南昌建设路项目可行性研究报告.docx

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南昌建设路项目可行性研究报告

建设路项目可行性研究报告

建设路项目可行性研究报告

一、报告摘要

1.1、项目市场条件

Ø近年来，南昌市经济保持了持续、快速、健康的发展态势：

GDP、人均可支配收入和社会固定资产投资等方面每年都保持较大幅度的提高。

为南昌市房地产业蓬勃发展，持续繁荣打下了坚实的基础。

Ø随着城市化进程的加快,也带动了南昌市政府重点规划区域建设的加快，如红谷滩、象湖新城等，但新城区无论是人口、市政、商业、教育、医疗等等都与老城区有巨大的差距，故在老城区置业还是市民的最大愿望。

1.2、行业竞争状况

Ø政策执行力度加大，房地产市场日益规范；

Ø房地产快速发展，房价持续上升，对居住升级换代的需求旺盛；

Ø房地产同质化竞争越来越严重，市场出现结构性过剩，高品质项目受到市场的欢迎；

Ø研发及整合营销环节还是竞争低密度区域，市场竞争机会大；

Ø土地供应量巨大，但老城区供应量极少。

1.3、经济分析结论

根据对整个项目进行的经济测算，预计的销售价格、销售率的条件下，项目经济指标如下：

项目

经济指标

项目

经济指标

用地面积

7920㎡（11.88亩）

建设面积

18216㎡

公共建筑面积

1000㎡

容积率

2.3

项目总投资

6676.88万元

销售收入

（住宅销售率：

100%）

11191.40万元

银行融资

3400万元

自有资金

2400万元

税前利润

4513.52万元

税后利润

3024.06万元

成本利润率

（税后利润/总成本）

45.29%

销售利润率

（税后利润/销售收入）

27.07%

最高承受土地价格

318.6万元/亩（成本利润率为30％）

注：

本项目总投资大约预计为人民币6676.88元，按企业自有资金单位为万元计，结合项目投资计划和资金来源与运用分析，本项目申请3400万元的信贷额度，期限为1年。

Ø自有资金：

2400万元（不低于35％）；

Ø银行融资：

3400万元；

Ø其余资金来源于本项目在预计销售期内（1年）的销售回款，需预售款中的876.88万元即可；

Ø通过敏感性分析，容积率变动对项目利润影响较大；

Ø通过敏感性分析，销售价格对项目的利润有一定影响；

Ø在假定的销售价格、销售率成立的条件下，本项目的预期投资效益良好，可进行投资开发；

Ø假定项目最低利润率为项目成本的30%，本项目的土地价格承受能力较高

　　容积率为2.3时，则地块的最高承受土地价格为3784.97万元，即318.6万元每亩

　　容积率为3.0时，则地块的最高承受土地价格为4735.37万元，即398.6万元每亩

　　容积率为4.0时，则地块的最高承受土地价格为6302.34万元，即530.5万元每亩

　　容积率为5.0时，则地块的最高承受土地价格为7910.89万元，即665.9万元每亩。

1.4、风险及建议

Ø虽受政策影响，但南昌市房地产还是持续快速发展。

从土地交易的情况来看，地块的土地成本可能较高，这就需要想办法创造附加值，提高销售价格，从而把风险降到最低。

Ø因地块在老城区，所以应充分利用地块区位优势和资源；且与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造项目品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款，从而实现效益最大化。

Ø在产品同质化日益严重的房地产市场，要想获取预期收益，必须在现有条件下，最大限度挖掘产品的附加价值。

二、项目概况

2.1、项目位置

项目位于南昌市建设东路和玉带河交汇处，中大紫都项目后面。

属国药厂原用地，交通发达，周边配套完善，是南昌老城区较为核心位置。

2.2、项目用地经济指标

根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示：

项目

规划指标

用地面积（卖地红线）

7920㎡（11.88亩）

用地性质

居住用地

土地使用年限

70年

建筑容积率

2.3

绿化率

≥35%

三、项目投资环境

3.1、宏观经济分析

南昌市作为京九线上唯一的省会城市，同时也是中部地区六大中心城市之一。

近年来，全市上下为实现把南昌建设成为现代区域中心城市、现代文明花园式英雄城市的目标，经济呈现强劲增长态势，大多数经济指标呈两位数增长，走在全国、全省发展的前列，出现了持续、快速、健康发展的新局面。

3.1.1、经济持续快速增长

随着城市发展的不断深入，南昌市综合经济实力显著增强，GDP、固定资产投资以及人均可支配收入等各项指标都实现了持续上升的势头。

3.1.2、与周边中部城市比较，位居中部城市前列

南昌与中部其它省会城市相比，发展迅速，各经济指标增长速度居中部前列。

通过上图可以看出，南昌市的人均可支配收入及固定资产投资这两项指标，其增长速度都位居中部六大城市之首，GDP增长速度也位于中游。

房地产投资占固定资产投资比例

年份

南昌

长沙

合肥

武汉

太原

郑州

03年

0.26

0.2761

0.35

0.26

0.21

0.15

04年

0.264

0.2972

0.38

0.28

0.19

0.19

05年

0.21

0.324

0.38

0.28

0.18

0.2

06年

0.176

0.3124

0.336

0.1758

0.22

0.274

近年来，南昌市房地产投资占固定资产投资比重呈下降趋势，其主要原因是最近三年南昌市的固定资产投资增长加快，房地产投资增长速度跟不上固定资产投资增长的速度，造成房地产投资总量增加但比重下滑的情况发生，并非房地产投资降温。

这也从侧面反映了南昌未来宏观经济持续增长，将进一步刺激房地产市场迅猛发展，投资前景看好。

3.2、南昌经济发展分析小结

近年来，南昌市经济保持了持续、快速、健康的发展态势：

GDP、人均可支配收入和社会固定资产投资等方面每年都保持较大幅度的提高。

为南昌市房地产业蓬勃发展，持续繁荣打下了坚实的基础。

四、城市规划发展分析

4.1、城市化进程加快，城市发展四面扩展

Ø根据南昌市“双三百”的城市发展规模和目标规划，南昌城市化进程伴随经济发展热潮而来。

在此基础上,南昌市城市总体规划提出了“西进、东拓、北控、南延”的发展策略。

Ø据城市规划布局资料显示,从现在起到2020年，南昌市中心城按“一江两岸、一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进”的规划布局。

其中,南昌将重点开发五个具有很高产业和建设开发需求，开发效益好、环境容量较大的城市重点拓展区，依序包括：

1、红谷滩中央商务区。

以行政功能和商业中心建设带动重大商务、文化、教育和公建项目建设，进一步增强交通设施的通达性，建设红谷滩高层建筑群；

2、朝阳组团。

启动朝阳组团建设，成为以大型住宅基地为主体、生活设施配套完善的人居中心；

3、“两湖”产业景观区。

依托城东地区基础设施的不断改善，不失时机地推进艾溪湖、瑶湖区域的景观开发和产业集聚，建设艾溪湖片高新技术产业和服务业生态功能区，瑶湖片文化教育与生态旅游观光功能区；

4、一江两岸产业带。

启动赣江两岸产业带的规划和建设，滨水区域突出公共性、连续性、可达性、亲水性和安全性，形成以现代服务业和都市旅游业为主体的产业走廊，打造城市未来的黄金中轴线；

5、昌南新城。

适应城市形态加快南延的趋势，发掘城市南部区域的优势和潜力，把昌南新城建设成为城市商业副中心区域，增强城市的总体功能和对小蓝、莲塘、向塘及以南广大区域的辐射能力。

4.2、城市规划发展结论

南昌城市化进程的加快,带动了南昌市政府重点规划区域建设的加快，但新城区无论是人口、市政、商业、教育、医疗等等都与老城区有巨大的差距，故在老城区置业还是市民的最大愿望。

五、房地产政策分析

自2004.3.21国土资源部颁布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（8.31大限）以来，一系列土地、金融税收、产品技术规范、价格、交易管理政策陆续出台，调控力度日益加大，实施细则日益具有针对性，房地产市场日益规范。

5.1、房地产政策分析

附:

全国及南昌地方2004-2007年已出台的房地产相关行业政策

Ø土地政策一览表

政策名称

颁布时间

重点内容

关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知

2004.3.21

就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理

2004.4.29

集中半年左右时间，继续深入开展土地市场治理整

关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理

2004.5.21

治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地，并要严格执行土地利用总体规划和年度计划。

2004.8.19

要求经营性土地交易都必须在市土地交易市场以招拍挂的方式公开进行

国务院关于深化改革严格土地管理的决定

2004.10.21

严格依照法定权限审批土地，新增建用地土地有偿使用费实行先缴后分

建设项目用地预审管理办法

2004.12.1

充分发挥土地供应的宏观调控作用，控制建设用地总量。

实行分级预审，在项目可行性研究阶段由建设用地单位提出预审申请。

关于当前进一步从严土地管理的紧急通知

2006.5.30

不得违反土地利用总体规划和年度计划用地

从严审批各类非农建设用地

确保房地产调控的土地政策落到实处

严肃查处违法违规用地

继续深入开展“完善体制、提高素质”活动

关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知

2006.6.14

认真清理违法违规用地；严肃查处重大土地违法案件；巩固土地市场治理整顿成果；组织开展执法检查、严明法纪。

国务院关于加强土地调控有关问题的通知

2006.8.31

进一步明确土地管理和耕地保护的责任

切实保障被征地农民的长远生计

规范土地出让收支管理

调整建设用地有关税费政策

建立工业用地出让最低价标准统一公布制度

禁止擅自将农用地转为建设用地

强化对土地管理行为的监督检查

严肃惩处土地违法违规行为

关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知

2006.9.18

关于省级批准（核准、备案）项目需作出说明问题

关于占用基本农田的论证问题

关于建设占用耕地“先补后占”问题

关于城市批次用地需补报的有关材料问题

Ø金融政策一览表

商业银行房地产贷款风险管理指引

2004.9.2

将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）

关于调整金融机构存、贷款利率的通知

2004.10.28

一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

另外，个人住房公积金贷款5年（含）以下从3.60%提高到3.78%，5年以上从4.05%提高到4.23%；商业银行自营性个人住房贷款5年（含）以下从4.77%提高到4.95%，５年以上从5.04%提高到5.31%

中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知

2005.3.16

将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则

关于住房公积金有关利率政策调整的通知

2005.3.18

上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点

财政部税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知

2005.3.22

对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

关于转发《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》的通知

2005.5.27

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，2年以上可按规定办理免征营业税对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时

《中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率》（注：

2007年央行加息五次）

2007．9．15

自2007年9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。

Ø产品政策

关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知

2005.4.15

房地产开发企业要将所售商品住房的结构形式及其节能措施、围护结构保温隔热性能指标等基本信息载入《住宅使用说明书》

Ø交易政策

关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定

2004.7.20

预售商品房交付90天内办产权，因开发商原因未能如期取得房产证开发商承担违约责任

关于加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知

2004.9.21

对一些城市机制不健全、工作目标和思路不清、数据采集不完善、市场分析不全面、信息发布不及时、整体工作滞后等问题加以督促

房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）

2004.12.31

系统的开通使交易数据公开，人们可以在系统中查找所有增量与存量房项目的相关信息；该系统内采集了所有增量房和存量房的单价、单套成交价，对房地产市场具有很强的监控性

关于进一步加强房地产税收管理的通知

2005.5.18

对房地产税收实施一体化管理，在现行职责分工和征管要求的基础上，整合征管资源，以契税管理先缴纳税款、后办理产权证书（简称“先税后证”）为把手

关于加强房地产税收管理的通知

2005.5.27

规定了购房时间是以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间

经济适用住房管理办法

2004.5.13

限制经济适用住房的面积，而经济适用住房的价格以保本微利为原则，购买经济适用房满一定年限后方可按市价出售

印发关于进一步简化房产交易与权属登记程序的若干意见的通知

2004.12.27

积极妥善处理房屋产权发证中的历史遗留问题房产交易实行“凭证交易”

关于实施《办理商品房期房退房、变更手续操作规程》的通知

2005.5.23

对于已办理了合同登记备案的商品房在未交付使用及领取房屋所有权证之前不得转让。

买卖双方协商同意退房的处理办法

南昌市整顿规范房地产交易秩序专项活动的通知

2006.9.13

针对我市房地产交易环节存在的主要问题，重点整顿规范商品房预售管理、房地产广告发布管理、房地产展销活动管理、合同管理、房产经纪管理方面的违法违规行为

《关于切实稳定住房价格的通知》

2005.3.30

稳定房价，调整用地结构，控制被动性住房需求引导居民合理消费监测房地产运行贯彻调控住房需求的政策对稳定房价工作的督促检查

国务院转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知

2005.5.9

享受土地增值税标准：

容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下,地方上浮不超过20％

《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》

2006.5.29

90平米以下中小户型占开发量的70％

经济适用房9月底前公布，购房不足5年需交营业税，空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物，首付不低于三成，居住用地供应量七成用于中低价位中小套型

关于进一步规范我市商品房预销售行为的通知

2007.8.8

商品住宅项目自取得预售许可证之日起10日内必须开盘，并按整栋房源对外销售。

“南昌市房地产信息网”中公示的待售房源。

房地产开发项目取得商品房预售许可证后，开发企业或销售代理机构发放VIP卡或其它预购凭证的数量不得超过可售房源的数量。

5.2、政策分析小结

从2004年国有土地实行招拍挂制度开始，房地产已经成为政府和社会关注的焦点，国家和地方政府通过颁布一系列政策,其目的一方面为稳定房价,引导房地产行业健康的发展;另一方面为限制其他行业资金进入房地产行业。

虽然政府力图通过政策的调控，控制房价，但由于房地产市场对居住“质”和“量”的需求强劲，宏观调控近期收效不大。

六、市场需求分析

6.1、房地产快速发展，房价一路盘升

从上表可以看出，南昌住宅均价自2003年以来，一直呈上升趋势。

其中市区房价由2003年的2722元/m2攀升到2007年的4500元/m2左右。

6.2、住宅市场供需两旺，差额逐渐加大

从下表可以看出，南昌住宅供需曲线近三年保持持续稳定的上升趋势。

与此同时，市场供给量与成交量的之间的差额也越来越大。

2006年南昌市各版块新推续推供求情况（万平方米）

6.3、从价格到产品，南昌升级换代需求旺盛

6.3.1户型的需求分析

自2003年以来，南昌房地产市场发生了巨大的变化，南昌市民对套型面积的需求也发生了巨大的变化。

2006年，南昌市商品住宅户型需求是：

1、一房：

53.26㎡

2、二房：

92.26㎡

3、三房：

125.51㎡

4、四房：

148.75㎡

5、复式：

177.47㎡

2006年南昌市户型新推续推供求情况（万平米）

2006年户型需求最好的房型是：

三房户型面积在125.51㎡

6.3.2物态的需求分析

2006年南昌市各物业新推续推供求情况（万平方米）

2006年各物业形态中，多层、小高层、高层的供求都比较旺盛。

通过对物业形态等的对比发现，南昌市民对对住宅的舒适、品质需求越来越高，对住宅的升级换代需求越来越强。

6.4、小结

南昌住宅价格一路攀升，供需差额越来越大，在中档住宅供应远大于需求的同时，高品质住宅供应却供不应求。

体现出南昌市民居住需求已到了升级换代的时候。

对高品质住宅有着巨大的需求

七、市场供应分析

7.1、房地产发展趋势

房地产价值是一系列相互关联的环节组成的价值链，其发展趋势如下：

Ø资源－土地储备

趋势：

由于土地交易不规范，短期内，土地的获取能力是影响企业竞争力的重要因素；从长远来看，土地交易将日趋规范、公平、合理。

Ø设计－概念设计、建筑设计、环境设计

趋势：

大部分房产企业都将建筑设计与环境设计外包给专业公司来做，设计环节是整个房产开发过程中的核心部分之一，将越来越被关注、重视

Ø建筑－原材料采购、项目管理、施工、项目验收

趋势：

我国的建筑工业已较为成熟，国家已有一系列的规定来管理建筑工程的施工、质量等。

由于建筑工业的较低利润及劳动密集等特点，许多房地产公司均将建筑施工外包给建筑承包商。

Ø营销－广告策划、营销计划、销售、客户管理

趋势：

较多房产公司的营销还只是停留在产品推销阶段，但未来营销发展将由工程完工后的产品推销转向工程建设前的企划定位，完成从产品推销转向整合营销的转变。

Ø装潢－装潢设计、材料采购、装潢施工

趋势：

大部分房产商不涉及装潢业务，房产商可将其作为一种附加的增值服务。

通过精装修等手段，已成为一种差异化产品的方法

Ø物业管理－物业管理、房屋维修

趋势：

沿海经济发达地区，物业管理已逐渐成为一个单独的产业形态，在内陆地区，物业管理还欠完善。

随着物业管理越来越专业化的发展，物业管理将逐渐成为一个独立的产业形态，与房产开发的从属关系将越来越少。

7.2、小结

就目前南昌房地产市场而言，大部分房地产开发企业竞争区域集中在资源环节及营销环节。

这表明南昌房地产竞争还处于单项竞争时代，房地产价值提升还有很大的“蓝海”空间――空白点。

八、土地出让情况分析

土地出让量的大小，决定房地产未来几年开发量的大小。

也反映了房地产开发领域竞争激烈的程度。

2005年，南昌共出让土地为4500亩

区域

规模

区域

规模

市级供应面积

莲塘地区

200亩

象湖

140亩

湾里地区

200亩

青山湖

460亩

昌北开发区

500亩

红角洲

1000亩

高新区

200亩

区级供应面积

经济适用房

400亩

红谷滩新区

500亩

低洼危旧房改造

200亩

新建县

300亩

其他

400亩

长堎

300亩

南昌县

300亩

2006年，南昌共计供应土地面积5000亩

区域

规模

区域

规模

朝阳地区

1000亩

红谷滩新区

500亩

青云谱地区

900亩

湾里地区

150亩

昌东地区

500亩

经济技术开发区

200亩

青山湖地区

300亩

高新区

200亩

西湖地区

300亩

经济适用房

300亩

新建县长堎

250亩

低洼危旧房改造

100亩

莲塘地区

300亩

英雄经济技术开发区

100亩

桑海经济技术开发区

100亩

2007年1—8月份，南昌共计供应土地面积7225亩

区域

规模

区域

规模

朝阳地区

52.27亩

红谷滩新区

35.17亩

青云谱地区

184.72亩

湾里地区

438.31亩

昌东地区

1365.11亩

经济技术开发区

1095.70亩

青山湖地区

166.15亩

高新区

2504.25亩

西湖地区

129.55亩

经济适用房

870.00亩

新建县长堎

-----亩

低洼危旧房改造

500.00亩

莲塘地区

-----亩

英雄经济技术开发区

215.09亩

市中心区

149.70亩

桑海经济技术开发区

614.22亩

2005年、2006年出让的土地，有可能集中在2007年、2008年入市。

从上面2006年及2007年上半年土地出让表可以发现，市中心（老城区）土地出让量极少，而在市郊及规划发展区域土地（特别是工业用地）供应量巨大，这将使本项目具有巨大的先天性竞争优势。

九、行业竞争形势分析总结

Ø宏观政策执行力度加大，房地产市场日益规范；

Ø房地产快速发展，房价持续上升，对居住升级换代的需求旺盛；

Ø房地产同质化竞争越来越严重，市场出现结构性过剩，高品质项目受到市场的欢迎；

Ø研发及整合营销环节还是竞争低密度区域，市场竞争机会大；

土地供应量巨大，但老城区供应量极少。

十、行业竞争形势分析总结

10.1、隆鑫广场

10.1.1项目资料

物业名称

隆鑫广场

项目位置

解放西路80号

开发商

南昌市百盛实业投资有限公司

物业公司

深圳长城物业管理公司

代理商

同致地产

工程进度

共三期、二期9月16日开盘

占地面积

74.91亩

建筑面积

18万平方米

绿化率

35％

容积率

2.75

价格

均价6200元/平方米

物业费

1.42元/平方米.月

开盘时间

2006年10月

入住时间

2007年12月

停车位

920，其中地上135辆，地下785辆

楼盘档次

中高档

10.1.1.1区位介绍

隆鑫广场由浙江彪马集团投资，南昌市百盛实业投资有限公司投资5.6亿元巨资打造的洪都中大道首个集商业、居住、休闲、娱乐、文化、景观为一