
创意什么——园区核心业态遴选
怎么创意——园区概念性规划
检验创意——园区财务投资测算
推广创意——园区市场推广策划
附录——园区建筑单体详细设计
4—9
10—18
19—38
39—44
45—45
46—89
漕河泾园区产业升级、周边区域潜在消费能力与SVA产业链构筑是驱动本项目的三大
驱动力
产业升级、核心业态发展
租金利益最大化
基地发展
的驱动力
业态转型、提升
功能定位多样化
需要基地物业现金的反哺、支持
A-漕河泾园区产业升级，
现代服务业发展趋势
B-基地周边潜在消费空
间巨大、商业氛围成熟
规划为上海首批现代服务业集聚区
（微型CBD）,政府支持力度大；占
规划为国际商务社区、街区式购物
规划为集信息科技产业、综合办公、
培训中心、及配套服务设施为一体
项目
内容
比较
对田
林项
目的
影响
地23万平方米，建筑面积80万平方
米，包括“总部经济平台”、“研发
设计平台”、“创新孵化平台”、综合
服务平台”等
规模大，能级高，政策支持有力，
全新形态
创意竞争策略
·发掘功能板块主题特色
·在创意上下功夫，产生独特形象
·优化基础设施，如充沛的停车等
中心，包括商务办公、数码港、酒
店餐饮、休闲娱乐、观光购物街、
酒吧街、精品商场、等业态。
规模大而零散，紧邻SVA项目，相
似的基地形态
差异竞争策略
·注重对商务客群细分，了解产业
配套的需求
·发掘特色和形成集聚
·注重品牌与亮点的打造
的科技园区。
项目的商业业态规划
是地铁上盖物业，包括休闲娱乐、
精品服饰、健身房、美容、饭店、
大超市等
紧邻地铁站点，相似的基地形态，
商务商业功能明确
品牌竞争策略
·要挖掘产业间的相关性，形成产业
集聚
·注重品牌与亮点的打造
周边资源如徐家汇中心、上师大、南站商
圈等，项目可借势发展
漕河泾园区产业升级，SVA产业链延续
周边大型居住社区，潜在商业消费需求巨
大
与其他园区相比，项目位于中环，地段一
般
周边W19、邮通与仪电地块规划功能相似，
竞争激烈
创意产业园区竞争激烈，是否能达到授牌
的要求，政策风险
体量为10万平方米，规模较大，利于发挥
积聚优势
在装修方面可得到150-200元补贴
相对一般园区更好的绿化空间
投资有限，收益回报要求在3元/平方米/天
现有物业为80年代厂房，结构特殊，风貌
无特色
徐汇区对于税收属地化的要求
延续并扩展数字多媒体产业链
顺应由研发商务到休闲娱乐的转变，
取得更大的发展；
在目前徐汇区数码娱乐园区竞争激
烈的情况下，进一步挖掘与SVA技术
主力业态内部构筑相互关联的业态链
项目体量较大，能够在主力创意产业业
态内部，沿着产业集群互动的方向，从
研发-销售-技术支持-展示-商业配套等
环节构筑相互关联的细分业态
相关的多媒体应用主题
适当提升商业比重，提升园区租金变现能力
项目所处大型社区的区位和周边竞争对手的发展
来看，注入适宜比例的特色商业可以提高本项目
的物业价值变现能力
结合项目体量的优势，实施大规模综合开发
建筑更新与SVA历史文脉及产业特征相融合
由单一产业发展思路转向多产业集群化的多主题产业集成
打破配套开发的思维定式，发展特色主题商业功能区
突破产业创意与生活创意的限制，实现二者的互融共生
特色创意商务集群的
灵动空间
融创意产业与创意
生活为一体的超大
型综合创意商务谷
动感商业
的体验场所
提升园区商务
配套的服务高地
创意产业是人本经济背景下以创
意为主宰的一种资源配置方式，
而非工业经济时代按照资源来配
置资源。
在这种大业态观的导引
下，把握漕河泾现代服务业升级
趋势、周边社区的商业演化格局
与狭义创意产业的适宜业态三大
方向，创意产业园区将构
筑包括内容创意产业集群、创意
生活商业集群与现代创意集群三
大板块的有机业态体系。
SVA
——CONTENTVALLEY
动漫业（网络
游戏、动漫卡通）
数
字
影
音
SVA
创意内容
产业谷
WEB2.0电子
门户
时
尚
出
版
产业类型
承载物业形态
物业特征
内容创作
及术研发
内容获得
及编辑
节目制作
及加工
内容获得
办公用房
工作室
小规模或大
空间商务办
公用房，空
间容量20-
50人为主
产
业
链
产品制作
及运营
平面设计
及印刷
节目发行
网络支持
专业工作
空间
需要安装大
型专业设施
商务办公用
房，需求空
间面积大
广告制作及营销推广
办公用房
工作室
小规模或大
空间商务办
公，空间容
量1-20为主
销售
展示
娱乐
销售展示
书吧
竞技广场
音像城
展示中心
大面积商业
用房
商务办公
商务办公功能的核心业态确定以工业设计和研发设
计为主导的商务港
工业设计为
主导的产业
集聚
设计研发
研发/设计服务业
信息咨询服务业
总部经济
创新孵化
跨国企业研
发中心与总
部基地
支持测试/测量中心
商务服务区
创投企业的孵化器
综合服务
研发区
展示区
交流区
培训区
服务区
功能目标
主导产业
围绕跨国电子企业进行招商，集聚小型创业企业
商务服务配套
商务功能
衍生需求
商务配套定位
核心业态
业态组合
综合服务型立体商务配套体系
商务配套定位细化与业态组合为多元综合立体
配套服务体系
酒店客房
基本设施：
标准客房/商务套
房/豪华套房
配套设施：
厨房/桑拿/按摩
浴缸/镭射影音系统
服务
会议会展
基本设施：
会议区/多功能厅/展厅
配套设施：
语音同传/声像设备
娱乐健身
游泳馆/网球馆/桥牌俱乐部/保龄
球馆/壁球馆/豪华电影馆/乒乓球
室/台球厅/健身房/KTV包间/舞
厅/垂钓/美容美发/桑拿/按摩和人
体体质测评
内容
特色餐饮
中餐厅/西餐厅
SVA三大增值服务平台
园区拥有优越区位（SVA集团在市中心城区最大的产业基
地）、产业传承（记忆SVA昨日的辉煌）、产业链优势（如
中央研究院、广电网络通讯、广电销售公司入驻），田林
基地的新发展将在打造三大增值服务平台的基础上，强化
SVA产业链上下两端增值服务的综合盈利能力
产品外延的扩大
研发平台
上游：
产品研发
闵行
商务平台
产业外延的扩大
产业链整合
SVA
产业
基地
市场外延的扩大
展示平台
下游：
市场开拓
为目标的面向国内和国际市场的销售、
上中心及广电信息原有的制造中心实施管理、协调和决策，
·将构建一个以市场为导向、以客户需求
服务平台
·主要建设一流的开发实验室、新产品的小批量生产车间、总装车间和包装车
间，进行近期和中期的产业化开发和技术储备
·形成纵向的经营管理人才、研发技术人才、相关技术人才、高技能职业人才
培训中心，形成横向的集团→业务群→业务单元三级培训中心
·其功能主要是对以
以使得各个中心能有序、高效、协调地运行
实现大空间厂房
与商业的完美融
合，营造意象空
间
增加周边居民
生活需求的可
选择面，呈现
多彩生活方式
区别周边几个大
体量、综合型商
圈发展规划，形
成多元化、互补
型商贸商务联动
发展
以特色商业吸
引外来消费者，
转变单一消费
结构
娱乐休闲型型
商务服务型
创意概念型
创意生活商业产业集群：
·体验式多媒
体娱乐
·电影艺术互
动区……
·个性、时尚休
闲会所
·会议中心/展
示中心……
·工艺品制作馆
·时尚家饰
·生活教育体验中心
·特色体验式餐饮
以传统产业为基础，融入创意、科技与人文特
质，转变成为食、衣、住、行、教育、娱乐等
民生领域的复合式经营，提供具有深度体验、
高质、美感的产品
两轴——绿轴＋水轴
贯穿园区的步行、景观系统
三片——商业休闲＋创意园＋
商务办公
各片区功能复合，设置溶解
七星——核心商业景观节点＋
各次景观节点
各节点十字串联，双轴挂珠
动态交通规划：
主要车行线路呈十字贯穿园
区，主要人行线呈斜十字穿越园区。
消防车
道环绕园区设置以满足消防需要。
静态交通规划：
设置集中地面停车场，同时运用立
体式停车方式，产业化大楼设置一层地下机械式停
车库
停车指标
写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标
是0.5个，商业性质建筑的指标是0.5个至1.2个，餐饮性
质的指标是1.25个。
规划后园区建筑面积：
133319.5m2
其中园区商务办公建筑面积：
103451.1m2，商业娱乐建
筑面积29868.4m2
园区机动车至少需要约815个车位
机动车停车位规划方案一：
地面停车场面积为：
6897.5m2，按30m2/个停车位计算，
地面停车场可提供230个停车位。
产业化大楼地下机械式停车库面积为：
4957m2，按
10.8m2/个停车位计算，地下停车库可提供459个停车位。
13号和12号楼改造成机械式停车库面积为：
1496.2m2，
按10.8m2/个停车位计算，可提供138个停车位。
13号楼剖面分析
总停车位为：
827个
机械式停车库剖面分析
机动车停车位规划方案二（推荐方案）：
地面停车场面积为：
2172.3m2，按30m2/个停车位计算，
地面停车场可提供72个停车位。
产业化大楼地下机械式停车库面积为：
4957m2，按
10.8m2/个停车位计算，地下停车库可提供459个停车位。
13号和12号楼改造成机械式停车库面积为：
1496.2m2，
按10.8m2/个停车位计算，可提供138个停车位。
室外机械式停车面积为：
4215.4m2,按3层停车位计算，
可提供390个停车位。
按5层停车位计算，可提供650个停车位。
总停车位为：
1319个
机动车停车位规划方案三：
地面停车场面积为：
2172.3m2，按30m2/个停车位计算，
地面停车场可提供72个停车位。
产业化大楼地下机械式停车库面积为：
4957m2，按
10.8m2/个停车位计算，地下停车库可提供459个停车位。
13号和12号楼改造成机械式停车库面积为：
1496.2m2，
按10.8m2/个停车位计算，可提供138个停车位。
室外机械式停车面积为：
4215.4m2,按3层停车位计算，
可提供390个停车位。
按5层停车位计算，可提供650个停车位。
园区地下机械式停车库面积为：
3344m2，按10.8m2/个停
车位计算，可提供309个停车位。
总停车位为：
1628个
机动车出入口规划
为避免机动车在园区入口处造成拥堵现象，园区
内地面停车场及地下停车库都尽量规划在入口处，
让车流在入口的地方就快速停入停车位，避免给道
路带来压力。
同时考虑到停车位大都集中在园区东西两侧的虹
漕路和苍梧路边，而这两条路都比较窄，一旦有大
量车辆从道路上进出园区，会导致堵塞。
所以规划
将这两条道路上进入园区的主要出入口设置为单向
出入口,也就是虹漕路上的园区出入口主要为机动车
入口，而苍梧路上的园区出入口为机动车出口。
这
样避免了进出车辆的冲突。
而田林路上还是保留机
动车进出都可以。
根据不同的功能区，在虹漕路上的机动车入口也
分开设置，避免形成冲突。
景观廊道
特
景观树池
色
景
观
柱
生
态
停
车
场
镂空景墙
亲
水
平
台
与
水
景
的
结
合
景
观
树
池
花
坛
与
座
椅
的
结
合
与灯光结合的铺装
玻
璃
与
喷
泉
的
结
合
翠
竹
与
石
景
的
结
合
灯
光
与
座
椅
的
结
合
木制景观廊架
翠
竹
成
荫
喷
泉
水
景
现
代
气
息
的
观
景
亭
园区水轴景观
是通过一系列
点式景观水体
来实现的，水
景的分布主要
木制平台
集中在入口和
核心广场，是
木制廊架
人们视线的焦
点
水景主要由水
池、平台、景
景观桥
观桥、廊架等
景观元素构成。
水轴中还有个
特色景观元素
是景观片墙，
景观片墙
通过有序的组
织把几个点式
观景长廊
水景串连起来。
片墙上还可以
设置些提示标
语，起到指示
作用。
观景平台
·通过水体
和喷泉让
广场显得
活跃热闹，
喷泉与不
断变幻的
光束相结
景墙与水景的结合
合，共同
舞动光影
和水景。
花钵
特色小品
景观长廊
石景
入口景观通
过水体、植
物、小品等
组合，运用
灯光技术、
玻璃材质，
在水体周围
设置木制平
与灯光结合的铺地
台和休息椅，
为人们提供
一个休闲和
富有特色的
休闲娱乐。
指示性景墙
喷泉与水景的结合
特色喷泉景观
休闲长椅
树池与灯光的案结合
·中庭内部景
观通过水体、
景墙、玻璃
景观桥和绿
化处理，以
及水景与灯
光的结合，
带给人们一
个充满活力
玻璃景观桥
与动感的休
闲空间。
景墙与水景的结合
特色小瀑布
水景与灯光的结合
景观休息椅
创意园改造后经济技术指标:
总用地面积：
总建筑面积：
容积率：
10.2万m2
13.8万m2
1.3
商务办公总建筑面积（包括中央研究院）：
商业娱乐旅馆总建筑面积：
创意园区办公总建筑面积：
79168.9m2
29948.4m2
29239.2m2
节点2（核心广场）
73.67
0.45%
道路
180.00
1,765.00
31.77
绿化
250.00
280.00
7.00
水体
600.00
215.00
12.90
其它
55,000.00
4.00
22.00
户外游戏/健身设施
其它
336.99
2.08%
道路
180.00
6,262.00
112.72
绿化
250.00
8,203.00
205.08
水体
600.00
320.00
19.20
给排水工程
5%
26.32
0.16%
绿地微喷系统、国产喷头、UPVC管道铺设、窨井砌筑
、潜水泵（5％公建总价）
电气工程
12%
63.17
0.39%
室外电缆铺设；配电箱、控制柜；庭院灯、水下灯、
草地灯；室外音响系统（12％公建总价）
5
车库
800.00
2,102.40
168.19
1.04%
地上建筑改造
根据估算，
本项目总投资约为1.6亿元
序号
项目或费用名称
估算价值
投资比例
（%）
备注
单价
（元/m2）
建筑面积
（m2）
合计
（万元）
一
建安工程投资
11,321.23
69.79%
二
其它建设费用
3,575.44
22.04%
1
搬迁安置费用
2,000.00
12.33%
2
前期工程费用（4％,含咨询费、设计
费、监理费等）
4.0%
452.85
2.79%
按
（一）为基数
3
管理费用（3％）
3.0%
413.22
2.55%
按（一＋二.1＋二.2）为基数
4
建设期不可预见费（5％）
5.0%
709.36
4.37%
按（一＋二.1＋二.2＋二.3）为基数
一、二部分合计
14,896.66
91.83%
三
涨价预备费
-
0.00%
忽略不计
四
建设期偿还贷款利息
1,324.92
8.17%
固定资产投资
16,221.58
100.00%
五
流动资金
0.00%
注：
建设期销售利润作为流动资金滚动
总投资
16,221.58
100.00%
根据实际搬迁计划，按面积估算相对开发时序：
建设开发时序假设
建设期
2006
2007
2008
建安工程投资
外立面工程
20%
60%
20%
改建工程
20%
60%
20%
设备及安装
50%
50%
公共基础建设
40%
40%
20%
车库
50%
30%
20%
其它建设费用
40%
40%
20%
建设开发资金投入时序估算
单位：
万元
建安工程投资
外立面工程
991.27
2,973.80
991.27
改建工程
240.36
721.07
240.36
设备及安装
0.00
2,189.52
2,189.52
公共基础建设
246.35
246.35
123.17
车库
84.10
50.46
33.64
其它建设费用
1,430.17
1,430.17
715.09
总开发资金
2,992.24
7,611.37
4,293.05
商业租金收入
商业租金（元/m2.天）
2.25
3.50
4.50
4.50
4.86
5.25
5.67
6.12
6.61
7.14
7.71
8.33
商业年收入（万元）
156.72
975.17
1,567.23
1,880.68
2,369.66
2,742.03
3,158.82
3,624.75
3,914.73
4,476.61
4,834.73
5,221.51
物业收入
物业费（元/m2.月）
21.00
22.05
23.15
24.31
25.53
26.80
28.14
29.55
31.03
32.58
34.21
35.92
物业收入合计（万元）
186.50
799.89
1,115.22
1,405.17
1,721.34
1,936.50
2,127.55
2,311.16
2,426.72
2,585.36
2,840.23
2,982.24
收入合计
643.93
3,837.01
6,032.98
7,306.49
9,157.00
10,540.63
11,870.68
13,229.29
14,218.30
15,568.97
17,436.75
18,746.48
营运管理费用
销售费用（万元）
（按年经营收入的5%）
32.20
191.85
301.65
365.32
457.85
527.03
593.53
661.46
710.92
778.45
871.84
937.32
年营运费用（万元）
（按年经营收入的20%）
128.79
767.40
1,206.60
1,461.30
1,831.40
2,108.13
2,374.14
2,645.86
2,843.66
3,113.79
3,487.35
3,749.30
管理费用（万元）
（按年经营收入的3%）
19.32
115.11
180.99
219.19
274.71
316.22
356.12
396.88
426.55
467.07
523.10
562.39
成本合计
180.30
1,074.36
1,689.24
2,045.82
2,563.96
2,951.38
3,323.79
3,704.20
3,981.12
4,359.31
4,882.29
5,249.01
经济效益静态分析：
投资利润率：
24.96％
投资利税率：
15.80％
固定资产部分以入帐，此处以
2009年初总资产净值＋改造房屋
成本记入：
固定投资折旧费
土地成本摊消费
年折旧与摊消费
固定资产现值
资产总额
13,370.11
40,475.85
53,845.96
2009
616.09
2,023.79
2,639.89
51,206.07
…
…
9.89
6.97
2018
616.09
2,023.79
2,639.89
27,447.09
经营期（10年）
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
6,032.98
7,306.49
9,157.00
10,540.63
11,870.68
13,229.29
14,218.30
15,568.97
17,436.75
18,746.48
349.91
423.78
531.11
611.36
688.50
767.30
824.66
903.00
1,011.33
1,087.30
590.13
708.16
892.28
1,032.50
1,169.18
1,310.18
1,414.99
1,558.03
1,751.58
1,891.71
5,321.88
5,530.92
5,854.01
5,982.09
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