深圳市福田区分区规划文本1998.docx

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深圳市福田区分区规划文本1998

深圳市福田区分区规划.文本（1998－2010）

第一章总则

第十五章高新技术产业与工业区改造

第二章规划目标与原则

第十六章给水工程规划

第三章主要职能与规模

第十七章污水工程规划

第四章土地综合利用规划

第十八章雨水工程规划

第五章城市布局结构和片区发展策略

第十九章电力工程规划

第六章土地利用规划

第二十章电信工程规划

第七章土地开发强度控制

第二十一章燃气工程规划

第八章城市设计导引

第二十二章规划实施的对策与措施

第九章公共设施规划

附表1福田区城市用地汇总表

第十章园林绿地系统规划

附表2福田区土地利用规划平衡表

第十一章道路交通规划

附表3福田区各片区土地使用强度控制规划表

第十二章环境保护规划

附表4福田区公共设施配置一览表

第十三章地下空间开发规划

附表5福田区单位附属绿地规划控制指标表

第十四章新、旧村改造

第一章总则

第一条 为加强福田区发展建设的规划管理工作，根据《中华人民共和国城市规划法》（1990）、《城市规划编制办法实施细则》、《深圳市城市规划条例》（1998）、《深圳市城市规划标准与准则》（1997）（以下简称《准则》）、《深圳市城市总体规划（1996-2010）》、《福田区国民经济和社会发展“九五”和“十五”计划》及国家、广东省和深圳市其他相关法规和条例，进行福田区分区规划的修编。

本次分区规划在对本区发展进行合理定位的基础上，明确本区未来发展方向及策略，落实并完善总体规划所确立的发展目标，提出整体的城市空间架构，为编制法定图则奠定良好的基础，指导福田区的建设开发持续稳步进行。

第二条 本规划是福田区城市建设和发展的法定性指导文件，凡在规划区范围内进行的各项土地及空间利用规划的一切建设活动，均应遵照《中华人民共和国城市规划法》、《深圳市城市规划条例》的规定按本规划执行。

下一层次规划（法定图则、详细蓝图、城市设计等）也应遵循本规划的原则和具体要求进行编制。

第三条 本次分区规划的规划范围面积为78.8平方公里，其中深圳河改道形成的河套地区123.8公顷用地，本次规划将其计入发展备用地进行统计。

第四条 本次分区规划确定的规划期限与《深圳市城市总体规划（1996-2010）》保持一致，远期为2001-2010年，远景规划意向为2011年及以后。

第五条 本规划的解释权属深圳市城市规划委员会或其授权的部门，如需调整，必须符合《深圳市城市规划条例》的有关规定。

第六条 本规划经深圳市政府批准后,自公布之日起开始实施。

第三条本次分区规划的规划范围面积为78.8平方公里，其中深圳河改道形成的河套地区123.8公顷用地，本次规划将其计入发展备用地进行统计。

第二章规划目标与原则

第七条本次规划中确定福田区的规划目标为四个主要方面：

1、将深圳市中心区建设成为适应二十一世纪深圳与国际交流功能要求的中心商务区，为实现区域性金融、商贸、信息、会展中心及商务旅游的战略目标提供高品质的空间载体；

2、高起点、高标准地进行住宅区的建设，完善居住生活配套设施的同时注重居住区特色的营造，为市民提供充裕的、满足居民身心需求的住宅及居住环境；

3、建设现代化的城市基础设施和高质量的公共服务设施，保证为城市的国际性经济与文化交流功能提供完善、便捷、高效的服务；

4、建成环境优美、富于特色的生态型现代化城区，在注重独特的物质空间环境的创造、营造城市重要国际性标志的同时加强区内宝贵自然生态资源的保护。

第八条规划原则

1、区域联系原则：

本次规划力求从区域的角度，充分考虑区内功能、用地、交通、市政等与香港等周边地区的衔接，以保证规划在更大区域范围内的科学性和合理性，促成深圳市作为国际性城市和区域经济中心城市目标的实现；

2、保持规划延续性和维护规划权威性原则：

《深圳市城市总体规划（1996-2010）》是全市和福田区未来城市建设发展的总纲。

本次规划必须尊重总体规划，保持规划基本政策的延续性，维护规划的权威性。

对以往的深圳市福田分区规划和各片区控制性修建性详细规划也需要在合理承接的基础上,在本次规划中进行必要的调整；

3、可持续发展原则：

基于福田区开发建设的自然条件、历史和现实，规划坚持循序渐进、逐步提高和可持续发展的理念，力求做到现实与未来的良好结合。

使整个地区成为市民能够安居乐业、国内外人士乐于来此工作、购物、居住和游览的环境优美、功能齐全、高效文明的现代化国际性城区；

4、整体效益优先原则：

注重技术上的可行性和社会、经济、环境效益的统一，达到整体效益最优原则。

第三章主要职能与规模

第九条主要职能

1、全市的行政文化中心和以现代服务业为主的中心商务区，二十一世纪深圳国际性城市形象的集中体现区；

2．高新技术产业研发型企业的高成长区和重点布局地区；

3、功能完善的以居住功能为主的综合区；

4、环境优美、富于特色的生态型现代化城区。

第十条人口规模

1、人口现状：

截止1997年底，福田区总人口为67.1万人，其中户籍人口25.9万人，暂住人口41.2万人。

2、人口控制目标：

2010年户籍人口为52.8万人，总人口为88万人。

3、人口容量（远景人口规模）：

福田区的人口容量（远景人口规模）限制于土地开发容量。

依据福田区可建设用地和《准则》，福田区人口容量为105万人，本次规划公共配套及市政配套设施以人口容量为依据进行配置。

第十一条用地规模

城市建设用地现状：

截止1998年10月底福田区现状城市建设用地43.55平方公里，人均城市建设用地为64.90平方米/人，占城市建设用地总量的74.43%。

建设用地控制规模：

规划2010年及远景福田区城市建设用地总的发展规模将控制在59.09平方公里以内，人均城市建设用地为67.11平方米/人。

第四章土地综合利用规划

第十二条土地综合利用目标

1、以实现可持续发展为目标，对全区范围内的土地利用进行综合控制与引导，将城市布局结构与区域土地利用的自然生态规划相互交融，保证城市空间结构的通透性，促进自然生态环境综合效益的发挥。

2、城市建设用地增长方式由“粗放型”转为“集约型”发展，土地开发由开发增量型为盘活存量型，城市建设的重点将集中在建成区的充实和完善。

3、对非城市建设用地进行严格控制，保护性利用部分土地，为市民提供多样化的休闲空间和设施，并使城市生态达到良性循环。

第十三条土地综合利用规划

1、根据《深圳市城市总体规划（1996-2010）》土地综合利用规划的用途，将全区土地划分为水源保护用地、自然生态用地、城市建设用地三大类，对各大类用地划定用地范围并制定严格的控制和保护政策。

2、水源保护用地是指为保护饮用水源而划定的限制开发的用地。

根据《深圳市城市总体规划（1996－2010）》，福田区内水源保护用地是梅林水库水源保护区，面积为4.26平方公里，水源保护区内的开发建设应严格按照有关条例和规划控制，并组织起有效的监督与管理。

将水源保护区列为专项用地进行严格保护，严禁任何城市开发建设行为。

3、水域是指规划保留的河流、水库、水面（不包括公园内的水面）及深圳湾水域等。

规划水域面积4.41平方公里。

4、自然生态用地是指在建成区外需保持的自然山水植被用地及应恢复植被的空地和裸地，是城区之外整体生态环境最重要的组成部分和最主要的生态实体。

福田区自然生态用地是北部以梅林山体为主体的生态保护区和南部的红树林自然生态保护区。

对于该项用地应采取严格的保护措施，严禁随意建设﹑蚕食用地和乱砍滥伐，保持并养护其自然生态风貌，并要求其周围的城市开发建设必须进行环境评价。

规划自然生态用地11.04平方公里。

5、城市建设用地是指用于城市开发建设的土地。

福田区规划城市建设用地面积为59.09平方公里。

福田区的城市建设应以现代化国际性城市中心区为目标，积极调整城市建设用地结构，完善城市设施，开发模式由“粗放型”转向“集约型”，形成合理的功能配置和空间布局。

第五章城市布局结构和片区发展策略

第十四条分区整体布局结构：

1、利用福田区良好的自然环境背景,确定南北两大生态保护区,通过与组团绿化隔离带、公园、商业和旅游绿地等绿化开敞空间的沟通与联系,共同构成生态城区的整体形态；

2、以市中心区为分区城市结构的核心,以其南北向主轴线和主要道路为基本骨架,形成分区城市空间结构框架。

确定市中心区南北向主轴线和深南大道为城市发展主轴，华强北路、新洲路、上步路、侨城东路、福强路为城市次发展轴；

3、主次分明的多元化服务中心。

市（区）中心：

深圳市中心、罗湖上步商业中心（华强北商业中心）；

次区级中心：

下梅林、景田、农科、沙头四个次区级中心,弥补目前只有市级---基层两级服务设施的现状,主要增加商服、文娱、体育功能；

居住区级中心:

金三角、八卦岭、梅林东、华富、白沙岭、园岭、福田南、下步庙、石厦、下沙、安托山东，居住区级中心是组织社区生活与服务的重要单元。

第十五条片区发展策略

1、中心片区：

范围东起皇岗路,西至新洲路,南到滨河大道,北至北环路。

包括市中心区、莲花山公园、莲花北、彩田工业区、莲花、岗厦六个街坊。

总用地面积9.55平方公里，规划人口15.3万人。

本片区是福田区乃至深圳的核心片区，由综合功能核心区和与之相关的配套生活区组成。

市中心区作为全市的金融、商贸、会展、行政、文化中心，其功能在未来的发展建设中必须得到强化和保证。

莲花山公园作为市级公园，要求严格控制其现有红线范围，红线内尽可能少建建筑。

莲花北、莲花、岗厦居住区完善配套，强化社区服务功能，同时对岗厦居住区开发强度须严格控制，整治环境。

彩田工业区现功能保留，产业应向高新化发展。

2、上步片区：

范围东起红岭路,西至皇岗路,南到深圳河,北至北环路。

包括体育中心、八卦岭、白沙岭、园岭、上步工业区、荔枝公园、福田、南园、中心公园和笔架山公园十个街坊。

总面积13.28平方公里，规划人口25.2万人。

本片区的主体功能是深圳市的商业区和居住区和公共绿地。

严格控制体育中心、白沙岭、园岭、荔枝公园几个街坊的进一步开发建设。

八卦岭工业区逐步向居住功能转化，首先要解决各类配套用地的落实问题。

上步工业区在现有的综合功能基础上，逐步完善配套，适量增加居住功能，控制其向商贸办公功能的转化。

对福田、南园的功能和环境进行清理，强化社区中心的作用，控制容量增加的同时按规划落实配套设施。

3、沙头片区：

范围由滨河路与深圳河及红树林海滨围合而成。

包括下沙、新洲、石厦、皇岗、福民、红树林保护区、皇岗口岸和保税片区八个街坊。

总用地面积19.40平方公里，规划人口16.95万人。

本片区主要为新、旧村区域，功能混杂且整体环境质量差。

规划要求保留已有的区级行政中心和生活居住功能，完善组团结构和配套设施，提高环境档次，置换服务对象，逐步加强为市中心区居住配套的作用。

4、车公庙片区：

范围东起新洲路,西至侨城东路,南到滨河大道,北至深南大道。

包括车公庙西、车公庙工业区、高尔夫球场三个街坊。

总用地面积4.92平方公里，规划人口3.9万人。

规划要求对本片区进行严格控制。

控制车公庙西（隔离带）、深圳高尔夫红线内的开发建设，车公庙工业区规划期内保留工业职能，未建空地定为政府控制用地。

5、香蜜湖片区：

范围东起新洲路,西至侨城东路,南到深南大道,北至北环路。

包括安托山东、竹子林、农科中心、香蜜湖、景田五个街坊。

总用地面积11.96平方公里，规划人口18.2万人。

本片区主要为福田区的储备型片区，规划要求严格控制其开发建设的强度和速度，保留组团隔离带、旅游和高质量居住功能；严禁香蜜湖、竹子林的进一步开发建设，完善农科中心、景田的各类配套设施。

6、梅林片区：

范围是北环路以北、梅林二线以南的区域，包括上下梅林及梅林山体。

总用地面积18.46平方公里，其中有11.96平方公里山体.规划人口8.5万人。

规划要求保留其现有功能格局，以工业和居住为主。

工业进行产业结构调整，向高新产业方向发展。

居住部分要进行结构整理和配套的补充，形成集中、完整的中高档城市生活区。

其内部交通和景观要进行进一步规整。

第六章土地利用规划

第十六条土地利用规划目标

1、实现土地开发由外延式的扩展向挖掘内涵的强调土地效率的方式转化；

2、市中心区周边的建设，应为市中心区提供相应的功能配套，同时为市中心区的发展留有余地。

工业区的改造，应有利于区内功能结构的调整。

旧村的改造应以维护社会、经济、环境三大效益的平衡为前提，综合考虑配套、交通、绿化、环境等问题，有步骤地进行居住及其配套方向的改造。

3、用地结构调整中，应强化城市综合配套设施功能；

4、增加公共绿地，改善城市环境。

第十七条福田区规划范围总用地78.8平方公里，包括城市建设用地、水源保护用地、自然生态用地等三大类，福田区城市用地汇总表和土地利用规划平衡表见附表1、附表2。

第十八条规划区内土地使用性质和代码采用《准则》所规定的标准。

第十九条居住用地规划

规划中突出“以人为本”的规划设计思想，充分考虑人与环境的关系。

在农科中心、安托山、景田等生态环境相对宽裕的片区集中新建居住区；对上步、八卦岭、金地工业区向居住区的改造中，严格从强度到配套及分期实施的控制，杜绝住宅超前建设；在新旧村改造中，遏制违章建筑的恶性膨胀，通过环境综合整治改善和提高新旧村环境质量；完成莲花山、黄木岗临时安置区的搬迁。

3%调整至28.1%，人均18.87平方米。

26公顷增至1661.34公顷，城市建设用地的比重由21居住用地由现状的1246

第二十条商业性公共设施用地规划

在重点发展市中心区南部的CBD区和华强北商业区的同时，注重深南大道公建服务带的发展，形成开放度高、辐射面广的商业中心；集中发展市中心区、八卦岭、福田保税区三个大规模商品展示中心，全方位拓展海外市场；依据总体规划在区内配套完善的商贸市场体系；规划在下梅林、景田、农科、沙头增加四个次区级服务中心，各中心以对内服务为主，大力引进仓储平价商场、超级商场及连锁店，突出专业特色和地方特色。

规划商业性公共设施用地357.96公顷，占城市建设用地的6.06%，人均4.07平方米。

第二十一条政府/团体/社区用地规划

本次规划对政府/团体/社区用地进行了较大调整，特别是增加了教育用地、体育用地和文化娱乐用地，总用地比现状增加了146.59公顷。

规划政府/团体/社区用地514.00公顷，占城市建设用地的8.7%，人均5.84平方米/人。

第二十二条工业用地规划

规划在控制规模、调整结构的指导思想下，重点对传统工业区进行存量调整。

上步工业区工业功能现已很少，规划改造成为居住功能和商业功能并重发展的综合区；八卦岭、金地工业区近期仍以工业为主，按片区分期改造，远期为以居住为主的、配套完善的综合性产业区；车公庙工业区规划期内仍保留工业功能，引导其向高技术产业方向发展，未建空地作为发展备用地控制起来。

彩电工业区、梅林工业区在保留现有工业用地规模的基础上，引导其向高技术产业方向发展，完成产业升级。

在规划期内基本完成传统工业区的改造，工业用地由现状的309.56公顷调整到167.71公顷。

规划工业用地167.71公顷，占城市建设用地的2.84%，人均1.90平方米/人。

第二十三条仓储用地规划

规划仓储用地3.89公顷,主要分布于梅林、车公庙工业区,是为工业职能的延续而设,规划要求此类用地严格控制,不再增加。

第二十四条对外交通用地

规划共安排对外交通用地59.81公顷，占城市建设用地的1.01%，人均0.68平方米/人。

第二十五条道路广场用地规划

福田区内现有东西向的快速路北环大道、滨河大道和城市主干道深南大道；南北向的快速路香蜜湖路和主干道红岭路、上步路、彩田路和新洲路，基本形成了福田区的路网构架。

本次分区规划主要解决现状主次干道系统贯通性不强并增加市中心区对外联系通道；协调东西向穿越交通与南北向过境交通的相互关系；重点解决重要支路的不均衡，尽可能增加停车场等静态交通设施。

规划道路广场用地1088.64公顷，占城市建设用地的18.42%，人均12.36平方米/人。

第二十六条绿地规划

结合福田区的自然地理条件，规划城市绿地采用点状、线状、带状绿地和背景山体、自然保护区相结合的布局方法。

以北部梅林山体和南部红树林自然保护区为基准面，以由北部梅林山体伸入城市的两条组团隔离带绿带所形成的带状绿地﹑市中心区绿轴和香蜜湖——高尔夫旅游休闲用地所形成的带状绿地为基础，以线状的道路绿化为骨架，以城市公园和大范围均匀分布的点状绿地为重点，创造完整合理又富有特色的城市绿地系统。

规划共安排绿地1381.91公顷，占城市建设用地的23.39%，人均15.69平方米/人。

第二十七条市政公用设施用地规划

规划共安排市政公用设施用地210.84公顷，占城市建设用地的3.57%，人均2.39平方米/人。

第二十八条特殊用地规划

军事用地、保安用地、保税区用地、自然保护区用地等特殊用地以保留现状为主,规划要求此类用地不得擅改功能,禁止其进行盈利性开发。

规划特殊用地606.45公顷，其中红树林自然保护区368.00公顷。

第七章土地开发强度控制

第二十九条根据福田区的结构布局，将福田区划分为6个片区，每个片区根据自然地形、城市道路、土地使用性质和各类规划控制界线划分为若干街坊和特殊区，福田区共划定了29个街坊6个特殊区。

其中规划划分的片区对应于法定图则标准统计区中的大区；划分的街坊对应于法定图则标准统计区中的片区；划分的特殊区主要指城市组团绿化带、自然保护区、保税区、口岸及山体。

第三十条本着“统一规划开发使用强度，形成主次分明的城市格局”的原则，规划针对片区——街坊提出了相应的土地开发强度控制，开发强度指标包括居住人口容量、毛容积率、总建筑量、绿地率等，各街坊规划指标见附表3。

第八章城市设计导引

第三十一条城市设计的目标和基本原则

本次规划注重落实《深圳市城市总体规划（1996-2010）》对福田区城市空间的总体要求，并为下层次的规划提供依据，实现“深圳独特的南国海滨现代化国际性城市风貌”的总体意向。

规划以烘托和弘扬市中心区城市景观环境为核心目标，将市中心区主轴与深南大道、各居住组团环境构建成一个完整、系统的城市环境，并依照下述原则：

1、整体性和独创性相结合的原则，创造独具特色的景观环境；

2、充分重视开放空间和道路作为空间构图骨架的作用，注重道路和开放空间的界面设计；

3、生态环境与人工环境相结合，充分尊重自然生态环境；

4、构筑现代化城市环境，坚持“以人为本”的原则。

第三十二条总体控制：

规划依托福田区良好环境背景，在深圳市总体规划的基础上，加强了与自然生态用地、城市绿地的沟通与联系，致力于生态城区的构造；精心营造梅林山体保护区，红树林自然保护区南北两大自然生态景观区，严格限制其周边地区的高层建设，以保护山、海自然景观的视觉通达性；与组团绿化隔离带、公园、商业和旅游绿地等绿化开敞空间共同构成绿化生态城区的基准面。

对能形成现代化国际性城市总体意向的重要场所进行控制。

总体意向的形成是通过常规的视点观察城市及城市活动，因此城市的观景点和形成景观的城市区域是城市设计总体控制的具体内容。

主要包括视线通廊、景观轴线、界面和标志性节点等要素。

以北环大道、深南大道、滨河大道和广深高速公路等横贯辖区的道路为主体构架的视觉通道，形成福田区总体城市意向的主要途径；以市中心区广场、莲花山、笔架山、组团绿化隔离带和城市公园形成主景视点的城市景观点；以大型绿化带、城市广场、山川、湖泊和海滨等空旷地段边缘所形成的城市主要立面；以及逐步形成的城市或片区的标志性建筑和区域。

第三十三条高度控制

规定有高层限制发展区（除特殊局部，不应超过50米高度建设）、高层引导发展区（可根据景观要求建设高层、超高层），不作特殊要求区。

靠近梅林山、安托山附近基本是高层限制发展区，这主要是考虑在城市中对山体自然景观的视觉通达性要求。

靠近红树林自然保护区是高层限制发展区，一则考虑鸟类的生活特点，二则考虑梅林山体——市中心区——南部海岸线的视线连贯通达性。

深南大道两侧为高层引导发展区，是为强化其作为深圳市鱼骨状的城市景观轴线结构主轴的作用。

第三十四条视线通廊

致力于城市空间的沟通与呼应，确定了莲花山与梅林山体、笔架山、深圳湾的视廊以及市中心区中部的市民广场与深圳湾、笔架山、梅林山体的视廊；

第三十五条界面

重点处理市中心区周边界面和面向开敞空间的城市界面的设计。

第三十六条景观轴线

充分体现市中心区景观设计的意图，加强市中心区南北向主轴和深南大道主轴线景观的连续性构成，与侨城东、新洲、滨河、上步、华强、红岭、香蜜湖路等城市景观副轴共同构成了分区的景观轴体系。

第三十七条标志性节点

市中心区作为深圳城市的象征，规划以莲花山为背景，结合中心广场和市民广场，以市政府和水晶岛形成城市意象焦点，构造二十一世纪深圳的国际性标志区。

发挥华强路片区标志性建筑赛格广场的统率作用，贯彻建筑组群设计，注重商业步行空间的组织，营造具有浓郁商业气息、开放性的特质街区。

在农科中心由城市产业地带向城市中心地带的过渡处，通过世界贸易中心大厦的建设，结合良好的视觉开敞面，形成空间系统化、多样化的中心区门户形象。

第九章公共设施规划

第三十八条公共设施规划原则

1、分级配置、形成系统；

2、依照人口容量规模、地块发展方向以及《准则》确定合理规模；

3、根据对福田区的各项调查和分析，确定土地结构布局的调整，结合调整布局相应的公共设施；

4、社区配套设施坚持面向大众，重点体现对老人、儿童弱势群体的关怀。

第三十九条商业设施规划

福田区的商业设施形成深圳市中心、华强北商业中心为第一级，以下梅林、景田、农科、沙头四个次区级商业中心为第二级，以金三角、八卦岭、梅林东、华富、白沙岭、园岭、福田南、下步庙、石厦、下沙、安托山东居住区级商业中心为第三级的商业系统。

第四十条文化娱乐设施规划

在落实市中心区的大型文化交流活动、博览会的场所的同时在农科增设了花卉世界，在红树林保护区旁增设了生态博物馆；结合人口的空间分布完善了全区的影剧院、青少年活动中心及老年活动中心；关注城市的老龄化趋势，在全区增设七座敬老院。

第四十一条医疗卫生设施规划

福田区内市、区、街道三级医疗保健网完善，规划在安托山增设一老年保健医疗院。

第四十二条教育设施规划

福田区目前的中小学，从总量上基本满足现状需求，但因为工业区改造的失控﹑市重点学校的设置导致部分片区学校配套严重不足，存在结构布局问题。

随着人口增长，特别是户籍人口增加，年龄结构变化，学校配套压力将会很大；规划小学79所，新增40所，规划中学41所，新增16所。

福田区成人教育设施的建设努力实现“四个一工程”（即成人中专、电大、成人中学、示范性培训中心）的目标，在车公庙工业区及皇岗村增设两项成人教育设施。

第四十三条体育设施规划

高标准建设沙头体育中心及市网球中心；加强基层体育设施的建设。

规划综合体育场6个，新增2个。

游泳池22个，新增10个。

小型体育场地16处，新增9个。

第四十四条公安消防设施规划

规划派出所32个，新增14个。

规划巡警队4个，新增3个。

规划交警中队2个