重庆铭鼎养老护理院建设项目可行性研究报告.docx
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重庆铭鼎养老护理院建设项目可行性研究报告
重庆铭鼎养老护理院建设项目
可行性研究报告
1总论
2项目概况
（1）项目名称：
重庆铭鼎养老护理院建设项目
（2）项目业主：
重庆铭鼎房地产开发有限公司
（3）项目地址：
重庆市南岸区南山脚下峡口镇西流村
（4）建设性质：
新建
（5）建设内容及规模
本项目总用地面积约667000平方米，建筑用地面积约70000平方米，建筑面积约13340平方米，整个养老护理院容积率约为0.2，用三到五年时间分三期完成整个养老护理院项目。
建设内容主要包括：
餐厅（大500平方米、小100平方米、另设若干单间）、活动室（250平方米）、游泳池（1500平方米）、护理院大门、医务室（含10个病床300平方米）、老人居住室（单间150个*20平方/间、双人间600个*30平方/间、三人间500个*40平方/间、寓居别墅20栋*250-300平方米/栋）、资料室（250平方米）、会议室（1000平方米多功能厅，小型会议室2*100平方米）、办公大楼、洗衣房（200平方米）、健身房350平方米、运动场（20000平方米含篮球场1、网球场2、门球场1、乒乓球台6、）、员工宿舍、招待所、棋牌室、观光农业示范区、寓居别墅、垂钓场、野生蜂蜜养殖场、烧烤场、农家乐饭店等。
（6）项目总投资
项目总投资为60000.55万元。
3业主概况
于2012年3月组建成立，注册资金2096万元，开发资质为二级，现有中级以上各类职称人员56人。
公司通过不断探索，不断学习国内外先进的房地产开发管理经验和模式，总结出了符合铭鼎自身管理实际的科学管理制度，我们根据不同的消费群体，不同的业主构成，创造出不同的房地产开发管理服务模式。
公司下设项目开发部、行政部、财务部、后勤部、总工办、销售部，以“不断的提高、不断的创造”为经营理念，以“时时努力、事事关心“为管理要求，铸就了一支高起点、高素质、创新精神强的员工队伍，公司正在开发实施的”铭鼎—江山水岸“小区占地200余亩，计入容积率的面积为47万多平方米。
铭鼎房地产公司依托人才，加大工程建设的科技含量，向住宅的生态化、智能化发展，体现人与自然的完美结合，为居民提供绿色生态、智能安全、健康文明的温馨家园，争取为城市建设和经济发展做出更大贡献。
4编制依据
（1）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（2）《老年人建筑设计规范》JGJ122—99
（3）《老年人居住建筑设计标准》GB／T50340-2003
（4）《老年公寓和养老院设计指南》
（5）《中国老龄事业发展十二五规划》
（6）《重庆市老龄事业发展“十二五”规划》
（7）《重庆市社会养老服务体系建设规划（2011～2015年）》
（8）重庆市南岸区茶园新城区控制性详细规划
（9）其它相关基础数据和材料
（10）编制人员调查的有关资料、数据和材料
5编制原则
（1）符合南岸区茶园新城区总体发展规划；
（2）满足国家对社会福利事业及老年护养行业的要求及标准；
（3）建成适宜康复保健、老年护理及养老的大型社会福利性项目。
6主要研究内容
（1）项目建设背景及必要性研究；
（2）项目场址和建设条件分析；
（3）建设规模和建设方案
（4）组织机构与项目管理；
（5）投资估算和资金筹措方案；
（6）财务分析和项目效益评价；
（7）项目风险性分析
（8）可行性研究结论
（9）项目建设中需要注意的其他问题
7项目主要技术经济指标
表1-1项目主要技术经济指标汇总表
序号
项目
计量单位
数值
所占比重（%）
一
项目概况
1
总用地面积
亩
1000.00
2
总建筑面积
m2
133400.00
4
容积率
0.20
5
绿地率
39.99%
二
投资数据
总投资
万元
60000.55
1
工程费用
万元
39050.23
2
工程建设其他费用
16264.59
3
预备费
万元
2765.74
4
建设期利息
万元
1920.00
三
筹资数据
1
业主自筹
万元
32400.42
54.00%
2
银行贷款
万元
10000.00
16.67%
3
民政补贴
万元
1200.00
2.00%
4
滚动资金
万元
12000.00
20.00%
5
贷款利率（年）
6.40%
四
收入与成本数据
1
总成本费用
万元
169939.37
2
经营收入
万元
323503.90
3
经营税金及附加
万元
24928.96
4
经营成本
万元
112726.87
5
利润总额
万元
258289.08
6
所得税
万元
64572.27
7
税后利润
万元
193716.81
五
财务评价指标
1
税后财务内部收益率
18.83%
2
税后财务净现值
万元
35219.50
年折现率10％
3
税后静态投资回收期
年
7.67
4
税前财务内部收益率
24.08%
5
税前财务净现值
万元
58266.43
6
投资利润率
16.14%
7
投资利税率
21.52%
8
盈亏平衡点
31.30%
9
盈亏平衡点
万元
141888.07
8简要结论
本项目的建设符合重庆市以及南岸区老龄化的需求，项目的建成将提高重庆市社会福利设施水平，完善老年保障体系，有助于提高老人的生活居住水平，有助于和谐社会的建立。
因此项目建设是必要的。
本项目的建设，对周围的环境影响较小，对提高社会福利设施水平具有积极意义，社会评价良好，项目建设是可行的。
9项目建设背景及必要性
10项目建设背景
10.1.1中国和重庆老龄化问题及滞后的养老体系矛盾
我国是人口大国，也是老年人口最多的国家。
目前，我国60岁以上的老年人口已达1.6亿，占总人口的11%，,这一比重仍有上升趋势；预计2020年将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右。
全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。
在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段。
然而，我国老龄事业总体上滞后于人口老龄化的要求和社会经济发展。
老年设施、产品与服务短缺，适应社会主义市场经济体制的老龄事业发展机制尚待建立和完善。
目前，重庆老年化程度居全国第六位，60岁以上老年人口已达539.8万人，占全市总人口的16.36%，老龄化形势十分严峻，预计到2015年，全市65岁以上老年人数将占到人口总数的20%，即每5个人中就有1个老人，这是全市面临的现实问题。
截至2012年底，全市有社会养老服务机构1297家，共有床位数近10万张，平均每百名老年人不足1.6张，据抽样调查，需要机构养老服务的人数占老年人口总数的5%左右，占老龄人数的5%左右，需新增床位15万张，才能满足老年人机构的服务要求，按每家老年公寓接纳100位老年人计算，需要新增老年公寓1500多家。
10.1.2中国老龄事业发展“十二五”计划纲要（2010-2015）
《中国老龄事业发展“十二五”计划纲要（2010-2015）》提出中国老龄事业发展的重点是“加快老龄事业发展步伐，重点解决老龄事业发展中的突出问题，落实‘老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐’，把老龄事业推向全面发展的新阶段。
同时，要调动社会各方面的积极性，建立多元化的老龄事业投入机制。
”
同时，《中国老龄事业发展“十二五”计划纲要（2010-2015）》中还明确提出主要任务：
（1）重点发展居家养老服务。
建立健全县（市、区）、乡镇（街道）和社区（村）三级服务网络，城市街道和社区基本实现居家养老服务网络全覆盖。
培育发展居家养老服务中介组织，引导和支持社会力量开展居家养老服务。
鼓励社会服务企业发挥自身优势，开发居家养老服务项目，创新服务模式。
大力发展家庭服务业，并将养老服务特别是居家老年护理服务作为重点发展任务。
积极拓展居家养老服务领域，实现从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰藉、法律服务、紧急救援等方面延伸。
（2）大力发展社区照料服务。
把日间照料中心、托老所、星光老年之家、互助式社区养老服务中心等社区养老设施，纳入小区配套建设规划。
本着就近、就便和实用的原则，开展全托、日托、临托等多种形式的老年社区照料服务。
（3）统筹发展机构养老服务。
按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。
积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。
进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。
“十二五”期间，新增各类养老床位342万张。
10.1.3重庆市社会养老服务体系建设规划（2011～2015年）
重庆市2012年9月出台的《社会养老服务体系建设规划（2011～2015年）》提出了发展目标：
到2015年，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。
全市养老服务床位达到19万张，每千名老人拥有养老床位达到30张；居家养老和社区养老服务网络基本健全。
同时提出了主要任务：
大力发展养老服务机构。
重点推进供养型、养护型、医护型养老设施建设。
每个区县（自治县）至少建有1个床位300张左右，设施齐备、功能完善的综合性社会福利中心（含光荣院），优先解决五保老人、“三无”老人、孤老优抚对象集中供养和低收入的高龄、独居、失能等困难老人的照护问题；市级和区域性中心城市至少建有1个具有实训功能、为失能老人服务的示范性养老服务机构，发挥其在养老服务中的培训指导和示范带动作用，解决高龄、失能老人的照护问题。
积极支持“公建民营”和“民办公助”。
新建或原经营管理差的公办养老服务机构，可探索以承包、委托运营、合资合作等方式，通过公开招标，转给社会组织、企业、个人等经营；通过政策和资金扶持，鼓励社会力量投资兴办档次有别、形式多样的养老服务机构，满足多种层次的社会养老服务需求。
完善政府宏观管理、社会力量主办、养老服务机构自主经营的养老服务业管理机制和运行机制。
促进养老服务机构规模化、品牌化、连锁化经营，提高养老服务机构竞争力。
积极支持“公建民营”和“民办公助”。
对新建或原经营管理差的公办养老服务机构，我市将探索以承包、委托运营、合资合作等方式，通过公开招标，转给社会组织、企业、个人等经营；通过政策和资金扶持，鼓励社会力量投资兴办档次有别、形式多样的养老服务机构，满足多种层次的社会养老服务需求。
而重庆的养老服务机构讲将全部获得政府资金支持。
10.1.4民间资本参与养老机构建设相关政策
在日益增长的机构养老需求和公办养老院扩容难的双重挤压下，中国政府吸引民间资本参与养老机构建设的政策取向由来已久。
2000年以来，我国陆续出台了《关于加快实现社会福利社会化意见》《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》等文件。
2010年，《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》中明确表示，要通过用地保障、信贷支持和政府采购等多种形式，鼓励民间资本投资兴办养（托）老服务和残疾人康复、托养服务等各类社会福利机构。
除去语焉不详或者因为太过笼统而无法落实到位的优惠政策，目前国家和
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