郑州太康县房地产市调报告精品.docx
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郑州太康县房地产市调报告精品
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太康县房地产市调报告
郑州联阳地产机构
太康项目组
前言
为了持续了解、把握市场动态给太康六盛·未来华府项目的开发、定位和营销方案提供依据，特此进行了对太康县整体房地产市场的二次调查，了解当地房市的基本情况。
调查对象：
太康县所有在售和待售大中小型项目
调查范围：
太康县城区和郊区
调查方法：
此次调查主要采取了电话问询，伪装客户，实地踏勘并结合一次调查结果进行综合分析。
调查目的：
通过对太康县整体房地产市场的调查，了解当地房市的基本情况，把握市场动态，为确立六盛·未来华府项目的开发、定位和营销方案提供依据。
本次调研共调查了县城区10余个项目，本报告仅列举9个具有代表性的项目，以下是各项目名称及其基本情况。
1.锦绣银城
2.百合佳园
3.水岸名家
4.江南印象
5.御花园
6.万里商业广场
7.万鹤赉
8.鑫聚园
9.盛世·都市名家
锦绣银城
1、楼盘基本数据
地址：
县政府侧对面人民广场南侧
开发商：
洛阳豫安房地产开发有限公司
投资商：
河南省安装集团有限责任公司
景观规划：
深圳市国际印象
建筑设计：
周口市建筑设计研究院
二期：
2栋12层小高层，（1#楼：
1F-2F商业，2#楼拐角处：
1F-2F-3F是商业）
住宅开盘时间：
2011年11月30日商业开盘时间：
2011年12月3日
占地：
44000㎡建筑面积：
60000㎡
工程进度：
一期已入住，二期已封顶
交房日期：
2012年11月销售率：
约75%
楼间距：
19米
2、户型结构
二期
户型
3+2+1
3+2+2
面积
115.87
113㎡---135㎡
3、销售价格
均价约：
4000元/㎡
部分楼层价格：
小高层7层售价4105，向上每层增加100元，向下每层减少50元—60元，目前一期仍有少量房源，销售价格3300元左右。
付款方式：
一次性优惠10%分期%（首次可付20%--60%,剩余交房付清）
不能按揭不能用公积金
4、商业
商业价位：
约：
5000元/㎡---7000元/㎡商业面积：
约100多㎡—300多㎡
5、项目综述：
该项目位于人民广场南侧，老涡河以北，太康高中西面，是教育行政中心，地理位置优越，开发时间较早，一期开发已经售完，客户认可度较高，二期销售率达到约75%。
销售员服务态度一般。
销售热线：
0394/6555666、6555999
百合佳园
1、楼盘基本数据
地址：
太康县检察院北面开发商：
河南广奥地产投资有限公司
售楼地址：
太康县阳夏路与支农路西北角
一期：
共4栋（8层电梯房）共：
300户左右
建筑面积30000㎡
二期：
占地20亩建筑面积：
50000㎡
共6栋（8层电梯房）
工程进度：
一期以交房，二期未建
2、户型结构
户型
2+2+1
3+2+1
3+2+2
面积
109.46㎡
118.34㎡--136.7㎡
136.95㎡---143.96㎡
3、销售价格
一期：
09年下半年开盘，开盘均价1700元/㎡，现均价2600多元/㎡，现剩余一套7层2680元/㎡，一次性优惠1%，每层差价在20元左右。
物业费0.5元/㎡
二期：
大概6，7月份开始，均价在2700-2800元/㎡。
户型沙盘未定
4、项目概述
小区紧邻检察院，对面有华夏外国语小学，华夏中学，太康一高，现销售部关门。
5、销售热线：
0394/6652222、6652666
水岸名家
1、楼盘基本数据
地址：
县人民广场对面开发商：
河南亿安房地产开发有限公司
投资商：
北京亿安泰房地产开发有限公司
一期占地33104㎡建筑面积：
44810㎡
共：
（8层电梯房）（4层花园洋房）
二期：
共2栋8层电梯，（25#楼26#楼现房。
有两栋临河未建）
工程进度：
二期现房
二期开盘时间：
2011年12月
2、二期户型结构
户型
2+2+1
3+2+1
3+2+2
面积
90㎡
110㎡
120㎡--133㎡
3、销售价格
目前25＃26＃有现房可售，价格在3780元/㎡—3960元/㎡，年前开盘，目前销售率约50﹪.
4、项目概括
小区紧邻县人民广场，休闲广场，配有天然气，低温中央空调（1.4元/吨），剩余二期紧邻河堤公园，2011年12月开开盘。
5、销售热线：
0394/6855888、6855999,
6、商业
一，二层为底商，现全部已售完，去年7月份售价4900元/㎡，开间5米和6米，进深13米，楼梯宽度1.2米，可自由分割。
现业主正向外出租，租金一间2.5万/年——3.5万/年
北面部分门面已开始经营，东面开门4间。
主要经营：
超市，电玩城，饭店，小型服装店等。
其余门面全未开始经营。
江南印象
1、楼盘基本数据
地址：
太康县团结北路东侧，谢安东路北侧
开发商：
河南中汇实业集团绿园置业有限公司
建筑商：
北京城建六建设工程有限公司/河南五建
整合推广：
郑州野马顾问机构
总占地：
152亩总建筑面积：
199299.72㎡
地上建筑面积：
162212㎡地下建筑面积：
37087㎡
共：
32栋，1300户
一期：
17栋（2栋高层25层，3栋小高层12层，12栋9层小高层）
二期：
15栋（8栋9层小高层，7栋12层小高层）
工程进度：
一期已封顶，二期筹备中
楼间距：
25米—40米
2、户型结构
户型
2+2+1
3+2+1
3+2+2
4+2+2
面积
86㎡---94㎡
105㎡-107㎡
129㎡--140㎡
140㎡--148㎡
3．销售价格
一期：
10年7月份开盘，开盘均价2200元/㎡，现均价2700多元/㎡，1层2208元/㎡，4层2700元/㎡，9层2500元/㎡（坡屋顶挑高4.1米，最低1.8米）
目前销售最低价格3400元起，临湖位置3500起，层差价10元，一次性付清优惠3个点，按揭首付40﹪，优惠一个点，情人节三天﹙2.14—2.17﹚买婚房送钻戒或减房款5000元。
4、项目概括
小区项目较大，紧邻第三中学，实验小学，地处老城区东关，配有地下车位（可买可租，未定价），40亩生态湖景，物业费0.9元/㎡，位于老城区，交通规划落后，降低竞争力。
5、销售热线：
0394/6895555、6895888
6、商业
一，二层为底商，现已售完。
御花园
1、楼盘基本数据
地址：
谢安路与阳夏路交叉口呗100米路东
开发商：
河南豪盛置业有限公司
占地：
50多亩，建筑面积：
10万㎡
规模：
共19栋（其中4栋高层规划25层，5栋多层6层，10栋小高层8层）
共：
700多户
一期：
11栋（5栋8层，2栋高层，4栋多层）
二期：
2栋﹙一栋25层一栋8层﹚
工程进度：
高层建至7层多层封顶
楼间距：
23米
2、户型结构
户型
3+2+1
3+2+2
4+2+2
面积
120㎡
132㎡---135㎡
164㎡
3、销售价格
一期销售完成，均价2600元左右。
二期正排号，交5万抵5.5万房款，并享有开盘时其他优惠，价位未定。
二期计划5.1开盘。
4、项目概括
小区紧邻县政府，小区采用地温中央空调24小时热水，户型面积较大，配有地下室（出售未定价），现已销售完毕。
5、销售热线：
0394/6700000、6700001
6、商业
一，二层为底商，8月份开盘，临街多层门面房已经建起，开间5米，进深22米，砖混结构，全部单间，中间无承重柱，售价约4500元/㎡，已售完，二手门面达到约5000元/㎡。
万里商业广场
1、 楼盘基本数据
开发商：
万里集团/发展商：
太康万兴置业
项目地址：
谢安路与建设路交汇处西北角
全程代理：
中城地产机构
销售率：
约80%
2、概况
总建筑面积74133㎡，其中万里国际大酒店32400㎡，商业住宅楼16457㎡，综合商务用房11520㎡，商业门面房13976㎡。
四星级酒店高度为17层，有地下停车场。
该项目建成后将成为豫东规模最大集住宿、餐饮、购物、停车等为一体的综合性中心。
3、住宅
现规划3栋，一栋商务酒店，17层，一栋19层（一二层是大型商场，三层以上是住宅），一栋是多层，一二层为小型门面，主要以商业为主。
部分楼层价位：
4楼：
3385元/㎡
一次性优惠：
4%按揭：
3%
4、商业
一二层为底商，底商分为大型商场（正在建设还未销售）和小型门面（已售完），型门面均为110㎡左右，开间4.5米，进深12米，楼梯宽度0.9米，
商业1层9000元/㎡2层未开始销售住宅现正在销售3200左右
销售电话：
0394/6705999
万鹤赉
1、楼盘基本数据
开发商：
太康县金仓房地产开发有限公司
位置：
支农路与建设路交汇处向东300米
项目概括：
项目占地面积80521㎡，总建筑面积16万多㎡
商业面积：
10万㎡，
五星级酒店：
11300㎡
超市面积：
13000㎡
美食城面积：
3210㎡
地下水世界餐厅面积：
1766㎡
会所面积：
2800㎡
影院面积：
4000㎡
住宅面积：
30000㎡
园林绿地面积：
32000㎡
整个项目分为三期开发，现一期已建成年底交付使用，只租不卖，一层租金70-105元/㎡，二层租金80-110元/㎡，最小面积30多㎡，全框架可自由隔断，开始签约3年，租金可交3年免一年物业费5元/㎡每年租金递增11%。
一年一交每年递增15%。
一期商业，只租不卖租金30元/㎡-60元/㎡，住宅2013年开始
2012年1月开始试营业
销售热线：
项目周边小产权商业房，都是双层，售价约5000元/㎡。
鑫聚园
1、楼盘基本数据
地址：
太康县支农西路与阳夏路交叉口东500米路南
开发商：
河南鑫聚源置业有限公司
占地：
12亩建筑面积：
30000余㎡
规模：
共4栋12层276户
工程进度：
正做基础
楼间距：
15米
2、户型结构
户型
3+2+2
3+2+2
2+2+1
面积
129㎡
133㎡
100㎡--106㎡
3、销售价格
销售价格未定，内部销售员预计售价在3300--3600元/㎡，均价3500元/㎡，目前正排号，交3万元优先选房，开盘时每平方米优惠100元，并享有开盘时另外优惠，目前排号60位左右。
3月份前两栋开售，共160余套房源，另两套5月开售。
4、项目概括
小区紧邻县政府，小区采用地温中央空调，24小时热水，户型面积适中，但规模小，户型有限。
5、销售热线：
0394/6972999、6973999
6、商业
一，二层为底商，暂不推出，资料不详，只接受客户登记！
盛世·都市名家
1、楼盘基本数据
地址：
太康县支农路与阳夏路交叉口北50米路西
开发商：
栗城房地产开发有限公司
推广策划：
商之源房产营销策划有限公司
占地：
13亩，建筑面积：
近30000㎡
规模：
共4栋两栋16层两栋9层共226户
工程进度：
刚刚启动
楼间距：
13米--16米
2、户型结构
户型
3+2+2
3+2+1
2+2+1
面积
119㎡--140㎡
112㎡
95㎡
3、销售价格
销售价格未定，内部销售员预计售价在3300--3400元/㎡，目前正排号，交3万元优先选房，开盘时每平方米优惠50元，同时每日正加20元装修基金，并享有开盘时另外优惠，计划5月开盘。
4、项目概括
小区紧邻检察院政府，交通方便，周边配套成熟，小区采用地温中央空调，24小时热水，停车场，但规模小，户型有限。
5、销售热线：
0394/6597777、6797777
小结
经过调查分析，太康县房地产业已进入迅猛发展期，各档次楼盘如雨后春笋般不断入市，但同时也存在着一些不足，如：
1、集中开发现象严重，楼盘扎堆，开发时间较集中；供给量较大，竞争加剧。
新盘陆续上市，抢占客户；其中小规模楼盘较多，产品档次不高，设计水平落后，差异化不明显，创新性不足，导致竞争力低下。
2、很多项目社区配套设施不完善，居民生活不方便。
3、营销手段单一，营销水平较低，商品房多采取自然销售，主要由地盘包装为主，房地产广告多但创新不足，只选用宣传单页和夹报，投放力度小，同时地盘包装水平有限，整体销售职员的专业素质需有提高。
趋势
1、在区域范围内，户型创新是一个共同的趋势，因为房价在快速提高，总价又需严格控制，所以户型创新、紧凑化是一种趋势。
2 开发大规模、相对高档小区将成为趋势，太康县购房者已熟悉到大规模社区的优势，生活配套完备、引进专业物业治理等，这必将引导未来开发商规模化开发，并取得相当规模的市场。
3、社区绿化、景观由粗放式正在逐步转变成精细化、格调化。
优美的社区环境正成为人们购房的一个重要因素。
4、建筑外立面逐步风格化，建筑的表现力得到市场的认可。
5、对传统的客厅、餐厅、卫生间，窗厨等细节功能要求有所提升，消费者从细节上认可产品创新，并能为楼盘带来实际的附加值。
6、完善的社区及周边配套，衣、食、住、行、学对购房者的影响正越来越强烈。
郑州联阳地产机构
太康项目组
2012年2月13日
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