毛坯房交楼标准.docx

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毛坯房交楼标准

毛坯房交楼标准

1、结构：

钢筋混凝土框架剪力墙结构

2、外墙：

外墙贴高级外墙砖及高级花岗岩

3、电梯：

两台广日牌高速电梯

4、各层电梯厅：

地面贴美观高级抛光砖，墙身贴高级大理石，顶棚刷乳胶漆

5、楼梯间：

地面贴高级抛光砖，墙面贴高级瓷砖，墙面刷乳胶漆，顶棚刷乳胶漆新浪乐居论坛

6、公共走廊：

地面贴高级抛光砖，墙面贴高级抛光砖，顶棚吊石膏板

7、智能系统：

大厦装有先进的可视对讲系统

毛坯房室内装修标准

1、内墙墙身：

厅、卧室、室内走廊墙身为砂浆面层抹平

卫生间墙面砂浆面层抹平

阳台墙面贴高级瓷片与外墙相同

2、地面：

厅、卧室、室内走廊为水泥砂浆抹面压光

卫生间、厨房、阳台为水泥砂浆地面

3、天花：

砂浆面层抹平

4、门扇：

豪华实木进户门

5、窗户：

花花铝合金玻璃推拉窗

6、飘窗：

豪华铝合金玻璃窗

7、供电：

电线敷至每户配电箱

8、供水：

每户设一个给水点，预留给水、排水管道接驳口）

9、电视：

预埋线管，每户预留有线电视接口

10、通讯：

预埋线管，每户预留电话接口一个，分机接口一个

参考资料：

北京的毛坯房验收标准

毛坯房，一般指屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房。

北京市97年有一个建筑质量初装修标准（见附件），应该按照这个标准验收。

通常，交付房屋时全部外饰面（包括阳台、雨罩的外饰面）应按设计文件完成装修工程。

公用部位、公共设施应按设计文件完成全部装修。

各种管道（给、排、雨水、暖、热）全部完成并进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试。

电气设备（配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等）安装到位，按规定完成各种测试项目。

屋面工程全部项目按设计完成，并进行蓄水、淋水试验。

户门以内各种房间采用预制楼板或现浇板的顶棚，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。

户门以内各种房间基层地面混凝土，做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。

有防水要求房间的地面应完成防水层、保护层，并应进行两次蓄水试验做到无渗漏。

地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。

各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。

2001年12月1日，由北京市建委、市规委、市国土资源和房屋土地管理局联合制定的本市《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》正式实施。

其中就人们关注的“毛坯房”问题明确规定，提倡房地产开发企业开发销售装修房或提供菜单式装修，这意味着一段时间后，“毛坯房”将淡出房地产市场。

12月1日以前立项的商品住宅项目不适用该《规定》，经济适用住房以及自建、联建和合作开发建设的住宅项目参照该办法执行。

土建：

查房屋层高、房屋净空、楼板裂缝和渗漏痕迹、墙壁平整度、墙壁垂直度、阴阳角方正、厕所地面标高、厕所排风道、外墙保温、楼梯、阳台栏杆的垂直杆件净距、阳台栏杆净高。

房间内：

就是墙、顶、地。

墙的问题主要是空鼓、裂纹、墙面腻子材料使用问题，对于腻子，2001年北京市有一个限制性的标准，住宅内必须使用耐水腻子。

如果不是耐水的腻子，有可能起粉、开裂、或者受潮以后空鼓，都是质量问题，有的表层是耐水腻子，基层不是耐水腻子，可能会把基层抓裂，造成起皮、空鼓、开裂等问题。

门窗：

分户门（应是四防门）安装质量、五金件（如门把、门锁）使用功能、密封性能、外观质量、框扇配合间隙、猫眼、门铃等；对于窗户，如果是落地窗的话，在下半部（标准规定在90公分以下）应该是钢化夹胶安全玻璃。

还要注意门窗的强度，标准规定窗户的压力应该是每平米45公斤，用手推，不大太用力的时候，也就是十公斤左右，如果推窗户时忽悠忽悠，中间变形1-2cm,就会有安全问题，强度不高也容易变形，导致以后不密封。

还要看窗户开启方向、安装位置、窗框与墙体间缝隙、窗扇的密封条质量、排水口位置和数量。

电气：

电表负荷，记录电表读数；导线线径、漏电保护装置；电源总断路器、开关电气；漏电保护器接线和功能；开关箱内各接线端子连接、试通电；等电位连结；厨房、卧室、起居室、卫生间、洗衣机、冰箱、排气机械和空调器等插座数量和质量；有线电视系统和电话通讯线路；照明开关质量、安装质量；插座质量；插座接线质量；照明配电箱安装质量。

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附件1：

北京市住宅工程实行初装修竣工质量核定规定（试行）（地方法规）

北京市住宅工程实行初装修竣工质量核定规定（试行）

一九九七年十二月二十五日

第一条为了适应居民生活水平日益提高的需要，便于居民家庭室内装修、装饰，减少浪费，确保住宅工程质量，依据建设部和本市有关规定，制定本规定。

第二条凡在本市行政区域内新建的实行初装修竣工质量核定的住宅工程，均应执行本规定。

第三条住宅工程实行初装修竣工质量核定，是指户门以内的装修项目，只完成到初步装修。

工程竣工核定合格后，住户可根据国家和本市有关规定。

对房屋进行再装修。

第四条实行初装修的工程项目，做法和技术质量要求，应在设计文件中予以确定，建设（开发）单位与施工单位在工程承包合同中予以确认。

第五条初装修住宅工程竣工质量应具备下列条件：

一、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。

二、公用部位、公共设施应按设计文件完成全部装修。

三、各种管道（给、排、雨水、暖、热）全部完成并进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试。

四、电气设备（配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等）安装到位，按规定完成各种测试项目。

五、屋面工程全部项目按设计完成，并进行蓄水、淋水试验。

第六条住宅工程初装修的部位、项目和质量要求：

一、户门以内卧室、厨房、卫生间、封闭阳台及过道的墙面达到表面平整、线角顺直。

㈠墙体抹灰工程应做到表面压实，粘接牢固、无裂缝。

㈡大开间的轻质隔墙如设计文件规定不做的，由用户装修时自行设计、施工。

㈢卧室、厨房等内门、窗可以只留门、窗洞口，应设置安装门、窗的预埋件并标出位置。

㈣开关、插座、灯具位置正确，安装平整、牢固。

㈤各种管道、设备、卫生器具安装后距墙预留量应满足再装修和尺寸要求。

二、户门以内各种房间采用预制楼板或现浇板的顶棚，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。

三、户门以内地面工程

㈠各种房间基层地面混凝土，做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。

㈡有防水要求房间的地面应完成防水层、保护层，并应进行两次蓄水试验做到无渗漏。

㈢地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。

㈣各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。

㈤踢脚线高度不小于120MM。

采用水泥砂浆抹灰的，应与墙面基层抹灰平顺，强度、粘结应符合要求。

四、户门以内的暖卫各种管道、设备安装到位，达到通水要求，各种截门、水嘴、面盆、家具盆安装齐全，满足使用功能。

五、房门以内的电气管线安装到位，灯具应能满足照明要求，并进行照明全负荷试验。

第七条实行初装修竣工的住宅工程，满足本规定第五、六两条要求的，建设（监理）单位可按规定组织三方验收，达到合格标准的向质量监督机构申报竣工工程质量核定。

第八条工程质量监督机构依据设计文件、施工合同规定和国家验评标准中有关项目质量标准，对实行初装修的工程进行竣工核定。

第九条初装修竣工的住宅，建设单位应积极创造条件，提前征求用户对装饰、装修的要求，便于初装修项目的施工，确保再装修后工程的结构安全和使用功能。

第十条房屋管理部门应加强对住户自行装修住宅的管理工作，住房自行家庭装修应按国家和本市有关规定执行。

第十一条本规定由北京市建设工程质量监督总站负责解释。

第十二条本规定自颁发之日（97.12.25）起执行。

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附件2：

北京市公共建筑工程实行初装修质量核定规定（试行）

颁布机关:

京房地施字（1997）第943号执行日期:

1997-11-02

北京市房屋土地管理局转发市建委质监总站《北京市公共建筑工程实行初装修质量核定规定（试行）》的通知

修建一公司、修建二公司、管修一公司、房屋经营管理公司、开发公司、监理公司：

现将市建委质监总站关于颁发《北京市公共建筑工程实行初装修质量核定规定（试行）》的通知（〔９７〕质监总站第１０９号）转发给你们，请认真学习，贯彻执行。

关于颁发《北京市公共建筑工程实行初装修质量核定规定（试行）》的通知

（９７）质监总站第１０９号一九九七年九月二十五日

各区、县建委，各施工企业，各建设（开发）、监理单位，各监督站：

现将《北京市公共建筑工程实行初装修质量核定规定（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行，并将执行中的问题及时函告我们。

特此通知

北京市公共建筑工程实行初装修质量核定规定（试行）

第一条为了加强公共建筑工程质量管理和监督，依据国家和本市有关法规、标准和《北京市建设工程竣工质量核定办法（试行）》，制定本规定。

第二条公共建筑工程实行初装修质量核定，是指公共建筑单位工程中商场、娱乐厅、会议厅、写字间、客房等，按合同和设计文件规定范围以内的墙面、楼（地）面、吊顶、内门窗等部位完成初步装修项目，符合规范要求和质量标准，经建设（监理）、设计、施工单位验收合格后，由工程质量监督机构实施初装修核定。

第三条凡在本市行政区域内进行建设的实行初装修质量核定的公共建筑工程，均应执行本规定。

未实行初装修的公共建筑工程，仍按《北京市建设工程竣工质量核定办法（试行）》对单位工程竣工质量进行核定。

第四条公共建筑工程实行初装修质量核定的工程中，屋面工程、外墙饰面、楼内公共活动场所及公用设施等均应按设计文件和合同规定的内容，完成全部装修工程，达到使用条件。

第五条公共建筑工程初装修项目，应在设计文件和施工承包合同中明确规定。

公共建筑工程实行初装修的部位和项目应达到下列要求：

一、楼（地）面工程的初装修，应完成地面基层；有防水要求的地面，应按规定进行蓄水试验。

二、顶棚工程中按设计文件规定，完成初装修项目的内容。

吊顶施工及吊顶内的电气安装工程、通风空调安装工程可以纳入再装修项目。

三、墙体完成墙面抹灰或基层找平工程。

四、内门、窗工程应完成设计文件规定内容，如预留洞口不安装门、窗的，应标出预埋件的位置。

五、给水、排水、供热完成管道、设备安装工程，并按规定进行通球、通水、灌水、压力试验。

六、暗敷设的电气线路按设计文件完成，并按规定进行绝缘、接地等必要的试验。

七、通风空调工程管道风口安装到户内。

第六条公共建筑工程完成本规定第四条、第五条规定项目内容，并取得《人防工程质量监督核定证书》、《电梯安装质量监督核定证书》、并经过消防等部门的验收。

可由建设（监理）单位组织设计、施工单位验收，向工程质量监督机构申报初装修质量核定，经核定合格发给《建设工程初装修质量核定单》，建设单位可对房屋进行出售、出租，使用单位可对初装修工程进行再装修，但工程不得交付使用。

第七条再装修工程开工前，建设单位应按规定到工程质量监督机构办理监督注册手续，并缴纳监督管理费。

第八条再装修工程必须实行总承包负责制。

分包单位的施工质量和有关施工技术资料、记录，由总包单位负责整理、归档。

第九条单位工程再装修完工后，由建设（监理）单位按规定申报再装修项目质量核定，工程质量监督机构核定合格后，发给《建设工程再装修竣工质量核定单》，可以交付使用，但使用部分必须与未进行再装修的工程部位隔离，并设置安全防护。

第十条单位工程全部完工后，建设单位应按《北京市建设工程质量竣工核定办法（试行）》规定程序，申报单位工程竣工质量核定。

经工程质量监督机构核定合格的工程，发给《建设工程质量合格证书》。

第十一条本规定由北京市建设工程质量监督总站负责解释。

第十二条本规定自颁发之日起施行。

公建工程初装修质量核定单（略）

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附件3:

验收依据

土建检验依据:

《住宅设计规范》（GB50096－1999）

《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210－2001）

《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209－2002）

《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204－2002）

《居住建筑节能设计标准》（DB29－1－2004）（J10409－2004）

门窗检验依据:

《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210－2001）

《居住建筑节能设计标准》（DB29－1－2004）（J10409－2004）

《单扇平开多功能户门》JG/T3054-1999

电器检验依据:

《住宅设计规范》（GB50096－1999）

《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303－2002）

给排水及暖气检验依据:

《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002

《住宅设计规范》GB50096-1999

《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003

《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002

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附件4：

验收单

一.业主验房checklist

项目名称：

_____________开发商：

______________物业公司：

___________

房屋楼号：

_____________验房日期：

______________验房人员：

___________

文件

1.房屋权属文件：

《国有土地使用权证》上是否有抵押记载？

是□否□

2.房屋质量文件：

《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》？

是□否□

3.各种相关验收表格：

是否有《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图（水、强电、弱电、

结构）等文件？

是□否□

4.如果是精装修，是否厨、卫精装修物品的使用说明书，以及这些物品的保修单？

是□否□

门

5.每间居室的门在开启、关闭的时候是否灵活？

是□否□

6.门与门框的各边之间是否平行？

是□否□

7.门插是否插入得太少？

是□否□

8.门间隙是否太大？

（门和门锁间的缝隙必须小于三毫米）是□否□

9.每间居室的门的插销、门销是否太长太紧？

是□否□

窗

10.窗边与混凝土接口是否有缝隙？

（窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙）是□否□

11.各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活？

是□否□

12.窗与窗框各边之间是否平行？

是□否□

13.窗户玻璃是否完好？

是□否□

14.窗台下面有无水渍？

（如有则可能是窗户漏水）是□否□

墙

15.屋顶上是否有裂缝？

（与横梁平行基本无妨，如果裂缝与墙角呈45°斜角，说明有结构问题）是□否□

16.承重墙是否有裂缝？

（若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患）是□否□

17.房间与阳台的连接处是否有裂缝？

（如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，要立即通知相关单位）是□否□

18.墙身顶棚是否有隆起？

用木槌敲一下是否有空声？

是□否□

19.从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？

是□否□

20.墙面是否有水滴、结雾的现象？

（冬天房间里的墙面如有水滴，说明墙面的保温层可能有问题）是□否□

21.山墙、厨房，卫生间顶面、外墙是否有水迹？

是□否□

22.内墙墙面上有否石灰爆点（麻点）？

是□否□

23.墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？

是□否□

24.墙上涂料颜色是否有明显不均匀处？

是□否□

天花板

25.是否有麻点？

（如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响）是□否□

26.是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？

是□否□

27.卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌？

是□否□

28.顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？

是□否□

地面

29.检查地面有无空壳开裂情况？

（用小木锤敲，咚咚声就说明是空心的，要返工，要梆梆声才好）是□否□

30.看地板有无松动、爆裂、撞凹？

是□否□

31.木地板踩上去是否有明显不正常的“吱吱”声是□否□

32.地板间隙是否太大？

是□否□

33.柚木地板有无大片黑色水渍？

是□否□

34.地脚线接口是否妥当，有无松动？

是□否□

35.用鞋在地上滑，是否能明显感受到地砖接缝处不平？

是□否□

卫生间

36.坐厕下水是否顺畅？

是□否□

37.冲厕水箱是否有漏水声？

是□否□

38.浴缸、面盆与墙或柜的接口处是否做了防水？

（一般会有防水涂层）是□否□

39.是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？

是□否□

40.浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象（裂痕有时细如毛发，要仔细观察）是□否□

41.水口内是否留有较多的建筑垃圾？

是□否□

42.水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？

是□否□

43.淋浴花洒安装是否过低？

是□否□

厨房

44.电、水、煤气表具是否齐全？

是□否□

45.电、水、煤气表的度数是否有零开始？

是□否□

46.是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？

是□否□

47.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？

是□否□

48.墙面瓷砖砌筑是否合格？

（砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实）是□否□

49.厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？

是□否□

50.水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？

是□否□

51.您住的房间上面的邻居家是否漏水？

（否则您家的日子也一定不好过）是□否□

52.水口内是否留有较多的建筑垃圾？

是□否□

53.水池等是否有渗漏现象？

是□否□

54.厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？

是□否□

水

55.上下管是否有渗漏？

（打开水龙头，查看各个管道）是□否□

56.是否有足够的水压？

（打开水龙头，尽可能让水流大一点，然后查水表）是□否□

57.自来水水质是否符合标准？

（注意区分市政水和小区自供水）是□否□

58.供水管的材质？

（目前大部分供水管采用铜管，可安全使用50年，并可净化管内水质）是□否□

电

59.电闸机电表在户外的，拉闸后户内是否完全断电？

（主要是查看电闸能否控制各个电源）是□否□

60.户内有分闸的、拉闸后，分支线路是否完全断电？

是□否□

61.各个开关、插座是否牢固？

（别忘打开电话、电视的线路接口，用里拉一拉，看是否虚设）是□否□

62.是否市政供电？

（每度临时电要比市政供电高0.2元，而且还没有保障）是□否□

63.试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？

是□否□

64.所有灯是否能亮？

所有插座是否有电？

（使用试电笔或小型即插型电器）是□否□

暖

65.暖气支管是否有坡度？

（供水支管连接进水的那端应高于连接散热器的那端）是□否□

66.供暖管道是否有套管？

（起作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂强面和楼板）是□否□

67.水暖室内温度？

（冬季室内温度应高于16℃，不得低于14℃）是□否□

气

68.燃气是否已经开通？

是□否□

69.煤气、热水器开关位置是否妥当？

是□否□

管线

70.燃气管线是否穿过居室？

（如穿过居室易有安全隐患，且不符合设计规范）是□否□

71.居室、客厅有否各种管线外露？

是□否□

隔音

71.将房门关闭，在房间外制造较大噪音，看隔音效果是否满意？

是□否□

精装修

72.和对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否符合？

是□否□

提示：

1.不管开发商陪同收楼的工作人员如何花言巧语，业主都应该坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格上记录下来，并写清自己的意见，如果确实属于不能收楼的，要向写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

2.A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走

《住宅质量保证》书包含三个项目的保修条款，结构的保修期限是50年，屋面防水和卫浴防水的保修期限是五年，设备及装修的保修期限是两年。

保修期限从领到钥匙开始计算，这个日期最好写进住宅质量保证书。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的

承诺。

B、《住宅使用说明书》--可带走

《住宅使用说明书》应该包含如下内容：

开发商名称及其联系电话；设计单位及其联系电话；施工单位及其联系电话；监理单位及其联系电话。

《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。

C、《竣工验收备案表》

《建设工程竣工备案表》复印件有可能收房时尚未办理，但必须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证。

按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。

消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。

而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》

，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。

《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。

D、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走

如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。

您具有索取权利的依据是《北京市城市房地产转让管理办法》。

3.看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，提示：

暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流。

如开发商企图在房主验房前收取“多项费用”，或让您先签署收楼文件的话，您可用如下言语先质问陪同看房的工作人员：

“您见过买东西先付钱后看货的吗？

”

对上述“多项费用”具体说明如下：

开发商企图在交楼时代收契税（一般住宅税率为1.5%）。

您拒绝理由是《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国契税暂行条例》。

开发商企图收取各种开通费（如有线电视、电话、煤气、宽带网等）。

那么您质问他（她）：

“你们的窗玻璃我是不是也要再单另付钱才能使用？

”。

验收好后，再交付费用。

从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。

接着就可以同物业人员一起去房子里了。

（记得拿那些工具哦）

4.验收地面下水情况。

在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。

然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。

看漏水。

国家规定所有有地漏的房间都必须做防水层。

拿塑料袋装半袋沙子把地漏堵上，然后放水十厘米，过二～二十四小时，看楼下是否漏水。

还有楼上也一定要做。

比如双卫的户型就要堵了四个卫生间才能算合格。

地