草市单元文本.docx

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草市单元文本

文本

1．总则···············································································································································1

2．发展目标与功能定位················································································································2

3．土地利用性质······························································································································2

4．土地开发强度······························································································································3

5．五线控制········································································································································3

6．公共设施规划控制·······················································································································5

7．城市设计及其它有关规定····································································································5

8．附录·····································································································7

文本

一总则

第一条根据《中华人民共和国城乡规划法》及建设部《城市规划编制办法》，结合荆州市城乡规划和社会发展的实际情况，制定本规划管理单元的规划法定文件（以下简称“本规划”）。

同时作为本法定文件编制依据有：

《荆州市城市总体规划（2011-2020）》

《荆州市城市规划管理技术规定》

《荆州市控制性详细规划管理暂行规定》

《荆州市规划管理单元控制性详细规划》（2008）

《荆州市中小学布点规划》（2008）

《荆州市城市道路红线规划》（2009）

《荆州市城市蓝线规划》（2009）

《荆州市城市紫线规划》（2009）

《荆州市城市绿地系统规划（2010-2020）》

第二条东升片区草市管理单元适用范围（以下简称“本单元”）为：

北起荆沙大道，南至江津西路，东起武德路，西临郢南路，总用地面积96.01公顷。

第三条本单元内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本规划的法定文件有关规定，还应符合国家、湖北省及荆州市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

本规划涉及的所有技术指标（特别注明者除外）均依据《荆州市城市规划技术管理规定》、《荆州市控制性详细规划管理暂行规定》确定；有关名词解释及其它技术规定详见附录《荆州市控制性详细规划统一注释》（以下简称《注释》）。

《注释》是制定和执行控制性详细规划必须共同遵守的通用技术规定。

第四条本规划由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《荆州市控制性详细规划管理暂行规定》（2012）中第三十三条、三十四条的规定。

第五条本规划自市城乡规划行政主管部门批准之日起实行。

从批准之日起，该地区原有的控制性详细规划废止。

二发展目标与功能定位

第六条本单元的发展目标是：

建设成为环境优美，设施完善，交通便利的以生活居住为主，商业服务设施为辅的城市综合功能单元。

第七条本单元的功能定位是：

居住及组团级商业服务中心。

三土地利用性质

第八条依据本单元的功能定位，确定本单元主要土地用途为：

居住、商业服务业设施及公用设施用地。

各地块土地利用性质详见本规划“法定文件”。

第九条本规划所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与规划规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地进行改造与重建时，必须与本规划规定的用途相符。

第十条本规划所确定的公共配套设施及公用设施，若安排在土地使用权已出让的地块上，规划主管部门可根据有关法规的规定，在有需要时依法收回土地使用权，幷对拥有土地使用权的单位和个人给予适当补偿。

第十一条本规划所确定的地块界线，幷不一定代表实际的用地红线范围，在修建性详细规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合幷或细分。

四土地开发强度

第十二条本规划确定本单元建设规模总量为233.9万平方米，当实际开发建设的总量超过规划总量，会对本单元的交通、配套设施等带来影响时，应对本规划进行必要的检讨；本单元内各地块土地开发强度详见本规划“图纸”的“法定文件”规定。

在本规划执行过程中，遇到以下特殊情况时，土地开发项目及建设总量应保持不变：

1）对本规划确定的地块进行合幷开发的；

2）对本规划确定的地块进行细分开发的。

五“五线”控制

第十三条本单元的“红线”主要是城市道路等用地控制线。

城市道路按主干路、次干路和支路三级体系进行控制。

主干路、次干路应采取实线控制，主干路包括荆沙大道、江津西路、武德路，其中荆沙大道红线宽度均为60米，江津西路红线宽度均为50米，武德路的红线宽度为40米；次干路包括景明观路、郢南路、草郊路和校园路，其中红线景明观路和郢南路红线宽度为30米，楚都大道和校园路红线宽度为25米。

支路采取指标控制，支路路网密度不低于3.2公里/平方公里。

第十四条本单元的“绿线”主要是公园绿地和防护绿地的用地控制线。

公园绿地按照组团级和居住区级公园绿地进行控制，公园绿地总面积为2.55公顷，人均公园绿地面积1.3平方米/人。

居住区级公园绿地面积为4.0公顷，居住区级人均公园绿地面积不低于1.74平方米/人，采取指标控制。

防护绿地按照组团级进行控制，防护绿地总面积为0.91公顷。

第十五条本单元的“黄线”为城市交通设施、市政基础设施的用地控制线。

移动公司1处，采取实线控制，用地面积为0.83公顷。

消防站1处，采取虚线控制,用地面积分别为0.39公顷。

垃圾转运站2处，单元北垃圾转运站采取虚位控制,用地面积分别为0.08公顷，单元南垃圾转运站采取虚位控制,用地面积分别为0.07公顷。

变电站采取实线控制,用地面积1.35公顷。

六公共设施规划控制

第十六条本编制单元的公共设施按照市级、组团级和居住区级公共设施三级体系进行控制。

市级公共设施包括荆州市劳动保障局，采取实线控制。

控制用地面积0.85公顷。

（具体内容见法定文件图则）

中小学教育设施控制小学2所，用地面积为2.83公顷，采取虚线控制；

居住区级公共设施包括文化娱乐、医疗卫生设施，采取指标控制，用地总面积不低于1.3公顷。

七城市设计要求及其它有关规定

第十七条本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：

1）从整个单元的空间环境景观结构着手进行城市设计。

2）符合本规划对土地开发强度、建筑密度、建筑高度的控制要求。

3）有利于环境的舒适和安全；幷与周围环境互相呼应，相得益彰。

第十八条本规划对本片区内的荆沙大道、江津西路、武德路强化公共绿带概念。

第十九条本片区内的街道景观设计应遵循下列原则：

1）保证建筑间的连续性和协调性，强调体现片区街道景观，幷尽可能地从红线退让，提供更多的公共性开放空间；

2）保证建筑间通透性和协调性，强调建筑组群之间形成局部开敞空间，体现整体空间景观的完整性；

3）以街坊为基本空间单元，形成不同类型的空间组织方式，运用多种手法塑造丰富而生动的空间形象；

4）保证步行环境的连续性和舒适性，严禁侵占人行道，结合街头绿地形成由点、线、面组成的多层次绿化系统和连续的步行体系；

5）沿街界面的建筑、小品等，宜选用柔和中性色彩为基调；沿街的围墙、围栏在视觉上应通透，通透处以墨绿、黑色为基调；

6）街道照明应选用具有自然色彩的光源，人行道和公共绿地的照明宜选用色彩相对柔和的光源；公共场所的照明不应对居住环境的舒适性产生影响；不同

场所的灯具，其造型和高度应有相应的规定。

第二十条本单元内的建筑及环境设计应遵循下列原则：

1）建筑环境是确保城市道路及各单元景观和功能完整性的重要组成部分。

结合整体空间的景观、轴线和公共空间节点的需求，确定地块建筑的后退红线、

建筑高度、建筑群体、地标性建筑及建筑裙楼等要求；

2）建筑的后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求；

3）各地块沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应以单元为单位保持其统一性，幷和相邻单元呼应，以形成沿街建筑群体的整体

性和韵律感；

4）新建居住建筑布局应有特色，幷满足本规划所提出的指标要求，尽量避免行列式的单调排布，鼓励在组团、邻里等概念上创新，使之与本单元的主题有机联系。

5）公共建筑对外主入口必须考虑设置为残疾人服务的无障碍通道；

6）建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁其安全的光反射；

7）建筑物外墙不宜大面积使用明亮耀眼颜色，宜选用柔和、与绿色景观相协调的色彩；但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、出入口、节

点等；建筑泛光照明不应直接射入其他建筑窗内；

8）建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及自然空间环境相协调，全部设备应隐蔽。

第二十一条本单元内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则：

1）统一规划，避免影响建筑物及自然环境的景观效果；

2）提供地区特色鲜明、使用效率更高的标识物；

3）考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量；

4）保证行人和机动车驾驶者的安全。

八附录

附录一荆州市控制性详细规划统一注释

1.关于土地利用性质

1.1控制性详细规划（以下简称控规）允许在实际开发时对土地利用性质进行有条件选择，而不用修改控规。

申请单元控规中所列的第一兼容性质时，应由荆州市城乡规划主管部门组织论证批准即可；申请单元控规中所列第二兼容性质时，应由荆州市城乡规划委员会审议通过即可。

1.2控规所确定的用地性质是对未来土地利用的控制与引导，现状合法的土地其土地利用性质与控规不符的，可继续保持其原有使用功能，直至其发生改建或重建。

2.关于土地开发强度

2.1在特殊情况下，土地开发强度可按规定程序重新确定：

（1）对单元控规中的地块进行合并开发的；

（2）对单元控规中的地块进行细分开发的。

2.2容积率奖励政策：

住宅或商业开发项目，在交通影响、卫生、消防等许可的基础上，为城市提供额外的公益设施或公共开放空间，可进行容积率奖励，奖励上限不超过核定容积率的20%。

其具体的奖励方式见《荆州市城市规划管理技术规定》。

3.关于道路交通

控规确定的城市道路，城市支路及以下的公共通道在下层次修建性详细规划设计时，可根据需要进行适当修改和深化，在下层次规划批准后执行，而不视作对控规的修改。

4.相关用词说明

为了便于理解控规法定文件条文规定的内涵，对要求严格程度不同的词说明如下：

4.1表示严格程度的用词

（1）表示严格，在正常情况下均应这样做的：

正面词采用“应该”或“应”；

反面词采用“不应”。

（2）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应该这样做的：

正面词采用“宜”或“可”；

反面词采用“不宜”。

4.2表示相关规定的用语

（1）条文指明应严格按其它有关标准或规范执行的用语为：

“按照（或遵照）…执行”或“符合…的规定（或要求）”。

（2）非必须按所指的标准或规范执行的用语为：

“参照…执行”。

（3）表示指导性推荐意见的用语为：

“建议…”、“最好…”或“…为宜”。

5.片区、单元和地块编号

单元编号采用两位字母和四位数字混合组成。

第一、二位字母表示片区名称。

第三、四位数字表示单元编号。

第五、六为数字表示版本号，第一次编制为01，修改一次后为02，其后以此类推。

地块编号以单元编号加上数字编成，不用表述片区编号和版本号。

6.名词解释及计算方法

6.1用地性质

中心城区（包括480平方公里内的镇）地块的用地分类，采用《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）中的中、小类。

城市规划区范围内其他镇的可参照执行。

6.2建筑面积

控制指标表中指地块范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之总和。

一般为上限值，即须小于或等于。

特殊情况下，可定控制区间。

6.3容积率

地块总建筑面积与地块用地面积的比值。

一般为上限值，即须小于或等于。

特殊情况下，可定控制区间或下限值。

6.4.基准容积率

指以《荆州市总体规划（2011-2020）》总量控制为基础，基于密度分区空间控制要求，为各级密度分区赋予的地块容积率计算的基准值。

6.4建筑密度

地块内所有建筑物基底面积之总和与地块用地面积的比率（%）。

一般为上限值，即须小于或等于。

特殊情况下，可定控制区间或下限值。

6.5绿地率

地块内各类绿地面积的总和与地块用地面积的比率（%）

绿地面积的计算包括：

公共绿地、宅旁绿地、公共设施所属绿地。

屋顶、天台和垂直绿化在对外开放的情况下可折算计入绿地率。

均为下限，即须大于或等于。

6.6建筑限高

地块内所有建筑物室外地坪起到其计算最高点的最大高度限值。

6.6建筑层数

建筑物按楼板结构分层的层数。

一般为上限值，即须小于或等于。

特殊情况下可控制区间。

6.7公共开放空间

地块内能够全天开放供公众使用的空间。

6.8配建停车位

地块内必须建设与建设项目配套的机动车停车位数。

均为下限，即须大于或等于。

6.9禁止开口路段

地块周边不准直接向城市道路开设机动车出入口的路段。

附录二荆州市控制性详细规划用地兼容性规定

1适用范围

本规定适用于单元控制性详细规划和规划用地咨询编制。

2.适用规模

本规定针对的具体地块，兼容后的地块用地规模不得小于最小开发单元，否则不允许兼容。

3.兼容判断与用地类别

3.1不可兼容判断的用地

（1）“五线”用地，包括交通设施用地（S）、公用设施用地（U）、文物古迹用地（A7）、绿地（G）。

（2）一般需要独立占地的公共管理与公共服务用地，包括行政办公用地（A1）、高等院校用地（A31）、体育用地（A4）、医疗卫生用地（A5）、社会福利设施用地（A6）、文物古迹用地（A7）、外事用地（A8）、宗教设施用地（A9）。

（3）一般需要独立占地的商业服务业设施用地，包括农贸市场用地（B12）、康体用地（B32）、加油加气站用地（B41）。

（4）危险品物流仓储用地（W3）

3.2可兼容判断的用地

（1）居住用地（R）

（2）可不用独立占地的公共管理与公共服务用地，包括文化设施用地（A2），

教育科研用地除高等院校外（A32、A33、A34、A35，除高等院校外其他学校的

配套设施均可采用社会化服务）。

（3）可不用独立占地的商业服务业设施用地用地，包括商业设施用地（B1除农贸市场外）、商务设施用地（B2）、娱乐康体用地（B3除康体用地外）、公用设施营业网点用地（B4除加油加气站外）、其他服务设施用地（B9）。

（4）工业用地（M）

（5）普通物流仓储用地（W1、W2）。

3.3关于兼容程度的规定

（1）第一兼容性质

第一兼容性质指经过市城乡规划主管部门审查后可部分或全部转换的用地性质。

如符合《荆州市控规用地兼容性规定表》的详细规定，一般在上报市城乡规划主管部门时，仅需提供专题报告说明情况。

转换为控规文件中所指明的第二兼容性质，其转换过程不视为控规修改。

（2）第二兼容性质

第二兼容性质指经过市城乡规划委员会审议后可部分转换的用地性质（原则上只能转换1%-50%）。

如符合《荆州市控规用地兼容性规定表》的详细规定，还需在上报市城乡规划主管部门时，提供交通影响研究、公用设施影响研究、城市设计研究、经济可行性研究和其他需要特殊说明的研究报告。

转换为控规文件中所指明的第三兼容性质，其转换过程不视为控规修改。

（3）禁止兼容性质

指不允许混合或转变为其他用地性质。

3.4用地性质完全转变的地块指标的确定

（1）第一兼容性质完全转换的情况下，其地块指标由市城乡规划主管部门根据《荆州市城乡规划技术管理规定》等相关法规规范、城市设计要求等组织论证后确定。

（2）第二兼容性质一般不能完全转换，且部分转换后其地块指标不应超过原指标确定的建筑总量。

3.5荆州市控规用地兼容性规定表

用地性质

兼容类型

居住用地（R除保障性住宅外）

文化设施用地（A2）、教育科研（A3除A31用地除高等院校用地外）

商业服务业设施用地（B除农贸市场B12、康体用地B32、加油加气站用地B41外）

一类工业用地（M1）

二类工业用地

（M2）

三类工业用地（M3）

一类物流仓储用地（W1）、二类物流仓储用地（W2）

第一兼容性质（允许）

文化设施用地（A2）；教育科研用地除高等院校外（A32、A33、A34A35）；

体育用地（A4）；

医疗卫生用地（A5）；社会福利设施用地（A6）；

商业设施中的零售商业用地（B11）和餐饮业用地（B13）；

商务设施用地（B2）；

娱乐康体用地中的娱乐用地（B31）；

公用设施营业网点中的其他公用设施网点用地（B49）；

绿地（G）

行政办公用地（A1）；商业设施中的零售商业用地（B11）和餐饮业用地（B13）；

商务设施用地（B2）；

娱乐康体用地中的娱乐用地（B31）；

公用设施营业网点中的其他公用设施网点用地（B49）；

绿地（G）

行政办公用地（A1）；文化设施用地（A2）

一类物流仓储用地（W1）

一类物流仓储用地（W1）；

二类物流仓储用地（W2）;

一类物流仓储用地（W1）；

二类物流仓储用地（W2）;

无

第二兼容性质（有条件允许）

教育科研用地中的高等院校（A31）；

商业设施中的农贸市场（B12）、旅馆（B14）；

商务设施用地（B2）；

娱乐康体设施中的康体设施（B32）；

公用设施营业中的其他公用设施营业网点（B49）;

交通设施用地（S）

交通设施用地（S）；

公用设施用地（U）

居住用地（R）；

交通设施用地（S）；

公用设施用地（U）

行政办公用地（A1）；

文化设施用地（A2）；

教育科研用地（A3）；

商业服务业设施用地（除康体用地B32外）；

交通设施用地（S）；

公用设施用地（U）

绿地（G）。

文化设施用地（A2）；

教育科研用地

除高等院校外（A32-A35）；

商业服务业设施用地（除商务设施B2、康体用地B32外）；

交通设施用地（S）；

公用设施用地（U）

绿地（G）。

交通设施用地（S）；

公用设施用地（U）；绿地（G）

行政办公用地（A1）；

商业服务业设施用地（除康体用地B32外）；

交通设施用地（S）；

公用设施用地（U）

绿地（G）。

禁止兼容

工业用地（M）；物流仓储用地（W）

居住用地（R）；农贸市场用地（B12）；工业用地（M）；物流仓储用地（W）。

农贸市场用地（B12）；工业用地（M）；物流仓储用地（W）

体育用地（A4）;医疗卫生用地（A5）；

文物古迹用地（A7）；

外事用地（A8）；

三类工业用地（M3）；

三类物流用地

（W3）。

体育用地（A4）;医疗卫生用地（A5）；

文物古迹用地（A7）；

外事用地（A8）；

康体用地（B32）；

三类物流用地

（W3）。

居住用地（R）；

公共管理与公共服务用地（A）；商业服务业设施用地（B）；三类物流用地（W3）。

居住用地（R）；

体育用地（A4）;医疗卫生用地（A5）；

文物古迹用地（A7）；

外事用地（A8）；

康体用地（B32）；

三类物流用地

（W3）。

荆州市控规用地兼容性规定表

注：

1.未出现在用地性质栏的其他用地分类不作为兼容判断主体（详见3.1规定）。

2.未出现在兼容类型栏（包括第一兼容、第二兼容和禁止兼容）栏的其他用地分类如需作为转换或部分转换的用地客体，视作对控规的修改。

3.原则上R类用地兼容A类、B类用地时，A类、B类用地不得超过地块总用地规模的30%；原则上M类用地兼容G类用地不得超过地块用地总规模的25%；M类用地兼容A类、B类用地不得超过地块用地总规模的30%。