养老产业项目可行性研究报告.docx
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养老产业项目可行性研究报告
“世尊颐城”养老产业项目
可行性研究报告
中元国际投资咨询中心有限公司
二〇一二年八月
第一章总论
1.1项目提要
1.1.1项目名称
“世尊颐城”养老产业项目。
1.1.2建设地址
成都市郫县古城镇中平村。
1.1.3建设性质
新建
1.1.4项目筹建单位
四川颐禾颐养居民服务有限公司
1.1.5负责人
项目负责人：
周兴平
1.1.6项目建设规模及内容
一、项目建设规模
1、新建福利院、光荣院、儿童院、老人公寓为一体的综合性社会福利机构，占地面积3182亩，计划建设4座院民楼，65座老人公寓、500栋独栋别墅、360座小院、二座多功能办公综合楼，占地2268亩，建筑面积2864000平方米。
约可入住院民58000人。
总投资：
约180亿元。
2、新建社区服务中心，占地面积60亩，计划建设一座社区示范、社区活动、社区服务的综合楼。
建筑面积69960平方米。
3、新建流浪乞讨人员救助站，占地面积36亩，计划建设二座综合楼，建筑面积53976平方米。
二、项目建设内容
“世尊颐城”养老产业项目占地总面积为3182亩，主要包括：
1、场地平整及三通一平工程。
2、新建福利院；光荣院；养老公寓；庭院养老生活区；独栋别墅养生区；疗养中心；医疗救助中心；文化娱乐会所（歌舞、乐器、绘画、棋牌）；健身保健运动会所（网球、羽毛球、门球、老年微型高尔夫练习场、游泳池、健身房、步行跑道、太极运动广场等）、心理辅导咨询中心；餐饮、购物商业水景步行街为一体的综合性社会福利颐养基地，占地面积3182亩，计划建设四座院民楼，65座老人公寓、二座多功能办公综合楼，建筑面积2864000平方米。
可入住院民58000人。
新建社区服务中心，占地面积60亩，计划建设一座社区示范、社区活动、社区服务的综合楼。
建筑面积39960平方米。
新建流浪乞讨人员救助站，占地面积36亩，计划建设一座综合楼，建筑面积23976平方米。
3、道路硬化14000㎡。
4、室外消防及排污管道。
5、室外给排水管道、围墙、大门。
1.1.7建设工期
总工期4年，即自2012年1月至2015年12月。
1.2编制依据
1.2.1成都市郫县城区总体规划及产业布局规划
1.2.2成都市人民政府《关于郫县古城镇农村集体建设用地整理集中使用项目实施规划的批复》（成府土[2010]22号）。
1.2.3成都市郫县发展和改革局《世尊颐城养老项目备案通知书》（郫发项目[2011]155号）。
1.2.4成都市国土资源局《建设项目用地预审意见书》（成国土资发[2010]240号）。
1.2.5成都市郫县环境保护局《环境影响登记表》
1.2.6成都市郫县民政局提供的材料。
1.3项目立项情况
成都市郫县民政局为项目的承办单位，成都市人民政府2010年2月以《关于郫县古城镇农村集体建设用地整理集中使用项目实施规划的批复》（成府土[2010]22号），郫县发展和改革局《世尊颐城养老项目备案通知书》（郫发项目[2011]155号）对项目进行了立项批复，并指定四川颐禾房地产开发有限公司为项目的建设单位，根据批复成都郫县颐禾颐养公寓即开始了项目的前期准备工作。
1.4投资估算
总投资180亿元，其中：
土建工程120亿元，工程建设其他费用38亿元，预备费1.2亿元
1.5资金筹措
本项目固定资产总投资180亿元，资金来源：
其中，主要以自筹为主，自筹1.2亿元；3.8亿元争取上级补助资金；以第一组团约3万平米以建成的养老电梯公寓向银行融资2亿元，滚动分期开发建设，力争向民间引进合作伙伴融资80亿元实施项目的总体开发建设
1.6研究结论
本项目属于公用基础设施的建设，项目完成后使得成都市郫县的社会福利工作条件大为改善，福利院、光荣院、儿童院、老人公寓建成后，将全面提升成都市郫县老年人事业，实现优抚军人、社会三无人员、孤儿与弃婴、及家庭无力照管的老人等有固定居所。
同时，通过组织丰富多彩的活动，充实老年人的精神生活，让老人能有机会和场所进行交流、沟通，相互帮助，实现老有所养，老有所乐，进而改善老年人的生活状况，提高老年人的生活质量。
社区服务中心建成后，将打造一个服务管理平台，整合城乡资源，把政府的公共服务和管理向社区基层延伸，实现城乡的和谐发展。
救助站建成后，将更加体现成都郫县社会的关爱。
成都市郫县社会福利中心项目可行。
第二章项目区概况
2.1地点与地理位置
郫县位于成都西部新中心，位于东经103度，北纬30度，地处川西，幅员面积437平方公里，48万人，辖15个镇。
郫县地处成都市上游西北郊，县城距成都市绕高速公路1公里，距轻轨乘铁0.5公里距成都市三环路18公里，距成都市二环路22公里，距成都市一环路24公里，距双流国际机场20分钟车程，距成都火车站30分钟车程，已开通305、54、98等4条公交线路，直达成都市区。
境内有317国道、成灌高速公路、沙西快速通道等三条高等级公路东西向横贯全境，是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等旅游胜地的必经之路。
郫县，是一座历史文化和自然生态交相辉映的城市，处处流淌着独具特色的人文脉息，被称为“古蜀之源、川菜之魂、蜀绣之乡、生态之城”。
据1996～1999年对古城遗址的发掘研究，早在4500年前，古蜀便有很高的文明程度，成都平原已是长江上游古代文明的中心。
距今3000年前，望帝杜宇和丛帝鳖灵就在此建立国都，以郫为都邑。
在《蜀王本纪》、《元和郡县志》、《华阳国志》、清乾隆《郫县志》中有诸多相关记载，至今在郫县县城北郊仍存古杜鹃城残垣。
近年来，郫县坚持以经济建设为中心全面落实四川省委、省政府“两个加快”和成都市委、市政府“领先发展、科学发展、又快又好发展”等重大部署，大力推进新型工业化新型城镇化、转变发展方式，深入推进“一城两带三基地”建设，切实加强以富裕郫县、生态郫县、人文郫县、宜人郫县为支撑的幸福郫县建设，着力打造现代产业聚集区、城乡统筹样板区、生态文明示范区，当好成都试验区的排头兵，率先实现城乡一体化，加快现代化和国际化进程，开创经济、政治、文化、社会和神态文明建设新局面，全力实现建设宜居宜业和谐幸福的生态田园城市目标。
2011年，郫县实现地区生产总值281.74亿元，比上年（下同）增长16.5﹪；完成固定资产投资250.98亿元,增长25.8﹪；地方财政一般预算收入22.97亿元，增长54.2﹪；社会消费品零售总额60.93亿元，增长16.9﹪；城镇居民人均可支配收入21504元，增长13.4﹪；农民人均纯收入11107元，增长19.8﹪。
2.2项目区用地情况
本项目拟用地建设区域占地总面积为3182亩（2864000平方米），为划拔地，项目用地选址与用地规模合理，经成都市国土资源局以《建设项目用地预审意见书》（成国土资发[2010]240号）批准。
其中综合性社会福利机构（含福利院、光荣院、儿童院、老人公寓），占地面积1800亩；生活配套、购物、文化娱乐、运动休闲、老幼文教配套面积1200亩；新建社区服务中心，占地面积60亩；新建流浪乞讨人员救助站，占地面积36亩。
2.3项目场址建设条件
2.3.1地形地貌与地质构造
郫县地貌类型分区属四川盆地西平原区，具有川西坝坝区的典型特点，是岷江冲洪积扇状平原，由西北向东南倾斜，具有“大平小不平”的特点，因古河道的冲击和近代河流的冲刷切割，形成众多成扇形状展开，微地貌呈凸凹状的条堤形地，相对高度不超过2米。
西北部浅丘台地横山子，是县内唯一的山丘。
全县除浅丘台地为老冲击黄泥粘土层，下覆紫色砂岩和砾岩以外，平原地表皆为岷江新冲积灰色水稻土细沙粒泥层，下伏洪积物黄泥层或黄泥夹沙层，适宜各种农作物生长。
全县水系发达，内江四大干流流经县境，并行成八条干渠，两条分干渠和一条东风渠干渠，以下又形成密如蛛网的排灌系统。
郫县大地构造属新华夏构造体系的第三沉降带，地质构造区划属四川中台拗—川西台陷—成都新生代断陷。
项目区位于大成都生态示范核心郫县古城镇中平村。
距成都市区约19公里，距郫县县城约6公里，地理位置优越。
流经该区域的柏条河与徐堰河清澈干洌，是成都市重要的饮用水源。
古城镇生态环境秀美，绿色成荫，今人为打旅游牌，则谓之为古蜀水乡。
境内气温温和，年平均气温比市区低3~5度。
这里有成都自来水六厂，这里为成都市区提供90%的生活用水；这里空气清新，空气中每立方厘米负氧离子含量高达十余万，是真正养生宜居之地。
2.3.2水系、水文及气象情况
2.3.2.1水系
成都市郫县主要属岷江水系，沿柏条河、徐堰河而下，直至流入长江。
两条河发源于龙门山。
2.3.2.2水文
成都市郫县是国家级生态示范区，境内拥有府河、蒲阳河、柏条河、走马河、江安河、毗河、徐堰河、沱江河。
八河环绕，穿城而过，地下水储量约2.43亿立方米，水质达到欧共体标准，是成都最重要的水源涵养地，承担着成都城区范围内85％以上的供水量。
被称为“八河并流的水上城市，成都平原的至美田园”，这样的自然生态环境非常适宜人们安居乐业。
2.3.2.3气候
郫县属中亚热带季风性湿润气候，平均气温15℃，最低极端气温零下5℃左右（近年来很少低于-1度）。
全年风向频率以东南风最多，具有春早、夏长、秋雨、冬暖、无霜期长、雨量充沛、冬季多雾、日照偏少和四季分明的特点，生态气候环境，十分宜人。
加上地处成都“上风上水”，工业污染少，很适宜开展各种旅游，特别是乡村度假旅游的开发潜力大。
2.3.3交通
2.3.3.1航空
目前由公路至双流机场约20分钟车程，成都双流国际机场于1993年被国家批准为“国际口岸机场”，2000年获“落地签证权”，是中国国际航空西南分公司、四川航空公司、中国东方航空四川分公司和成都航空公司的基地机场。
截止2011年，成都双流国际机场已开通138条国内定期航线和48条国际（地区）航线，是中国中西部地区最大的航空枢纽港，正致力于打造国家级航空枢纽和创建世界十佳机场。
成都双流国际机场占地面积14000余亩，现有两条平行跑道，其中西跑道长3600米，宽45米，等级4E，具备Ⅱ类着陆标准；东跑道长3600米，宽60米，等级4F，按Ⅲ类A着陆标准建设，可供A380飞机起降。
机场共有停机位200个。
成都双流国际机场2000年旅客吞吐量552万人次，2005年旅客吞吐量1389.96万人次；2011年旅客吞吐量2907.4万人次，平均每年以10﹪以上递增，客运量居中国中西部机场第一位、全球机场47位，货运量居中国大陆机场前6位、全球机场44位，成为中国大陆第四大航空城。
2.3.3.2铁路
东西向的成灌快速铁路贯穿全境，实现了郫县至成都、都江堰仅需15分钟，极大缩短郫县与成都主城区和都江堰旅游景区的距离，更好地满足了城乡居民方便、快捷的出行需求。
2.3.3.3水资源
成都市郫县河流属岷江上游支流，主要有西北来自龙门山方向的柏条河、徐堰河，两河并行穿越县域而过，水源丰富，水质清澈，亲水性好，生态环境优美，素有古蜀水乡之称，是历史上有名的水陆码头和商贸之地。
也是全国水质最优的河流，是西南最大的自来水厂——成都市自来水六厂的水源提供地，承担着成都市90%以上的供水。
这是一条注定要和成都这座城市，和千万成都人世世代代“纠结”在一起的河流。
2.3.3.4公路
成都市郫县城区公路交通网以城区为中心呈放射状，全县公路通车里程达到1143.359公里，全县公路密度达2.61/平方公里，公路密度居全省前列，基本形成了以国道干线（高速公路）为枢纽，县级快速通道为骨架，镇村道路为脉络，辐射成网、四通八达的公路体系。
随着县一个客运中心站和9个镇级公交站的建成，以及德源、三道堰镇级公交站和东南部新城公交首末站的启动建设，一个以县客运中心站为枢纽，镇级站为集散点，沿线设港湾站，辐射全县，循环成网的公共交通场站体系已基本形成。
2.3.4政策、资源
2.3.4.1政策
1、本项目符合成都市郫县发展规划要求。
2、本项目符合依据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《全国民政科技发展中长期规划纲要（2009-2020年）》的要求。
3、本项目符合《全国服务标准2009-2013年发展规划》、。
4、根据成都市人民政府《关于郫县古城镇农村集体建设用地整理集中使用项目实施规划的批复》（成府土[2010]22号），成都市郫县民政局作为项目承办单位，负责项目建设的管理工作。
5、本项目对周边的环境影响几乎无影响，经规划、建设、环保等单位同意本项目的建设。
2.3.4.2资源
本项目的建设及运营所需的各种资源均为市场基本资源，而且供应充足，能够满足项目的需要。
1、人力资源，本项目总体工程量不大，本市及邻近县市的劳动力资源能满足施工所需。
2、施工机械，本项目所需施工机械均为普通机械，能够满足项目需要。
3、材料、设备，本项目所需的地材、水泥、沥青、地面砖等建材可在当地或邻近县市采购。
4、建设资金主要由企业自筹、申请上级补助资金构成。
5、项目运营主要为成都市郫县社会福利事业使用，日常使用资源均为普通资源，能够保证办公及生活使用。
2.4项目选址情况
本项目为建设成都市郫县社会福利中心，在比照各种方案及节约投资考虑，项目选址为成都市郫县古城镇中平村。
第三章项目提出的背景及建设的必要性、可行性
3.1项目提出的背景
根据人口普查显示，我国已开始步入老人社会，人口的老龄化趋势是不争的事实，就成都市而言，全市现有常住人口1404.76万人，其中60岁以上老年人口为246.8万人，占总人口的18%，而到2011年底，这一比例已上升到18.39%，其中，65岁以上老年人口比例为9.71%。
60岁和65岁及以上人口占总人口比例分别超过国际通行标准8.39、2.71个百分点，已步入老龄化阶段，老年问题十分突出，建设一座市级标准化、示范化的社会福利中心越来越显得重要，新建成都市郫县社会福利中心已迫在眉睫。
随着改革的不断深入，旧的管理体制已被突破，大量“单位人”转为“社会人”，大量的农村人口涌入城市，社会流动人口增加，加上教育、管理工作存在一些薄弱环节，致使城乡人口的管理相对滞后，迫切需要建立一种新的社区化管理模式。
此外，国家对流浪乞讨人员的管理由收容遣送改为救助，这就需要更多的关爱救助，近年来，成都市每年救助对象都在2000人以上，这也需要有一个场所和机构。
按照依据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《全国服务标准2009-2013年发展规划》、《全国民政科技发展中长期规划纲要（2009-2020年）》的要求，认真做好成都市郫县社会福利中心的建设，推动成都市郫县社会福利事业发展。
3.2项目建设的必要性
3.2.1是解决成都市郫县社会养老问题的需要
成都市下辖武侯区、锦江区、青羊区、金牛区、成华区、温江区、新都区、青白江区、龙泉驿区等9个区，郫县、双流县、金堂县、蒲江县、新津县、大邑县等6个县，另有邛崃市、崇州市、彭州市、都江堰市4个县级市，共1404.76万人口。
随着社会老龄问题的到来，成都市老年人口已达258.33万人，占全市人口的18.39%，同时由于社会已经步入一个独生子女时代，养老观念将会发生很大变化，一个孩子要同时赡养四位老人，家庭养老已成为突出的社会问题。
建设老年人福利服务机构，为老年人提供生活照料，是实现解决家庭养老矛盾，实现社会养老的重要举措。
3.2.2是社区建设与发展的需要
创建社区服务中心，可以整合方方面面的资源，打造一个公共服务平台，促进城乡经济建设、政治建设、文化建设健康发展，把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。
3.2.3是服务救助对象构建和谐社会的需要
流浪乞讨人员救助管理工作是一项涉及社会救济、社会教育、社会管理、社会治安的多元性社会事务行政工作。
做好这份工作，体现了以人为本，保障每个求助对象合法权益，也维护社会稳定安全。
3.3项目建设的可行性
成都市现有人口1404.76万人口，其中老年人口已达258.33万人，占全市人口的18.39%，已步入老龄化阶段，老年问题十分突出，建设一座市级标准化、示范化的社会福利中心越来越显得重要。
同时由于城市化进程的加快大量的农村人口涌入城市，社会流动人口增加，加上教育、管理工作存在一些薄弱环节，致使城乡人口的管理相对滞后，迫切需要建立一种新的社区化管理模式。
此外，国家对流浪乞讨人员的管理由收容遣送改为救助，这就需要更多的关爱救助，成都市郫县也需要建立一个流浪乞讨人员的救助场所。
随着社会的进步与国家经济的发展，在建设社会主义和谐社会的大环境下，国家日益重视福利院、光荣院、儿童院、老人公寓的建设，加大了对流浪乞讨人员的救助管理，国家民政部也下发了专项补助资金，同时成都市郫县委、市政府及成都市郫县人民强烈支持与欢迎本项目的建设，成都市郫县财政专门划出资金用于项目建设。
项目用地、规划、环保、及建设许可已获得了批准，项目可行性高。
第四章项目区选址
“世尊颐城”养老产业项目位于成都市郫县古城镇中平村，建设用地规划已经成都市人民政府《关于郫县古城镇农村集体建设用地整理集中使用项目实施规划的批复》（成府土[2010]22号），郫县发展和改革局《世尊颐城养老项目备案通知书》（郫发项目[2011]155号）批准项目选址。
项目选址有以下几点优势：
1、郫县，地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻，是通往世界著名风景名胜区都江堰、青城山、黄龙和九寨沟的必经之路。
是著名的“古蜀之源、川菜之魂、蜀绣之乡、生态之城”，是一座历史文化和自然生态交相辉映的城市，处处流淌着独具特色的人文脉息，拥有一个良好的社会福利事业发展与建设环境，同时办好社会福利事业也是建设和谐社会的要求；
2、项目所在的中平村属成都市郫县古城镇辖区，离县城9.5公里，距彭州市11公里，现有郫彭路、沙西线纵横贯穿全境，交通便捷；该镇境内的“古城遗址”是1997年全国十大考古发现之一，被列为国家重点文物保护单位，该镇已建成以古典建筑、民俗文化、旅游影视为特色的“西蜀古城”，初步形成0.5平方公里规模的仿汉、仿唐、仿明、仿清等古建筑群，成为成都市旅游环线的一个靓点。
3、在成都市郫县区内就近选址建设成本低，而且该地段水电等市政基础设施已基本完成；
4、项目用地区域基本为已平整的政府收储划拔土地，无拆迁与征地补偿等问题，随着项目建设需要可随时投入使用。
第五章主要的技术和工程建设方案
5.1指导思想与原则
社会福利设施建设必须按照全面推进“十二五”民政标准化建设，促进民政事业科学化、规范化发展，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以保障和改善民生、提升民政管理与服务水平为目标，以服务现代民政转型、推进管理与服务标准化建设为主线，以标准研制为基础，以标准应用为重点，加强机制创新与能力建设，着力增强民政标准化的系统性、导向性、实效性与科学性，为民政事业科学发展提供坚实技术支撑与服务保障。
5.2设计依据及标准
5.2.1设计依据
1、根据我国现行的国家和地区的设计规范；
2、建设单位提供的红线图、地勘报告及相关资料；
3、根据建设单位提供的设计意图及使用功能要求；
4、相关气象，地质，经济社会等基础资料。
5.2.2设计标准
1、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
2、《办公建筑设计规范》JGJ67—89；
3、《建筑工程设计文件编制深度规定》2003年4月；
4、《汽车库建筑设计规范》JGJ100－98；
5、《城市道路和建筑物无障碍设计》JGJ50—2001；
6、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001、J114-2001）；
7、《高层民用建筑设计防火规范》GB5045—952005年版；
8、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；
9、《地下工程防水技术规范》（GB50108-2001）；
10、《建筑抗震设计规范》GB50011-2010。
5.3建筑方案设计
本项目新建5幢六跃七层钢筋混凝土框架结构老人公寓（电梯公寓），建筑面积106064平方米；新建2幢六层的福利院院民楼，建筑面积116336平方；新建1幢十一层多功能办公综合楼，建筑面积44000平方米；新建1幢三层社区示范、社区活动、社区服务的综合楼，建筑面积39960平方米；新建1幢三层流浪乞讨人员救助站，建筑面积23976平方米。
以使项目完成后，各种设施能更好地发挥作用，适应对孤儿与弃婴收养、三无老人收养及家庭无力照管的老人收养工作，为贫困家庭提供生活保障，对社会救助对象提供关爱服务，并对社区建设提供业务指导。
5.4结构设计
5.4.1设计依据
1、《建筑工程抗震分类标准》GB50223-2008；
2、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；
3、《建筑结构荷载规范》GB50009-2001；
4、《建筑物结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；
5、《混凝土结构设计规范》GB50010-2010；
6、《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；
7、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
8、《中国地震动参数区划图》GB18306—2001；
9、《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；
10、《建筑桩基设计规范》JGJ94-2008；
11、《砌体结构设计规范》GB50003-2001；
12、《建筑边坡工程技术规范》GB50330-2002；
13、《地下工程防水技术规范》GB50101-2001；
14、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005）；
15、《工程建设标准强制性条文－房屋建筑部分》2002年版；
16、《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3—2002；
17、《全国民用建筑工程设计技术措施-结构》2003年版。
5.4.2设计要求
1、基本风压
根据《建筑结构荷载规范》GB5009-2001，本工程按50年一遇的成都市基本风压：
0.35kN/m2。
2、基本雪压
根据《建筑结构荷载规范》GB5009-2001，本工程按50年一遇的成都市基本雪压：
0kN/m2。
3、抗震设计
根据《中国地震动参数区划图》GB18306—2001，地震峰值加速度为0.05g。
根据《中华人民共和国国家标准建筑抗震设计规范》（GB500112010），成都市抗震设防烈度为VI度，地震分组为第一组。
4、建筑结构安全等级
本项目建筑物为一般建筑物，根据《建筑物结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001，建筑结构安全等级为二级。
5、地基基础设计等级
根据《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002，本项目地基基础设计等级为乙级。
6、建筑消防设计耐火等级
根据《建筑设计防火规范》GB50016-2006，本项目建筑消防设计耐火等级为二级。
7、设计使用年限
根据《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001，本项目设计使用年限为50年。
5.4.3楼屋面均匀活荷载标准值
各层大厅：
3.5kN/m2
各层房间、办公室：
2.0kN/m2
设备用房：
7.0kN/m2
档案室：
5.0kN/m2
管理用房：
2.0kN/m2
公共走道：
3.5kN/m2
公共卫生间（回填部分另计）：
2.5kN/m2
电梯厅、消防疏散楼梯、消防前室：
3.5kN/m2
地下停车库、坡道：
4.0kN/m2
上人屋面：
2.0kN/m2
不上人屋面：
0.5kN/m2
轻质隔墙：
砌筑容重不得超过12.0kN/m2
其它荷载按现行《建筑结构荷载规范》取用。
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