限购政策对房价的影响研.docx

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限购政策对房价的影响研

限购政策对房价的影响研究

——城市政策分析结课论文

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摘要

房地产调控是当前的社会热点问题,在受到社会各界广泛关注的同时也被大量讨论。

尤其在房地产限购令出台后,各种评论、解读更是铺天盖地而来。

然而,这些对限购令的讨论主要集中在该政策出台的合法性、对该政策出台后市场走势的描述和该政策对市场影响的基本判断等三方面上,缺少利用科学的方法论进行严谨规范的推理和讨论,因此在理论贡献和实践指导上均有不足。

为了弥补以上不足,本研究应运而生。

本文试图在对前人文献进行梳理后,通过横向比较（对北京、天津两个城市实施限购政策前后的效果比较）和纵向比较（实施限购令的城市之间的效果比较），检验实施后的政策效果,以期解决限购令出台的理论基础、政策实施的传导过程以及实施后出现的经济后果等理论问题。

通过理论分析和对比研究,本文得出限购令对于房地产行业的影响效果，基于这样的研究提出对于房地产市场发展的几点建议。

一是推进税制改革，减少地方政府土地财政依赖。

二是完善房地产信息披露机制，加强住房市场信息收集工作。

三是合理引导预期，保持房地产政策目标的一致和连贯性。

四是“发展互联网+”：

从营销、交易到物业服务，互联网与房地产的结合将更深更广。

关键词：

限购令；房地产价格；影响机理；回归方程；发展前景

Abstract：

Theregulationofrealestateisasocialfocusnowadays,whichhasattractedextensiveconcernandbeenwidelydiscussed.What’smore,theintroductionofhousepurchaserestrictionhasbroughtoverwhelmingcommentsandinterpretations.However,thosediscussionsaremainlyconcentratedonthreeaspects：

thelegitimacyofthepolicy,thedescriptionofmarkettrendaftertheintroductionoftherestrictionaswellasthejudgmentofthepolicy’sinfluenceonmarket,lackofrigorousreasoningwithscientificmethod.So,thecurrentresearcheshavetheirowndeficienciesinboththeoreticalcontributionsandpracticalguidance.

Thispaperisaimedatmakinguptheaboveweaknesses.Tosolvetheproblemsaboutthepolicy’stheoreticalbasis,thetransmissionchannelthroughwhichthepolicyimplementsandtheeconomicconsequence,thispaperempiricallyteststhepolicyeffectsbyhorizontalcomparison（comparingthedifferenteffectsbeforeandaftertheimplementationofthehousepurchaserestrictioninBeijingandShanghai）andverticalcomparison（comparingthedifferenteffectsamongcitieswhichhaveadoptedtherestriction）,basedonasummaryofpreviousliterature.

Finallythispaperobtainstheinfluencethatthehousepurchaserestrictionhasonthereal-estateindustry,andthenputforwardsomesuggestionsonthedevelopmentofthepropertymarket.Firstly,weneedtoadvancethetaxsystemreform,andreducethefinancialdependenceofthelocalgovernmentonlandrevenue.Secondly,weneedtoimprovetheinformationdisclosuremechanismandboosttheefficiencyininformation-collectionprocessinthehousingmarket.Thirdly,weshouldtrytoguideexpectationsrationally,soastokeeptheconsistencyandcoherenceinthegoalofthereal-estatepolicy.Furthermore,weshoulddevelopthe”Internet+”andthentherewillbeacloseranddeeperbondbetweenrealestateandtheInternet,fromsales,tradestopropertyservice.

Keywords:

housepurchaserestriction；realestateprice；influencemechanism；regressionequations；prospectofdevelopment

目录：

1引言

1.1研究背景

近年来，房价的快速上涨已经成为全国各大城市的共性问题。

房价问题不仅事关老百姓切身利益，而且还关系到我国经济的健康持续发展和社会的和谐稳定。

我国房地产业起步较晚但发展速度惊人，其以迅雷不及掩耳之势迅速崛起成为国民经济的支柱产业。

可是现阶段我国住房市场出现了非理性膨胀，已经发展到单纯依靠市场力量无法持续健康发展的地步，部分城市出现了一定程度的房地产泡沫，房价成为脱缰的野马，老百姓望楼兴叹。

为彻底遏制投机和过度投资，被称为“最严厉楼市调控政策”的“限购令”应运而生，继北京率先出台限购令后，全国部分城市地方版“限购令”如雨后春笋般大量涌现。

1.2研究目的和意义

鉴于房地产业是国民经济的重要支柱性和基础性产业，特别在城市经济中的基础支撑作用更加明显，是城市经济发展、社会发展和空间布局的重要推动力量，城市房地产调控研究无疑具有理论价值和实践意义。

本文希望能取得如下两点裨益：

一是有助于更好地认识我国城市房地产市场的独特性，进而可以更好地思考我国城市房地产调控战略的取向问题；

二是有助于更好地认识我国房地产调控政策的实施效果，进而可以更好地思考我国城市房地产调控政策的选择和搭配问题。

1.3研究思路与框架

①研究思路

房地产市场的运行是个十分复杂的问题,其中即涉及到在宏观层面上对国民经济的重大影响,又涉及到微观层面各主要参与主体之间的利益博弈。

因此,理清房地产市场中限购令的发展状况、对房价的影响机理就显得尤为重要。

要分析限购令对房价的影响，就要从有没有影响和影响大不大两个角度进行，通过一个城市限购令实施时间前后上的比较和多个城市限购令实施同一时间的比较来对比得出结论，从而指导政策的发展。

针对这样的研究思路，主要运用理论研究和对比分析的方法。

1）理论研究

本研究建立在查阅大量相关文献的基础上。

通过文献阅读,梳理了房地产市场宏观调控的理论依据、房地产市场宏观调控的效果研究,商品量价关系的经济学基础以及金融、房地产市场的量价关系研究,使得笔者对房地产市场量价关系有了一定的了解,为研究的顺利展开打下基础。

2）对比分析

对比分析是通过实际数与基数的对比来提示实际数与基数之间的差异，借以了解经济活动的成绩和问题的一种分析方法。

在本研究中，通过同一时间不同城市的对比和同一城市不同时间的对比，横向和纵向并行，对于限购政策对房价的影响做全面深刻的分析。

②研究框架

2理论综述

2.1理论概述

针对我国政府出台的房地产限购政策,学术界从理论和实证两个方面对这一政策进行了研究,概括起来主要有以下几个方面:

第一,限购政策短期效果有限,应将限购政策长期化。

王敏和黄滢（2013）通过构建一个动态模型,从房地产供给一方对政策的反应来研究限购政策对房价的影响,如果限购政策是短期的,那么限购对房价的影响是有限的,延长限购期限和扩大限购群体都能起到降低房价的作用,但由于限购在限制投机需求的同时也限制了自住需求和正常投资需求,这将带来一定的福利损失,因此最优的限购政策是将限购的对象限制在投机需求上,并使其永久化。

刘江涛等（2012）通过讨论两期条件下开发商预期和投资需求预期对市场的影响,认为限购有利于降低当前的房价,短期内取消限购令会带来房价的报复性反弹,房价长斯走势与限购的执行时间和力度有关,市场中开发商和投资人对政策稳定性的预期是影响未来房价走势的重要因素,决策者应考虑加强房地产市场参与主体的预期管理。

第二,限购政策短期有效,长期无效,因而不应长期坚持。

蔡继明和韩建方（2011）考虑到了夹心阶层的购房问题,认为现行的包括限购令在内的调控措施只能在短期内遏制房价,引导房产调控走出困境的根本途径是政府加强廉价自住房和改善性住房的供给。

张慧（2012）讨论了限购令对上海房地产市场的影响,认为住宅限购政策在短期内可以对投机性需求起到立竿见影的效果,但并没有解决长期供需关系和货币政策环境等根本问题,因而限购令政策长期来看必然是无效的,被抑制的需求一旦释放必将引起市场的反弹。

第三,限购政策可能带来社会福利损失。

胡涛和孙振尧（2012）的研究重点是限购政策下的额外福利损失,他们认为,限购政策下符合资格的需求子群体支付意愿的异质程度是影响社会福利损失的一个重要因素,在达到相同调控目标的政策中,限购政策的福利损失最大。

冯科和何理（2014）通过建立房地产市场的反需求函数,定量分析了房地产限购政策对其他消费市场的影响以及产生的社会福利变化,研究结果显示房地产限购政策会破坏其他消费市场的均衡,在限购政策下,刚性、改善性和投资性房地产需求者均面临福利损失,福利损失状况决定于房地产需求类型。

胡怀国认为,限购虽然在短期内有助于稳定房价,但由于政策持续时间等方面的不确定使其在预期管理方面具有缺陷,不利于资源的优化配置和结构调整,从长期来看,价格型政策是比数量型政策更优的选择（李东军、潘陈辰,2012）。

第四,从实证研究来看,刘尧（2012）以上海市为例,通过建立误差修正模型,在控制了当地宏观经济变量和房地产供求变量后得出结论:

房地产限购政策可以遏制房地产价格的快速上涨,但由于该政策自身所具有的缺陷不宜被长期坚持,房地产调控的关键不在于限购,而在于管理房地产价格预期和增加市场投机者的持有成本。

王敏和黄滢（2011）通过利用2010年1月-2011年8月住宅价格数据进行了实证分析,实证结果表明限购的短期影响很有限,限购政策仅仅对二手住宅市场有轻微政策效果。

乔坤元（2012）通过使用倍差法对中国70个大中城市2009年3月-2011年12月的面板数据进行实证分析,实证结果显示实施“限购令”的城市相比于没有实施“限购令”的城市房价下降2.5%,交易量升高0.15%。

陈通和张小宏（2012）基于中国90个城市的数据,从实证方面分析了实施住房限购政策对新建商品住房市场的量价影响,得出了如下结论:

住房限购政策有效地抑制了投机性购房需求,限购政策对新建商品住房价格上涨速度有显著的抑制作用,对小户型住房价格产生的影响最为显著,限购政策对新建商品住房成交量的影响领先于对住房价格的影响。

2.2小结

综上所述，从以上国内外学者对政策评估的研究可知，政策评估对公共政策来说是十分必要也是十分有意义的，对已实施的政策进行科学有效的评估会为政策的制度者提供政策实施情况直观可靠地认识，为政策的后续跟进以及以后的政策制定提供借鉴意义。

关于住房限购政策的评估研究国内外学者的研究都很匮乏，国外没有限购政策，国内对于政策评估的研究尚处于起步阶段，并没有建立系统的政策评估体系；关于房地产市场限购政策影响的研究也多属于定性分析。

因此，本文尝试通过对比分析的方法，针对限购政策，从时间和空间两个方面进行对比，科学的得到限购政策对于房价的影响情况，预测限购政策的法发展方向，对于房地产限购政策提出更加全面的评价体系，从源头上阐述限购政策的利弊与影响大小，最后给出结论和建议。

3限购政策对房价的影响

3.1限购政策对房价的影响机理

①不同时间阶段的影响机理

1）从短期来看

限购令的出台通过户籍限制在短期内主要抑制了当期决定购房的居民以及投机性购买者，从而立即将一部分房屋需求者清除出了市场，这会造成房屋需求的萎缩，在其他条件不变的情况下，短期内房价会下跌。

另外，满足购房要求的购买者也可能会因为该政策的出台而暂时延迟购买，这在短期内也会造成成交量的下跌，从而也会带来房价的下跌）从供给面来看，短期内市场上的房屋供给主要是已建成正在销售的房屋和居民通过预付款购买的在建的房屋。

一般说来，这些在建的房屋是以前决策带来的住房投资，跟现期的政策变化没多大关系，因此，可以认为短期内房屋的总供给量没什么变化。

因此在短期内，限购令的出台会带来房价的下跌，包括新房和二手房成交价的下跌。

但是，由于住房需求是刚性的，居住是一种必需品，所以通过购买房屋满足居住需求的这部分购买力和投机性购买力被限制后，这些购买力必然流向其他地区或房屋租赁市场等，因而也会给房屋的租金带来上涨的压力。

2）从中期来看

限购令对需求面的影响主要取决于限购令执行的时间，限购令是个政策性的东西，它不是一项具有长期影响的根本制度，只是个过渡性的东西，寿命是有限的，一旦政府觉得已无再继续执行这个政策的必要，该政策就会被取消，那么可以推知，政策取消的时候就应该是政府认为房价比较合理或者是政府认为房价是老百姓基本可以接受的时候了。

所以，从需求面讲，限购令对房价的影响取决于政策本身被执行的时间，如果该政策一直被执行的话，一部分购房需求就会始终被抑制，从而始终对房价上升起到一定的抑制作用，再从供给面来看，中期内房屋的供给量主要取决于可用于建房的土地供应量和房屋供给的结构。

对土地供应做出了一些规定，包括保证土地的供应和加强保障房、公共租赁房的供给等，但土地供应的上限也是受到国土政策的限制的。

因此，理论上讲，中期内房屋的总供给量会上升，这样会促使房价下跌。

但是，如果回到现实来看的话，政策的执行可能未必就按文件的要求来走。

现实中，开发商作为房地产建造的一线执行者，他们建造房屋是以利润最大化为目标的，在土地供应量有限的情况下，他们会尽可能建造出附加值较高的房屋，而这类房屋中有相当比例是面向富人的，一般来说，这种房屋的平均价格也比较高，所以，从中期来看，现实中房屋的供给结构会发生变化，而这种房屋供给结构的变化是会促使房价上涨的。

综上分析，限购令中期内对房价的影响不明朗，现实中房价中期内倾向于在较高位成交或达到均衡，当然，这里的分析未提到政府对房地产商改变房屋供应结构的阻止，这是个比较复杂的问题，它受到中央政府和地方政府的博弈以及地方政府和开发商可能会合谋等因素的影响，作为关键变量的地方政府的行为会因所处环境的变化而不断调整，以最大化其收益。

影响房屋需求的长期因素跟短期和中期因素是不太一样的，中国经济依然可能持续若干年的高增长，城市化的推进以及由此形成的公众认为房价长期将趋于上涨的预期等因素导致房价在长期内一定是上涨的。

由于这些长期因素是受到其他一些更根本因素影响的，因而限购令对长期内房价上涨几乎没有影响。

限购令只能是在执行比较严格的时候通过减缓这些长期因素的作用来减缓房价上涨的速度，就像给房价的长期上涨装上一个缓冲器一样。

3）从长期来看

长期内用于建房的土地供应量的存量是刚性的，房屋的供给只能在土地供应存量有限的情况下在供给结构上做文章。

在全国或北京的房屋需求达到饱和之前，土地供应的存量如果被耗尽的话，就只能带来后续房价的不断上涨，而在需求未饱和之前，不断加大的供给量和供给结构调整都是可以缓解房价上涨的，限购令对房屋供给的长期影响几乎看不到，所以，从长期来看，几乎可以忽略限购令对房价的影响中的金融因素，房屋是一种非常特殊的商品，它既是耐用消费品又是投资品，影响房价的因素非常多，不仅包括经济层面的因素，也包括金融层面的因素。

因此，房价是多种因素作用下的一个综合表现，其他因素对房价的影响可能比限购令本身的影响更重要，并且这些因素可能会影响到限购令的持续时间和执行与否。

限购令的出台可以说是抑制房价的一种退而求其次的办法，它不是从源头上去遏制房价的上涨，控制货币的投放量才是根本的，但货币政策的实施，又受到于宏观经济的表现和外汇储备变化。

资本账户开放等因素的制约，但反过来也要看到，虽然限购令不是抑制房价的治本之策，但是它能比较有效地抑制当前国内非常充裕的闲置资金进一步流向房地产市场，把相当一部分闲置资金挡在了房地产市场之外，这些资金的持有者因为户籍身份的限制而无法进入房地产市场，投机因素也是这样被抑制了，房地产市场需求面的资被如此阻隔之后，需求也就受到了比较大的重创，所以房价就会下跌，由此可以看出，某种程度上讲，限购令的出台是被货币政策逼出来的。

那么，据此再往下思考一步，当货币政策的压力比较小的时候，比如说货币政策能够单独应对房地产市场波动的时候或者转向紧缩政策的时候，可能限购令也就没有存在的必要了，限购令一旦取消，也就不会对房价有什么影响了，限购政策出台时，宏观经济面临比较大的通货膨胀压力，货币政策也在调转方向，根据宏观经济的走势，如果经济跌入下行通道的可能性越来越大的话，限购令被取消的可能性也就会越来越大。

关于房价的后话是一个非常复杂的问题，它受到很多因素的影响，限购令是影响房价的一个很重要的因素，但是宏观经济表现这一基本面因素是最基本的影响因素，其他的影响因素诸如货币政策、城市化进程、公众预期等也很重要，现实生活中，中央政府和地方政府的博弈很大程度上也左右着房价的走向，中央政府要考虑宏观经济稳定和金融稳定，所以它密切关注通货膨胀率的变化和资产市场上的泡沫，把通货膨胀率控制在一定范围并抑制资产泡沫的形成，而地方政府往往关注辖区内的经济增长和税收增长，发展房地产业既能带来经济增长又能增加税收收入，所以它们有时也和房地产商合谋以推高房价，如果房地产出现泡沫并破裂的话，后果又不完全由地方政府承担，因为泡沫破裂后由房地产开放过程中形成的贷款变成的呆坏账由银行承担，泡沫破裂后形成的居民购房抵押贷款亏损由居民和银行承担，而这些都会转化为一国金融体系的风险，并可能由于传染而上升成系统性金融风险，后果会非常严重，因为系统性金融风险会使银行无钱放贷或紧缩贷款，由此造成企业资金使用成本上升，从而会对实体经济造成打击，进一步又会引起经济的紧缩甚至衰退，这个过程漫长而痛苦，另外，境外热钱这几年在中国大陆房价的上升中也发挥了作用，但泡沫一旦破裂，这些热钱跑得很快，最后留下的烂摊子就只能由东道国自己来收拾，而这也是个很痛苦的过程，可以说，日本失去的二十年就是一个血淋淋的例子。

②不同方式的影响机理

1）房屋限购令具有市场引导、规制房价的作用

规制是指为市场主体的行为提供明确的具有可预见性的规则来指导市场的规范运行。

其直接通过对市场主体行为的限制，增加市场主体的义务，缩小其相对应的权利。

因为规制的内容限制了公民的权利和义务，所以对个人的权利、义务会产生比较大的影响。

因此，规则其适用的领域、主体、形式和手段以及相应的程序都必须由事前立法予以明确才可施行。

房屋限购令强制性规定，每个家庭，每个个人，在规定的时间段内，只能购买规定数额的房产，超过该规定数额，则不予买卖；另外，强化对商品住房的预售管理登记，严格执行商品住房在销售过程中明码标价的有关规定，强化房地产幵发商的信用管理制度，在银行贷款方面严格加以控制，进一步全面性的压制我国房价。

此种规定是政府对房地产市场的主体，即对购房者与房地产企业的双重规制，直接对房地产市场主体的权利进行大范围的限制。

房屋限购令跟针对垄断、不正当竞争的传统规则是完全不同的，其对房地产市场的调控是从宏观着眼，微观入手，具有很强的相机块择性。

这种规则更加侧重的是管理参与房地产市场的主体行为，同时也是一种很强侵扰性的特殊行政干预措施。

能够直接认清房产市场的缺陷，把握正确的方向，引导、规制房产市场走向正常、稳定的发展。

2）房屋限购令具有宏观调控房地产市场的作用

宏观调控具体是指政府对经济发展的整体调配方式，是政府的调控市场经济活动的行政手段的一种表现形式。

整个国家的调控政策是政府根据市场经济的运行规律而制定的一系列政策，旨在规范市场经济运行的秩序，以达到市场资源最优的分配状态，为整个市场经济的发展提供良好、正常的发展环境。

国家的宏观调控政策旨在平衡经济总量，因地制宜、因时制宜地采取相应的措施对经济进行间接调控，而不是直接干预。

凯恩斯主义认为，国家的宏观调控政策要注意市场的短期需求，而短期需求的满足是市场本身所不能完成，则需要政府干预这一重要手段来达成。

进一步说明了政府干预、平衡房产市场的正当性。

从国务院出台的限购令和地方政府出台的限购细则来看，是完全符合宏观调控的特征。

房地产作为民生大计，是人民赖以生存的物质基础设施，是我国国民经济的重要组成部分，关乎我国国民的切身利益，将直接影响到我国国民经济的健康、有序的发展。

政府运用房屋限购令对房地产各方面的调控，保障我国国民经济的良性运行，是政府对房地产市场的经济管理行为。

另外，相关文件规定：

限购令只是一项临时性的调控措施，只在一定时期内有效调控。

由此可以看出房屋限购令是地方政府可以择机停止执行的一项限购政策，只是在当下房产经济环境下要作为一项重要措施去执行，当政府对房价的调控达到预期的目标，广大人民的“生活安居权”得到保障之后，就会适时退出房地产市场的一项临时性措施。

通过以上分析，可以看出房屋限购令是我国政府根据当前住房形势，结合我国房产市场本身的经济发展特点，制定的一项适合我国经济发展基本的、具体的房价调控措施，其细节依赖于政府的自由裁量，而无法完全由法律加以规定，带有明显的宏观调控作用。

3.2限购政策实施效果的纵向对比分析

①以北京市为例

1）近几年北京限购政策概况

2010年4月17日国务院出台了“国十条”，通知在税收、信贷等政策以外，首次提出了“根据实际情况，地方人民政府可以在一定时期内限定购房套数这一临时性措施”。

这是中国政府首次提出的限购政策。

北京市于2010年4月30日颁布了“京13号文”，将国十条具体细化为，一定时期内规定为暂定，限定购房套数规定为一套，即一个家庭只能在北京购买一套商品住房。

“京13号文”被称之为北京地方版的限购令。

2011年2月15日，“京8号文”出台，对限购范围进行了明确规定：

对于已经拥有一套北京住房的北京户籍家庭和拥有购房资格的非北京户籍的居民家庭，限定只能购买一套北京住房，并且这套住房不区分是